20210715-RIS309038 Evaluatie en herijking afrekenmethodiek WOM Den Haag Zuidwest

Datum

Registratienummer

8 juni 2021

DSO/144122 RIS309038

Voorstel van het college inzake evaluatie en herijking afrekenmethodiek WOM Den Haag Zuidwest De Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest BV (hierna: WOM DHZW of WOM) is opgericht op 9 april 2014 met als doel de door Vestia ingezette herstructurering in Den Haag Zuidwest voort te kunnen zetten op het moment dat Vestia hier in 2012 vanwege ernstige financiële problemen niet meer bij machte toe was. Aangezien de gemeente zowel een bestuurlijk als een financieel belang in de WOM heeft, is de WOM DHZW een Verbonden Partij van de gemeente. In de raamovereenkomst van 12 juni 2013 tussen de gemeente en Vestia is op verzoek van de gemeenteraad opgenomen dat de gemeente de WOM halverwege de looptijd evalueert. Deze evaluatie is ook wenselijk in het kader van het vigerende beleidskader Verbonden Partijen 2017 (RIS296919). Vanuit een wens om meer inzicht te krijgen in de verschillende Verbonden Partijen van de gemeente, heeft ook de Rekeningcommissie in 2018 de Gemeentelijke Accountantsdienst (GAD) opdracht gegeven een audit uit te voeren naar de WOM DHZW. De belangrijkste conclusie daarvan betrof de eindafrekening bij ontbinding van de WOM DHZW; deze werd als zeer complex en moeilijk voorspelbaar en beheersbaar betiteld.

Dit sloot aan bij een eerdere constatering van de aandeelhouders, dat de omstandigheden inmiddels dermate waren gewijzigd dat een herijking van de afrekenmethodiek gerechtvaardigd en noodzakelijk is. De Rekeningencommissie heeft dit overgenomen en aanbevolen de herijking van de afrekenmethodiek te betrekken in de evaluatie. Met dit raadsvoorstel wordt een integraal voorstel uitgebracht, waarin de resultaten van de evaluatie en de onderhandelingen tussen de gemeente en Vestia over de herijking van de afrekenmethodiek in samenhang worden behandeld. 1. Evaluatie Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest Voor de evaluatie is de opzet en de deelvragen uit het vigerende beleidskader Verbonden Partijen gevolgd (RIS296919). Het verslag van de evaluatie is als bijlage bijgevoegd. Het college heeft de evaluatie op 8 juni 2021 vastgesteld en vat in dit raadsvoorstel de belangrijkste conclusies samen, waarbij het accent is gelegd op het toekomstperspectief voor de WOM DHZW. •

De doelstelling en gerealiseerde prestaties van de WOM zijn in lijn met de doelstellingen van de gemeente op het terrein van de volkshuisvesting, stedelijke vernieuwing en duurzaamheid. Na zes jaar (2014-2020) is WOM halverwege de opgave en zijn 550 woningen (9% meer dan gepland) gerealiseerd of in uitvoering genomen; het aandeel sociale huurwoningen daarbinnen is verhoogd met + 5,3%, waarmee het aandeel sociaal (koop en huur) bijna 44% bedraagt.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/144122

•

•

•

•

Hierbij slaagt de WOM er tot op heden in de projecten binnen de financiële kaders c.q. doelstellingen van de gemeente te realiseren. Halverwege de opgave is het exploitatieresultaat van de projecten met € 4 mln. verbeterd, waarmee al vrijwel geheel is voldaan aan een taakstellende opdracht van de aandeelhouders om het exploitatieresultaat met € 5 mln. te verbeteren. Met de toekenning door BZK van een bijdrage uit de 2e tranche Woningbouwimpuls, zijn de condities geschapen om voor het laatste project De Venen een plan te ontwikkelen dat aansluit bij het actuele beleid en daarbij ruim 700 woningen meer te realiseren dan oorspronkelijk gepland. Hiermee kan het totale woningaantal dat de WOM kan realiseren, stijgen tot circa 1.760 woningen in plaats van de in 2013 beoogde 1.030. De verkenningen ten behoeve de planuitwerking en noodzakelijke besluitvormingsdocumenten voor de aanpak van het projectgebied De Venen zijn gestart. Naar verwachting kan eind 2021 een besluit over de uitvoering van het project De Venen worden genomen. Voorafgaand aan toekomstige besluitvorming over De Venen willen de gemeente en Vestia gewijzigde afspraken aan hun besturen voorleggen ten aanzien van de afrekenmethodiek bij liquidatie van de WOM.

Dit om de financiële gevolgen van deelname aan de WOM DHZW en daarmee samenhangende risico’s beter beheersbaar en voorspelbaar te maken en te laten aansluiten bij de actuele omstandigheden, zodat daarmee hernieuwde heldere ‘basisafspraken’ zijn gedefinieerd mede ter voorbereiding van het project De Venen.

2. Belang herijking afspraken m.b.t. afrekening en liquidatie WOM DHZW Op het moment dat de WOM startte, verkeerde de woningmarkt in een diepe crisis. Vanaf 2014 is het economisch herstel ingetreden en is de vastgoedmarkt aangetrokken. De (financiële) context waarbinnen de WOM DHZW nu opereert wijkt sterk af van de situatie bij oprichting, waardoor veronderstellingen, die ten grondslag liggen aan de afspraken, niet zijn uitgekomen. Met name de waarde van bestaand vastgoed binnen en buiten de WOM ontwikkelt zich heel anders dan verwacht. Daarbij is een verband gelegd tussen de waardeontwikkeling van vastgoed van Vestia en de mogelijkheden om de WOM te liquideren. Op dit moment wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor liquidatie, hetgeen kan betekenen dat de WOM na voltooiing van de opgave niet kan worden geliquideerd en het aandeel van de gemeente in het Eigen Vermogen van de WOM (= gestorte kapitaal verminderd met aandeel in verlies WOM) niet kan worden uitgekeerd. De gewijzigde omstandigheden brengen aanzienlijke bezwaren en risico’s voor de aandeelhouders met zich mee. In de bijlage “Herijking afrekenmethodiek” wordt het financieel kader van de WOM, de bezwaren tegen de huidige afspraken en de voorgestelde aanpassingen nader toegelicht. De essentie van het voorstel is opgenomen in dit raadsvoorstel.

De gemeente en Vestia hebben lange tijd onderhandeld over opties om de onlogische verbanden en onbedoelde omstandigheden binnen de afrekenmethodiek te vervangen en te komen tot eenduidiger afspraken, die beter aansluiten bij de gewijzigde context. Om een dreigende impasse te doorbreken, is geconcludeerd dat het voor een herijking c.q. actualisering van de afspraken van groot belang is dat beide aandeelhouders de bereidheid hebben om een totale ‘package deal’ te sluiten. Hierbij dient er over en weer sprake te zijn van geven en nemen, en dienen de belangrijkste problemen van beide partijen met de huidige afspraken te worden opgelost. De focus is gelegd op de kernproblemen: • de afhankelijkheid van waardeontwikkelingen van vastgoed binnen de WOM en buiten de WOM, op welke waardeontwikkelingen nauwelijks of niet kan worden gestuurd; • deze afhankelijkheid maakt niet alleen de uitkomst van de afrekensystematiek slecht voorspelbaar en beheersbaar, maar ook afrekenmoment c.q. de mogelijkheden om de WOM te liquideren als gevolg van de voorwaarden die voor liquidatie gelden;

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/144122

•

de waarde van de onderpanden in de WOM zo sterk is gestegen, dat dit vanwege de slechte solvabiliteit van Vestia een beletsel vormt voor Vestia om de onderpanden uit te nemen.

3.

Aanpassing afspraken Vestia-gemeente Den Haag afrekening/liquidatie WOM DHZW Onder voorbehoud van goedkeuring door het college van Den Haag en de Raad van commissarissen en toezichthouders van Vestia is overeenstemming bereikt over een voorstel, dat zich focust op drie onderdelen: 1. geheel loslaten aanvullende afspraak ‘afrekenmethodiek’ op basis van waardeontwikkeling vastgoed van Vestia in Zuidwest ‘buiten de WOM’; 2. nieuwe afspraak over waarde waarvoor Vestia de onderpand-panden kan uitnemen uit de WOM; 3. nieuwe afspraak over de voorwaarden voor ontbinding van de WOM en (verplichte) momenten waarop Vestia het vastgoed zal uitnemen uit de WOM. Ad 1. Loslaten aanvullende afspraak ‘afrekenmethodiek’ De afrekenmethodiek is gezien de sterk gewijzigde omstandigheden, waarbij geen relatieve waardestijging van het vastgoed van Vestia in Zuidwest (buiten de WOM) ten opzichte van vergelijkbaar vastgoed elders in Den Haag is opgetreden en naar verwachting ook niet zal optreden, niet meer passend voor het doel (compensatie gemeente voor risicodragend investeren in de WOM) en heeft niet het beoogde resultaat gebracht. Voorgesteld wordt de aanvullende afspraak over de ‘afrekenmethodiek buiten de WOM’ tussen partijen geheel te laten vervallen. Hiermee laten partijen ook het juridische verschil van inzicht over de uitleg verder rusten.

De gemeente en Vestia focussen zich nu uitsluitend op de afspraken over de liquidatiebalans bij ontbinding van de WOM c.q. de waarde waarvoor Vestia de onderpanden dient terug te kopen èn het moment waarop de panden worden uitgenomen. Ad 2. Waarde onderpanden bij uitname uit de WOM Voor Vestia is het verbeteren van haar solvabiliteit door het onder controle houden van de rentedruk en de marktwaarde van de leningenportefeuille essentieel om weer financieel gezond te kunnen worden. De tot op heden opgetreden waardestijging van de onderpanden is dermate hoog, dat dit voor Vestia een beletsel vormt om de panden bij de liquidatie van de WOM uit te nemen. Het was nimmer de bedoeling dat de WOM financieel in zeer sterke mate zou profiteren van de onderpandwoningen. De onderpandwoningen waren hoofdzakelijk bedoeld als financiële zekerheid voor de gemeente voor het geval van een faillissement van Vestia. Na uitgebreide onderhandelingen is overeenstemming bereikt over het leggen van een plafond op de waarde die Vestia dient te betalen voor terugname van de onderpand-panden. Dit plafond is berekend door het verschil tussen de in 2015 verwachte waardestijging na tien jaar en de nu te verwachten waardestijging op basis van een taxatie te middelen.

Hiermee wordt de waardestijging gefixeerd op een gemiddelde waardestijging van 4,6 % per jaar (rente op rente) over de 10-jarige looptijd van de WOM. Dit percentage zal ook worden gehanteerd voor de jaarlijkse indexatie bij een verlenging van de looptijd van de WOM en latere uitname van de onderpand-panden. Met het oog op eisen van toezichthouders zullen partijen de waarde van de onderpand-panden wel blijven monitoren en met Vestia een afspraak over compensatie maken in het hoogst onwaarschijnlijke geval dat Vestia op basis van de nieuwe ‘plafond-afspraak’ meer dient te betalen dan de totale waarde van de onderpanden op basis van taxaties op het moment van uitname zou zijn.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/144122

Conform de huidige afspraken zal Vestia de nieuw door de WOM gerealiseerde sociale huurwoningen uitnemen voor de ‘marktwaarde in verhuurde staat’. Het nu overeengekomen indexatiepercentage van 4,6% per jaar zal ook worden toegepast in geval er een periode is tussen het moment van taxatie van de marktwaarde en moment van uitname van nieuw gerealiseerde huurwoningen. Ad 3. Voorwaarden voor ontbinding van de WOM en uitname vastgoed door Vestia Voor de gemeente is het niet alleen de uitkomst van het resultaat van de WOM van belang, maar ook het afrekenmoment en de zekerheid dat Vestia haar financiële verplichtingen bij ontbinding van de WOM kan nakomen. In het huidige afsprakenkader neemt Vestia de onderpand-panden en de nieuw door de WOM gerealiseerde sociale huurwoningen in beginsel pas uit bij de liquidatie van de WOM, mits dan ook aan de daarvoor gestelde randvoorwaarden is voldaan. Door de verkoop van bezit in andere gemeenten buiten het kernwerkgebied, is de solvabiliteit weliswaar nog niet op orde, maar beschikt Vestia wel weer over liquide middelen om vastgoed uit de WOM uit te nemen, ondanks de status van saneringscorporatie. In plaats van de huidige afspraak is Vestia bereid het vastgoed gefaseerd uit te nemen.

Vestia zal zich verplichten een vastgoedcomplex uit de WOM te nemen zo snel mogelijk nadat een door de WOM gerealiseerd complex sociale huurwoningen wordt opgeleverd of ingeval van de onderpand-woningen nadat het groot onderhoud aan het betreffende complex is voltooid. Een heel belangrijk voordeel voor de gemeente is dat met een gefaseerde uitname van het vastgoed uit de WOM, de WOM eerder dan bij ontbinding over middelen uit verkoop aan Vestia beschikt. De WOM kan daarmee zelf voorzien in de behoefte aan kapitaal voor het resterende project De Venen en hoeft dan -na de toegezegde storting 1e helft 2021- geen agiostortingen aan de gemeente meer op te vragen. Het saldo van de agiostortingen van de gemeente blijft daarmee staan op het niveau van 2021 (€ 29,2 mln.). Hierdoor dalen het risicoprofiel en de rentelasten van de gemeente. Verlenging looptijd WOM Den Haag Zuidwest Vanwege een beperkte uitloop van de planning, mede door de complexiteit van het project De Venen, en de tijd die Vestia nog nodig zal hebben voor het groot onderhoud aan de onderpand-panden zal de voltooiing van de activiteiten langer gaan duren dan de looptijd van in beginsel tien jaar (t/m 2024). In de raamovereenkomst (artikel 16.3) is een optie opgenomen om de looptijd van de WOM te verlengen.

Vooralsnog wordt uitgegaan van de datum 1 januari 2028 als nieuwe einddatum voor de WOM, behoudens voor zover partijen op dat moment beslissen tot een nadere verlenging ten behoeve van de voltooiing van project de Venen. Vaststellingsovereenkomst De hiervoor toegelichte nieuwe afspraken worden door Vestia en de gemeente vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst. Na goedkeuring door de betrokken organen, zullen de nieuwe afspraken worden uitgewerkt in een geactualiseerde versie van de Raamovereenkomst met als bijlage daarbij een geactualiseerd Ondernemingsplan 2021. In de bijlage “Herijking afrekenmethodiek” is de procedure nader toegelicht. Begin 2021 heeft Vestia een voorstel aan de corporatiesector en toezichthouders uitgebracht om de financiële problemen van Vestia structureel op te lossen. Als onderdeel van dit voorstel zal Vestia worden gesplitst in drie corporaties. Uitgangspunt van Vestia en de gemeente is dat aangegane verplichtingen ten aanzien van de WOM door Vestia aan de nieuwe entiteit voor Den Haag worden overgedragen. De structurele oplossing, waaronder de (op)splitsing, wordt de komende tijd verder uitgewerkt mede t.b.v. de goedkeuring door de Raad van Bestuur van Vestia en toezichthouders.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/144122

4. Financiële consequenties/ dekking In de bijlage zijn de consequenties van het hiervoor beschreven voorstel doorgerekend en vergeleken met de financiële uitgangspunten van het ondernemingsplan 2015 (OP 2015). In OP 2015 werd het eindresultaat van de WOM geraamd op - € 48,6 mln. (afgerond). Met het nu voorliggende voorstel voor een vast percentage voor de waardeontwikkeling van de onderpandpanden, het gefaseerd uitnemen van het vastgoed en een verlenging van de looptijd tot en met 2027 verbetert het verwachte eindresultaat tot - € 19,8 mln. (afgerond). Het negatieve resultaat wordt voor 58% gedragen door Vestia en voor 42% door de gemeente. Met de gewijzigde afspraken daalt het verwachte aandeel van de gemeente in het verlies van ruim - € 20 mln. naar -€ 8,3 mln. (afgerond). Het verwachte financiële resultaat valt hiermee binnen de marges van de voorziening, die de gemeente heeft getroffen voor een verlies uit deze deelname. Weliswaar is in OP 2015 nog een extra betaling van Vestia aan de gemeente van € 17,2 mln. verondersteld, doch er was geen zekerheid dat deze ook verschuldigd zou zijn omdat de waardestijging zich anders kon ontwikkelen. In 2021 moet worden vastgesteld dat de relatieve waardestijging van vastgoed van Vestia in Zuidwest niet is opgetreden en naar verwachting ook niet meer zal optreden.

Van een extra betaling van Vestia aan de gemeente is derhalve geen sprake meer. Conclusies Met de nieuwe afspraken: • worden door partijen onvoorziene en niet gewenste omstandigheden weggenomen; • wordt het afsprakenkader aanzienlijk versimpeld en aangepast aan de huidige context, wordt een verschil van inzicht over de interpretatie van de afspraken opgelost en wordt recht gedaan aan de bedoeling van partijen ten tijde van de oprichting van de WOM; • neemt de voorspelbaarheid en beheersbaarheid van het Eindresultaat van de WOM en daarmee van het aandeel van beide aandeelhouders in het verlies sterk toe; • blijft op basis van de actuele raming het aandeel van de gemeente in het verlies beperkt tot € 8,3 mln. en valt het financiële resultaat van de gemeente binnen de marges van de voorziening, die de gemeente heeft getroffen voor een verlies uit deze deelname; • zijn de risico’s op deze deelname aanzienlijk gedaald door hardere afspraken over het afrekenmoment en een gefaseerde uitname door Vestia van het vastgoed uit de WOM, waarmee de gemeente zekerheid heeft gekregen dat ze het gestorte geld na aftrek van haar aandeel in het verlies terugkrijgt; • hoeft de gemeente na 2021 zeer waarschijnlijk geen nieuwe kapitaalstortingen meer te doen. 5.

Wensen en bedenkingen Met het sluiten van nieuwe, geactualiseerde afspraken met Vestia over de kaders waarbinnen de aandeelhouders de WOM DHZW op termijn (na voltooiing van de activiteiten) gaan ontbinden, wil het college de huidige bezwaren tegen de afrekenmethodiek oplossen en de financiële gevolgen van deelname aan de WOM DHZW en daarmee samenhangende risico’s beter voorspelbaar en beheersbaar maken. De WOM staat aan de vooravond van de uitwerking van het laatste project De Venen. In het Ondernemingsplan heeft dit project verreweg de meeste impact op het financiële resultaat. Na de toekenning van een subsidie ingevolge de 2e Trance Woningbouwimpuls van BZK heeft het project De Venen de potentie om ruim 1.200 woningen realiseren (bovenop op 550 woningen die de WOM al gerealiseerd heeft). Met het oog op een toekomstige besluitvorming over De Venen is het van groot belang dat nieuwe heldere ‘basisafspraken’ zijn gedefinieerd. Het college is voornemens een Vaststellingovereenkomst met Vestia aan te gaan waarin de nieuwe, geactualiseerde afspraken, zoals in dit raadsvoorstel en de bijlage toegelicht, worden vastgelegd.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/144122

Uiteraard zal de daaropvolgende uitwerking van de nieuwe afspraken in een geactualiseerde raamovereenkomst en ondernemingsplan een zeer zorgvuldig proces zijn, waarbij juridische (waaronder staatssteunrechtelijke) en fiscale expertise wordt ingeschakeld. Alvorens hiertoe over te gaan wordt de raad met dit raadsvoorstel, bijgevoegd concept-collegebesluit en de bijlage “herijking afrekenmethodiek WOM Den Haag Zuidwest” eerst in de gelegenheid gesteld haar wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Gelet op de samenhang met de uitgevoerde evaluatie van de WOM is het verslag van de Evaluatie Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (nr. DSO/144120) ter kennisname bijgevoegd. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 8 juni 2021, besluit: I.

kennis te nemen van de Evaluatie Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest DSO/144120;

II.

geen wensen of bedenkingen kenbaar te maken ten aanzien van het voornemen van het college om een vaststellingovereenkomst met Vestia aan te gaan ten behoeve van het herzien van de afspraken over de afrekenmethodiek bij beëindiging van de WOM DHZW, de uitname door Vestia van de (sociale) huurwoningen uit de WOM DHZW en de verlenging van de looptijd van de WOM DHZW.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 15 juli 2021. De griffier,

De voorzitter,

6/6