20230921 - Wat veroorzaakt de onrust bij erfpacht - Koen de Lange

Wat veroorzaakt de onrust bij erfpacht? Werkbespreking inzake Erfpacht - Gemeenteraad Den Haag Donderdag 21 september 2021 Koen de Lange – Nederlands instituut voor Erfpacht Nederlands instituut voor Erfpacht | drs. K.M. de Lange | koendelange@mijnerfpacht.nl | T: 06 21521358

Inhoud 1. Informatie voorziening 2. Wet en regelgeving 3. Grondwaarde 4. Canonpercentage 5. Wat kan beter?

Complex (financieel) product

Informatie voorziening [1] https://www.denhaag.nl/nl/erfpacht/taxatie-en-grondwaarde-voor-erfpacht.htm

Taxatierapport:

Informatievoorziening [2] Erfpacht Bijsluiter (voorbeeld Duokoop)

Misvatting bij erfpacht! Makelaar: “Waarde van een woning is locatie, locatie, locatie” Meerwaarde van een woning zit in de grond

√ Een erfpachtrecht is net zo locatie gebonden als de grond

Burgerlijk wetboek? [1] − De vestiging van het erfpachtrecht houdt vermogensrechtelijk in, − dat de alleenheerschappij van de (blote) eigenaar door de belasting van het gehele fysieke vastgoedobject én de eigendom met de vestiging van het recht van erfpacht in meer of mindere mate is beperkt. − De erfpachter heeft de aanspraak op het vermogensbestanddeel van het gehele fysieke vastgoedobject (c.q. de economische eigendom), − voor zover dit niet beperkt wordt door de erfpachtbepalingen, overeenkomstig art. 5:89 lid 1 BW.

Burgerlijk wetboek? [2] Voorbeeld ter illustratie: − eeuwigdurend erfpachtrecht zonder beperkingen − canonverplichting afgekocht − blote eigenaar geen aanspraak op een vermogensbestanddeel van het fysieke vastgoedobject (grond, gebouwen, werken en beplantingen) − waarde blote eigendom: nihil − waarde erfpachtrecht: waarde volle eigendom

Burgerlijk wetboek? [3] Resumé: − De blote eigenaar maakt dus alleen nog aanspraak op een vermogensbestanddeel van het gehele fysieke vastgoedobject voor zover dit in de uitgifteakte is vastgelegd. − Is er niets vastgelegd, dan komt de (meer)waarde aan het vermogensbestanddeel van de erfpachter toe.

Welke regelgeving? Privaatrechtelijk: Erfpachtakten (individueel) Algemene Bepalingen: ‘AB 1996 her. 1993/2008’ Verordening: Aanvullende Algemene Regels bij

heruitgifte in erfpacht: ‘AAR 1986 herz. 1993/2008’ Taxatie-instructie bij heruitgifte erfpacht 1987

NRVT reglementen Taxatiestandaarden IVS en EVS

Meer regelgeving? NHG: Criteria erfpacht- en kortingsconstructies De voorwaarden van erfpacht- en kortingsconstructies moeten in het belang zijn van de consument en een verantwoorde woningfinanciering opleveren. NHG heeft daarom criteria opgesteld waar een erfpacht- of kortingsconstructie minimaal aan moet voldoen in combinatie met NHG.

Ministerie BZK: Handelingskader erfpacht voor gemeenten (september 2023) Transparantie [openbaar toegankelijk, leesbaar en begrijpelijk] Rechtszekerheid [kostenefficiëntie, nut, veilig en begrijpelijk] Rechtsbescherming [laagdrempelige geschilbeslechting] Rechtsgelijkheid [abbb’s] Participatie [evenwichtige belangenafweging]

Hoe canonherziening? (artt. 8.1 en 11.1 AB 1986 herz. 1993/2008)

Grondwaarde x Canon% = Canon grondslag

x

tarief

=

prijs

Grondwaarde? Resultaat telt gem. 55% grondwaarde als % van de WOZ-waarde 40%

Oud

Nieuw

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 2020-Q1

2020-Q2

2020-Q3

2020-Q4

2021-Q1

2021-Q2

2021-Q3

2021-Q4

2022-Q1

2022-Q2

2022-Q3

2022-Q4

2023-Q1

Bron: steekproef (indicatief, niet-representatief) van 30 taxatierapporten, 13 oude en 17 nieuwe; WOZ-waardeloket

Grondwaarde? [1] AAR 1986 herz. 1993/2008 Artikel 4.1 …, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen ... zijn. De overeen te komen grondwaarde, … , zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.

Grondwaarde? [2] Taxatie-instructie bij heruitgifte erfpacht 1987 Taxatiemethoden bij heruitgifte Grond en opstal worden altijd samen overgedragen, zodat de bepaling van de waarde van de afzonderlijke elementen op een theoretische splitsing van de totale onroerend goedwaarde moet worden gebaseerd. Deze splitsing wordt in de instructie gebaseerd op de filosofie dat grond en opstal gedurende de exploitatie, dus zolang sloop (nog) niet aan de orde is, eenzelfde waardeontwikkeling doormaken.

Grondwaarde? [3] Taxatie-instructie bij heruitgifte erfpacht 1987 versus

NRVT reglementen International Valuation Standards (IVS) European Valuation Standards (EVS)

Grondwaarde? [4] Tuchtprocedures NRVT Tucht uitspraken verwacht eind december 2023

Klachten: Formele vereisten taxatierapport Formele vereisten taxateur Formele vereisten taxatieproces: geveltaxatie NRVT Kamer: bedrijfsmatig vastgoed Taxatieopdracht: wijkt af van AAR 1986 en Taxatie-instructie 1987; opdrachtbrief? Taxatieobject: fictie van een onbebouwde kavel Waardebegrip grondwaarde: marktwaarde Waarderingsmethode: residuele grondwaarde methode

Grondwaarde? [5] Residuele hefboom

Taxatie-instructie 1987 Deze splitsing wordt in de instructie gebaseerd op de filosofie dat grond en opstal gedurende de exploitatie, dus zolang sloop (nog) niet aan de orde is, eenzelfde waardeontwikkeling doormaken.

Canonpercentage? [1] Gemiddelde van het rentepercentage per 15 november ieder jaar van: (art. 8.3 AB 1986 herz. 1993/2008)

BNG lineaire lening; looptijd 20 jaar; renteaanpassing 10 jaar Hypotheekrente zonder NHG; 70% Loan-to-Value; 5 jaar rentevast

2018

2019

2020

2021

2022

2023

1,5%

1,6%

1,1%

0,9%

0,9%

4,0%

Canonpercentage aanpassing iedere 5 jaar vanaf ingang erfpachtrecht (art. 11.2 AB 1986 herz. 1993/2008)

Wat kan beter? [quick wins] Informatievoorziening Website, brochure, brieven Erfpacht Bijsluiter

Taxatie-instructie grondwaardebepaling NRVT reglementen, Kamer Wonen Inspectie van de woning Grond en opstal maken eenzelfde waardeontwikkeling door Taxatie marktwaarde woning en woning met bijzonder uitgangspunt de volle eigendom Allocatie evenwichtswaarde/reële waarde aan grond en opstal 55%-regel als eindtoets bij berekende waarde

Canonpercentage Wijzigen art. 8.3 AB 1986 herz. 1993/2008 - smoothing

Tot slot Voorkom dat politieke overwegingen in de techniek van de waardebepaling terecht komen