2021121516-GEAMENDEERD RIS309866 PUK Anna van Hannoverstraat4

Datum

Registratienummer

31 augustus 2021

DSO/10153681 RIS309866

Voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader Anna van Hannoverstraat 4 (voormalig ministerie van Sociale Zaken en werkgelegenheid) Sinds de aankoop van het pand door MRP Development en Vorm Ontwikkeling (MRP SoZa bv), vanaf december 2016, voert de gemeente gesprekken met de ontwikkelaar. In eerste instantie over de realisatie van huisvesting van statushouders in dit pand en daarna over de ontwikkelmogelijkheden van deze locatie. Daarvoor heeft de ontwikkelaar diverse stedenbouwkundige, programmatische en financiële studies gedaan. Met het vaststellen van de Gebiedsagenda Laan van NOI/ ICT Security Campus (RIS 301328) in december 2018, heeft het college de ambities voor deze locatie geformuleerd. Daarin zijn er naast richtlijnen voor de ruimtelijke inpassing van de herontwikkeling van deze locatie ook uitgangspunten geformuleerd voor de programmering en kwaliteit van de ontwikkeling (bebouwing en buitenruimte). Het voorliggende PUK is het resultaat van een langdurig proces waarin een balans is gevonden tussen belangen, (beleids-) doelstellingen, haalbaarheid en maakbaarheid. Hieronder volgt een toelichting op een aantal belangrijke uitgangspunten die het resultaat zijn van de besprekingen tussen gemeente en marktpartij en die de vertaling hebben gekregen in het PUK.

Deze betreffen het woningbouwprogramma, het economisch/maatschappelijk programma, de mobiliteitsvoorwaarden en het ruimtelijk plan. Deze uitgangspunten zijn verder te vertalen naar een integraal planvoorstel, die nog een verdere uitwerking vraagt richting een bestemmingsplan en een concreet bouwplan. Programmering Woningbouw Het woonprogramma voor deze locatie bevat minimaal 50% betaalbare woningen, waarvan minimaal 15% sociale woningbouw, 20% middensegment huur en betaalbare koopwoningen. Het aandeel sociaal komt voort uit afspraken die in het verleden tussen de gemeente en het Rijk gemaakt zijn over de ontwikkelingsmogelijkheden van deze locatie in samenhang met de verplichting om op deze locatie statushouders te huisvesten. Het college heeft u daar in de brief d.d. 10 februari 2016 (RIS 291685) over geïnformeerd. Zie ook verder de brief d.d. 26 mei 2021 RIS308642 (Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten). Het Rijksvastgoedbedrijf (de RVB), toenmalig eigenaar van het pand, zou het gebouw op de markt brengen met de privaatrechtelijke verplichting aan een potentiële koper gedurende 5 jaar statushouders te huisvesten. De gemeente zou daarbij het RVB en de te selecteren marktpartij faciliteren de herontwikkeling van de locatie als onderdeel van een hoogwaardige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

Over het woonprogramma voor de locatie is daarvoor opgenomen dat “de woningen die worden toegevoegd, zowel in de periode dat statushouders zijn gehuisvest als daarna, zijn behouden voor de particuliere markt in een door hem gewenst segment.” In het huidige pand zijn (sinds najaar 2017) 175 woningen voor statushouders en studenten in cohousing opgeleverd. Het percentage 15% sociaal (primaat woningcorporatie, instandhoudingstermijn

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10153681

min. 50 jaar) voor deze locatie is het resultaat van de inzet van 30% sociaal op het deel van de ontwikkeling waarvoor de afspraak met het Rijk niet van toepassing is. Het huidige planvoorstel gaat namelijk uit van sloop/nieuwbouw waardoor meer ontwikkelvolume (bijna een verdubbeling) mogelijk is ten opzichte van de eerdere Nota van Uitgangspunten Station Laan van NOI e.o. Ter (gedeeltelijke) compensatie op het lagere aandeel sociale woningen in dit plan, wordt op de hoek van de Hofzichtlaan en het Kleine Loo in het kader van het Urgentieprogramma Betaalbare Woningbouw (RIS 305713) een project met sociale woningbouw tot ontwikkeling gebracht. De SoZa ontwikkeling is opgevoerd voor de BZK regeling Woningbouwimpuls 2020 omdat wordt voldaan aan het criterium van 50% betaalbare woningen. Hiertoe behoren de sociale woningen, de middeldure huurwoningen en de koopwoningen die een maximale v.o.n. prijs van € 325.000,- (NHGgrens 2021) zullen krijgen. Voor het aantal woningen wordt een bandbreedte van 1000 -1200 woningen aangehouden afhankelijk van het economisch/ maatschappelijk programma dat uiteindelijk gerealiseerd wordt. Programmering van economisch/ maatschappelijke functies. In het PUK zijn uitgangspunten verwoord om de realisatie van een minimum m2 kantoorprogramma in de eerste fase van het planvoorstel en voor het geheel te borgen.

De eerste fase van het project (minimaal 26.500 m2 bv0) sluit daarmee aan op het Urgentieprogramma Kantoren (RIS 303984). Voor de realisatie van kantoren in de tweede fase worden nadere afspraken gemaakt met de ontwikkelaar, met als ondergrens voor de totale ontwikkeling minimaal 34.000 m2 bvo kantoor.

De uitgangspunten van het PUK met betrekking tot de realisatie van een maximum m2 kantoorprogramma is vastgesteld op een maximum van 24.000 m2. bvo kantoor. Deze uitgangspunten sluiten aan op het Urgentieprogramma Kantoren (RIS 303984).* In het planvoorstel is door de ontwikkelaar rekening gehouden met 5.000 m2 bvo kantoorruimte voor de huisvesting van de huurders van ICT-Security Campus. Bij de realisatie van de tijdelijke huisvestingsmogelijkheden voor de HSD en het aangaan van de huurovereenkomst voor start- en scale-ups in de sectoren Security & IT/Tech in het huidige pand, heeft de gemeente als uitgangspunt gesteld (RIS 299554) dat deze huisvestingsmogelijkheden in stand gehouden dienen te worden en daarvoor een gedifferentieerd huuraanbod voor verschillende doelgroepen in verschillende prijssegmenten op deze locatie gewenst is. De gemeente voert hierover gesprekken met de ontwikkelaar. In totaal zal het economisch maatschappelijk programma minimaal 40.000 m2 bvo bedragen, met daarin een groot aandeel kantoren. De rest van de m2 voor maatschappelijke en economische functies wordt ingezet om een mix van functies te bereiken in de plinten van de bebouwing langs de belangrijke routes en markeringsplekken in het plan.

Voor de concrete invulling hiervan wordt een voorzieningenonderzoek uitgevoerd voor het CID en worden Integrale Huisvestingsplannen vastgesteld voor zorg & welzijn, kunst & cultuur en sport. Deze plannen zijn begin 2022 beschikbaar en geven op gebiedsniveau aan wat de benodigde voorzieningen zullen zijn, die gehuisvest moeten worden. Parkeren en duurzaamheid Voor het CID gebied en de Binkhorst Den Haag zijn nieuwe beleidsregels, de Nota Parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020 (RIS 306160) door de Raad vastgesteld. De nota gaat uit van een gebiedsgerichte aanpak, waarmee de bereikbaarheid en leefbaarheid van het gebied en de (economische) uitvoerbaarheid van de bouw en parkeeroplossingen als uitgangspunt zijn gekomen. In

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10153681

het planvoorstel ‘Anna’ sluit de ontwikkelaar aan bij deze beleidsregels, en is dit voorstel uitgewerkt in een mobiliteitsplan. Ook voor deze ontwikkeling geldt dat duurzaamheid in de breedste zin onderdeel is van de gebiedsontwikkeling. Daarvoor zijn wij met de initiatiefnemers in overleg over de energieprestatie en duurzaamheidsambities van de nieuwbouw. Daarbij geldt dat nieuwbouw conform het Stedelijk Energieplan 2020 “Schone Energie voor Den Haag”, niet op gas wordt aangesloten en zich moet beroepen op lokale lage temperatuur bronnen. Ruimtelijk plan Vanuit de ruimtelijke inpassing van het plan en de ambities van de gemeente uit de Gebiedsagenda Laan van NOI, kan worden onderbouwd dat het planvolume en de bouwhoogte op deze locatie ten opzichte van de huidige situatie fors toeneemt. Het bouwvolume op de SoZa locatie gaat naar maximaal 130.000 m2 bvo (bovengronds). De uitwerking van dit volume op de SoZa kavel resulteert in twee bouwblokken met samen 4 hogere torens tussen de 75 en 125 meter. Het volume en de bouwhoogtes wijken iets af van wat er in de Gebiedsagenda Laan van NOI is opgenomen ten aanzien van bouwvolume (120.000 m2 bvo) en bouwhoogte (max. 120 meter).

Het bouwvolume op de SoZa locatie gaat naar maximaal 120.000 m.2 bvo functioneel programma (bovengronds) met daarbij de mogelijkheid om maximaal 15.000 m2 bvo parkeren bovengronds en inpandig uit het zicht te realiseren met daarop hoogwaardig groen. De ruimte die in het PUK gereserveerd was om ondergronds onder de openbare ruimte een deel van de parkeergarage te bouwen (bij de doorsteek) is daardoor niet meer nodig en verdwijnt. Zo kunnen bij dat deel van de openbare ruimte in de volle grond grote bomen komen waar dit voorheen moeilijker kon (omdat er toen een garage onder zat, met parkeerdek erop). Daarbij zal met deze aanpassing het aantal m.2 groen niet afnemen en wordt de oorspronkelijke doorwaadbaarheid gehandhaafd. De openbare ruimte alsook de semi-openbare ruimte worden zo biodivers mogelijk ingericht en de semiopenbare ruimte blijven, zoals in het PUK vermeld, toegankelijk voor iedereen. De uitwerking van de verlaging van het volume op de SoZa kavel resulteert in twee bouwblokken met hogere torens van max 75 meter, inclusief Kroon, hoog. De bouwblokken zijn aan de Schenkkade maximaal 35 meter hoog. Hiervoor zijn diverse aspecten bekeken en afwegingen gemaakt. Met wind- en bezonningsonderzoeken wordt bekeken of deze torens inpasbaar zijn tegen de juiste randvoorwaarden op die thema’s. De eis van het minimum totale kantoorprogramma wordt met 10.000 m2 verlaagd.

Op deze wijze wordt gezorgd dat de maximaal benodigde ruimte ontstaat voor het woonprogramma en is verzekerd dat het oorspronkelijke woonprogramma alsook het percentage sociale woningen volledig in stand blijft.* Dit is het gevolg van de optimalisatie van de ontwikkelmogelijkheden, rekening houdend met de stedenbouwkundige inpassing en kwaliteit en de financiële haalbaarheid. Een afwijking op basis van deze argumenten is ook aangekondigd in de Gebiedsagenda. Daarnaast is het bouwvolume langs de spoorzone, zoals aangegeven in de Gebiedsagenda, in deze planopzet niet mogelijk, zodat het totale ontwikkelvolume aan de Haagse zijde van Station Laan van NOI, kleiner is dan de opzet van de Gebiedsagenda Laan van NOI/ICT Security Campus.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10153681

De bouwvolumes en hoogtes hebben consequenties voor de bezonning en windhinder in het gebied en de omgeving. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in het PUK, waarbij de conclusies zijn dat de Haagse Bezonningsnorm beperkt wordt overschreden en dat er maatregelen nodig zijn om het geconstateerde windklimaat te verbeteren. Bij de verdere uitwerking van het bestemmingsplan en de bouwplannen zal dit verder geoptimaliseerd en uitgewerkt worden. Ruimtelijk gezien is de kwaliteit van de openbare ruimte één van de belangrijkste beoordelingscriteria voor het plan. De buitenruimte tussen het station en de herontwikkeling van SoZa is beeldbepalend voor de stadsentree die Laan van NOI vormt. Doel is een aantrekkelijk en levendig verblijfsgebied voor de voetganger en de fietser te realiseren voor de uitgang van het station (Anna van Hannoverstraat). Door de vele functies van de bebouwing en de grote hoeveelheid mensen die hier bij elkaar komen, is het van belang dat er voldoende ruimte is voor voetgangers en fietsers. De openbare ruimte dient daarom niet belast te worden met utilitaire functies voor afval en stalling, logistiek en expeditie, maar krijgt een plek in de bebouwing /op eigen terrein.

In de Anna van Hannoverstraat wordt, naast ander gebruik (autovrij), ook fysiek meer ruimte gemaakt voor buitenruimte door de rooilijn van een deel van de ontwikkeling terug te leggen t.o.v. de huidige rooilijn aan het gebouw. Aan de Schenkkade wordt een tweede nieuwe groene verblijfsplek gecreëerd. Deze wordt met het omgevingsdomein en entree van het station verbonden met een nieuwe doorsteek, door de ontwikkeling op te delen in twee fases. Hierdoor verbetert de zichtbaarheid van het station en ontstaat een fijnmaziger stelsel van routes voor voetgangers. Bijkomend voordeel van de ontwikkeling in twee fases is dat het leegstaande deel van het huidige pand wordt herontwikkeld terwijl het verhuurde deel nog kan doorfunctioneren en zorgt voor enige functiemenging en levendigheid in het gebied. Met het nieuwe gemengde programma en de realisatie van transparante plinten met publiek toegankelijk programma langs de belangrijkste routes wordt een basis gelegd voor het verbeteren van de stationsomgeving. Ook aan de Schenkkade wordt de rooilijn van de bebouwing teruggelegd t.o.v. van de huidige uiterste lijn van het bestaande gebouw zodat aan deze zijde ruimte wordt gecreëerd voor een goede fiets- en voetgangersverbinding.

In het ruimtelijk plan en het PUK wordt rekening gehouden met een reservering van 11 meter langs het spoor ten behoeve van een mogelijke infrastructuuruitbreiding voor RandstadRail (HTM) en Metro (RET). Deze uitbreiding wordt in het kader van OV-Next verder uitgewerkt. Op dit moment is langs de spoordijk op maaiveld ook een tramkeervoorziening gesitueerd. Geconstateerd is dat vanuit de kwaliteit van de openbare ruimte, veiligheid en voldoende ruimte voor de voetganger en de fietser, de tramkeervoorziening niet meer mogelijk is wanneer de ruimtereservering daadwerkelijk wordt benut. Dit betekent dat de tramkeervoorziening dan moet worden verwijderd, danwel naar een andere locatie (buiten de Anna van Hannoverstraat) moet worden verplaatst. Op dit moment is er vanuit diverse investeringsprogramma’s interesse om bij te dragen aan een upgrade van station Laan van NOI. Samen met NS doet de gemeente al een functionele en programmatische verkenning naar het station en de stationsomgeving. Dit is de start voor een integrale aanpak van het station en het stationsgebied. Daarbij zal ook een verdiepingsstudie worden gedaan naar de openbare ruimte, uitgaande van de ontwikkeling van een nieuw station, 11 meter reservering en de rooilijnen van het planvoorstel voor de SoZa kavel.

Hierin wordt onderzocht, hoe de kwaliteitsverbetering van de stadsentree Laan van NOI zoals gesteld in de Gebiedsagenda Laan van NOI/ ICT Security Campus, met voldoende ruimte voor de voetganger en fietser, en een veilige situatie worden geborgd .

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10153681

Het BP tankstation op de hoek van de Laan van NOI/ Schenkkade is een in het oog springende locatie. Deze is geen eigendom van MRP SoZa BV en geen onderdeel van de planontwikkeling. Met de vergroening van de openbare ruimte en de nieuwbouw wordt een zo aantrekkelijk mogelijke inpassing gedaan. Met de hierboven genoemde voorwaarden en het aanvullende onderzoek naar de openbare ruimte i.r.t. het station en de rooilijnen voor Soza wordt ingezet op het vergroten van de kwaliteit van de openbare ruimte en het realiseren van een ruimtelijk kwalitatieve nieuwe stadsentree voor de stad. Participatie De ontwikkelaar heeft volgens de Handreiking Communicatie Particuliere Bouwinitiatieven een communicatie en participatietraject doorlopen met meerdere fysieke bijeenkomsten en een digitale bijeenkomst voor omwonenden, belangstellenden en belanghebbenden. Deze bijeenkomsten hebben plaatsgevonden in juni 2018, april – juni 2019 en zijn afgesloten met een webinar op 21 april 2020. In de laatste bijeenkomst, die vanwege de coronamaatregelen digitaal moest plaatsvinden, is het aangepaste planvoorstel gepresenteerd. Er is veel belangstelling van betrokkenen om verder mee te denken over de verdere invulling van het woon- en werkaanbod, de daarbij behorende voorzieningen en de openbare ruimte.

In de verdere uitwerking van de bouwplannen zal de communicatie en participatie met omwonenden en belanghebbenden door de ontwikkelaar worden voortgezet.

Alvorens een planologisch juridisch kader wordt vastgesteld (het bestemmingsplan) dient een uitvoerig participatietraject met omwonenden doorlopen te worden, waarbij invulling wordt gegeven aan de architectonische uitgangspunten, waaronder: de architectuur en omvang van het gebouw ter compensatie hoogteverlaging (binnen stedenbouwkundig verantwoorde uitgangspunten voor lengte/breedte verhoudingen), het op adequate wijze mitigeren van normoverschrijdende winden schaduwhinder en het op adequate wijze zorgen voor klimaatadaptie zoals voldoende waterberging en bestrijden van hittestress.*

Vervolgtraject en planning Het PUK zal worden vertaald naar een bestemmingsplan. De ontwikkelaar is zelf ervoor verantwoordelijk dat zijn planuitwerking voldoet aan dit kader en die van het vast te stellen bestemmingsplan en uiteraard de wettelijke vereisten. Er zal een anterieure overeenkomst worden gesloten met de ontwikkelaar waarin afspraken worden gemaakt over de te verhalen gemeentelijke kosten. De planning is dat er in april 2022 een bestemmingsplan in procedure wordt genomen. De ontwikkelaar is voornemens om halverwege 2022 een omgevingsvergunning in te dienen voor de eerste fase, zodat begin 2023 kan worden gestart met de sloop en aansluitend daaraan de bouw. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 31 augustus 2021,

Besluit:

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10153681

I.

In te stemmen met bijgevoegde planuitwerkingskader voor de herontwikkeling van de locatie Anna van Hannoverstraat 4 (SoZa locatie) als basis voor verdere uitwerking van de plannen en voor verdere uitwerking in een planologische juridisch kader, waarbij de tekst van het planuitwerkingskader wordt aangepast op basis van de hierboven genoemde wijzigingen onder A en B, met dien verstande dat het percentage sociale woningbouw dient te worden opgehoogd naar 30%. De toe te voegen sociale huurwoningen moeten binnen het maximale bouwvolume gerealiseerd worden,* met dien verstande dat er binnen het aandeel kleine woningen geen studio’s worden gerealiseerd, maar altijd minimaal tweekamerappartementen, met uitzondering van studentenwoningen*.

II.

Dit besluit vervalt indien niet binnen 24 maanden nadat dit besluit is genomen, een ontvankelijke aanvraag om een omgevingsvergunning, die past binnen het kader als in het planuitwerkingskader opgenomen, is ingediend dan wel;

III.

Dit besluit vervalt indien niet binnen 24 maanden nadat dit besluit is genomen, een ontwerpbestemmingsplan / omgevingsplan, voor de locatie, die past binnen het kader als in het planuitwerkingskader is opgenomen, in procedure is genomen.

IV.

De genoemde instemming is voorwaardelijk aan het feit dat invulling gegeven wordt aan de vastgestelde Structuurvisie CID. Zo moet in de fase van het bestemmingsplan concreet worden aangegeven, op basis van de referentienormen, welke voorzieningen wanneer en waar gerealiseerd worden en hoe deze voorzieningen gefinancierd worden. Het gaat daarbij ook om de invulling van de openbare groennorm waarbij hoogwaardige groene buitenruimte met een hoge gebruiks- en ecologische waarde wordt gerealiseerd. Daarnaast legt de raad vast dat niet zal worden afgeweken van de eisen zoals die zijn gesteld in de hoogbouwnota en Bouwbesluit. Bovendien moet de situatie qua waterberging in de nieuwe situatie niet verslechteren en moet de in kaart gebrachte windhinderproblemen worden gemitigeerd.*

V.

Indien gekozen wordt om nieuwbouw te plegen zal het plan duurzaam dienen te zijn. De ontwikkelaar heeft hierover in de ‘Concept notitie aanpak duurzaamheid’ uitgangspunten benoemd voor circulair materiaalgebruik, maar deze conceptnotitie is nu niet bindend. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient dit concreet te worden uitgewerkt met juridisch bindende eisen op het gebied van het hergebruik van de bestaande materialen, biobased bouwen en een duidelijke eis op het gebied van de Milieuprestatie Gebouwen (MPG).*

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier, De voorzitter, * geamendeerd in de raadsvergadering van 16 december 2021.

6/6