20240404-RIS318299 Geamendeerd voorstel van het college inzake Herontwikkeling Beatrijsstraat

Datum

Registratienummer

19 maart 2024

DSO/10687132 RIS318299

Geamendeerd voorstel van het college inzake Herontwikkeling Beatrijsstraat Inleiding In april 2022 is het voorstel van het college inzake Investeringsbesluit herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12 voor de maakindustrie in de raad vastgesteld (RIS311871). De Beatrijsstraat 8-12 ligt in Moerwijk en betreft een voormalige onderwijslocatie die getransformeerd wordt tot bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie. Een deel van de financiering voor de herontwikkeling wordt gedekt uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). De gemeente heeft het ontwerp aanbesteed in bouwteam verband. Het definitieve ontwerp voor het project is inmiddels afgerond op basis waarvan de aannemer een offerte met hogere kosten (materialen, arbeid, asbestsanering) heeft ingediend om de bouw af te ronden. Door de stijgende ontwerp- en bouwkosten is het projectbudget ontoereikend. Zonder het treffen van financiële maatregelen kan het project geen voortgang vinden. Daarnaast zijn er vanuit de begroting 2024 extra middelen gereserveerd voor verduurzaming van gemeentelijk vastgoed. Hiermee is het mogelijk om alsnog een aantal extra duurzaamheidsmaatregelen aan het project toe te voegen. Gedurende de bouwwerkzaamheden wordt parallel gewerkt aan de invulling (exploitatie) van het pand.

Ook zijn er gesprekken gevoerd tussen de broedplaatsmakelaar en de Helicopter (cultuur gerelateerde functie) om ruimte te huren in de Beatrijs (Beatrijsstraat 8-12).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10687132

Toelichting herontwikkeling Beatrijsstraat Den Haag Zuidwest staat voor een grote uitdaging. Doelen zijn onder andere mensen meer actief en economisch zelfstandig maken en de leefbaarheid en veiligheid in dit stadsdeel te vergroten. Conform de Structuurvisie Den Haag Zuidwest (RIS315261) is voor dit gebied een omvangrijke visie opgesteld waarin onder andere de verdichtingsopgave, het voorzieningenniveau en de sociaal maatschappelijke context aan de orde komen. Het creëren van diverse vormen van bedrijfsruimte in Zuidwest heeft hierbij nadrukkelijk de aandacht. Het project Beatrijsstraat speelt een rol in het verwezenlijken van deze ambitie. De inzet van het project Beatrijsstraat is om een bijdrage te leveren aan de ambities voor de wijk. Economische kansen bieden op wijkniveau met betaalbare bedrijfsruimte voor kleine ondernemers is een middel om de wijk een impuls te geven en is in lijn met de doelstellingen van het actieprogramma Kleinschalige Bedrijfsruimte (RIS297199). Het economisch beleid stimuleert lokaal ondernemerschap door het creëren van ruimte voor ambachtelijk werk in de maakindustrie. Eén van de manieren waarop het college lokale bedrijvigheid wil stimuleren, is door de beschikbaarstelling van (kleinschalige) betaalbare werkruimte.

De Beatrijsstraat is hierdoor interessant vanwege de ligging op een ruime kavel met veel buitenruimte wat het object geschikt maakt voor het realiseren hiervan. Investeringsbesluit (RIS311871) Met het investeringsbesluit vastgesteld in april 2022 (RIS311871) heeft de raad ingestemd met de herontwikkeling van de Beatrijsstraat 8-12. In het investeringsbesluit is aangegeven dat er financiële risico’s bestaan bij het verder uitwerken/definitief vaststellen van het ontwerp. Dit was onderdeel van de beschreven kansen en risico zoals weergegeven bij het investeringsbesluit. In december 2022 bent u geïnformeerd over het project, middels de commissiebrief ‘stand van zaken Beatrijsstraat’ (RIS314094). Hierin is aangegeven dat er door prijsstijgingen (materialen, arbeid) die hebben plaatsgevonden, geen mogelijkheden waren om extra verduurzamingsmogelijkheden door te voeren. Om het ontwerp uit te kunnen voeren is aangegeven dat er gezocht wordt naar aanvullende dekking en/of de dekking te zoeken door de gemiddelde huur te verhogen naar maximaal €88,- per m 2. Over de periode april 2022 tot december 2023 zijn de bouwkosten (materialen, arbeid) nog meer dan was te verwachten gestegen met 12%. Bij het investeringsbesluit, noch bij het dekken van de eerdere stijgingen is geen rekening gehouden met een dergelijke stevige stijging.

Ook zijn bij de uitvoering zaken aangetroffen die niet waren voorzien, zoals hoge concentraties van asbest. Tevens is destijds in het investeringsbesluit een vastgoedexploitatie met een looptijd van 25 jaar opgesteld. Bij nader inzien is het niveau van renovatie van dusdanige kwaliteit dat sprake is van een vastgoedexploitatie met een langere looptijd. Daarom is er een looptijd van 40 jaar van toepassing. Dat draagt bij aan het realiseren van betaalbare huur. Financiële maatregelen Om de voorwaarden van zowel betaalbare huur als betaalbare nutsvoorzieningen voor de gebruiker te borgen, stelt het college volgende financiële maatregelen voor: • Europees Fonds Regionale Ontwikkeling (EFRO) Vanuit een subsidie uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) is dekking gevonden ter hoogte van €165.000. Dit was via een aanvraag bij EFRO mogelijk vanwege de bovengenoemde gestegen bouwkosten. Tijdens de subsidieaanvraag in 2022 is een begroting opgesteld met de kennis van toen. Echter hebben verschillende ontwikkelingen (arbeid en materiaal) de afgelopen periode ertoe geleid dat de bouwkosten exorbitant zijn gestegen. Om in aanmerking te komen voor de subsidie uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) dient cofinanciering vanuit de gemeente te komen.

Deze EFRO-subsidie is aangevuld uit het programma Kleinschalige Bedrijfshuisvesting Reserve Stedelijke Ontwikkeling Economie (€165.000). In totaal kan hiermee €330.000 toegevoegd worden aan het project herontwikkeling Beatrijsstraat.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10687132

• Gemeentelijke investering Vanuit programma 11: Kleinschalige Bedrijfshuisvesting Reserve Stedelijke Ontwikkeling wordt €250.000,- toegevoegd aan het project ten behoeve van de herontwikkeling. • Huurprijs In december 2022 bent u geïnformeerd over het verhogen van een deel van de huur van €80,- per m2 naar maximaal €88,- per m2 (RIS314094). Zoals eerder beschreven is geen rekening gehouden met een dergelijke stevige stijging van de bouwkosten. Dit maakt dat de gemiddelde huurprijs op €92,- per m2. Dit past in de bandbreedte van de huurprijzen die gehanteerd wordt voor bedrijfsverzamel- gebouwen zoals de Beatrijs. Duurzaamheidsmaatregelen Vanuit programma 3: Energietransitie wordt €250.000,- toegevoegd aan het project om het gebouw te verduurzamen. Met dit bedrag wordt ervoor gezorgd dat het pand gasloos wordt verwarmd om aan klimaatdoelstellingen te voldoen. Hierdoor ontstaat wel een hoger elektriciteitsgebruik, wat zoveel mogelijk wordt gecompenseerd met ledverlichting en het plaatsen van zonnepanelen. Het draagt daarmee bij aan het zorgen voor betaalbare kosten van nutsvoorzieningen en daarmee het laag houden van de servicekosten voor de toekomstige huurders. In bijlage 1 (geheim): vastgoedexploitatie herontwikkeling Beatrijsstraat 8-12 zijn de financiële maatregelen verwerkt. Deze vervangt bijlage 3 van het oorspronkelijke investeringsvoorstel (RIS311871).

Toekomstige invulling Momenteel is er een lijst met potentiële geïnteresseerden bekend, waaronder huisartsenpraktijken en fysiotherapiepraktijken. De definitieve invulling van de Beatrijsstraat wordt momenteel verkend in lijn met de actuele gemiddelde huurprijs, wat van belang is voor toekomstige gebruikers. Betreffende de Helicopter is de huurprijs (broedplaatsentarief van €45 per m2) bekend en zijn er gesprekken over waar zij in het pand terecht kunnen. Het college zal zodra dat kan meer duidelijkheid geven over de verdere invulling van de Beatrijsstraat. Participatie Op 20 december 2023 hebben de klankbordgroepleden en wijkbewoners een rondleiding gehad in het bedrijfsverzamelgebouw. Tijdens deze avond hebben de bewoners een toelichting gekregen over de stand van zaken en het vervolgproces van de herontwikkeling. Tijdens deze avond waren de klankbordgroepleden en wijkbewoners positief over de voortgang van de herontwikkeling van de Beatrijsstraat. Planning Op dit moment wordt met de aannemer gesproken over het afronden van het project. Om het project op te kunnen leveren conform planning in Q4 2024 is het noodzakelijk dat u in de raadsvergadering van 4 april 2024 een besluit neemt over dit raadsvoorstel.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10687132

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 19 maart 2024, besluit: I. in te stemmen met aanvullende dekking à €165.000,- uit programma 11 Kleinschalige Bedrijfshuisvesting Reserve Stedelijke Ontwikkeling ten behoeve van de cofinanciering voor de subsidie van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO); II.

in te stemmen met het toevoegen van €500.000,- uit programma 3: Energietransitie (€250.000,-) ten behoeve van de verduurzamingsmogelijkheden en programma 11: Kleinschalige Bedrijfshuisvesting Reserve Stedelijke Ontwikkeling (€250.000,-) ten behoeve van de herontwikkeling;

III.

bij de Programmabegroting 2025-2028, €665.000,- toe te voegen aan de reserve Activafinanciering en hiervoor het investeringskrediet in het Meerjaren Investeringsplan (MIP) te verhogen;

IV.

in te stemmen met de administratieve verwerking van bovenstaande besluiten bij de komende Programmabegroting 2025-2028;

V.

*het pand aan de Beatrijsstraat 8-12 wordt primair ingezet als betaalbare (bedrijfs)ruimte voor de maakindustrie, als thuis voor broedplaatsen en andere culturele makers en als ontmoetingsplek voor buurtbewoners. Andere functies zijn secundair. Deze verdeling wordt vertaald in de verdeling van het bruto vloeroppervlak, waarin het secundair gebruik niet de meerderheid van het metrage mag bezetten.

*Aldus geamendeerd verworpen in de openbare raadsvergadering van 4 april 2024.

De griffier,

De voorzitter,

4/4