20221201-RIS313612 Geamendeerd voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader De Venen Den Haag Zuidwest

Datum

Registratienummer

7 november 2022

DSO/10411298 RIS313612

Geamendeerd voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader De Venen (Den Haag Zuidwest) Het college legt hierbij het Planuitwerkingskader (hierna: PUK) voor de vernieuwing en herontwikkeling van De Venen (Den Haag Zuidwest) voor aan de raad. Het PUK heeft als doel om de ruimtelijke en functionele voorwaarden, waaraan de herontwikkeling dient te voldoen, in beeld te brengen en te beschrijven. De inhoud van het PUK voor De Venen is tot stand gekomen op basis van integrale samenwerking tussen de verschillende afdelingen en diensten van de gemeente en in afstemming met de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest B.V. (hierna: WOM DHZW) en Vestia. De vernieuwing en herontwikkeling van De Venen draagt positief bij aan de ontwikkeling van de stad en Zuidwest in het bijzonder. Dankzij de voorgenomen ontwikkeling: wordt er een kwaliteitssprong gemaakt in de bebouwing evenals een verduurzaming (en kan bijdragen aan een lager energiegebruik) en verbetering van de leefbaarheid; krijgen circa 700 extra huishoudens kans op een (betaalbare) woning; wordt een grote bijdrage geleverd aan de oplossing van het woningtekort in Den Haag Door de toevoeging van de verschillende woningtypen en woningcategorieën kunnen bewoners betaalbaar terugkeren naar een sociale huurwoning of doorstromen als zij dat willen.

De toevoeging van onder meer goedkope en betaalbare koop geeft kansen voor doorstroming in de wijk. wordt een bijdrage aan de mobiliteitstransitie geleverd; wordt een bijdrage aan economische bedrijvigheid en voorzieningen geleverd; wordt er kwantitatief openbaar groen toegevoegd. Dat is niet alleen essentieel voor het verkrijgen van de benodigde ruimtelijke kwaliteit en verblijfskwaliteit, maar ook om de effecten van klimaatverandering te verkleinen; wordt verduurzaming en vergroening van de stad bevorderd, omdat er een kwaliteitsslag plaatsvindt in het openbaar gebied. Gezien het vorenstaande en de hiernavolgende toelichting op het PUK voor De Venen stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 7 november 2022,

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

Besluit: I. In te stemmen met het bijgevoegde planuitwerkingskader voor de vernieuwing van De Venen in Den Haag Zuidwest, als basis voor verdere uitwerking van de plannen en voor het juridisch planologisch kader. II. In te stemmen, op basis van dictumpunt 1a van RV 140, RIS288041, met de toepassing van de algemene verklaring van geen bedenkingen voor alle deelplannen die passen binnen het PUK en het stedenbouwkundig plan De Venen. Dit besluit tot instemming met het PUK in het kader van de WABO resp. de Omgevingswet te beschouwen als positief bindend advies voor alle deelplannen die passen binnen het PUK De Venen. III. In te stemmen met het uitwerken van het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte en deze samen met een beheerparagraaf ter bestuurlijke besluitvorming aan te bieden. IV. In te stemmen met de voorgenomen dekking in de vorm van cofinanciering op de Woningbouwimpuls-gelden van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor De Venen ter hoogte 7.559.542 euro gedekt uit de reserve 'Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkelingen sociale woningbouw' (2.903.000 euro) en uit de reserve 'Extra impuls voor betaalbaar wonen' (4.657.000 euro). V.

Dit besluit vervalt indien niet binnen 5 jaar nadat dit besluit is genomen een omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplanaanvraag, die past binnen het kader van het planuitwerkingskader, danwel een bestemmingsplan of anticipatie op een bestemmingsplan in procedure is genomen. VI. *Het college rapporteert binnen een half jaar richting de raad welke instrumenten uit de Plintenstrategie worden ingezet om tot een goede invulling van de plinten in de Venen te komen. Hierbij wordt in ieder geval gestuurd op de volgende doelen: Het voorkomen van een anonieme en eenzijdige invulling van de plint van de woonwerkwoningen en de overige bedrijfsruimten aan de Meppelweg, bijvoorbeeld door middel van branchering; Het maximaal waarborgen van de komst van een eerstelijns zorgvoorziening. *Aldus geamendeerd besloten in de openbare raadsvergadering van 1 december 2022. De griffier,

De voorzitter,

2/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

Toelichting m.b.t. het Planuitwerkingskader voor De Venen De Venen is een buurt in Bouwlust Vrederust aan de rand van Den Haag Zuidwest, waar grote sociaalmaatschappelijke en fysieke opgaven liggen. De bebouwing stamt uit eind jaren 50 van de vorige eeuw en is kwalitatief slecht. De woningen staan al jaren op de nominatie voor sloop-nieuwbouw of renovatie op een hoogwaardig niveau. De woningen zijn gehorig en hebben last van schimmel en tocht. Daarnaast is sprake van (sociaal-maatschappelijke) problemen m.b.t. de werkgelegenheid, armoede, veiligheid, gezondheid en sociale cohesie. Het projectgebied De Venen wordt omsloten door de Meppelweg, de Beresteinlaan, Laagveen en Randveen (zie luchtfoto in afbeelding 1 en plattegrond bestaande situatie in afbeelding 2). De WOM DHZW en Vestia hebben de ontwikkellocaties binnen dit gebied in bezit. Om die reden is er geen sprake van gemeentelijk grondeigendom en is voor dit project een PUK opgesteld.

Afbeelding 1 luchtfoto met ligging De Venen

De WOM DHZW is in 2014 opgericht door Vestia en de gemeente Den Haag met als doel de door Vestia ingezette herstructurering in Den Haag Zuidwest voort te kunnen zetten, op het moment dat Vestia hiertoe in 2012 vanwege ernstige financiële problemen niet meer bij machte was. Aangezien de gemeente zowel een bestuurlijk als een financieel belang in de WOM DHZW heeft, is de WOM DHZW een Verbonden Partij van de gemeente. De gemeente Den Haag heeft bij de oprichting van de WOM DHZW ingestemd met een ingreep in de wijk De Venen en afspraken gemaakt om dit gebied te herstructureren en te renoveren. De opgaven voor Zuidwest staan nader omschreven in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016) en de Verkenning Zuidwest (RIS 302569) en in de ontwerp structuurvisie Den Haag Zuidwest (RIS312245), die eerder dit jaar ter inzage heeft gelegen. Fysieke ingrepen gaan in samenhang met het programma van de regiodeal (RIS 301876), om te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijk-fysieke aanpak.

3/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

De verdichting van Den Haag Zuidwest met circa 10.000 woningen, waaronder De Venen, vormt een belangrijk onderdeel van de regionale en provinciale taakstelling om aan de woningbehoefte in de zuidelijke randstad tegemoet te komen. De Venen is dan ook onderdeel van de woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). Sinds 2019 hebben de WOM DHZW, Vestia en gemeente gewerkt aan het plan voor De Venen. Om een plan voor De Venen te kunnen realiseren dat meer aansluit bij de beleidsambities van de gemeente (coalitieakkoord 2019-2022) en bij de gewijzigde vraag c.q. marktomstandigheden, zijn de mogelijkheden onderzocht om woningen toe te voegen aan De Venen en dus te verdichten. Hiermee zijn we in staat de woningkwaliteit te verbeteren naar hedendaagse maatstaven, woningen toe te voegen, te verduurzamen, een zeer betaalbaar woningbouwprogramma te realiseren en alle bewoners die dat willen een passende en betaalbare woning te bieden (terugkeergarantie). Hieruit volgt een programmering die aanzienlijk afwijkt van de uitgangspunten zoals vastgelegd bij de oprichting van de WOM DHZW en van het programma uit het Ondernemingsplan 2015 van de WOM DHZW. Het oorspronkelijke programma voor dit deelproject van het voornoemde Ondernemingsplan betreft namelijk een verdunning met 93 woningen naar in totaal 487 (hoofdzakelijk markt-)woningen.

Het onderzoek heeft in 2020 geleid tot een aangepast plan met een verdichting met 657 woningen, meer renovatie en een grotendeels betaalbaar programma (zie ook afbeelding 5 onder ‘woningbouwprogramma’). Op basis van dit aangepaste plan is in overleg met de WOM DHZW door de gemeente op 19 november 2020 een WBI-aanvraag ingediend voor de 2e tranche Woningbouwimpuls gebaseerd op een totaal aantal woningen van 1.237 (gebaseerd op de woningen van de WOM DHZW in De Venen)1. Op 18 februari 2021 is de beschikking afgegeven voor de toekenning van de Woningbouwimpuls-gelden voor De Venen. De raad is hierover met de raadsmededeling ‘Uitkomst tweede tranche Woningbouwimpuls middelen van het rijk’ (RIS308036) geïnformeerd. Op basis van het voor de Woningbouwimpuls-gelden ingediende plan van architectenbureau KCAP is sindsdien gewerkt aan het stedenbouwkundig plan en het implementeren van de beleidsmatige kaders om uiteindelijk tot een haalbaar plan en het voorliggende PUK-document te komen. Dit heeft geleid tot een totaal woningprogramma voor De Venen van circa 1350 woningen, met een 90% betaalbaar programma en een gelijkblijvend aantal sociale huur woningen. (zie ook afbeelding 5 en de toelichting in dit raadsvoorstel onder ‘woningbouwprogramma’).

De raad is het afgelopen jaar middels meerdere commissiebrieven (RIS310318, RIS311260, RIS312107) geïnformeerd over De Venen en de voortgang van de planvorming. Het voorliggende PUK is het resultaat van een langdurig proces waarin een balans is gevonden tussen belangen, (beleids-)doelstellingen, haalbaarheid en maakbaarheid. De uitgangspunten en kaders in het PUK vormen de basis voor de verdere uitwerking richting concrete bouwplannen binnen het projectgebied De Venen. Hierna volgt een toelichting op een aantal belangrijke uitgangspunten die het resultaat zijn van de besprekingen tussen gemeente en de WOM DHZW en die de vertaling hebben gekregen in het PUK. Deze betreffen de huidige situatie, het ruimtelijk plan, het woningbouwprogramma, het economisch/maatschappelijk (voorzieningen)programma, openbare ruimte, mobiliteit en groen. Ook wordt in dit raadsvoorstel ingegaan op de participatie, het financiële kader en het vervolgproces. 1

In De Venen staan ook nog 95 eengezinswoningen van Vestia, waarvoor deels renovatie en deels sloop-nieuwbouw is voorzien. Deze

woningen zijn niet meegenomen in de aanvraag Woningbouwimpuls, maar zijn wel onderdeel van de vernieuwing van De Venen

4/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

Huidige situatie De Venen bestaat nu (zie ook afbeelding 2) uit 556 sociale huurwoningen in portieketageflats van de WOM DHZW en 95 eengezinswoningen van Vestia. Deze Vestia-woningen zijn wel onderdeel van de vernieuwing van De Venen en zullen worden opgenomen in het PUK, maar zijn niet meegenomen in de aanvraag voor de Woningbouwimpuls. Het plangebied De Venen kan worden onderverdeeld in 2 gebieden: • Hoogveen, dat bestaat uit een open ruimtelijke compositie van vierlaagse portiekflats om een vrij toegankelijk tapijt van collectief groen. • Het Mosveen, waar vijf gelijkwaardige stempels van bebouwing met collectief groen binnen een duidelijk en herkenbaar grid zijn ontworpen.

Afbeelding 2. Huidige situatie De Venen

Ruimtelijk plan Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan van KCAP wordt weergegeven in afbeelding 3 en 4. In dit plan worden de volgende ambities vertaald in ruimtelijke kaders en programmatische uitgangspunten: • Hoogveen, herontwikkelen en verdichten • Mosveen, renoveren. verduurzamen en opwaarderen • Openbaar gebied, herinrichten, vergroenen en inrichten om te verblijven en te ontmoeten Als uitzondering op de ambities voor het Mosveen is het Beresteinlaanblok en de 20 te slopen eengezinswoningen langs het Laagveen ook als verdichtingslocatie aangemerkt. Het stedenbouwkundig plan en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan zijn met Welstand afgestemd. Het stedenbouwkundig plan is opgenomen in het bijgevoegde PUK document. Het beeldkwaliteitsplan (BKP) legt de ambitie neer voor architectuur, materialisatie, de binnentuinen en de inpassing van bouwplannen in de openbare ruimte. Het BKP zal als toetsingskader voor de welstand dienen bij het beoordelen van bouwplannen. Hierover heeft afstemming met de welstand plaatsgevonden. Het BKP is ook als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd.

5/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

Afbeelding 3. Stedenbouwkundig plan De Venen (grijs is renovatie, wit is sloop-nieuwbouw)

Afbeelding 4. Vogelvlucht

Sloop-nieuwbouw en renovatie De keuze voor sloop-nieuwbouw in De Venen is zorgvuldig overwogen. Daarbij is onder meer gekeken naar de woon- en technische kwaliteit van de woningen, de stedenbouwkundige opzet en de mogelijkheden voor differentiatie en verdichting. Woningen die niet meer goed bij de tijd zijn te brengen worden gesloopt en vervangen door nieuwe, energiezuinige woningen. Een aantal woningen is nog wel te renoveren en te verduurzamen.

6/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

In Hoogveen zijn daarom de woningen aangemerkt voor sloop. In Mosveen worden de woningen daarom hoofdzakelijk gerenoveerd. De portieketagewoningen ondergaan grootschalige renovatie tot op het casco, een groot deel van de grondgebonden woningen renovatie in bewoonde staat. Een klein deel van de woningen in Mosveen (hoek Beresteinlaan-Laagveen en 20 eengezinswoningen Vestia langs het Laagveen) wordt gesloopt voor het realiseren van meer woningdifferentiatie en beperkte verdichting. Zie afbeelding 3. Meer in detail zijn de volgende overwegingen meegewogen bij de sloop-nieuwbouw afweging: -

-

-

-

De staat van de woningen in De Venen biedt aanleiding om in te grijpen. De woningen behoren tot de kwalitatief slechtste woningen in Zuidwest en kampen met o.a. vocht en schimmelproblematiek. Daarnaast is er sprake van geluidsproblematiek. Dit betreft voornamelijk het omgevingsgeluid en de overlast van contactgeluid. De woningen in Hoogveen zijn daarbij ook woontechnisch minder van kwaliteit, omdat de woningen te krap zijn ten opzichte van de hedendaagse standaarden. De portiekwoningen in Mosveen en de eengezinswoningen van Dalveen hebben ruimere plattegronden en zijn daardoor meer geschikt voor renovatie. De stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarde van de stempels in Mosveen vraagt om zoveel mogelijk behoud van de stempelstructuur; Stedenbouwkundig logische plekken om te verdichten. In het kader van de verdichtingsopgave in Den Haag is verdichting noodzakelijk. Conform de verdichtingsprincipes uit de concept structuurvisie Den Haag Zuidwest is langs de Meppelweg grootschalige verdichting logisch, als een van de lange lijnen uit het ruimtelijk raamwerk en de aanwezigheid van een OV-halte; Door te verdichten kunnen doorstroommogelijkheden geboden worden voor mensen uit de wijk en kan een diverse samenstelling van bewoners worden bereikt. Voor de huidige bewoners bestaat de mogelijkheid van terugkeer. De energietransitie.

De huidige woningen zijn niet geschikt om CO2 neutraal te worden. De nieuwbouw is gasloos. Door de renovatie gaan de woningen van het gas af en op het warmtenet en kunnen ze verbeterd worden tot energielabel A/A+.

Woningbouwprogramma Verdichting en Woonagenda Het beoogde programma van de Woningbouwimpuls-aanvraag en het PUK voor De Venen wijken af van het overeengekomen programma uit het ondernemingsplan uit 2015 van de WOM DHZW, waarmee de gemeente als verbonden partij heeft ingestemd. Het oorspronkelijke programma uit het ondernemingsplan 2015 betreft een verdunning met 93 woningen naar in totaal 487 (hoofdzakelijk markt-)woningen. Zoals eerder in dit raadsvoorstel benoemd, is als gevolg van de grote woningbouwvraag onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor verdichting en is een alternatief plan gemaakt. Het programma kent een forse verdichting en aanzienlijk meer sociale huurwoningen en betaalbare woningen dan in het ondernemingsplan, maar minder sociale huurwoningen dan volgt uit de kaders van de Woonagenda (RIS305711). Daarvoor is in de Woonagenda expliciet een uitzondering voor De Venen opgenomen, aangezien hier al het Ondernemingsplan 2015 WOM (met bijbehorende financiële kaders) aan ten grondslag lag. Op basis van dit aangepaste plan is in overleg met de WOM DHZW door de gemeente op 19 november 2020 een aanvraag ingediend voor de 2e tranche Woningbouwimpuls gebaseerd op een totaal aantal woningen van 1.237 (gebaseerd op de woningen van de WOM DHZW in De Venen).

7/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

In het stedenbouwkundig plan voor De Venen, dat de basis vormt voor het PUK, is het programma sinds de toekenning van de Woningbouwimpuls-gelden zoveel mogelijk geoptimaliseerd en zijn nog 64 goedkope koopwoningen omgezet naar sociale huurwoningen. Daarnaast zijn binnen de opgave van de WOM DHZW 70 extra sociale huurwoningen in het project Dedemsvaartweg gerealiseerd. Hiermee blijft het aantal sociale huurwoningen in de nieuwe situatie gelijk aan het huidige aantal sociale huurwoningen. In het projectgebied De Venen staan nu 651 woningen van de WOM DHZW en van Vestia waarvan er 352 worden gesloopt en 299 woningen worden gerenoveerd. Met het vernieuwingsplan in dit PUK worden in het projectgebied De Venen totaal circa 1350 woningen gerealiseerd in verschillende categorieën, waarvan ruim 90% betaalbaar, met sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen (tot € 206.000,- prijspeil 2022) en betaalbare koopwoningen (tot NHGgrens, € 355.000 prijspeil januari 2022). Zie hiervoor ook afbeelding 5. We gaan daarbij kijken naar mogelijkheden om mensen met zogenaamde essentiële beroepen (zorg/ politie en docenten) voorrang te geven bij de koopwoningen.

Afbeelding 5 beoogd woningbouwprogramma De Venen

Economische/maatschappelijke voorzieningen In de huidige situatie is er circa 350 m2 bedrijvigheid in De Venen aanwezig. In het vernieuwingsplan voor De Venen is circa 700 m2 (BVO) voor voorzieningen opgenomen, evenredig verdeeld naar economische en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast zitten er circa 30 woonwerkwoningen in het plan, die ook een bijdrage leveren aan kleinschalige bedrijvigheid. Voor de maatschappelijke voorzieningen wordt gefocust op zorg- en welzijnsvoorzieningen, denk o.a. aan een huisarts. In de directe omgeving van het plangebied De Venen zijn veel economische en maatschappelijke voorzieningen, zoals de Anne Frankschool, een kinderdagverblijf, het Mondriaan Tinwerf College Markt en Techniek, het Hengelolaanpark, de Uithof, het bedrijventerrein ZKD, een kerk en een moskee, de winkelstrip Beresteinlaan en diverse zorgvoorzieningen zoals Saffier en het verpleeghuis Lozerhof. De bestaande en blijvende economische en maatschappelijke infrastructuur is éen an de belangrijke redenen waarom De Venen geliefd is bij bewoners. In het PUK wordt nader stilgestaan bij de invulling van de voorzieningen in De Venen volgens de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS307513). Ook de uitkomsten van de participatie zijn daarbij meegenomen.

De voorzieningen die niet in De Venen worden gerealiseerd, maar waar de verdichting van De Venen als onderdeel van de verdichting van Den Haag Zuidwest wel een bijdrage aan levert, zullen naar

8/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

aanleiding van de Structuurvisie Den Haag Zuidwest worden bijgehouden en elders binnen Den Haag Zuidwest evenredig met de toename van de verdichting een plek moeten krijgen. Openbare ruimte en mobiliteit Als gevolg van de verdichting is het noodzakelijk dat de bestaande openbare ruimte wordt aangepakt, waarbij de bestaande kavelgrenzen grotendeels gehandhaafd blijven. Ingezet wordt op een verbetering van het groen en een herinrichting van de bestaande straatprofielen, waarbij in de tussenstraten (tussen Laagveen en Hoogveen) het tweezijdig parkeren (deels ook schuin of haaks) wordt veranderd in eenzijdig langsparkeren zodat er meer ruimte is voor STOMP2-ontwerpen en groen. Ook wordt in Hoogveen eenrichtingsverkeer voorgesteld waardoor de rijbaanbreedte smaller wordt en ook hier meer ruimte ontstaat voor andere functies. Ten behoeve van de ontsluiting van de bouwblokken in Hoogveen en de toenemende drukte op de Meppelweg wordt aan de zijde van de straat een ventweg beoogd. Door deze ventweg komt het fietspad hier te vervallen, Hoewel de situatie voor de fietser hierdoor iets verslecht is de introductie van de ventweg in lijn met de Structuurvisie en het bijbehorende ruimtelijk raamwerk. In het Hoogveen zijn twee langzaam verkeerverbindingen door het Hoogveen geïntroduceerd om een betere verbinding tussen de wijk en de tramhalte te realiseren.

Na vaststelling van het PUK zal een schetsontwerp voor de openbare ruimte worden uitgewerkt. De kaders uit het PUK voor de openbare ruimte zijn besproken met de Advies Commissie Openbare Ruimte (ACOR). Voor het parkeren is het uitgangspunt dat het parkeren voor de nieuwbouw op eigen terrein plaatsvindt en het parkeren op straat zo veel mogelijk is teruggebracht (naar eenzijdig parkeren) en primair bestemd is voor bewoners van de renovatieblokken en bezoekers. Vanwege de grote mate van verdichting en om de parkeerdruk op straat te beperken is het noodzakelijk om in Den Haag Zuidwest, waaronder in De Venen, een parkeerregime in te voeren. Bewoners van de nieuwbouw komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Dit is in lijn met de Parkeerstrategie 2021-2030(RIS308711) en de ontwerp Structuurvisie Den Haag Zuidwest (RIS312245). Het plan voor De Venen gaat uit van maximaal 50% deelmobiliteit in de nieuwbouw conform parkeerstrategie in combinatie met een pilot voor maatwerk bij twee blokken (80 woningen) van de renovatiewoningen in Mosveen. Bij deze goedkope koopwoningen wordt gericht ingezet op een specifieke doelgroep zonder auto. Er wordt extra ingezet op innovatieve maatregelen en andere vervoersmodaliteiten zoals deelmobiliteit, fietsen en OV. Deze pilotblokken komen ook niet in aanmerking voor een parkeervergunning.

Hoe deze pilot er precies uit komt te zien wordt nog uitgewerkt. Deze pilot wijkt af van het vastgestelde parkeerbeleid. Het college informeert u door middel van een raadsmededeling over het voornemen tot afwijking van het parkeerbeleid (RIS313613). Groen en bomen Een belangrijke kwaliteit in Den Haag Zuidwest is het groene karakter. Den Haag Zuidwest zit ruim in het groen. Na verdichting zit Zuidwest nog ruim boven de referentienorm van 16 m2 openbaar groen per woning. Door de huidige bewoners is het aanwezige groen ook als een belangrijke kwaliteit en kenmerk in De Venen benoemd. In De Venen wordt groen in de openbare ruimte toegevoegd. Het groen wordt toegevoegd door het openbaar maken van de binnentuinen in de stempels in Mosveen (nu nog corporatiegroen), het toevoegen van twee openbare doorsteken in het Hoogveen en het vergroenen van de straatprofielen. Ook wordt de ecologische en ruimtelijke kwaliteit van het groen versterkt en de 2

Het ‘STOMP-principe’ staat voor: stappen, trappen, Openbaar vervoer, MaaS (mobility as a service: een verzamelnaam voor

mobiliteitsdiensten zoals deelmobiliteit) en privéauto.

9/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

verblijfsmogelijkheden worden verbeterd. Binnen De Venen wordt voldaan aan de groenreferentienorm. Door het openbaar maken van de binnentuinen van Mosveen heeft de gemeente de regie over de speelvoorzieningen in deze binnentuinen, waardoor ook invulling, beheer en behoud verzekerd is. Het toevoegen van twee doorsteken richting de Meppelweg vanaf het Hoogveen is naast het kunnen realiseren van de kwalitatieve verbeterslag in het groen ook winst ten opzichte van de huidige situatie voor de verbinding met de Meppelweg en de OV-halte. Uitgangspunt in De Venen is dat het aantal bomen (tenminste) gelijk blijft. In het PUK wordt nader ingegaan op het groen en de kwalitatieve en kwantitatieve invulling daarvan. Natuur-inclusief bouwen De sloop-nieuwbouw binnen De Venen moet voldoen aan de eisen van het Puntensysteem Groen- en Natuur-inclusief bouwen (RIS301953/RIS309253). Als onderdeel van het puntensysteem moeten de omgevingsmaatregelen op het eigen terrein op maaiveldniveau worden opgelost. Vanwege de verhoogde binnengebieden zullen de nieuwbouwplannen voor het Hoogveen en het Beresteinlaanblok hier niet aan kunnen voldoen.

Spelen en sporten Het plan De Venen voldoet aan de referentienormen voor spelen. De referentienorm voor sporten in de openbare ruimte wordt binnen het gebied gehaald. Langs de Hengelolaan is hiervoor een sportroute voorzien vanuit de structuurvisie. In het PUK wordt nader ingegaan op de invulling van de speelvoorzieningen. Areaaluitbreiding Als gevolg van het stedenbouwkundig plan en de opgenomen uitgangspunten in het PUK zal binnen De Venen sprake zijn van eigendomsoverdracht van gronden naar de gemeente. Belangrijkste overdrachten zijn de binnentuinen van Mosveen en de twee doorsteken in het Hoogveen. Daarnaast zijn ook de straatprofielen verbeterd (waaronder de introductie van de ventweg langs de Meppelweg) met enkele erfgrenswijzigingen als gevolg. In de indicatieve eigendomsoverdrachtkaart in de bijlage is dit inzichtelijk gemaakt. De definitieve m2 zullen worden bepaald na verdere uitwerking van de plannen. Overdracht van grond naar de gemeente betekent areaaluitbreiding met bijbehorende beheerkosten voor de gemeente. (Zie verder onder ‘financiën’) Bijdrage De Venen aan de herstructurering van DHZW De vernieuwing en herontwikkeling van De Venen draagt positief bij aan de ontwikkeling van de stad en Zuidwest in het bijzonder.

Dankzij de voorgenomen ontwikkeling: wordt er een kwaliteitssprong gemaakt in de bebouwing evenals een verduurzaming (en kan bijdragen aan een lager energiegebruik) en verbetering van de leefbaarheid; krijgen circa 700 extra huishoudens kans op een (betaalbare) woning; wordt een grote bijdrage geleverd aan de oplossing van het woningtekort in Den Haag Door de toevoeging van de verschillende woningtypen en woningcategorieën kunnen bewoners betaalbaar terugkeren naar een sociale huurwoning of doorstromen als zij dat willen. De toevoeging van onder meer goedkope en betaalbare koop geeft kansen voor doorstroming in de wijk. wordt een bijdrage aan de mobiliteitstransitie geleverd; wordt een bijdrage aan economische bedrijvigheid en voorzieningen geleverd; wordt er kwantitatief openbaar groen toegevoegd. Dat is niet alleen essentieel voor het verkrijgen van de benodigde ruimtelijke kwaliteit en verblijfskwaliteit, maar ook om de effecten van klimaatverandering te verkleinen;

10/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

-

wordt verduurzaming en vergroening van de stad bevorderd, omdat er een kwaliteitsslag plaatsvindt in het openbaar gebied.

Participatie en communicatie De vernieuwing in De Venen gaat een lange tijd duren. Tijdens dit proces is het belangrijk te bouwen aan een langdurige relatie met verschillende belanghebbenden. Wij zien participatie en dialoog als een continu proces en onderdeel van een geslaagde gebiedsherontwikkeling. Het participatieproces is gezamenlijk door de WOM DHZW, Vestia en de gemeente uitgewerkt en uitgevoerd. De participatie en communicatie in De Venen verliep over twee sporen: • Spoor 1: het informeren van de huidige bewoners over de vernieuwingsplannen. • Spoor 2: het betrekken van een bredere groep omwonenden, bewoners, omliggende organisaties en andere belanghebbenden bij de toekomstige identiteit van De Venen. Van begin af aan is de bewoners duidelijk gemaakt dat over de keuze of een woningbouwblok wel of niet gesloopt wordt geen participatie mogelijk is. De commissie Ruimte is sinds oktober 2021 middels een drietal brieven geïnformeerd over De Venen (RIS310318, RIS 311260, RIS312107). De bewoners, ondernemers, de omgeving en geïnteresseerden in Den Haag Zuidwest zijn sinds de toekenning van de Woningbouwimpuls-gelden op diverse momenten en diverse manieren geïnformeerd over de plannen en geraadpleegd om mee te denken met de ontwikkeling. Hiervoor is een communicatie- en participatieplan De Venen opgesteld en vindt afstemming plaats met het stadsdeel.

Er zijn diverse activiteiten georganiseerd (zowel digitaal als fysiek). Er is een scala aan middelen ingezet om zo goed mogelijk de doelgroepen te bereiken en te informeren, waaronder een filmpje (link: Den Haag - De Venen: de toekomst begint nu). Een belangrijk onderdeel van spoor 1 is ook de aanwezigheid van de bewonersbegeleider in De Venen sinds juli 2021, bij wie bewoners terecht kunnen met persoonlijke vragen over de vernieuwingsplannen. Als bijlage bij dit raadsvoorstel is het verslag toegevoegd van het communicatie- en participatietraject dat in De Venen is doorlopen. In het PUK wordt nader ingegaan op de uitkomsten van het participatietraject. In dit raadsvoorstel wordt volstaan met een korte samenvatting van deze uitkomsten. Samenvatting uitkomsten participatie Bewoners konden meedenken over een aantal thema's binnen de ontwikkeling van De Venen: identiteit, voorzieningen, duurzame mobiliteit en openbare ruimte en binnentuinen. De belangrijkste uitkomsten zijn: •

•

•

In het algemeen zijn deelnemers positief over het plan om De Venen te vernieuwen. huidige bewoners vinden het jammer dat ze door de plannen hun huidige woning moeten verlaten, bijvoorbeeld omdat ze er al zo lang wonen en vanwege de bestaande sociale contacten in de wijk. Identiteit: het vele groen in de wijk, de goed bereikbare ligging, het goede contact met de buren, het multiculturele karakter, de voorzieningen in de buurt (OV, Uithof, Hengelolaanpark en winkels) willen (toekomstige) bewoners graag behouden. Voorzieningen: zorg/gezondheid, sportvoorzieningen en kleinschalige buurthoreca hebben de voorkeur.

11/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

•

Duurzaam vervoer en parkeren: het goede openbaar vervoer wordt gewaardeerd en moet behouden blijven. Voldoende parkeerruimte vinden (toekomstige) deelnemers ook belangrijk. Veel animo voor duurzaam vervoer en/of deelmobiliteit is er nog niet. • Openbare ruimte en Binnentuinen: de voorkeur gaat uit naar een strakke inrichting met ontmoetingsplekken en speelplekken voor kinderen. In het PUK wordt nader ingegaan op wat er met deze uitkomsten is gedaan in het PUK en/of hoe deze kunnen worden meegenomen in het vervolgtraject. Na vaststelling van het PUK zal het communicatie- en participatietraject belangrijk blijven en een vervolg krijgen gedurende het hele vernieuwingstraject. Terugkeerregeling De huidige bewoners die hun woning moeten verlaten en willen terugkeren krijgen binnen de regels van passend toewijzen (Woningwet) de mogelijkheid terug te keren naar De Venen. In het kader van de vernieuwing van De Venen is een klankbordgroep gevormd. alle bewoners van De Venen zijn uitgenodigd daarin deel te nemen. De klankbordgroep bestaat uit gemiddeld 11deelnemers en is in oktober 2022 opgericht. De klankbordgroep wordt ondersteund door de Woonbond. De terugkeerregeling voor De Venen is samen met bewoners in de Klankbordgroep vormgegeven in het sociaal plan voor de sloop-nieuwbouw en ingrijpende renovatie voor De Venen.

Het basis sociaal plan is 18 juli 2022 geaccordeerd door de Klankbordgroep. Financiën Het voorliggende, ambitieuze en zeer betaalbare verdichtingsprogramma kent een onrendabele top. De onrendabele top is afgedekt. Op 18 februari 2021 is de beschikking afgegeven voor de toekenning van de Woningbouwimpuls-gelden voor De Venen. Daarmee is 50% van de voornoemde 15.119.083 euro geborgd via de Woningbouwimpuls (7.559.542 euro), de andere 50% is door de gemeente Den Haag als volgt gedekt via de eigen middelen: voor 2.903.000 euro in de reserve 'Verhogen van de kwaliteit in gebiedsontwikkelingen sociale woningbouw’(RIS309924) en voor 4.657.000 euro in de reserve 'Extra impuls voor sociale huurwoningen en starterswoningen' (RIS309924). Met dit raadsvoorstel wordt deze cofinanciering bevestigd. Als gevolg van het verdichtingsprogramma wijkt de plannen voor De Venen substantieel af van het verdunningsprogramma, dat in het ondernemingsplan 2015 is overeengekomen. Het aangepaste programma leidt tot een toename van het negatieve resultaat (onrendabele top) van de WOM DHZW. De WOM DHZW zal dit plan alleen uitvoeren als de gemeente een bijdrage aan WOM DHZW verstrekt ter grootte van dit extra verlies. Als gevolg van de beoogde verdichting neemt de noodzaak van het (her)inrichten van de openbare ruimte toe.

In het oorspronkelijke plan zouden geen aanvullende aanpassingen aan de openbare ruimte nodig zijn. Door de forse verdichting is dit nu wel nodig. In totaal is ten tijde van de WBI-aanvraag geraamd dat 15.119.083 euro benodigd is om de ambitie van het gewijzigde woningbouwprogramma inclusief aanpassing openbare ruimte te realiseren. Dit bedrag is dan ook het uitgangspunt geweest voor de WBI-aanvraag. Zoals beschreven zal sprake zijn van eigendomsoverdracht van gronden tussen de WOM DHZW/ Vestia en de gemeente. De gronden worden daarbij om niet uitgewisseld. Als gevolg van de gronduitwisseling is sprake van areaaluitbreiding. Dit levert meer beheerkosten op voor de gemeente. Bij de vaststelling van het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte is de hoogte van de extra beheerkosten te bepalen. In de investeringsbeslissing voor de inrichting van de openbare ruimte voor De Venen zal de dekking van deze investering worden vastgelegd evenals de hoogte van de extra beheerkosten en op welke wijze het extra beheer structureel wordt gedekt.

12/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

Sinds de verstrekking van Woningbouwimpuls-gelden is het plan voor De Venen verder uitgewerkt en de businesscase geactualiseerd, met 15.119.083 euro als maximale bijdrage vanuit de gemeente (inclusief de Woningbouwimpuls-gelden). De WOM DHZW dient daarbij verder zelf zorg te dragen voor een sluitende businesscase. Als onderdeel van de actualisatie van de businesscase van de WOM DHZW is de herinrichting van de openbare ruimte geraamd op 5.049.988 euro. De verwerking/verstrekking van de Woningbouwimpuls-bijdrage zal plaatsvinden binnen de WBIvoorwaarden en zal nader vastgelegd worden in de daartoe geëigende stukken (bijvoorbeeld nog te sluiten contracten). Wanneer de wijze van het ten bate van het project laten komen van de Woningbouwimpuls-gelden daar aanleiding toe geeft, zullen de nodige acties worden verricht om te borgen dat de gemeente niet handelt in strijd met de regels omtrent staatsteun. Dit kan betekenen dat er een nadere Daeb-aanwijzing wordt verricht en/of dat er contact met de autoriteiten (en wellicht uiteindelijk de Europese Commissie) wordt gezocht om te borgen dat de gemeente op de juiste wijze handelt. Formele besluitvorming over het plan door de aandeelhouders van de WOM DHZW moet nog plaatsvinden. Ook over de afname van de extra sociale huurwoningen ten opzichte van het Ondernemingsplan 2015 moet binnen Vestia nog formeel besloten worden.

Besluitvormingstrajecten van de WOM DHZW en Vestia lopen deels parallel aan de bestuurlijke besluitvorming over het PUK. Vervolgtraject en planning Na vaststelling van het PUK zal door de gemeente een samenwerkingsovereenkomst (SOK) worden afgesloten met de WOM DHZW en Vestia en t.z.t. zal door de gemeente ook met elk van de tenderpartijen een anterieure overeenkomst (AO) worden afgesloten. De WOM DHZW en Vestia gaan na vaststelling van het PUK de tenderprocedures voorbereiden voor de renovatie- en sloop-nieuwbouw ontwikkelingen. Het ontwerp voor de openbare ruimte zal door de gemeente worden opgestart. Het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte zal met kostenraming en beheerparagraaf voor bestuurlijke besluitvorming worden voorgelegd. De realisatie van de vernieuwing zal, gezien de omvang van de opgave en de verschillende ingrepen, gefaseerd plaatsvinden en starten begin 2024 en op basis van de huidige planning doorlopen tot 2028. Bij de uitwerking van de plannen is er sprake van diverse raakvlakken tussen bouwplan en openbare ruimte. Ook de monitoring van de aansluiting van onder- en bovengrondse voorzieningen is van belang. Ondanks de hoge druk op de buitenruimte is het met het stedenbouwkundig plan en het PUK voor De Venen gelukt om zo goed mogelijk te voldoen aan de kaders.

Vanwege de hoge verdichting is het van belang om bij de uitwerking van de plannen te blijven monitoren of nog voldaan wordt aan de kaders en uitgangspunten. Daarom zal regulier overleg blijven plaatsvinden tussen de gemeente, WOM DHZW en Vestia na vaststelling van het PUK. In het kader van de voorwaarden van de verkregen Woningbouwimpuls-gelden heeft de WOM DHZW reeds in juli 2022 de tender gestart voor de eerste deelontwikkeling, namelijk het Beresteinlaanblok in Mosveen. Ook is de actiegebiedaanwijzing voor de te slopen woningen voor dit Beresteinlaanblok per 1 oktober 2022 gestart. De bijbehorende planning is krap, maar partijen spannen zich maximaal in om begin 2024 te starten met de realisatie van de eerste woningen en daarmee de voorwaarde voor start bouw van de eerste woningen vanuit de Woningbouwimpuls-gelden te halen.

13/14

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10411298

Bijlagen: Planuitwerkingskader De Venen, Beeldkwaliteitsplan De Venen, Participatie en communicatieverslag Vernieuwing De Venen Den Haag, Concept eigendomsmutaties De Venen

14/14