20211007-RIS310028 Voorstel van het college inzake Aanvraag herziening bestemplan Benoordenhout (Jan van Nassaustraat)

Datum

Registratienummer

24 september 2021

DSO/10143497 RIS310028

Voorstel van het college inzake Aanvraag herziening bestemmingsplan Benoordenhout (Jan van Nassaustraat) INLEIDING FDJ Advocaten heeft op 7 mei 2021 namens de eigenaar van het perceel Jan van Nassaustraat 65 een verzoek tot het wijzigen van het bestemmingsplan Benoordenhout ingediend met betrekking tot de bestemming aan de Jan van Nassaustraat. FDJ advocaten geeft in het verzoek aan dat er op 3 april 2020 een omgevingsvergunning is verleend tot verbouw van de Jan van Nassaustraat 63 van kantoor naar drie appartementen. Aangezien er nog 22 panden op de Jan van Nassaustraat aanwezig zijn die potentieel omgezet dan wel gesplitst kunnen worden in appartementen meent verzoeker dat dit kan leiden tot een onaanvaardbare verdichting in de straat en de wijk. Daardoor zal de stedelijke kwaliteit van de woonomgeving achteruit gaan.

FDJ advocaten verzoekt de gemeente daarom het bestemmingsplan op de volgende wijze aan te passen: • Panden met een bestemming wonen of waar binnen de bestemming de functie wonen is toegestaan mogen alleen gebruikt worden voor de huisvesting van één huishouden; • Te verbieden een bestaande woning te veranderen en/of te vergroten in twee of meer woningen; • Te verbieden dat bestaande gebouwen en gronden met een bestemming waar in de bestemmingsomschrijving naast wonen ook andere functies zijn toegestaan veranderd en/of gesplitst mogen worden tot twee of meer woningen. FDJ advocaten verzoekt de raad tevens tot het nemen van een voorbereidingsbesluit om te voorkomen dat er in de tussentijd nieuwe woonvormen worden gerealiseerd. Beoordeling verzoek. Allereerst dient opgemerkt te worden dat het huidige bestemmingsplan Benoordenhout het splitsen van woningen ook niet zondermeer mogelijk maakt. In de planregels is namelijk een verbod opgenomen om eengezinswoningen te gebruiken als meergezinswoningen. Middels een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kan het bevoegd gezag daarvan afwijken onder de volgende voorwaarden: • dit geen consequenties heeft voor het stedenbouwkundig karakter van de bebouwing; • daardoor de parkeerdruk in de wijk niet onevenredig toeneemt; • de (cultuurhistorische) waarden van het rijksbeschermde stadsgezicht daardoor niet worden aangetast.

De punten van zorg die in het verzoek van FDJ advocaten worden genoemd maken dus reeds onderdeel uit van het toetsingskader bij een verzoek tot het splitsen van een eengezinswoning in meerdere appartementen. Per situatie zal het bevoegd gezag hier een afweging in maken en beoordelen of sprake zal zijn van een aantasting van het stedenbouwkundige karakter van de wijk en van de parkeerdruk. Indien blijkt dat daar sprake van is, zal het verzoek tot splitsing geweigerd worden.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10143497

Daarnaast heeft de gemeente op basis van de Huisvestingswet ook een Huisvestingsverordening Den Haag 2019 vastgesteld. Op basis daarvan wordt het gebruik van de bestaande woningvoorraad geregeld. Voor het splitsen van bestaande woningen is op grond van de Huisvestingsverordening een woningvormingsvergunning verplicht. In Benoordenhout worden deze vergunningen niet afgegeven waardoor het splitsen van een reeds bestaande zelfstandige woning naar meerdere zelfstandige woningen niet mogelijk is. Ook kamerbewoning wordt geregeld in de huisvestingsverordening. Om een bestaande zelfstandige woning om te zetten naar onzelfstandig gebruik (kamerbewoning) is een omzettingsvergunning nodig. Per 1 juni is er nieuw en strenger beleid van kracht, waarmee is bepaald waar en zo ja onder welke voorwaarden kamerbewoning nog mogelijk is. Op grond van het huidige bestemmingsplan en de huisvestingsverordening worden de eerste twee punten genoemd in het verzoek van FDJ-advocaten dus reeds ondervangen. Het is immers zonder vergunning niet mogelijk een bestaande woning te splitsen dan wel om te zetten in onzelfstandige bewoning. Een benodigde vergunning wordt bovendien niet (in het geval van woningsplitsing) of slecht onder strenge voorwaarden verstrekt.

In het verzoek tot aanpassen van het bestemmingsplan, verzoekt FDJ advocaten echter deze regeling nog verder aan te scherpen en geen afwijking ervan mogelijk te maken. De regeling is nu alleen van toepassing op bestaande eengezinswoningen. FDJ advocaten vraagt echter om ook een dergelijke regeling op te nemen voor panden die nu niet in gebruik zijn als woning, maar waar binnen de (gemengde) bestemming de functie wonen wel is toegestaan. Het gaat dan bijvoorbeeld om kantoorpanden. FDJ ziet graag dat geborgd wordt dat bij het omzetten van een kantoorpand naar wonen slechts 1 woning (ten behoeve van één huishouden) is toegestaan. Het zou dan niet meer mogelijk zijn een groot kantoorpand om te zetten in meerdere appartementen. Om een aantal redenen wordt met klem afgeraden om hieraan vanuit de gemeente medewerking te verlenen. • Er is een grote behoefte aan woonruimte in de gemeente. Het wegbestemmen van potentiële woonruimte staat op gespannen voet met de wens om extra woonruimte in de stad mogelijk te maken. • Het bestemmingsplan Benoordenhout is reeds enige tijd onherroepelijk. Er is destijds bij het actualiseren van het bestemmingsplannen gelegenheid geweest hiertegen een zienswijze in te dienen of beroep aan te tekenen. De eigenaar van het pand Jan van Nassaustraat 65 heeft destijds echter geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op dit punt een zienswijze in te dienen.

In het kader van de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan is dit punt helemaal niet naar voren gebracht. • Verzoeker acht het niet wenselijk dat er meerdere woningen in één pand gerealiseerd kunnen worden. Gebouweigenaren en gebruikers van de betreffende panden zullen het echter wel van belang achten dat er voor een pand meerdere (woon)functies mogelijk dan wel beschikbaar zijn. Er zal dus ook rekening moeten worden gehouden met de belangen van de gebouweigenaren en gebruikers. • Het is uit oogpunt van zorgvuldigheid niet netjes indien de gemeente een sinds jaren bestaande planologische situatie ineens gaat aanpassen zonder de betrokken gebouweigenaren en huurders hiervan op de hoogte te stellen. De kans doet zich dan voor dat er bijvoorbeeld al privaatrechtelijke contracten met partijen zijn afgesloten, die alsdan niet meer kunnen worden nagekomen. Dit kan tot privaatrechtelijke schadeclaims leiden.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10143497

•

•

•

•

•

Het wegbestemmen dan wel beperken van een woonfunctie binnen een gemengde bestemming kan zeker ook leiden tot (directe) planschade. Dat kan hoog oplopen omdat de plandrempel voor het normaal maatschappelijk risico niet altijd bij directe planschade wordt toegepast. Dit kan tot zeer hoge kosten voor de gemeente leiden. Deze kosten kunnen niet op derden worden verhaald. Indien een kantoorfunctie verdwijnt en er geen opvolgende gebruiker voor die functie kan worden gevonden, dan is de woonfunctie vaak de enige alternatieve invulling. Op verdiepingen kunnen vaak geen commerciële functies, zoals horeca, detailhandel of bedrijf worden gevestigd. Daar is geen vraag naar vanuit de markt. Bovendien zouden deze functies in de praktijk vaak meer overlast kunnen veroorzaken dan een woonfunctie. Veelal bevinden de panden met een gemengde bestemming zich namelijk in de directe omgeving van een woonfunctie. De panden aan de Jan van Nassaustraat betreffen over het algemeen hele grote panden met een oppervlakte van soms wel meer dan 500 m2. Als een dergelijk pand een gemengde bestemming heeft kan deze getransformeerd worden in bijvoorbeeld drie of vier ruime appartementen met een oppervlakte vergelijkbaar met die van een gemiddelde eengezinswoning elders in de stad.

Daarmee kunnen drie of vier gezinnen aan woonruimte worden geholpen, die bovendien een stuk betaalbaarder is dan wanneer in het hele pand slechts één woning is toegestaan. Het is bovendien de vraag of dergelijke grote panden zich zowel markteconomisch als bouwkundig wel altijd lenen voor transformatie naar één woning. FDJ advocaten geeft aan dat woningsplitsing zal leiden tot een prijsopdrijvend effect waardoor woningen minder makkelijk bereikbaar worden voor gewone burgers. Echter de huidige woningen (herenhuizen) die te koop staan op Funda aan de Jan van Nassaustraat kennen vraagprijzen tussen 1.290.000,- en 2.495.000,- euro. Ook van de (9) woningen die het afgelopen jaar verkocht zijn aan de Jan van Nassaustraat ligt de gemiddelde vraagprijs hoger dan 1.100.000,- euro. Dat zijn geen woningen die makkelijk bereikbaar zijn voor de gewone burgers. Als het niet meer mogelijk wordt om deze panden bij een functiewijziging van kantoor naar wonen om te zetten in meerdere appartementen zullen er in de toekomst ook geen betaalbare woningen meer bijkomen. Het is niet realistisch om te veronderstellen dat alle eigenaren van de panden met een gemengde bestemming zullen verzoeken om deze om te zetten naar wonen. Er is immers in de wijk dan wel stad ook behoefte aan ruimte voor niet woonfuncties.

Bij verhuur van gebouwen is bovendien vaak sprake van langdurige contracten, waardoor eigenaren verplicht zijn om het gebouw voor de aanwezige niet woonfuncties beschikbaar te houden. De bestemming Gemengd komt op heel veel plekken in de stad voor. Indien uw raad instemt met onderhavig verzoek, is het de vraag wat dit betekent voor al die andere locaties. Als het ook daar wordt uitgesloten dat een niet-woonfunctie kan worden omgezet in meer dan één woning, zal dit een flinke beperking van de mogelijkheden tot het realiseren van (betaalbare) woonruimte met zich meebrengen en bovendien kan dit potentieel leiden tot forse planschade claims.

Gelet op het bovenstaande zijn wij van mening, dat uit hetgeen verzoekers in hun aanvraag naar voren brengen, geen argumenten afgeleid kunnen worden die tot de conclusie kunnen leiden dat bij het opstellen van het nu geldende bestemmingsplan een onjuiste beoordeling is gemaakt bij de bestemminglegging. Er is derhalve geen aanleiding om het bestemmingsplan te herzien op dit punt. Het verzoek dient te worden afgewezen. Dit leidt ertoe dat tevens het verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit afgewezen te worden.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10143497

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: BESLUITVORMING Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 24 september 2021, Gelet op de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening, met overneming van de door het college in het hiervoor vermelde voorstel aangegeven overwegingen, welke worden geacht deel uit te maken van dit besluit: Besluit: I. Geen medewerking te verlenen aan het ingekomen verzoek tot een aanpassing van het bestemmingsplan Benoordenhout; II. Gelet op het besluit onder I tevens geen medewerking te verlenen aan het verzoek tot het nemen van een voorbereidingsbesluit. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 7 oktober 2021. De griffier,

De voorzitter,

4/4