20240215-RIS315936 Voorstel van het college inzake Grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 – herontwikkeling Koninklijk Conservatorium locatie

Datum

Registratienummer

27 juni 2023

DSO/10536499 RIS315936

Voorstel van het college inzake Grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 – herontwikkeling Koninklijk Conservatorium locatie Het projectdocument voor de Juliana van Stolberglaan 1 – herontwikkeling Koninklijk Conservatorium locatie is door het college, onder voorbehoud van goedkeuring door de raad van de bijbehorende grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 (SBK-nummer CE-118 ), op 27 juni 2023 vastgesteld, zie RIS315935. Dit is een uitvoeringsbesluit voor de herontwikkeling van de Koninklijk Conservatorium locatie. Het projectdocument en de grondexploitatie zijn een uitwerking van de Nota van Uitgangspunten (NvU) die door de gemeenteraad in februari 2022 is vastgesteld (RIS310948). Met de vaststelling van de NvU is ingestemd met de sloop-nieuwbouw als uitgangspunt voor de herontwikkeling van de KC-locatie. De herontwikkeling bestaat uit twee nieuwbouwkantoren, waaronder het nieuwe hoofdkantoor voor de ANWB en een kantoorgebouw voor het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Het projectdocument kent enkele afwijkingen ten opzichte van de NvU. De afwijkingen komen voort uit de uitvoering van de motie ‘Laat de zon schijnen in het Bezuidenhout’ (RIS311634), die gelijktijdig met de vaststelling van NvU is aangenomen.

Uitwerking plan Het beoogde nieuwbouwprogramma van twee kantoren past niet binnen de huidige juridischeplanologische kaders, daarom worden deze middels een wijziging van het bestemmingsplan aangepast. Ook wordt voor deze locatie een specifiek beeldkwaliteitsdocument opgesteld. De vastgestelde NvU bevatte reeds een gedetailleerd plankader, zowel ruimtelijk als programmatisch. Ook is een haalbaarheidsstudie onderdeel geweest van de NvU. De plannen zijn met de samenwerkende partijen ANWB en RVB verder uitgewerkt op basis van de NvU en de vastgestelde motie ‘Laat de zon schijnen in het Bezuidenhout’. Het resultaat van de uitwerking kent enkele afwijkingen en hebben betrekking op de hoogte van het beoogde rijkskantoor en de ambitie met betrekking tot windhinder voor de hoek Juliana van Stolberglaan ter hoogte van de entree van de ANWB hoofdkantoor. Aanpassing bouwhoogte Rijkskantoor Met de afdoening van de motie ‘Laat de zon schijnen in het Bezuidenhout’ is aangegeven dat in de vervolgfase een uitgebreide bezonningstudie uitgevoerd zal worden, waarin de bezonningseffecten per woning op het niveau van minuten inzichtelijk worden gemaakt. Ook is aangegeven dat onderzocht zal worden hoe de bezonningsimpact van het plan verbeterd kan worden voor omwonenden.

Naast het ‘optimalisatie’ onderzoek is onderzocht wat de effecten zijn van een verlaging van het gebouw met enkele verdiepingen en een alternatief model met een hoogte van 76 meter. Onderstaande informatie geeft de uitkomsten van het onderzoek en de plaatsgevonden participatie weer.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10536499

Toelichting bezonningsonderzoek Uit het eerdere bezonningsonderzoek (onderdeel van de NvU) bleken circa 8 woningen niet te voldoen aan de Haagse bezonningsnorm. Er is gemeten op een vast moment in het jaar, namelijk 19 februari. De norm schrijft voor dat er sprake moet zijn van minimaal twee uur bezonning op de gevel. De belangrijkste conclusies zijn: 8 extra meetpunten ten opzichte van de huidige situatie krijgen op 19 februari minder dan 2 uur zon; 6 meetpunten die in de huidige situatie niet voldoen krijgen door de nieuwbouw van 91 meter nog wat minder zon. Uitkomsten vervolg onderzoek Na vaststelling van de NvU is een gedetailleerder en geoptimaliseerd model voor de toren van het RVB onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen verbetering is ten opzichte van voorgaande studies. Op detailniveau zijn slechts enkele niet noemenswaardige wijzigingen zichtbaar. Naast het NvU model is een gebouw met enkele verdiepingen lager onderzocht. Gebleken is dat enkele verdiepingen minder ook geen gunstig resultaat heeft. Uitkomsten alternatief model 76 meter Als alternatief is een lager gebouw met een ander stedenbouwkundig model – 76 meter hoog onderzocht. Dit blijkt een positief effect te hebben op het aantal woningen dat onder de bezonningsnorm valt. Wel moet opgemerkt worden dat er nog steeds sprake is van 5 woningen die niet voldoen.

De belangrijkste conclusies zijn: 5 extra meetpunten ten opzichte van de huidige situatie krijgen op 19 februari minder dan 2 uur zon; 6 meetpunten die in de huidige situatie niet voldoen krijgen door de nieuwbouw van 76 meter nog wat minder zon. De genoemde 5 plus 6 meetpunten hebben vanaf uiterlijk eind maart weer 2 uur zon per dag.

Figuur 1 - Artist impression, ANWB en RVB bouwplan

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10536499

Participatie Op 4 juli 2022 hielden het RVB, ANWB/Provast samen met de gemeente een participatiebijeenkomst voor bewoners. De opkomst was goed en de bijeenkomst werd prettig ervaren. Vanuit de ontwikkelende partijen zijn de laatste stand van zaken omtrent de plannen getoond. Het RVB heeft tijdens de bijeenkomst ook schetsen van het circa 76 meter model laten zien en het verschil inzichtelijk gemaakt middels een maquette. De bewoners die aanwezig waren gaven duidelijk de voorkeur voor het lagere model ten op zicht van het model van 91 meter uit de NvU. Dit heeft ervoor gezorgd dat de ontwikkelende partijen het 76 meter model als voorkeur aangemerkt hebben. Aanpassingen 76 meter model Het verlagen van het gebouw heeft gevolgen voor de stedenbouwkundige opzet in relatie tot de uitgangspunten van de hoogbouwnota Eyeline Skyline. Dit voorgaande komt voort uit de minimale aantal meters vloeroppervlak die nodig is voor het rijkskantoor. Het minimum vloeroppervlakte is onderdeel van gemaakte afspraken. Om gelijktijdig een verlaging tot 76 meter en behoud van de vloeroppervlakte te realiseren is afwijking van de volgende uitgangspunten nodig:

• Hoogbouwnota Eyeline Skyline: Doelstelling van de hoogbouwnota en kenmerkend voor de Haagse Hoogbouw is een stedelijke laag met een slanke toren bij hoogbouw vanaf 50 meter. Hiervoor zijn specifieke voorschriften opgenomen. Om een verlaging van de bouwhoogte en behoud van vloeroppervlak mogelijk te maken is bij het 76 meter model hiervan afgeweken. Het effect is een minder slanke toren. Binnen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving is het 76 meter model echter goed voorstelbaar en passend. Er is sprake van een verbetering van de samenhang tussen de twee gebouwvolumes, waarbij de stedelijke laag en het middenbouwvolume (25 meter tot 42 meter) in hoogte zijn afgestemd op het ANWB gebouw. • NvU – uitkraging stedelijke laag In de NvU is een mogelijkheid opgenomen om een uitkraging te realiseren vanaf de 3e verdieping. Dit is een overbouwing van de rooilijn. Van deze mogelijkheid wordt gebruik gemaakt. De uitkraging begint echter wel al vanaf de 2e verdieping. Ook krijgt het ANWB hoofdkantoor een gelijke uitkraging aan de zijde van de Juliana van Stolberglaan om de stedenbouwkundige samenhang tussen beide gebouwen te waarborgen. • NvU – windhinder Uitwerking van de plannen en beperkingen in het kader van de stedenbouwkundige samenhang maken dat de ambitie zoals vastgelegd in de NvU voor de zijde Julia van Stolberglaan niet haalbaar is bij het ANWB bouwplan.

De opgenomen ambitie – ‘slenter gebied’ – is hoger dan gebruikelijke normen voorschrijven. Het windhinderonderzoek laat wel zien dat de gebruikelijke norm voor doorlopen gehaald wordt. Ook is mogelijk met ingrepen in de openbare ruimte, middels groen, plaatselijk het windhinderklimaat te verbeteren. Voor het pocketpark is in de NvU de ambitie ‘langdurig verblijf’ opgenomen. Het bijbehorende windklimaat wordt ook in een groot deel van het pocketpark bereikt. Voor een klein deel is dit niet het geval, dit hangt samen met de reeds aanwezige bebouwing van het CAK. Met de inrichting van het park kan hierop worden ingespeeld, zodat verblijfsplekken op de beste plekken worden gerealiseerd. Bovenstaande afwijkingen van de richtlijn en de NvU blijven beperkt en zijn in de stedenbouwkundige context op deze locatie niet bezwaarlijk. Wel is van belang dat op voldoende kwalitatieve wijze aansluiting gevonden wordt op het ANWB gebouw. Daarmee is een goede uitwerking voorwaardelijk. Ter waarborging van de gewenste kwaliteit zijn in het concept-beeldkwaliteitsdocument richtlijnen voor de samenhang opgenomen.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10536499

Conclusie Met een gebouw van 76 meter hoog wordt tegemoetgekomen aan de wens van de omgeving om de bezonningsimpact van het plan te verminderen. Het nieuwe ontwerp is stedenbouwkundig goed inpasbaar. De afwijkingen op het beleid blijven beperkt en het model heeft de sterke voorkeur van beide ontwikkelende partijen. Beeldkwaliteitsdocument Voor het ontwikkelgebied CID is bij de vaststelling van de Structuurvisie CID (RIS307135) bepaald dat een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld zal worden. Voor plannen die daarop vooruitlopen is als uitzondering opgenomen dat daarvoor voor de locatie specifiek een beeldkwaliteitsdocument opgesteld kan worden. Van de mogelijkheid wordt voor de KC-locatie gebruik gemaakt, net zoals dat voor de locatie van The Grace ook gebeurd is. De intentie is dat het BKD voor de Welstandscommissie als toetsingskader zal gelden. Om als toetsingskader te kunnen functioneren dient het BKD als gebiedsspecifieke criteria in aanvulling op de Welstandsnota vastgesteld te worden door de gemeenteraad. Voorbereidingshandelingen – sloop & bouwrijp en kappen van 21 bomen Zoals in de NvU beschreven is voor het sloop en nieuwbouw programma kap van de bestaande bomen op de kavel noodzakelijk. De kap van bomen is ook nodig in het kader van het bouwrijp maken van de kavel. Na onderzoek is gebleken dat 21 bomen gekapt moeten worden.

Hiervoor zijn reeds de nodige voorbereidingshandelingen getroffen. Voor het kappen van de 21 bomen op de kavel is op 15 november jl. een kapvergunning aangevraagd. De constructieve sloop van het pand zal naar verwachting aanvangen vanaf juni 2023. Gezien het nog uit te werken VO inrichtingsplan voor het Pocketpark en daardoor nog niet met zekerheid aangegeven kan worden hoeveel bomen terug zullen komen binnen het plan, wordt vooruitlopend de waarde van de huidige bomen getaxeerd en zal als voorwaarde een storting in de bomenfonds worden opgenomen in de kapvergunning. Vervolgproces Na positieve besluitvorming over projectdocument door college en de grondexploitatie door de raad zal de grondexploitatie operationeel worden. Op korte termijn zal het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsdocument ter inzage gelegd worden. Na de 6 weken ter inzagelegging worden beiden als raadsvoorstel ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Naar verwachting ligt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsdocument in het najaar 2023 ter besluitvorming voor. Zodra sprake is een vastgestelde grondexploitatie, bouwrijpe grond en een gewijzigd ruimtelijk kader kan overgegaan worden tot het definitief sluiten van de uitgifte overeenkomsten met de samenwerkende partijen.

Besluitvorming Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 27 juni 2023,

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10536499

besluit: vast te stellen de (geheime) grondexploitatie Juliana van Stolberglaan 1 inclusief bij behorende risicoanalyse (SBK-nummer CE-118), met een positief saldo van € 23.839.000,- op netto contante waarde per 1-1-2023, behorend bij het door het college op 27 juni 2023 vastgestelde projectdocument Juliana van Stolberglaan 1 – herontwikkeling Koninklijk Conservatorium locatie. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 15 februari 2024. De griffier,

De voorzitter,

5/5