20240530-RIS318684 Voorstel van het college inzake Gronduitgifte kavel 1A t.b.v. realisatie Binck Blocks

Datum

Registratienummer

23 april 2024

DSO/10730363 RIS318684

Voorstel van het college inzake Gronduitgifte kavel 1A t.b.v. realisatie Binck Blocks Overwegende dat: - de gemeente in 2017 een verkoopprocedure is gestart voor de grondafname en ontwikkeling van het perceel grond plaatselijk bekend als ‘kavel 1A’; - ontwikkelaar VORM is aangewezen als winnende partij; - de gemeente en ontwikkelaar op 20 januari 2022 een overeenkomst hebben gesloten over de grondafname en realisatie (GARO) van kavel 1A; - de omgevingsvergunning voor het oorspronkelijke plan conform de tenderprocedure in september 2023 is verleend; - de raad op 7 september jl. is geïnformeerd over de voorgenomen bouwplanwijziging voor het bouwplan Binck Blocks (RIS316430); - het bouwplan is gewijzigd van 303 naar 360 woningen, waarbij het aandeel sociale huur van 0% naar 61% is gewijzigd, middeldure huur van 40% naar 20%, vrije huur van 30% naar 12% en vrije koop van 28% naar 7%; - de bouwplanwijziging t.o.v. de tender 11 oktober 2023 gepubliceerd is op TenderNed en er geen partijen zich hebben gemeld; - als gevolg van de scopewijziging van het programma op kavel 1A op grond van de verordening beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit, Den Haag 2018, de Grex Trekvlietzone herzien moet worden, aangezien de wijziging een substantiële afwijking van het beoogd programma in de vastgestelde Grex Trekvlietzone betekent; - de wijzigingsvergunning 6 februari jl.

is verleend; - de taxatie van het nieuwe programma de grondwaarde van het kavel lager waardeert; - de consequentie van de scopewijziging van Binck Blocks een direct nadelig effect heeft op het financiële resultaat van de Grex Trekvlietzone; - de gevolgen van de planwijziging in de herziening van de Grex Trekvlietzone eind 2024 worden opgenomen; - met de ontwikkelaar afspraken worden gemaakt voor wat betreft de oplevering en ingebruikname van de woningen gelijktijdig met de naastliggende parkeergarage Binckpark.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10730363

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 23 april 2024, besluit: I.

in te stemmen met de scopewijziging voor het bouwplan Binck Blocks, vooruitlopend op de herziening van de Grex. De wijziging van het programma en de financiële consequenties worden verwerkt in de herziening van de Grex (Q4 2024);

II. een bedrag van € 3,8 miljoen uit de Reserve extra impuls voor betaalbaar wonen te reserveren t.b.v.

de Reserve Grondbedrijf (RGB). Dit bedrag wordt bij de herziening verwerkt als compensatie van het effect van de opbrengstenderving van kavel 1A. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 30 mei 2024. De griffier,

De voorzitter,

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10730363

Toelichting gronduitgifte kavel 1A t.b.v. realisatie Binck Blocks Inleiding Kavel 1A in de Trekvlietzone is in 2017 via een tender op de markt gezet, het college heeft het selectiebeleid vastgesteld voor kavel 1A (RIS296927). De tender is gegund aan de ontwikkelaar VORM met het ingediende bouwplan Binck Blocks. Binck Blocks oogstte lof door de uitwerking van een stapeling van unieke woonbuurten. Elke woonbuurt met een eigen woontypologie en bijbehorende collectieve ruimte. De gemeente en ontwikkelaar hebben op 20 januari 2022 een overeenkomst gesloten over de grondafname en realisatie (GARO) van kavel 1A. De omgevingsvergunning voor het oorspronkelijke plan conform de tenderprocedure is in september 2023 is verleend. Echter lukte de ontwikkelaar niet het plan te realiseren met het programma uit de verleende omgevingsvergunning, hierop volgde een aanvraag wijziging omgevingsvergunning. De bouwplanwijziging t.o.v. de tender is op 11 oktober 2023 gepubliceerd op TenderNed en er hebben geen partijen zich gemeld. Op 6 februari jl. heeft de gemeente de wijzigingsvergunning van Binck Blocks aan de ontwikkelaar verleend.

Figuur 1 Locatie kavel 1A

Verzoek tot wijziging VORM VORM heeft de gemeente in 2023 verzocht om medewerking aan wijziging van de programmering van het bouwplan Binck Blocks, aangezien het huidig plan door het wegvallen van beleggers en onzekerheden op de koopmarkt niet te realiseren was. De ontwikkelaar heeft een programma kunnen samenstellen waar een woningbouwcoöperatie op af kwam. Het aangepaste plan is uitgewerkt in samenwerking met corporatie Staedion en op 6 februari jl. is de omgevingsvergunning verleend, wat resulteert in het volgende (aangepast) programma: Binck Blocks en Binckpark: Sociaal Middelduur Vrij huur Vrij koop Totaal

Planwijziging (heden)

Oorspronkelijke vergunning (2023)

Tender (2018)

220 (61%) 72 (20%) 44 (12%) 24 (7%) 360

0 (0%) 121 (40%) 91 (30%) 82 (28%) 303

0 (0%) 78 (40%) 26 (13%) 101 (49%) 205

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10730363

VORM en Staedion hebben eind augustus 2023 een intentieovereenkomst gesloten, waarbij Staedion 336 van de 360 woningen zal afnemen (93%, uitgezonderd koopwoningen). De programmatische planwijziging brengt voordelen met zich mee in het kader van het Doorbouwverbond, omdat met de planwijziging naar verwachting in juni 2024 gestart kan worden met bouwen. Argumentatie medewerking aan project Binck Blocks Woningbouw is benodigd voor de stad Het spreekt voor zich dat woningbouw hoog op de agenda van het coalitieakkoord staat. Een (gedeeltelijke) tegemoetkoming is daarmee te verantwoorden nu de vastgoedmarkt stagneert en projecten moeizaam van de grond komen. Residuele grondwaarde van gewijzigd programma ligt anno 2023 lager De huidige residuele grondwaarde is aantoonbaar lager dan de grondwaarde ten tijde van de tender uitvraag. Zo zit het macro-economisch tegen en brengt de programmawijziging een andere grondwaarde met zich mee. De taxatie van oktober 2023 komt op dit moment uit op nihil. De realisatie van parkeergarage 1b is benodigd voor gebiedsontwikkeling Binckhorst Geen medewerking verlenen aan de allonge t.b.v. de planwijziging, heeft mogelijk tot gevolg dat VORM besluit Binck Blocks & Binck Park niet te realiseren. De parkeerplaatsen in Binck Park zijn ook nodig om aan de beloftes elders in de Trekvlietzone te voldoen.

Parkeerplaatsen binnen Binck Park zijn toegezegd aan de Fokkerterminal en het project Link. Financiële consequenties De beoogde aanpassing van het bouwprogramma is een scopewijziging van de Grex. Dit leidt tot lagere grondopbrengsten dan op basis van de eerdere overeenkomst met een ander programma (van koopnaar sociale huurwoningen). Hierdoor wordt, naar huidig inzicht, het verwachte positieve saldo van deze Grex circa € 3,8 miljoen (netto contante waarde) lager. Daarnaast wordt de prognose van de (winst)afdracht aan de Reserve van het Grondbedrijf (RGB) ook lager met € 3,8 miljoen. Als n.a.v. de herziening van de Grex blijkt dat de RGB hierdoor te veel onder druk komt, is het voornemen dat vanuit de reserve extra impuls voor betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen een dotatie wordt gedaan aan de Reserve van het Grondbedrijf. Daarnaast ligt de overeengekomen grondprijs lager dan de normgrondprijs zoals genoemd in de Grondprijzenbrief 2023. De normgrondprijzen gelden als minimum voor marktwoningen. Binck Blocks wijkt daarmee af van de gestelde kaders in de Grondprijzenbrief 2023 en daarom is goedkeuring van het college vereist. Herziening Grex De scopewijziging en de financiële effecten worden verwerkt in een (bredere) herziening van de Grex later in 2024.

De herziening zal nodig zijn vanwege een mogelijke scopewijziging van kavel 3A (beoogde schoollocatie) en kavel 1A (Binck Blocks). Om de woningbouw op korte termijn mogelijk te maken, wordt in het raadsbesluit gevraagd om in te stemmen met het gewijzigde programma, waarvan de consequenties op de resterende kavels binnen de Grex pas bij de herziening inzichtelijk kan worden gemaakt. De ontwikkelaar van kavel 1A verwacht eind Q2 te starten met de realisatie van Binck Blocks.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10730363

Tender Via TenderNed is het voornemen bekend gemaakt om de verkoopvoorwaarden voor kavel 1A te wijzigen. Derden (met een rechtens te honoreren belang) die zich niet kunnen verenigen met deze voorgenomen wijziging van de verkoopvoorwaarden voor de grondafname door de gegadigde hadden de mogelijkheid binnen 20 dagen na publicatie een kort geding aanhangig te maken. Er hebben zich naar aanleiding van deze publicatie geen partijen gemeld.

5/5