20220209-RIS311250 GEAMENDEERD Grondexploitatie en MVA-exploitatie bij projectdocument Twickelstraat-Zijpendalstraat

Datum

Registratienummer

18 januari 2022

DSO/ 10216546 RIS311250

PROJECTDOCUMENT TWICKELSTRAAT-ZIJPENDALSTRAAT Projectnummer 7004303. SBK FN598 ES-155 1.

Inleiding

De locatie Twickelstraat-Zijpendalstraat ligt in Moerwijk-Oost. Voor Moerwijk-Oost heeft het college op 12 december 2017 ingestemd met de gebiedsverkenning Moerwijk-Oost. Binnen Moerwijk-Oost is deze locatie Twickelstraat-Zijpendalstraat centraal gelegen (“centrumplot”) en aangegeven als transformatielocatie. De beoogde planontwikkeling past goed bij de aanpak van Den Haag Zuidwest zoals opgenomen in het coalitieakkoord. Aanleiding voor de aanwijzing als transformatielocatie is het vrijkomen van het huidige schoolgebouw. Het schoolgebouw aan Twickelstraat 5 is laatstelijk gebruikt door de Van den Boschschool. Deze school is in oktober 2018 verhuisd naar de nieuwbouw aan de Erasmusweg. Het college heeft op 22 september 2020 ingestemd met de Nota van Uitgangspunten voor deze ontwikkeling (RIS306241).

2. Maatschappelijke effecten Voor programma 15 Stadsontwikkeling is het doel een duurzame groei en vitalisering van de stad te realiseren. Met dit plan voor Moerwijk Oost wordt invulling gegeven aan meerdere aspecten van deze doelstelling. Dit betreft niet alleen woningbouw, maar komen er ook nieuwe voorzieningen: in dit plan zijn opgenomen een nieuwbouwschool en een gezondheidscentrum.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

Bovendien biedt het bedrijfsverzamelgebouw ruimte aan lokaal ondernemerschap zodat ook de wijkeconomie wordt gestimuleerd. Naast de bovengenoemde bebouwing wordt de openbare ruimte verbeterd. Een deel van het voormalige schoolplein wordt openbaar gebied met een groene inrichting met nieuwe bomen. 3. Projectkader 3.1. Randvoorwaarden Voor dit plan gelden onder andere de volgende beleidskaders en uitgangspunten: • Woonagenda (RIS301107). • Nota Parkeernormen Den Haag 2011 (RIS181571). • Wijzigingen/ aanvullingen op de nota parkeernormen Den Haag (RIS291425). • Beleidsregels fietsparkeren (RIS294386). • Kadernota Openbare Ruimte (rv 170/2003), niveau Residentiekwaliteit. • Gemeentelijke Bomenverordening. • Nota Duurzaamheid, Schone energie in een groene stad. De Haagse Aanpak (RIS301820). • Richtlijn aanpasbaar bouwen. • Welstandsnota Den Haag 2017. • Afdoening motie “natuurinclusief bouwen” (RIS288182). • Afdoening motie “Betaalbare woningen Twickelstraat” (RIS302297). • Actieprogramma Kleinschalige bedrijfshuisvesting (RIS181978). 3.2. Juridisch-planologisch kader De planlocatie ligt binnen het bestemmingsplan Moerwijk. Dit bestemmingsplan is op 27 november 2014 vastgesteld en op 20 februari 2015 in werking getreden.

De locatie heeft als bestemming Maatschappelijk (onderwijs, jeugd-, kinder-, buitenschoolse opvang, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, zorg- en welzijnsinstelling met functieaanduiding kantoor en parkeergarage). De beoogde herontwikkeling voor de verschillende delen van de locatie is in strijd met dit bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken is gekozen voor: • Nieuwbouw van de W.P. Blokpoelschool: uitgebreide Wabo-procedure. • Nieuwbouw van woningen en gezondheidscentrum aan de Zijpendalstraat: uitgebreide Waboprocedure. • Verbouw van de te handhaven school: Waboaanvraag op basis van de kruimelregeling. Vanwege de gedeeltelijke sloop van de huidige school vervalt de verkeersfunctie van de Lockhorststraat. De Raad heeft op 7 oktober jl. ingestemd met het voorstel tot onttrekking aan het openbaar verkeer van de Lockhorststraat (RIS309982.) 4. Programma en ruimtegebruik Het programma en het ruimtegebruik voor deze ontwikkeling zijn uitgebreid benoemd en omschreven in de Nota van Uitgangspunten (NvU), bijlage bij het besluit (RIS306241 d.d. 22 september 2020). Het programma omvat: • nieuwbouw van de W.P Blokpoelschool; • nieuwbouw van 40 sociale huurwoningen met een gezondheidscentrum aan de Zijpendalstraat; • de handhaving van een deel van het bestaande schoolgebouw en de verbouwing daarvan voor kleinschalige bedrijvigheid.

2/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

Hierop is de planuitwerking ter hand genomen en dit heeft geleid tot beperkte aanpassingen in de verkavelingen en maatvoering. In BIJLAGE 1 is de actuele stedenbouwkundige verkaveling weergegeven. 4.1. Nieuwbouw W.P.Blokpoelschool Voor de nieuwbouw van de W.P. Blokpoelschool zijn de genoemde uitgangspunten in de NvU opgenomen en ongewijzigd. Deze school is een school voor bijzonder onderwijs. De kinderen worden gebracht en moeten in een prikkelarme omgeving kunnen leren en spelen. Voor deze nieuwbouw is de aanvraag voor de Wabovergunning ingediend op 26 februari. De ontwerpbouwvergunning voor de nieuwbouw van de Blokpoelschool is op 1 november ter visie gelegd. De gemeente bereidt de levering van de kavel voor met opdrachtgever DHS (De Haagse Scholen) en worden afspraken vastgelegd over de bouw- en woonrijpe staat. Het ontwerp van de Blokpoelschool is bijgevoegd in BIJLAGE 3 De inrichting van het schoolplein van de nieuwe Blokpoelschool vindt plaats door het schoolbestuur DHS. Het nieuwe schoolplein wordt natuurlijk ingericht en deels onverhard. 4.2. Nieuwbouw 40 sociale huurwoningen en gezondheidscentrum Ontwikkelaar MZV is gestart met de ontwikkeling van het gezondheidscentrum aan de Zijpendalstraat en voor de sociale woningbouw in dit plan wordt Mooiland in samenwerking met Vestia de ontwikkelende corporatie.

Met MZV en Mooiland wordt een intentieovereenkomst afgesloten na afronding van het voorlopig ontwerp van het gezondheidscentrum en de woningen. Bij het plan voor het gezondheidscentrum en de woningbouw aan de Zijpendalstraat wordt op enkele punten afgeweken van de Nota van Uitgangspunten (NvU). Dit betreft: • de maatvoering van het gezondheidscentrum is gewijzigd. In de NvU was uitgegaan van twee verdiepingen van 16m x 46 m. Dit is nu 17,50m x 46m. Het maatverschil wordt opgevangen in de inrichting van de buitenruimte; • typologie woningbouw in het kleine blok aan de Zijpendalstraat. Hier was uitgegaan van 16 galerijwoningen in 4 lagen. Bij dit woningaantal is een liftontsluiting niet rendabel. Gekozen is nu voor bebo- (beneden-boven) woningen waarmee ook een variatie in woningaanbod wordt toegevoegd met parterrewoningen en daarboven maisonnettes. In deze opzet hebben alle woningen een voordeur aan de straat en sluiten in maat en schaal aan op de ééngezinswoningen aan de Zijpendalstraat die nu worden gebouwd; • het aantal woningen uit de Nota van Uitgangspunten blijft gehandhaafd op 40 woningen. De verdeling binnen het plangebied is gewijzigd. In de NvU is sprake van 24 woningen in 4 lagen boven het gezondheidscentrum en 16 woningen in het kleine blok.

Bij de uitwerking van de woningen komen er 28 woningen (7 per laag) boven het gezondheidscentrum en 12 bebowoningen in het kleine blok; • in de NvU was bij de verkaveling aan de Zijpendalstraat nog uitgegaan van een flauwe kap. Die vervalt, onder andere om de platte daken te kunnen voorzien van zonnepanelen en groen. In het gezondheidscentrum vestigen zich 3 a 4 huisartsen van Moerwijk-Oost zich vestigen. Ook komen hierin o.a. een apotheek en een ruimte voor een fysiotherapiepraktijk.

3/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

Daarnaast is in dit gezondheidscentrum een plek voorzien voor “Het huis van Gé”. Dit is een samenwerkingsverband van de huisartsen van Moerwijk-Oost met bewoners en vrijwilligers in Moerwijk. Inzet is om in het Huis van Gé een mix aan te bieden van zorg, welzijn en bewonersinitiatieven. In BIJLAGE 2 is het concept-voorlopig ontwerp van bureau A3 Architecten toegevoegd voor de nieuwbouw van het gezondheidscentrum met daarboven 28 woningen en voor de nieuwbouw van 12 bebo-woningen nabij het Heeswijkplein. De verdere inrichting van het gezondheidscentrum dient nog plaats te vinden. 4.3. Verbouw van het te handhaven deel van het schoolgebouw Twickelstraat 5 Inzet is dat het te handhaven deel van het huidige schoolgebouw middels een tenderprocedure op de markt wordt gezet voor gebruik voor kleinschalige bedrijvigheid. Mede vanwege de forse voorbereidingstijd hierbij worden -vooruitlopend op de verkoop- deze lokalen tijdelijk verhuurd. Voor het tijdelijk gebruik is inmiddels de verwarming aangelegd en zijn nutsaansluitingen aangepast. Bij de sloop wordt aan de zijde van de Twickelstraat een tijdelijke gevel aangebracht en komt een ingang aan de zijde van de Ulenpasstraat. Het tijdelijk gebruik van het te handhaven deel van de school kan in januari/februari 2022 starten. 4.4.

Herinrichting openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte betreft zowel het binnengebied (deels voormalige school en schoolplein, deels al openbaar) als de aangrenzende Zijpendalstraat. Uitgangspunt bij de herinrichting van de openbare ruimte is het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving voor de verschillende functies die in dit gebied komen. Hierbij wordt aangesloten op de ontwerpprincipes die voor de openbare ruimte in Moerwijk-Oost worden gehanteerd. De Zijpendalstraat straat wordt ingericht als eenrichtingsstraat met tweezijdig parkeren en bomen tussen de parkeerplaatsen. Voor de busjes voor het vervoer van de leerlingen van de Blokpoelschool komt op het binnengebied een haal- en brengzone, alleen te gebruiken voor de busjes van de school en hulpdiensten. Het kunstwerk “Ritme” van Phil van Klundert in de Twickelstraat kan op die plek vanwege de nieuwbouw van de Blokpoelschool niet gehandhaafd blijven. Dit kunstwerk zal in het binnengebied een nieuwe plek krijgen. Bij de nieuwbouwontwikkelingen wordt een aantal grote gezonde bomen aan de Lockhorststraat gekapt. Hiermee is de komst van extra sociale huurwoningen mogelijk. Deze bomenkap wordt gecompenseerd door twee groene binnenhoven in het ontwerp. In het zuidelijke binnengebied vindt een vergroening plaats ten opzichte van het verharde schoolplein.

In de Zijpendalstraat wordt een nieuwe boomstructuur toegevoegd. Bij deze herinrichting neemt het onverhard oppervlak van het plangebied met bijna 10% toe. De bomenbalans is +7: er worden 28 bomen gekapt en er komen 35 nieuwe bomen terug. Bij de aanplant van de nieuwe bomen wordt waar mogelijk gekozen voor halfwas bomen zodat direct na de bouw het gebied een groene uitstraling krijgt waar het prettig verblijven is. Het schetsontwerp van MUST Stedebouw voor het inrichtingsplan openbare ruimte is bijgevoegd in BIJLAGE 4. De beheerparagraaf voor de te realiseren openbare ruimte kan en zal worden opgesteld na instemming van de ACOR met het SO-inrichtingsplan. Over het voorliggende SO-ontwerp heeft afstemming plaatsgevonden met DPZ Escamp (weg- en groenbeheer). De beheerparagraaf zal ter goedkeuring aan het college van burgemeester het wethouders worden voorgelegd.

4/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

5. Bereikbaarheid en bouwveiligheid tijdens de realisatiefase Bij de ontwikkeling van de verschillende onderdelen van dit project wordt een BVC-hoofdlijnenplan (Bereikbaarheid, Verkeersveiligheid en Communicatie) ingediend bij Team Bereikbaarheidsregie van de gemeente Den Haag via bereikbaarheid@denhaag.nl met daarin de consequenties van de realisatie op de bereikbaarheid en verkeersveiligheid. 6. Verkeer en parkeren Bij de uitwerking van de verschillende deelplannen in dit project wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid en de vigerende parkeernormen. De realisatie van parkeervoorzieningen binnen dit plangebied is als onderdeel betrokken bij het Herinrichtingplan openbare ruimte Moerwijk-Oost (HORMO) waarvoor separaat besluitvorming plaatsvindt. In de Zijpendalstraat komen 32 parkeerplaatsen en in de parkeerzone voor het te handhaven deel van het schoolgebouw 18. Gelet op de nieuwbouwontwikkelingen is het invoeren van een parkeerregulering op termijn wenselijk om zodoende de parkeerdruk niet onacceptabel te laten oplopen, De fietsenstallingen zijn opgenomen bij de nieuwbouwontwikkelingen voor de Blokpoelschool, gezondheidscentrum en woningen. Voor het te handhaven deel van de huidige school worden fietsenstallingen in de planuitwerking opgenomen. 7.

Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie

Het huidige schoolgebouw is gemeentelijk eigendom. De gemeente bereidt de levering van de kavel voor met opdrachtgever DHS (De Haagse Scholen) en worden afspraken vastgelegd over de bouw- en woonrijpe staat. Met de ontwikkelaar van het gezondheidscentrum (MZV) en van de woningbouw aan de Zijpendalstraat (Mooiland) wordt een intentieovereenkomst afgesloten na instemming met dit projectdocument. Voor de realisatie van de verschillende planonderdelen zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd: • Bodemonderzoek. Hieruit is gebleken dat de bodemkwaliteit op het grootste deel van de planlocatie geen beperkingen oplevert voor het toekomstig gebruik. Lokaal een verontreiniging met olieproducten aangetroffen (geval van ernstige bodemverontreiniging conform Wet bodembescherming). De benodigde saneringsmaatregelen zijn nader uitgevoerd. • Archeologisch onderzoek. Uit het archeologisch vervolgonderzoek (middels proefsleuven) blijkt dat geen resten met archeologische waarde in het plangebied worden verwacht. • Flora & Faunaonderzoek. Dit onderzoek gaf aan dat het huidige schoolgebouw gebruikt werd door vleermuizen. Voor het te slopen deel van de school zijn hiervoor mitigerende maatregelen getroffen. Voor het beoogd tijdelijk gebruik van het te handhaven deel van de school zijn installaties aangepast en nutsvoorzieningen verplaatst, aangepast en verwijderd.

5/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

8. Milieu en duurzaamheid De in de Nota van Uitgangspunten opgenomen afspraken voor Duurzaamheid en Groen (paragraaf. 6.6) en Milieu (paragraaf 6.7) zijn onverminderd van kracht en zijn onderdeel van dit projectdocument. In deze hoofdstukken wordt uitgebreid aandacht besteed aan de vier thema’s uit de Kadernota Duurzaamheid Schone Energie in een groene stad (RIS300934) en hoe hiermee in dit project wordt omgegaan bij de verschillende planonderdelen. Hiermee wordt een duurzame vernieuwing van dit projectgebied gerealiseerd. 9. Financiën en risicobeheersing 9.1. Financiële uitgangspunten De grondexploitatie voor de onderhavige ontwikkeling is als vertrouwelijke bijlage bijgevoegd bij dit besluit. Het negatieve saldo van deze grondexploitatie bedraagt € 644.000,- op NCW per 1-1-2021. Dit tekort is aanzienlijk kleiner dan het tekort zoals opgenomen in het NvU-besluit (€ 1.265.000,-, RIS306421). Dit tekort is kleiner geworden door onder andere meer m2 uitgifte en een meevallende aanbesteding voor de sloop en het bouwrijp maken. Het MVA-deel van het schoolgebouw voor de realisatie van een verzamelgebouw voor kleinschalige bedrijvigheid kent een nadelig saldo van € 673.000,- nominaal. Het tekort voor het MVA-deel is groter geworden dan het tekort zoals opgenomen in het NvU-besluit (€ 431.000,- , RIS306421 ).

Dit tekort is groter geworden door actualisatie van de verbouwkosten en een aanpassing van de te realiseren m2 BVO. De grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat en de MVA Twickelstraat 5 zijn bijgevoegd in BIJLAGE 5 tot en met BIJLAGE 8 9.2. Kansen en risico’s De risicovoorziening van de grondexploitatie bedraagt € 131.000,-. Deze is hoger dan in de NvU (€ 65.000,-) omdat nu een standaardrisico van 10% wordt meegenomen op hogere kosten voor bouwen woonrijp maken en een beperkt risico op hogere interne apparaatslasten. 10. Planning De planning voor de verschillende planonderdelen is als volgt: Blokpoelschool • Tervisielegging concept-Wabovergunning: • Sloop deel huidige school en bomenkap: • Bouwrijpe levering schoollocatie en gronduitgifte Gezondheidscentrum en woningbouw Zijpendalstraat • Uitwerking VO-DO woningen en gezondheidscentrum • Uitgebreide Wabo-procedure • Bouwrijpe levering en gronduitgifte Verbouw te handhaven deel schoolgebouw Twickelstraat • Aanvang tijdelijke verhuur • Tenderprocedure • Verkoop, ontwerp en Wabo-procedure

nov. 2021 dec. 2021 – febr. 2022 febr. 2022 juli 2021 – mei 2022 juni 2022- maart 2023 maart 2023 januari/februari 2022 januari 2022 -december 2022 pm

6/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

11. Communicatie Voor de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten in 2020 van de locatie TwickelstraatZijpendalstraat is op 31 januari 2019 een inloopbijeenkomst georganiseerd over de voorgestelde verkaveling. De opkomst op deze avond was beperkt. Op deze inloopbijeenkomst waren er vragen over het toekomstig uitzicht van bewoners uit het verzorgingshuis Moerwijk en de verkeersafhandeling. Op deze bijeenkomst zijn geen bezwaren geuit tegen de planontwikkeling. Voor het nieuwbouwplan van de Blokpoelschool is op 10 september 2019 een inloopbijeenkomst gehouden. Ook hier was de respons van omwonenden zeer beperkt. Voor de vervolgstappen voor o.a. de nieuwbouwplannen voor het gezondheidscentrum en de woningbouw aan de Zijpendalstraat en voor het verbouwplan voor het te handhaven deel van het schoolgebouw wordt per onderdeel nader gecommuniceerd met omwonenden en belanghebbenden. Voorstel van het college inzake grondexploitatie (SBK-nummer ES-155) en MVA behorend bij Projectdocument Twickelstraat Zijpendalstraat en bijbehorende Het projectdocument voor Twickelstraat-Zijpendalstraat is door het college vastgesteld op 21 december 2021, zie RIS311249, onder voorbehoud van goedkeuring door de raad van de bijbehorende grondexploitatie en MVA.

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 18 januari 2022, overwegende dat: het college van burgemeester en wethouders heeft ingestemd met de Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost (RIS298662 van 12 december 2017); de locatie Twickelstraat -Zijpendalstraat in de gebiedsverkenning als één van de ontwikkellocaties wordt genoemd; het college van burgemeester en wethouders heeft ingestemd met de Nota van Uitgangspunten Twickelstraat-Zijpendalstraat (RIS306241 van 22 september 2020); besluit: I.

kennis te nemen van het Projectdocument Twickelstraat-Zijpendalstraat (ES-155)/ Twickelstraat 5;

II.

in te stemmen met onderliggende grondexploitatie Twickelstraat-Zijpendalstraat voor het grondexploitatiedeel met een nadelig saldo van € 644.000,- op netto contante waarde per 1 januari 2021 (€ 697.000,- nadelig op eindwaarde per 31 december 2024) en risico’s met een impact van € 131.000,-;

III.

in te stemmen met het, ten behoeve van de dekking van het totale tekort op deze planontwikkeling van € 775.000,-, doteren van een bedrag van € 265.000,-, dat hiervoor beschikbaar is vanuit de Reserve Extra Impuls voor Betaalbare Woningbouw, aan de Voorziening Negatieve Plannen (VNP), ter afdekking van een deel van het nadelig saldo op netto contante waarde;

7/8

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10216546

IV.

in te stemmen met een dotatie van € 379.000,- vanuit de Reserve Grondbedrijf (RGB), waaraan een bedrag van € 1 mln. aan middelen Groei-met-Groei 2020 is toegevoegd, aan de Voorziening Negatieve Plannen ter afdekking van het resterende deel van het nadelig saldo op contante waarde;

V.

in te stemmen met vrijval van het resterende deel van de Groei-met-Groei-middelen 2020 à € 490.000,- ( € 1 mln. beschikbaar in RGB minus € 379.000,- te dekken resterend saldo NCW minus € 131.000,- ter dekking van de risico’s) in het Resultaat Grondbedrijf;

VI.

in te stemmen onderliggende exploitatieberekening voor het MVA-deel van het schoolgebouw met een nadelig saldo van € 673.000,- nominaal ten behoeve van de realisatie van een verzamelgebouw voor kleinschalige bedrijvigheid;*

VII.

in te stemmen met dekking van een deel van het nadelig saldo van de MVA à € 250.000,- uit programma 11 Kleinschalige bedrijfshuisvesting en € 250.000,- vanuit de Regiodeal zoals is opgenomen in de commissiebrief “Selectie projecten 2de tranche van de Regiodeal (RIS305635)”;*

VIII. in te stemmen met toekenning van een deel van het vrijvallende deel van de Groei-met-Groei middelen 2020 à € 173.000,- uit besluit V aan het nadelig saldo van de MVA van het schoolgebouw; * IX.

de grondexploitatie en MVA-exploitatie* van het project Twickelstraat-Zijpendalstraat/ Twickelstraat 5 operationeel te verklaren.

VI.

een apart raadsvoorstel op te stellen voor de herontwikkeling van het schoolgebouw tot bedrijfshuisvesting met een begrijpelijk investerings- en dekkingsvoorstel*.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 10 februari 2022. De griffier,

De voorzitter,

* geamendeerd in de raadsvergadering van 10 februari 2022.

8/8