20221201-RIS311821 Geamendeerd voorstel van het college inzake integrale ontwikkelvisie Laakhavens (Gebieds NvU)

Datum

Registratienummer

8 maart 2022

DSO/10273203 RIS311821

Geamendeerd voorstel van het college inzake integrale ontwikkelvisie Laakhavens (Gebieds NvU) 1.

Aanleiding

Het Central Innovation District (CID) is het economische hart van Den Haag. Een internationaal knooppunt rondom de drie grootste Haagse stations: Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI. Met onder meer een universiteit, hogescholen en een grote verscheidenheid aan bedrijven, bestuurlijke instellingen en organisaties. Meer dan 100.000 mensen werken en studeren dagelijks in het CID. Daarnaast wonen er 45.000 mensen. We willen de werkgelegenheid en de aantrekkingskracht van Den Haag in de toekomst veiligstellen door nog meer ruimte te bieden voor kennis en bedrijven. Daarnaast willen we kunnen voldoen aan de toenemende vraag naar woningen en zorgen dat er voldoende ruimte blijft voor een goede balans tussen groen, buitenruimte en bebouwing. De hoofdopgave voor het CID is het realiseren van een centrummilieu, dat ruimte biedt voor groei en vernieuwing in de komende 20 jaar. Tegelijkertijd beogen we een aantrekkelijk woon- en leefklimaat te realiseren. We benutten daarbij de voordelen en de kansen van hoogstedelijkheid. Een concentratie van bedrijven en instellingen zorgt namelijk niet alleen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat; er zijn ook voordelen op het gebied van duurzaamheid, mobiliteitstransitie en het efficiënt gebruiken van de beschikbare ruimte.

Voor de verschillende deelontwikkelingen in het CID worden visies opgesteld die onze ambitie verder concretiseren. Ze zijn echter niet zover uitgewerkt als een “gewone” NVU, die voor een specifieke ontwikkeling gemeentelijke kaders, financiën en inbreng definieert. Voorliggend document is dan ook de eerste “gebieds NVU”. In dit document wordt een eindbeeld geschetst dat nog verdere uitwerking vraagt qua fysieke ontwikkeling, financiën en planning. Dit doen we per deelgebied of deelontwikkeling, al naar gelang de mate waarin we voor iedere concretiseringsslag de integraliteit kunnen borgen en verantwoorden. Want met het zetten van deze stip op de horizon formuleren we als gemeente een koers, maar voor een ontwikkeling die 20 tot 30 jaar duurt willen we ook ruimte hebben om, indien nodig en/of wenselijk, hier verdere verbeteringen in aan te brengen. Want ontwikkelen doen we samen. Met de bewoners, ondernemers, belangenorganisaties, eigenaren en ontwikkelaars en uiteraard uw raad. Met als doel: een leefbaar deel van de stad waarin wonen, werken, groen en voorzieningen hand in hand ontwikkeld worden.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

2.

Ontwikkelvisie Laakhavens (gebieds NvU)

HS/Laakhavens is onderdeel van het CID en als zodanig één van de gebieden waar de stad gaat groeien. Zoals in de gebiedsagenda College Campus is vastgelegd, wordt hier in de komende 20 jaar tijd een gemengd hoogstedelijk gebied ontwikkeld met circa 9.000 woningen, kantoren, hoogwaardige openbare ruimte en alle bijbehorende voorzieningen zoals nieuwe scholen, winkels, speelplekken en recreatieve voorzieningen. Een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is een park in het hart van het gebied. Een groene plek waar het goed toeven is, en die goed bereikbaar is voor alle huidige en toekomstige bewoners. Hiertoe veranderen we het stratenpatroon en wijzigen we dus de bouwmassa’s. Dit vraagt aanpassing van de huidige planvoorraad bij initiatiefnemers en ontwikkelaars, en ook een strategie voor het blijvend faciliteren van de bedrijvigheid in het gebied. Hiertoe biedt voorliggend document de gemeentelijke handvatten. Volgend op de Structuurvisie CID en de gebiedsagenda Campus College is een integrale ontwikkelvisie Laakhavens uitgewerkt waarin het perspectief over 20 jaar wordt geschetst. Voor zover mogelijk is dit perspectief kaderstellend maar gelet op de uitdagingen in financieel, programmatisch en ruimtelijk opzicht op vlakken agendabepalend. De ontwikkelperiode van 20 jaar zal tussentijds ruimte vragen voor gewijzigde inzichten.

Deze ontwikkelvisie Laakhavens is zo opgesteld dat de integrale kwaliteit van een gezonde leefomgeving wordt geborgd. Zo is naast de verdichtingsopgave (het bouwen van woningen en kantoren) van het gebied ook in beeld gebracht welke maatschappelijke voorzieningen er in de toekomst nodig zijn. Een belangrijke voorziening is het groen. We voorzien een park in het hart van het gebied, waar we ruimte bieden voor verblijven, recreëren, sporten etc. Daarnaast is het uitgangspunt dat we de openbare ruimte hoogwaardig en kwalitatief goed inrichten. Niet alleen bovengronds, maar op basis van de ruimtelijke uitgangpunten kunnen we ook de ondergrond toekomstvast inrichten met leidingen en ruimte ten behoeve van de energietransitie, klimaatadaptatie en andere reguliere nutsvoorzieningen. Daarbij heeft niet alleen aanleg, maar ook het kunnen handhaven van de kwaliteit op de lange termijn onze aandacht. Het opzetten van een integrale ontwikkelvisie Laakhavens (gebieds NvU) is gebeurd op basis van inbreng van bewoners, ontwikkelaars en andere belanghebbenden in het gebied. Zij hebben hun advies uit kunnen brengen over deze ontwikkelvisie, die in een nauwe samenwerking tussen de diverse afdelingen van de gemeentelijke diensten tot stand is gekomen.

Het resultaat is een ontwikkelvisie Laakhavens waarin een brede externe inbreng en het gemeentelijk beleid zo goed mogelijk zijn ingebed, maar waarbij de consequenties van de vaststelling van de structuurvisie incl. amendementen ook haar weerslag heeft, met name in het gebruik van de schaarse ruimte. Daarmee vormt deze visie een wenkend perspectief en vormt het een stip op de horizon voor de ontwikkelkoers in de komende 20 jaar. Het vormt een startpunt voor een ontwikkelproces waarbij we onszelf geen keurslijf opleggen. We willen adaptief zijn voor nieuwe ontwikkelingen als dat kan, waarbij we expliciet maken hoe we aan de verschillende kaders op het gebied van leefbaarheid en kwaliteit blijven voldoen. We zijn daarbij afhankelijk van de mate waarin eigenaren/ontwikkelaars bereid zijn hun vastgoed te transformeren.

2/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

Voorstellen voor besluitvorming over omgevingsplannen en/of individuele projectprocedures zullen in vervolguitwerking per project of deelgebied ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Hierin besteden we aandacht aan de mate waarin aan kaders en normen wordt voldaan en leggen we gemeentelijke financiële middelen die nodig zijn vast. Ook volgt later dit jaar het Kwaliteitsplan CID en een gebiedsgericht Beeldkwaliteitsplan Laakhavens. Kwaliteitsplan CID: Dit document wordt een toekomstschets en ambitiekader voor iedereen die iets uit gaat voeren in het CID (ontwikkelaars, architecten, gemeente, ondernemers, bewoners, etc.) Het Kwaliteitsplan CID omschrijft op hoofdlijnen de kernkwaliteiten die in het hele CID worden nagestreefd, maar elk deelgebied van het CID kent ook haar eigen opgave m.b.t. het borgen van de ruimtelijke kwaliteit. Daarom stellen we ook een beeldkwaliteitsplan op voor Laakhavens (BKP) als verdere uitwerking van het kwaliteitsplan CID specifiek voor dit gebied en de beeldkwaliteitsregels uit de ‘Nota Haagse Hoogbouw: Eyeline Skyline’. Dit document volgt procesmatig op de ontwikkelvisie Laakhavens, maar is tegelijkertijd onderdeel van de visie. Integraal Buitenruimteplan: De ontwikkelvisie bevat het landschappelijk raamwerk voor Laakhavens. Dit moet verder uitwerkt worden in een integraal buitenruimteplan.

Deze vormt de basis voor verdere uitwerking van de openbare ruimte per ontwikkelgebied. Na vaststelling door de raad zal het beeldkwaliteitsplan in aanvulling op de ontwikkelvisie Laakhavens dienen als toetsingskader voor ontwikkelingen in het gebied met betrekking tot beeldkwaliteit. 3. Inhoud Voor Haagvlietpoort en HS Kwartier zijn in 2019 al Nota’s van Uitgangspunten opgesteld (RIS 301941 en 301942). Binnen deze gebieden zijn bouwplannen, zoals The Grace en Escher Gardens, al verder uitgewerkt. De NvU HS Kwartier is integraal in de ontwikkelvisie Laakhavens opgenomen, waarbij afstemming met de spoorse partijen van groot belang is. Voor de NvU Haagvlietpoort geldt dat deze grotendeels in de ontwikkelvisie Laakhavens wordt opgenomen. De gemeente ziet potentie in de herontwikkeling van het Schipperskwartier. Het moment van herontwikkeling is echter afhankelijk van de eigenaar van het vastgoed in het gebied. Zodra dit vanuit de eigenaar ingebracht wordt, is de gemeente bereid mee te denken over transformatie van deze wijk. Ruimtelijke structuur De vier belangrijkste thema’s voor de ruimtelijke structuur zijn ‘verbinden’, ‘vergroenen’, ‘verdichten’ en ‘verfijnen’. De gebiedsontwikkeling van Laakhavens gaat ervoor zorgen dat het stadsdeel goed verbonden wordt met de stad en omliggende wijken zoals Laakkwartier en de Schildersbuurt.

Zo profiteert de bestaande stad van wat Laakhavens te bieden heeft en andersom. De openbare ruimte wordt aantrekkelijk voor ontmoeten, ontspannen en verblijven. Duurzaamheid en klimaatadaptatie spelen een belangrijke rol. We creëren een gezonde leefomgeving in een hoogstedelijk gebied. De ruimtelijke structuur zorgt voor transformatie naar een multifunctioneel gebied waar de menselijke maat centraal staat. Het verfijnen van het stedelijk weefsel, van megablokken naar kleinere stadsblokken en levendige plinten met een afwisselend programma zijn randvoorwaardelijk. Een hoge dichtheid maar toch een menselijke maat. De ontwikkeling Little C in Rotterdam vormt een inspirerend stedenbouwkundig voorbeeld voor de lagere woonblokken in Laakhavens.

3/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

Voor belangrijke plekken in de openbare ruimte worden sunspots aangewezen om de verblijfskwaliteit te waarborgen. Voor toepassing van het bezonningsbeleid is nader onderzoek op gebiedsniveau nodig, omdat het huidige beleid enkel van toepassing is op de invloed van nieuwbouw op bestaande woningen. Voor heel Laakhavens worden windhindercategorieën met kwalificaties voor de activiteiten ‘doorlopen’, ‘slenteren’ of ‘verblijven’ aangewezen. Hiervoor is nader onderzoek op gebiedsniveau nodig. Het huidige beleid is alleen van toepassing op individuele bouwplannen hoger dan 50 meter. Voor het voorliggende model is deze toets nog niet gedaan. Om een gezonde en prettige leefomgeving te kunnen garanderen is monitoring op en onderzoek naar de luchtkwaliteit en geluidshinder in het gebied noodzakelijk. Per bouwplannen dient onderzoek te worden gedaan naar de mogelijke uitstoot van stikstof. De vier thema’s gelden ook voor de programmatische invulling. Verbinden gaat ook over verbindingen tussen mensen, verdichten ook over creëren van banen en levendig binnenstadsmilieu met gemengd programma (onderwijs, (maak)bedrijven, wonen, recreëren, werken, etc.). Het vormt de (nieuwe) identiteit van Laakhavens'. Openbare ruimte en ondergrond Voor Laakhavens is een visie opgesteld voor de openbare ruimte. Deze visie introduceert nieuwe plekken, zoals een park in Laakhaven Centraal.

En het verbindt bestaande lange lijnen in de stad waarbij de voetganger op de eerste plek komt. De visie op de openbare ruimte ziet toe op een hoogwaardige buitenruimte en houdt rekening met de ondergrondse opgave waarop wordt samengewerkt met nutsbedrijven. De consequentie van een hoger inrichtingsniveau van de openbare ruimte is een hoger beheerniveau (Hofstadkwaliteit). De openbare ruimte wordt ingericht als sterk vergroend, hoogwaardige en aantrekkelijke buitenruimte, niet alleen door de manier van inrichten, maar ook door het vrijmaken en laten van ruimte. De openbare ruimte wordt ingericht op verblijven, ontmoeten, sporten en spelen en past bij het aantal nieuwe bewoners en werkenden in het gebied. In het ruimtelijk raamwerk wordt beoogd waar mogelijk de referentienormen voor groen playgrounds, sport en spelen in de openbare ruimte in kunnen worden gepast. Dit geldt ook voor het vinden van ruimte voor buitensport op aanvaardbare afstand buiten het gebied. Daar waar ruimtelijke knelpunten zijn zal op basis van IHP-sport een afweging worden gemaakt. Dit is randvoorwaardelijk voor de grote verdichtingsopgave. De inpassing van playgrounds, sport en spel, en buitenruimte van scholen zal deels samenvallen met het groen, deels ten koste van het groen en deels binnen de ontwikkelingen moeten worden ingepast.

Waar de referentienorm niet gehaald wordt zal er een balans gezocht worden tussen de verschillende normen in de openbare ruimte. Om aan de groennormen te voldoen worden o.a. de campus bij de Haagse Hogeschool en de Waldorpstraat Oost sterk vergroend. Hiervoor is de financiering geregeld middels het “voorstel van het college inzake Investeren in een groen Hollands Spoor Kwartier (RIS 309486)”. Aandachtspunt hierbij is het kunstwerk Park in het water van Acconci naast de Haagse Hogeschool. Het kunstwerk wekt de suggestie dat een eiland-driehoek is afgebroken van het vasteland. Onduidelijk is of vergroeningsopgave tot ongewenste aantasting van kunstwerk leidt. Hiervoor dient nog een nadere afweging gemaakt worden.

4/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

De transformatie van Laakhavens vraagt om uitbreidingen in de ondergrondse infrastructuur. Dit is nodig om de capaciteit van de nutsvoorzieningen in lijn te brengen met de toekomstige vraag en de energietransitie. Tegelijkertijd bestaat daarbij de uitdaging om de ondergrondse ruimte zo efficiënt en optimaal mogelijk te benutten ten behoeve van de vergroeningsopgave. De ondergrond is qua omvang een vergelijkbare programmatische opgave als de ander genoemde thema's. In samenwerking met de nutsbedrijven worden de randvoorwaarden en eisen voor de ondergrondse infrastructuur inzichtelijk gemaakt en oplossingen onderzocht om tot ruimteoptimalisaties te komen. Het kan zijn dat kabels en leidingen die nog niet aan het einde van economische levensduur zijn, vanwege herordening van de ondergrond verlegd of vernieuwd moeten worden. De kosten van dergelijke vervangingen en verleggingen kunnen niet ten laste van die partijen worden gelegd. De uitkomsten van het proces met de nutsbedrijven worden gebruikt voor de verdere uitwerking van de openbare ruimte. Mobiliteit Uitgangspunt voor de inrichting van het gebied is de mobiliteitstransitie zoals opgenomen in de Structuurvisie CID en de Strategie mobiliteitstransitie Den Haag 2022-2040 (RIS3110664).

HS/ Laakhavens is één van de locaties van de Verstedelijkingsalliantie en daarmee medebepalend voor de OV-schaalsprong op de Oude Lijn naar de hoogfrequente Citysprinter. Dat betekent dat de locatie gericht op het zo aantrekkelijk en gemakkelijk mogelijk maken van gebruik van de trein ontwikkeld wordt. Ook rijden diverse tramlijnen in en langs Laakhavens. Deze moeten goed bereikbaar zijn en blijven. De mobiliteitstransitie is randvoorwaardelijk voor het creëren van ruimte voor verblijfskwaliteit. De transformatie Waldorpstraat tot groene stadsboulevard met knip (zie Gebiedsagenda College Campus) is onderdeel van de mobiliteitstransitie. Deze zorgt ervoor dat het oostelijk deel van de Waldorpstraat nabij station HS oversteekbaar wordt en dat het onderdeel van de campus Haagse Hogeschool wordt met een uniforme (verblijfs)kwaliteit. Er wordt onderzocht in hoeverre er meer verkeersmaatregelen mogelijk zijn waardoor ook het westelijke deel van de Waldorpstraat, ter hoogte van de huidige MegaStores en Waldorp Four, dezelfde kwaliteit kan krijgen. Hiervoor wordt een integraal ontwerp voor de Waldorpstraat van Rijswijkseweg tot Calandstraat opgesteld, rekening houdend met de fasering en tijdelijkheid die soms nodig is. In de ontwikkelvisie Laakhavens zijn duurzame mobiliteitsconcepten omschreven van gebiedsniveau tot gebouwniveau.

In het algemeen geldt dat de ontwikkelingen gezamenlijk een duurzame bijdrage moeten leveren aan de bereikbaarheid en verblijfskwaliteit van het gebied waarbij de voetganger en fietser centraal staan. Onderdeel van deze transitie is ook het werken met een aangepast parkeerbeleid conform de nota “Parkeernormen CID en Binckhorst” (RIS 306160). Om de ontwikkeling in Laakhavens mogelijk te maken zijn mobiliteitsmaatregelen in een brede cirkel om het gebied noodzakelijk. De maatregelen om de gereedschapskist in hoogstedelijke gebieden te verbreden zijn maatregelen die uit de PlanMER CID naar voren komen en die noodzakelijk zijn om in het CID en Laakhavens te kunnen intensiveren. Mobiliteitsmaatregelen moeten ook buiten Laakhavens of zelfs het CID genomen worden. Deze zijn opgenomen in de business case voor Laakhavens naar rato van het effect op de bereikbaarheid en leefbaarheid in het gebied. Het gaat dan bijvoorbeeld om:

5/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

•

•

•

• •

•

Investeren in wandelen & fietsen: in lijn met de bestaande beleidskaders meer focus op verblijven & wandelen en realisatie (ster)fietsroutes, zoals bijvoorbeeld een fietstunnel onder het spoor, ter hoogte van de Koningstraat en de Velostrada. Het beperken van het autogebruik in de stad: lagere parkeernormen (en lager autobezit), autoroutes afschalen, doorsteken en comfortabele routes voor fietsers en stimuleren van voorzieningen voor (deel)fietsen, fietsenstallingen, deelmobiliteitssystemen, etc. Maatregelen om het CID en Laakhavens autoluw te maken, waaronder transformatie van het Schenkviaduct en ingrepen in de autostructuur, zoals het afsluiten van de Waldorpstraat als doorgaande route voor het autoverkeer en het afschalen van de Rijswijkseweg; Deelmobiliteit & fietsen: stevige inzet op een transitieprogramma om bewoners met een eigen auto te verleiden om gebruik te maken van fiets en (elektrische) deelmobiliteit: auto, fiets en scooter. Ruimte creëren op straat in Laakhavens en omliggende wijken: In Laakhaven Centraal wordt (deels onder het park) een centrale parkeergarage gerealiseerd. Hierbij kunnen ook de voorzieningen voor deelmobiliteit of een mobility-hub voor het gebied als geheel worden gerealiseerd.

Efficiënte logistiek: Beperking van de omvang en hinder van logistieke bewegingen door onder andere, het bundelen van vervoersstromen en het zoveel mogelijk op eigen terrein/inpandig realiseren van adequate voorzieningen voor laden en lossen en afvalinzameling.

We zullen in de verdere concretiseringsstappen per deelgebied de vereiste maatregelen inzichtelijk maken, tezamen met de hiermee gemoeid gaande financiële middelen in relatie tot de integrale business case. Op deelgebiedniveau loopt er in het HS Kwartier bijvoorbeeld al een verkenning met QPark om de bestaande parkeergarage breder in te zetten als hub voor meerdere modaliteiten. Wonen In Laakhavens bouwen we woningen voor de toekomst en wordt een belangrijk deel van de gemeentelijke groeiambitie gerealiseerd. We gaan conform de indicatieve verdeling uit de structuurvisie CID als vertrekpunt uit van circa 9.000 extra woningen in Laakhavens. De Woonagenda 2020-2023 en de Raadsmededeling “Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten (RIS 308642)” zijn hierbij leidend. Daarnaast geven we gehoor aan de vraag voor verdere optimalisatie en differentiatie. De woningen die we voorzien zijn stuk voor stuk hoogwaardige, duurzame nieuwbouwwoningen. We sturen op woningen voor een brede doelgroep met aandacht voor (internationale) studenten en starters, doorstromers, samenwonende stellen, empty-nesters, ouderen en stadsgezinnen. We willen partijen uitdagen om te gaan bouwen voor mensen die milieubewust zijn en kiezen voor duurzame mobiliteit. De nadruk ligt op compacte woningen, waarmee ingespeeld wordt op het toenemende aantal één- en tweepersoonshuishoudens.

Laakhavens is de plek waar wooncarrières beginnen; dicht bij openbaar vervoer, werk en opleiding. We willen daarnaast bouwen voor huishoudens die grote binding hebben met hun leefomgeving; die van Laakhavens hun gebied willen maken, en een actieve rol spelen in het functioneren van het gebied. De vele voorzieningen maken het gebied tevens aantrekkelijk voor mensen van middelbare leeftijd en ouder. Ook is er aandacht voor bijzondere doelgroepen, zoals woongroepen, uitstromers en statushouders. De nieuwe stedenbouwkundige structuur biedt ruimte voor een breed palet aan woningen. Niet alleen verdichten door middel van woontorens, maar ook in stedelijke bouwblokken waar op de begane grond gewoond kan worden. In principe gelden de woonwensen op projectniveau, maar we laten ruimte voor verevening op gebiedsniveau mits publiek- en/of privaatrechtelijk hard geborgd.

6/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

Economie In Laakhavens worden, conform de Structuurvisie CID en de Kantorenstrategie Den Haag 2018-2025, kantoren en ontmoetingsplekken toegevoegd, met name rondom station HS. De MegaStores wordt gefaseerd getransformeerd, waarbij een deel wordt gesloopt en wordt vervangen door woningbouw. Het wijkwinkelcentrum voor dagelijkse boodschappen en woonboulevard (op termijn in een 2.0 versie: minder groot, meer digitaal en minder afhalen) keren terug in de ontwikkeling. Laakhaven Centraal wordt getransformeerd van een bedrijventerrein naar een gemengd woon/werkmilieu, waarbij met name aan de Waldorpstraat en de Verheeskade woningbouw wordt toegevoegd. We gaan uit van een centraal stadspark ter plaatse van de oude insteekhaven, die in gebruik is als bedrijfsterrein. Er wordt een strategie opgesteld voor de huidige bedrijven die beter passen in een ander gebied dan in het hoogstedelijk gebied dat we voorzien in Laakhaven Centraal. De verplaatsingsopgave is aanzienlijk want het uitgangspunt is verplaatsing van een groot deel van de bedrijven en de alternatieven in en rond den Haag zijn schaars. Daarnaast is het doel om 30.000m² kleinschalige bedrijfsruimte te behouden dan wel terug te brengen in plinten in het gebied. In het huidige model is nu 18.000m2 ingetekend, waarbij de nog moet worden gekeken naar de kwalitatieve invulling.

Bij een gewenste toename naar 30.000m² is strakke sturing nodig, omdat plintinvulling voor bedrijvigheid concurreert met andere (begane grond) voorzieningen. Deze sturing geven we vorm op basis van de handreikingen plintenstrategie. Voorzieningen Bij de structuurvisie CID is een Voorzieningenprogramma opgenomen in de bijlage op basis van rust, ruis en reuring. Deze is verder uitgewerkt voor Laakhavens o.b.v. de Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS 307513), zodat de gewenste metrages concreet zijn geworden. Voor een aantal grote voorzieningen (bijv. scholen, sporthal, etc.) en voorzieningen die gemeente conform beleid in eigendom houdt is een locatie op gemeentegrond gereserveerd. Voor de huisvesting van de overige voorzieningen wordt o.a. plek gezocht in de plinten van de diverse ontwikkelingen. Bij het Laakkanaal is ruimte voor watersport. Voor andere buitensporten wordt elders ruimte gezocht, bijvoorbeeld in de Vlietzone. De realisatie van de voorzieningen houden zoveel mogelijk gelijke tred met de realisatie van de woningen. Het aanbod en tempo van voorzieningen wordt ook afgestemd op (demografische) ontwikkelingen buiten Laakhavens, via de integrale huisvestingsplannen voor o.a. Onderwijs en Sport.

Duurzaamheid Den Haag geeft invulling aan duurzame stedelijke ontwikkeling door in te zetten op de mobiliteitstransitie, energietransitie, vergroening, klimaatadaptatie, en duurzaam bouwen. Deze thema's worden aan de hand van programma's van eisen uitgewerkt en uiteindelijk vastgelegd in (anterieure) afspraken met ontwikkelaars en in publiekrechtelijk instrumentarium. Voor Laakhavens is in 2020 een warmteplan vastgesteld waarbij is vastgelegd dat er in Laakhavens een collectief systeem komt dat, met WKO's, laagtemperatuur warmte en koude zal leveren aan gebouwen (RIS 306882). De posities van de WKO’s worden bepaald aan de hand van het Bodemenergieplan. De Gemeente Den Haag heeft middels een openbare aanbestedingsprocedure de concessie voor deze collectieve warmte- en koudelevering aan alle nieuwbouw in Laakhavens gegund. Daarbij heeft de gemeente de wens om ook zoveel mogelijk bestaande bouw hierop aan te sluiten.

7/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

Ontwikkelstrategie en financiële haalbaarheid In de ontwikkelstrategie voor de gebiedsontwikkeling Laakhavens zal worden gekeken op welke wijze en in welke periode de ontwikkelingen tot uitvoering kunnen worden gebracht. Om deze ontwikkelstrategie periodiek te concretiseren hebben we inzicht nodig in wat we als stip op de horizon willen realiseren. Dit ligt voor, en vormt nu de basis voor het verder rekenen en tekenen in nauwe samenwerking met de markt. Waarbij het stedenbouwkundig plan, het programma en de financiële haalbaarheid moeten resulteren in optimale varianten die passen binnen de integrale kaders van het CID. We weten nu al dat er mismatches zijn tussen het vigerende beleid, wensen van ontwikkelaars en de gestelde ambities. Deze worden na vaststelling van de integrale visie per deelontwikkeling in kaart gebracht en vereisen (strategische en concrete) keuzes welke zullen worden voorgelegd. Focus vanuit de gemeente ligt daarbij op de strategie om te komen tot het “buurtpark Laakhavens”, zodat voldoende groene openbare ruimte wordt geboden. Hiervoor zijn financiële middelen nodig en zijn vooral ook alternatieve vestigingslocaties voor bedrijven nodig. Sturing Het grondbezit van de gemeente in het gebied Laakhavens is beperkt.

We zijn voor de transformatie van het gebied dus mede afhankelijk van de eigenaren/ontwikkelaars en hun plannen en de overdracht van m² op private kavels zal nodig zijn om aan de ambities voor leefkwaliteit en functionaliteit te voldoen. De marktconformiteit van de ontwikkeling van Laakhavens is tegelijkertijd ook een aandachtspunt bij de uitwerking op projectniveau. Vooralsnog wordt alleen voor specifieke opgaven actieve sturing vanuit de gemeente gehanteerd. Om de groenambitie per woning te halen is het streven een park te realiseren. Dit betekent niet dat de kosten voor de aanleg en het beheer van het park (volledige) gedragen hoeven te worden door de gemeente. Het park is voorwaardelijk voor de realisatie van onder meer de woningen in het gebied. De kosten voor de acquisitie van de benodigde gronden en van de aanleg en het onderhoud van het park zullen daarom onderdeel zijn van het kostenverhaal. Alle mogelijkheden tot het verkrijgen van een actieve positie zullen onderzocht worden. Waaronder, maar niet uitsluitend, de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en het niet verlengen van erfpacht. Kostenverhaal Het uitgangspunt voor Laakhavens is om een beperkt aantal omgevingsplannen voor het gebied op te stellen. Dit om de samenhang tussen het gebied als geheel en de projecten, en de projecten onderling te optimaliseren.

De gemeente ziet meerwaarde in het stimuleren van deze samenhang en de eventuele uitwisseling van programma en doelstellingen die dit mogelijk maakt, waarbij de gemeente wel nadrukkelijk zekerheid wil inzake de realisatie van minder renderende functies en/of moeilijker in te passen functies, welke voorwaardelijk zijn voor het functioneren van het gebied als geheel. De totale toerekenbare kosten in het gebied zijn aanzienlijk. Conform de wettelijke regeling kostenverhaal zal de gemeente deze kosten verhalen op de nieuwe ontwikkelingen. Op projectniveau kan het kostenverhaal de financiële marge van het project overstijgen. In dat geval kan een project aanspraak maken op zogenaamde “macro-aftopping”. Als een ontwikkelende partij verwacht aanspraak te kunnen maken op macro-aftopping, dan dient zij dit te onderbouwen. De gemeente zal deze onderbouwing waar nodig extern laten toetsen. Hierbij zal de gemeente extra aandacht besteden aan de opgenomen inbrengwaarde van het bestaande vastgoed en de exploitatie van dit vastgoed. Alle niet verhaalde kosten komen voor rekening van de gemeente. De gemeente zal daarom niet zondermeer projecten accepteren, welke aanspraak maken op macro-aftopping. Ook als de macroaftopping zelf correct toegepast wordt.

8/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

De gemeente zal dan eerst in gesprek gaan met de aanvrager om het project waar mogelijk verder te optimaliseren. In een uiterst geval zal de gemeente niet meewerken aan de realisatie van het beoogde project. Participatie Er is een participatietraject gestart (aftrap op 3 december 2020) waarbij zowel bewoners, ondernemers, ontwikkelaars en andere belanghebbenden betrokken zijn bij de uitwerking van de ontwikkelvisie Laakhavens. Belangstellenden zijn in eerste instantie uitgenodigd voor twee algemene online informatiebijeenkomsten. Toen de coronabeperkingen het toelieten, zijn directe betrokkenen gevraagd om in workshops mee te denken over de uitwerking van o.a. de openbare ruimte, de maatschappelijke voorzieningen en over hoe een leefbare wijk kan worden gecreëerd. Met ontwikkelaars zijn gesprekken gevoerd om te kijken hoe de bouwprojecten in de ontwikkelvisie Laakhavens kunnen worden ingepast. De bouwprojecten zijn hierbij echter altijd ondergeschikt aan de integrale gebiedsontwikkeling. Met de vaststelling van deze visie zijn de contouren van woonblokken, straten, openbare ruimte etc. vastgelegd. De marktpartijen onderschrijven de uitgangspunten en visie zoals beschreven in de paragraaf ruimtelijke structuur.

Het door de ontwikkelaars gezamenlijk, financieel haalbaar te ontwikkelen aantal woningen ligt echter ruim boven de mogelijkheden die we als gemeente binnen de vastgestelde kaders kunnen bieden. Dit vertaalt zich in hoge kosten om deze ontwikkeling als geheel mogelijk te maken. De ontwikkelvisie Laakhavens stuurt op hoofdlijnen. De ambities en ruimtelijke uitgangspunten zijn scherp, maar de functionele en technische voorwaarden voor de leefbaarheid, beheerbaarheid en bereikbaarheid van de ontwikkelingen op langere termijn zijn nog niet voldoende uitgewerkt. Met de vaststelling van de ontwikkelvisie Laakhavens is de participatie niet afgelopen, maar net begonnen. Het is een proces dat gedurende de hele ontwikkeling door zal gaan. Daarom zal er, ook na de vaststelling van de ontwikkelvisie Laakhavens, structureel overleg met belanghebbenden zijn over de verdere uitwerking van deelplan-ontwikkelingen en ontwerpen openbare ruimte. In het kader van de Placemaking worden samen met belanghebbenden tijdelijke activiteiten in het gebied georganiseerd. Vervolg Met de integrale ontwikkelvisie Laakhavens (gebieds NvU) wordt de basis gelegd voor verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling. Dit doen we in samenwerking met buurt, eigenaren, ondernemers, ontwikkelaars en andere betrokkenen. Afhankelijk van fasering en tijdspad wordt dit per deelgebied uitgewerkt.

De deelgebieden laten we zo groot mogelijk zijn om de integraliteit te blijven borgen. 4. Aandachtspunten Woonprogramma In de ontwikkelvisie Laakhavens is uitgegaan van circa 9.000 woningen conform plan MER CID. Voor dit maximum is gekozen om de woningbouw in evenwicht te houden met de ruimte die er is voor de te realiseren voorzieningen. Wanneer de voorzieningen ook op peil zijn kan er gekeken worden naar eventuele extra ontwikkelruimte.

9/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

De referentienormen voor groen, sport en spelen zijn ingepast. De bij de gemeente bekende bouwinitiatieven binnen het gebied met een haalbare business case omvatten echter circa 11.300 woningen. Dit is meer dan op basis van de kaders mogelijk is. Door per deelontwikkeling de relatie tussen woningen, voorzieningen en groen goed in beeld te brengen kunnen bewuste keuzes gemaakt worden voor de ontwikkeling van dit gebied. De verwachting is dat het vastgestelde programma van maximaal 9.000 woningen tot de voorzieningen zijn gerealiseerd, effect zal hebben op het tempo waarin de ontwikkeling tot stand komt. Ontwikkelaars moeten hun plannen aanpassen, dragen minder geld af aan de gemeente en zullen mogelijk hun ontwikkeling tot “onhaalbaar” bestempelen. Er zijn dan immers minder woningen en dus bewoners die mede drager zijn van de kosten voor aanleg (via de ontwikkelaars) en beheer (via de gemeentelijke belastingen). De Woonagenda 2020-2023 en de raadsmededeling “Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten” (RIS 308642) zijn leidend voor het woonprogramma van de diverse ontwikkelingen. 9.000 woningen voorziet in de invulling van een groot deel van de Haagse woonbehoefte. Deze is echter nog vele malen groter dan dat.

De gemeente zet er vol op in om ook de bijbehorende voorzieningen, zo snel mogelijk te realiseren, zodat het voor de huidige en toekomstige bewoners ook prettig wonen blijft. Zodra de voorzieningen op pijl zijn zal de gemeente aan de slag gaan met het overige ontwikkelpotentieel in het gebied, om zo waar mogelijk nog meer aan de groeiende woonbehoefte tegemoet te komen, hand in hand met de bijbehorende voorzieningen. Bedrijfsruimte en zittende ondernemers Voor de transformatie van Laakhavens tot centrummilieu is substantiële toevoeging van groen noodzakelijk. Dit is voorzien in de vorm van een park in Laakhaven Centraal. De uitvoering en planning is nog afhankelijk van de omgang met de huidige bedrijvigheid, deze kunnen binnen of buiten het gebied een plek krijgen. Het onttrekken van bedrijfsruimte is namelijk in strijd met de ambities zoals verwoord in de structuurvisie CID, gebiedsagenda College Campus, de bedrijfshuisvestingsstrategie, de Economische Visie 2040 en het provinciale beleid omtrent werklocaties. De bestaande capaciteit en kwaliteit van de openbare ruimte is echter niet voldoende om zonder onttrekking van bedrijfsruimte en toevoeging van een park overtuigend te voldoen aan een binnenstedelijk klimaat op basis van de vigerende kaders. Er is gekozen voor woningbouw tezamen met een verdichtingsstrategie rondom de stations.

Dit betekent dat er voor de bedrijvigheid alternatieve locaties gevonden gaan worden. Hierbij gaan we uit van een gefaseerde aanpak en onderzoeken dubbel ruimtegebruik. Pas na verplaatsing kunnen we in delen transformeren naar het geschetste eindbeeld met park. Financiën Ruimtelijke ontwikkeling In het kader van het ontwerp ontwikkelvisie Laakhavens is een eerste (globale) financiële businesscase voor de ruimtelijke ontwikkeling opgesteld. Het doel van de businesscase is om te sturen op de totale kosten van uitvoering van de ontwikkelvisie Laakhavens, de opbrengsten vanuit het gebied en de eventuele benodigde aanvullende dekking. Voor de businesscase ligt de nadruk op Laakhaven Centraal. Dit omdat HS Kwartier een separate businesscase is, waarvoor inmiddels dekking is geregeld.

10/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

Kosten De totale kosten voor Laakhaven Centraal zijn geraamd tussen € 363 miljoen en € 387 miljoen. Hierin zitten de kosten voor: Openbare ruimte: hierbij wordt uitgegaan van een nagenoeg gehele vervanging van de huidige openbare ruimte. Hierbij is uitgegaan van een hoogwaardige “CID-kwaliteitsniveau”. Dit is een opwaardering van het huidige beheerniveau. Langzaam verkeer verbindingen: één van de doelstellingen van het CID is het streven naar een “binnenstedelijke modal split”, waarbij de nadruk ligt op lopen en fietsen boven het gebruik van de auto. Park: de realisatie van extra woningen in het gebied legt ook extra druk op het groen in de stad. Het is daarom wenselijk om extra groen te realiseren in het gebied. Het uitgangspunt van de ontwikkelvisie Laakhavens is de realisatie van een park in het gebied. Voorzieningen: Voor Groen, sport, spelen, playgrounds en buitenruimte scholen zijn referentienormen vastgesteld. Vaak kan er gestuurd worden op combinatiegebruik (ruimte wordt ingevuld voor zowel spelen als groen, of groen en waterberging, etc.), maar een definitieve invulling van de benodigde (buiten)voorzieningen zal onderdeel zijn van de concretiseringsslag per deelgebied. Daarnaast worden de grotere voorzieningen als scholen en sporthallen weliswaar binnen het gebied voorzien op eigen grond, maar ook hier is een definitieve plaats nog niet aangewezen.

Met name de benodigde buitensportvelden leiden tot een uitwerkingsopgave buiten het gebied. Bovenwijkse voorzieningen: om de verdichting van het CID mogelijk te maken is in het kader van de structuurvisie een pakket van circa € 300 miljoen aan noodzakelijk mobiliteitsinvesteringen opgesteld. Deze investeringen zijn voorwaardelijk voor de verdichting. Alle projecten in het CID moeten naar rato en conform wet- en regelgeving, waaronder de regels omtrent kostenverhaal, bijdragen aan deze kosten. Overige kosten: deze kosten hebben betrekking op het projectmanagement en de controle op deelgebiedsniveau en de tijdsinvloeden als gevolg van de verwachte uitvoeringstermijn. Structurele kosten (en opbrengsten): De ontwikkeling van Laakhavens zal invloed hebben op de structurele kosten en opbrengsten van de gemeente. Aan de kostenkant is het waarschijnlijk dat de kosten voor onderhoud en beheer zullen toenemen als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau openbare ruimte en intensiever gebruik. Ook zullen de kosten voor de gemeentelijke dienstverlening en exploitatie van maatschappelijke voorzieningen toenemen als gevolg van het hogere inwonersaantal. De structurele opbrengsten van de gemeente zullen echter ook toenemen.

Niet alleen zal het gebied in de toekomst een hogere waarde hebben, en daarmee een hoger grondslag voor belastingen, maar ook is het waarschijnlijk dat de gemeente additionele Rijksmiddelen krijgt als gevolg van het hogere inwonerstal. Het structurele gevolg van de ontwikkeling op de kosten en opbrengsten is nog in ontwikkeling. We zullen deze per deelontwikkeling op basis van life-cycle beschouwing afwegen en inzichtelijk maken.

11/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

Opbrengsten Van de totale kosten van € 363 miljoen tot € 387 is circa € 232 miljoen toerekenbaar aan de verschillende ontwikkelingen in het gebied. Dit lijkt gunstig, maar vertaalt zich in een kostenverhaal van € 38.000 per woningequivalent1. Het is in Laakhaven Centraal onwaarschijnlijk dat de verschillende projecten voldoende financiële marge hebben om dit kostenverhaal in rekening te brengen. Met verschillende ontwikkelende partijen in het gebied zijn verkennende gesprekken gevoerd over het kostenverhaal. De algemene lijn is dat er inderdaad een groot verschil zit tussen de toerekenbare kosten en de bijdrage die de ontwikkelende partijen verwachten te (kunnen) betalen. Als blijkt (na analyse van de business-case van ontwikkelaars) dat de toerekenbare kosten niet verhaald kunnen worden, moet de gemeente anderszins dekken. De niet verhaalbare zijn toerekenbaar aan “de bestaande stad”, wat betekent dat de gemeente deze kosten altijd moet dekken. Dekking De minimale benodigde dekking is geraamd op € 203 miljoen. Deze benodigde dekking kan oplopen tot € 372 miljoen. Naar verwachting zal de ontwikkeling van Laakhavens 10 tot 20 jaar in beslag nemen. De benodigde dekking hoeft daarom niet direct beschikbaar te zijn. Wel moet er zich op dekking zijn. Gezien de ontbrekende dekking voeren we gesprekken met het Rijk inzake mogelijke bijdragen.

Hierbij is tot op heden altijd sprake van cofinanciering, dus een substantieel deel van de benodigde dekking zal binnen de gemeentelijke middelen gevonden moeten worden en bestemd moeten worden voor de ontwikkeling van Laakhavens. Dit zullen we per deelgebied/deelontwikkelingen adresseren, waarbij we ook aangeven hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot ontwikkeling van een divers, hoogstedelijk gebied waarin we willen dat wonen, werken, groen en voorzieningen gelijke tred houden. Gezien het voorgaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 8 maart 2022, Besluit: I.

vaststellen van de integrale ontwikkelvisie Laakhavens (gebieds NvU) als vertrekpunt voor verdere uitwerking naar haalbare (deel)ontwikkelingen in het gebied en voor de verdere uitwerking in een planologisch-juridisch kader voor Laakhavens binnen de vastgestelde Structuurvisie CID (RIS 307135).

II.

* uit te werken hoe zoveel mogelijk onverharde hoogwaardige groene buitenruimte in het park gerealiseerd kan worden waarbij het streven is dat niet meer dan de helft van het park zich op een parkeerdek bevindt.

*Aldus geamendeerd besloten in de openbare raadsvergadering van 1 december 2022.

1 1 woningequivalent = 1 woning of 100m² voorziening of kantoor

12/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10273203

De griffier,

De voorzitter,

13/13