20220421-RIS311298 Voorstel Verkl van geen bedenking Wabo tav omgevingsvergunning bouwen hotel tpv te slopen kantoorgebou

Datum

Registratienummer

25 januari 2022

DSO/10239312 RIS311298

Voorstel van het college inzake Verklaring van geen bedenking (Wabo) ten aanzien van aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1 Aanleiding Op 26 november 2015 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de nieuwe algemene verklaring van geen bedenkingen (RIS288041). Daarmee heeft de raad bepaald in welke gevallen het college gebruik kan maken van de algemene verklaring van geen bedenkingen en in welke gevallen er een specifieke verklaring van geen bedenkingen (VVGB) nodig is. De onderhavige aanvraag voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1, valt gezien de aard van het plan onder de categorie waarvoor een specifieke VVGB is vereist. De ontwerpverklaring is op 12 mei 2021 besproken in de commissie Ruimte. Het ontwerpbesluit en de ontwerpverklaring (met bijlagen) hebben van 12 juli 2021 tot en met 23 augustus 2021 ter inzage gelegen, waarbij twee zienswijzen zijn ingediend. Deze definitieve verklaring wordt als raadsvoorstel ter vaststelling aangeboden. Toezeggingen aan de commissie Ruimte van 12 mei 2021 Tijdens de behandeling van de ontwerp Verklaring van geen bedenkingen in de commissie Ruimte van 12 mei 2021 zijn de volgende toezeggingen gedaan: 1. De exacte oppervlakte van het plan uit te zoeken: of dat wel of niet onder de 1500 m2 valt.

In de ruimtelijke onderbouwing wordt namelijk gesproken over een onttrekking van 1613 m2. 2. In de hotelnota, die waarschijnlijk voor de zomer komt, terug te komen op een aantal thema’s waarover is gesproken. 3. Ook terug te komen op het tijdsplan van het traject van deze verklaring van geen bedenkingen. Ad. 1: de bruto vloeroppervlakte is door het college onderzocht en bedraagt circa 1490 m 2 uitgaande van de oppervlakte met een expliciete kantoorfunctie. Deze maat komt overeen met de aangepaste ruimtelijke onderbouwing in de bijlage en de uitgangspunten van de kantorenstrategie. Zie paragraaf Kantorenstrategie versus hotelstrategie. Ad. 2: Zie paragraaf nieuw hotelbeleid. Ad. 3: Zie onder Procedure. Initiatief Op 24 december 2019 is de aanvraag om omgevingsvergunning ingediend door Hotel Bleijenburg C.V. voor het bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. De aanvraag voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1, omvat de Wabo-activiteiten: • ‘Bouwen’; • ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’; • ‘Slopen in beschermd stadsgezicht’.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10239312

De initiatiefnemer van onderhavig plan is voornemens het verouderde en in onbruik geraakte kantoorpand aan de Bleijenburg 1 te slopen om ter plaatse een hotel te realiseren met 88 kamers, waarvan 8 vierpersoonskamers en 80 ‘standaard’ tweepersoonskamers. De beoogde ontwikkeling richt zich primair op gasten die een modern en prijsvriendelijk hotel zoeken in de Haagse binnenstad. De doelgroep is breed, maar het hotel zal zich gezien de kernkwaliteiten vooral richten op de toeristische markt, met relatief veel jongere gasten. Met de klassieke gevelopbouw sluit de nieuwbouw goed aan op de omgeving van het rijksbeschermd stadsgezicht. Procedure De aanvraag omgevingsvergunning is qua gebruik, bouwmassa en overschrijding van bouwvlakken, niet in overeenstemming met het bestemmingsplan ‘Binnenhof e.0’. Het bestemmingsplan biedt geen toereikende afwijkingsmogelijkheid voor de geconstateerde strijdigheid, waardoor de uitgebreide voorbereidingsprocedure moet worden doorlopen. De ontwerp Verklaring van geen bedenkingen heeft van 12 juli 2021 tot en met 23 augustus 2021, samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, inclusief de ruimtelijke onderbouwing van het project, ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend door respectievelijk de ‘Deutsche Evangelische Gemeinde’ en het Hoogheemraadschap van Delfland.

Beoordeling De ambtelijke adviezen en het advies van de Welstands- en Monumentencommissie zijn positief. Het bouwplan is getoetst aan de Welstandsnota en beoordeeld in het kader van de dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’. Het advies luidt als volgt: “De commissie kan instemmen met het ontwerp voor een hotel op de hoek Bleijenburg/ Casuariestraat. Zowel op zichzelf als in de relatie tot de directe, zeer diverse, omgeving is het ontwerp overtuigend. In hoofdopzet is sprake van een overhoeks pand met een klassieke gevelopbouw van een plint met souterrainvensters, vier hoofdlagen, een overgang-laag met afwijkende kleinere vensters op een strak ritme en een kap daarboven. Deze opbouw maakt het duidelijk één gebouw, maar geeft ook geleding die zorgt voor een goede inpassing tussen (de kwaliteit van) de omringende bebouwing. In de architectonische uitwerking met penanten, banden en verschillende verbanden in het metselwerk wordt die geleding nog verder doorgezet. De entree van het hotel op de hoek is een passende verbijzondering, waarin dubbele hoogte, een dubbele deur, een luifel en de naam van het hotel samenkomen.” Ruimtelijke onderbouwing Bouwmassa en inpassing in de omgeving Het plan voor het hotel gaat uit van sloop/nieuwbouw. Het huidige pand telt vier bouwlagen en een kap.

Door de verdiepingshoogte in de nieuwe situatie te drukken en de toepassing van een gedrukte bouwlaag (mezzanine) is een extra bouwlaag geïntroduceerd. In de kap wordt één bouwlaag ondergebracht. De afwijking in hoogte ten opzichte van het bestemmingsplan bedraagt 10% (binnen de afwijkingsmogelijkheden van het bestemmingsplan). De vergroting ten opzichte van de bestaande situatie is beperkt en tast de waarden van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig aan. De opbouw van de bouwmassa, vijf bouwlagen met een zesde laag in een kap met een passende hoogte, sluit goed aan op de omgeving.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10239312

Planologisch Het bestemmingsplan staat een hotel ter plaatse niet toe. Belangrijk aandachtspunt is daarom de onderbouwing (toets aan Ladder voor Duurzame Verstedelijking) voor dit initiatief. De behoefte aan hotelkamers blijft aanwezig op de lange termijn. In (markt)onderzoeken over 2019 is aangetoond dat er nog ruimte en behoefte is aan een toename van het aantal hotelkamers in Den Haag. Over de afgelopen vijf jaar (pre-corona) is de vraag naar verblijf tweemaal zo hard gegroeid als het aanbod. Om in deze toenemende vraag te voorzien is er een planvoorraad aangelegd. In deze planvoorraad worden initiatieven van derden (private partijen) opgenomen. Het hotel in deze aanvraag is destijds meegeteld als harde planvoorraad. Met de komst van dit hotel is dus al rekening gehouden in de onderzoeken. De bezettingsgraden van bestaande hotels lagen destijds ruim boven de kritische ondergrens voor hotels. Er wordt algemeen aangenomen dat een gemiddelde bezettingsgraad van 65% de ondergrens is. De bezettingsgraden van de Haagse hotels lagen in 2018/2019 rond de 75%. Kantorenstrategie versus hotelstrategie Conform de kantorenstrategie (Den Haag 2018-2025 de gebruiker centraal 2.0 RIS 300807) is onttrekking van kantoren onder de 1500 m2 toegestaan. Met een bestaande totale oppervlakte van 1.490 m2 BVO voor het kantoor is dit pand kleiner dan 1500 m2.

Op basis van de Hotelstrategie Den Haag (RIS 260889) wordt meegewerkt aan de ontwikkeling van dit nieuwe hotelinitiatief in de binnenstad. In lijn met de Strategie Toerisme (RIS 302975) is er behoefte aan capaciteitsuitbreiding van het aanbod aan logiesaccommodatie om de daarin vastgestelde groeidoelstellingen te bereiken. Als gevolg van de coronacrisis is de bezoekerseconomie - en de daaraan gelieerde hotelsector - tijdelijk stilgevallen; het is onduidelijk wanneer er sprake zal zijn van herstel en groei, maar de sector verwacht zelf dat het verblijfsbezoek ergens in 2023/2024 weer op de oude niveaus zal zijn. Nieuw hotelbeleid Door voornoemde omstandigheden is er eind 2020 aan de gemeenteraad toegezegd dat er medio 2021 nieuw hotelbeleid zou zijn, waarin rekening wordt gehouden met de impact van de huidige crisis op de bestaande hotelsector. Het raadsvoorstel van het college inzake het Haags Hotelbeleid 2021 (RIS 310666) staat geagendeerd in de commissie Bestuur van 2 februari 2022. Gestreefd wordt naar een gezonde en goed-functionerende plaatselijke hotelmarkt. Pas wanneer de hotelmarkt zich heeft hersteld en de planvoorraad onder de 1.000 kamers komt, omdat hotelplannen zijn gerealiseerd of geannuleerd, is er weer ruimte voor nieuwe initiatieven. Tot die tijd wordt er niet meegewerkt aan bestemmingsplanwijzigingen of afwijkingsprocedures voor nieuwe hotelinitiatieven.

Bovendien worden in de toekomst alle initiatieven getoetst aan een nieuw toetsingskader. Zoals hiervoor vermeld onder planologisch is dit hotel, in deze aanvraag van 24 december 2019, destijds meegeteld als harde planvoorraad. Dit plan is dan ook meegenomen in de planvoorraad die bij het Haags Hotelbeleid 2021 is bijgevoegd. Het meewerken aan dit hotelplan is daarmee conform het Haags Hotelbeleid 2021. Plintfunctie Er wordt een publieksgerichte/economische functie in de plint gerealiseerd. Op de begane grond wordt een horecafunctie gerealiseerd en de hotelreceptie. De horeca krijgt een ‘hybride’ functie, met overdag het accent op een moderne bakkerij/lunchroom. ’s Avonds wordt deze ruimte gebruikt als hotellounge. Een dergelijke functie levert een bijdrage aan de vergroting van levendigheid in dit deel van de binnenstad. In het verlengde van het Bleijenburg (de Schouwburgstraat) kenmerkt de straat zich door achter- en zijkanten van de Koninklijke Schouwburg en het ministeriegebouw. Nu is daar voornamelijk sprake van dichte plinten die geen interactie hebben met de straat.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10239312

Pas bij de faculteit van de Universiteit Leiden is er sprake van een levendigere plint en een entree van een gebouw. Direct aan de overkant van de locatie is eveneens sprake van een gesloten plint. Deze aanvraag biedt een grote kans om iets te veranderen aan het gesloten karakter van de plinten in deze straat. Binnenstadsplan Het Binnenstadsplan (RIS 168479) stelt dat het Bleijenburg in het sfeergebied van de Historische Kern ligt. De Historische Kern is een toeristisch kerngebied en een gebied met cultureel aanbod. Het pand Bleijenburg 1 ligt zowel nabij het Toneelkwartier (schouwburg e.o.) als het Museumkwartier. De opgave is om zowel de toeristische functie als de culturele functie te versterken. Levendige en gemengde straten horen bij een aantrekkelijk toeristisch en cultureel gebied. Overige aspecten Voor het overige zijn er geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot archeologie, bodem, waterhuishouding, windhinder en bezonning, luchtkwaliteit, stikstofdepositie, parkeren, flora en fauna en externe veiligheid. Kortheidshalve verwijst het college naar de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing.

Samenvatting In het coalitieakkoord wordt aangegeven dat het toerisme een belangrijke banenmotor is en dat de focus ligt op kwaliteit en onderscheidend vermogen: “onze prachtige historische binnenstad, het grote aanbod van kunst en cultuur, de diverse wijkeconomie en ons mooie strand”. Volgens de hotelstrategie en de strategie ten aanzien van het toerisme, dient de concentratie van hotels plaats te vinden in de toeristische gebieden (binnenstad en Scheveningen); daaraan voldoet dit initiatief. Er is op kleine schaal sprake van gebiedsontwikkeling in kwalitatief hoogwaardige, Haagse architectuur, een herkenbare bouwstijl die past in de Haagse stedenbouwkundige traditie. Kortom, de nieuwbouw vervangt een verouderd en in onbruik geraakt kantoorpand, voegt zich goed in de bestaande omgeving van het rijksbeschermd stadsgezicht ‘Centrum’ en is daarmee een verrijking voor de stad. Communicatie Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij ontwikkelingen bij de marktpartij. De aanvraag omgevingsvergunning is op de gebruikelijke manier bekendgemaakt. De buurt kenmerkt zich overigens door een veelheid aan utiliteitsgebouwen. Op 11 februari 2021 heeft initiatiefnemer een online informatieavond georganiseerd voor bewoners in de omgeving.

Het plan is bekend gemaakt bij de ‘Deutsche Evangelische Gemeinde’, eigenaar van de direct naast de nieuwbouw gelegen kerk met pastorie. Zienswijzen en beantwoording Tijdens de terinzagelegging van het voornemen van de ontwerp-omgevingsvergunning met toebehoren zijn twee zienswijzen ingediend: Ingekomen zienswijzen: 1. 2.

‘Deutsche Evangelische Gemeinde’; Hoogheemraadschap van Delfland.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10239312

In de zienswijzen wordt verzocht om de voorgenomen omgevingsvergunning aan te passen dan wel niet te verlenen. Samengevat hebben de zienswijzen betrekking op het volgende: 1.1

De instelling ‘Deutsche Evangelische Gemeinde’ maakt zich zorgen over de stabiliteit van haar gebouwen. Het bouwproject grenst direct aan haar percelen met daarop een gebouw met zalen, een bureau en de woning van de dominee en zijn gezin, alsmede de kerk met daarachter een woning die aan een gezin verhuurd is. Het bouwproject gaat diep de grond in met een kelder en een souterrain. Tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden zal monitoring moeten plaatsvinden. Zienswijze 1 (zw1); 1.2 De instelling heeft ook een sociale functie waarvoor de tuin erg belangrijk is. Als de beoogde nieuwbouw direct op de rooilijn en daarmee direct aan de schutting komt te staan, dan geeft dat een ingesloten beleving aan de tuin (zw1); 1.3 Het ventilatiesysteem aan de achterkant van het hotel met hinderlijke geluidsbronnen en de geuren van de keuken zullen het normale gebruik van de woningen en de tuin belemmeren (zw1); 1.4 De privacy van de tuin gaat achteruit. In plaats van vaste kantoormedewerkers komen er nu wisselende hotelgasten, die direct in de tuin kunnen kijken. Dat zal afbreuk doen aan de functionaliteit van de kerk en aan de privacy van de bezoekers. Ook de privacy van de dominee en zijn gezin en die van de bewoners van het pand achter de kerk wordt aangetast; (zw1) 1.5 In het bestemmingsplan van de gemeente is het perceel aangeduid als ‘gemengd – 5’ en heeft het geen hotelbestemming (zw1).

2.1 Het Hoogheemraadschap van Delfland verzoekt om in de vergunning aan te geven wat de aan het bouwplan verwante wateropgave is en hoe hieraan invulling wordt gegeven, en hoe in het plan rekening wordt gehouden met de waterkwaliteit. Tevens vraagt het Hoogheemraadschap om aan te geven op welke wijze in het plan klimaatmaatregelen worden genomen (zw2). Ten aanzien van deze zienswijzen overweegt het college als volgt: ad 1.1 De vergunninghouder heeft de taak zijn sloop-en bouwwerkzaamheden uit te voeren zonder daarbij schade aan te richten aan de eigendommen van derden. Daartoe dient vergunninghouder voor aanvang van de werkzaamheden een sloop- en bouwveiligheidsplan aan te leveren. Ook wordt door de gemeente op verschillende momenten toezicht gehouden op de bouw. Is er tijdens de bouw onverhoopt toch sprake van schade aan zaken van derden, dan levert dat een privaatrechtelijke vordering op van de benadeelde op de partij die de schade heeft veroorzaakt. De uitvoering van de bouwwerkzaamheden heeft echter op de beoordeling van de vergunningaanvraag geen betrekking en zal in deze beantwoording daarom verder buiten beschouwing worden gelaten; ad 1.2 De bebouwing komt niet direct aan de schutting te staan. De in de bestaande situatie aanwezige ruimte blijft in het bouwplan gehandhaafd. Wel wordt het gebouw een stukje hoger.

Hoewel het college begrijpt dat de tuin voor reclamant belangrijk is, is het college niet van mening dat deze door het bouwplan in zijn functie beperkt wordt en zeker niet dat er geen sprake meer zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. De beleving van de tuin door reclamant kan weliswaar veranderen, maar dat enkele gegeven kan niet leiden tot het weigeren van de gevraagde vergunning. Er bestaat geen wettelijk recht op blijvend (vrij) uitzicht;

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10239312

ad 1.3 Voor de stelling dat het ventilatiesysteem belemmeringen oplevert is geen onderbouwing gegeven. De vergunninghouder dient er zorg voor te dragen dat zijn installaties niet voor geluidsen geuroverlast zorgen. Indien na uitvoering van de vergunning blijkt dat de installaties toch overlast geven in een mate die onrechtmatig is, dan raadt het college reclamant aan hiervan melding te maken bij de Omgevingsdienst Haaglanden; ad 1.4 Het is in een stedelijke en veranderlijke omgeving zoals die van het centrum van Den Haag onmogelijk om een bestaande privacy situatie voor altijd te conserveren. Enige verandering van de ervaren privacy is onvermijdelijk. De wetgever heeft getracht in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek een kader te scheppen voor privacy tussen buren. Daarin is bepaald dat zich binnen twee meter van een naburig erf geen vensters of andere gevelopening mogen bevinden, voor zover deze uitzicht geven op het andere erf. Deze afstand wordt loodrecht vanuit de gevel gemeten. In het bouwplan bevinden zich weliswaar vensters die naar het perceel van reclamant gericht zijn, maar deze bevinden zich in het geveldeel dat op 2,89 meter van de perceelsgrens gelegen is. Het bouwplan overtreedt daarmee niet het burenrecht zoals dat is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek; ad 1.5 De stelling dat het perceel geen hotelbestemming heeft is correct.

De aanvrager heeft om deze reden een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ aangevraagd. Met andere woorden: de doorlopen vergunningprocedure ziet toe op het gemotiveerd afwijken van het bepaalde in het bestemmingsplan. Het college overweegt dit strijdig gebruik te vergunnen. ad 2.1 Na lezing van de zienswijze van het Hoogheemraadschap van Delfland (HHD) is gebleken dat de Ruimtelijke onderbouwing op voornoemde punten dient te worden aangepast dan wel te worden aangevuld. Tevens is de relatie tussen de wateropgave en de capaciteit van het bestaande riool onderzocht en is een watertoets bij het HHD opgevraagd. De aanvrager heeft alle aanbevelingen van het HHD overgenomen en opgevolgd. Daarmee is aan deze zienswijze tegemoet gekomen. Gelet op de bovenstaande overwegingen, vormen de ingediende zienswijzen geen reden om niet tot het verlenen van het definitieve besluit in de huidige vorm over te gaan. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 25 januari 2022, Besluit: I. Te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 21 april 2022. De griffier,

De voorzitter,

6/6