20210610-RIS308433 Voorstel van het college inzake Herziening Grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal

Datum

Registratienummer

20 april 2021

DSO/10100232 RIS308433

Voorstel van het college inzake Herziening Grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal Overwegende dat: -

-

-

-

-

de raad begin 2018 de ‘Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit (RIS298629)’ heeft vastgesteld; in de ‘Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit’ in artikel 6 is opgenomen: ‘Wanneer tijdens de uitvoering substantieel wordt afgeweken van de plankaders zoals opgenomen in de laatste bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie, dan dient de grondexploitatie inclusief projectdocument opnieuw te worden aangeboden en bestuurlijk te worden vastgesteld (‘herziening’)’; bij de reeds vastgestelde grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal (CE-53) zich wijzigingen voordoen, zoals bedoeld in artikel 6;.

de genoemde grondexploitatie op grond van de beheersregels daardoor moeten worden herzien; bij deze herziening de wijziging op de te verwachten omzet als gevolg van de betreffende plankaderwijziging(en) groter is dan € 2,5 mln.; conform artikel 6, lid 3 het vaststellen van een dergelijke herziening een bevoegdheid is van de raad; de grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal en het investeringsproject FJ611 Fietsenkelder DHNC voorheen één project was; conform BBV- regelgeving het project is ontrafeld in de grondexploitatie DHNC en het investeringsproject Fietsenkelder, maar desondanks er een technische (en daarmee financiële) verwevenheid tussen beide projecten is; er sprake is van hogere fundatiekosten bovenbouw van € 1 mln., die vanuit het investeringsproject fietsenkelder voorgefinancierd zijn en dat dit nog verrekend moet worden met de Reserve Grondbedrijf; de herinrichting van de Rijnstraat (ter hoogte van de fietsenflat) niet meer uitgevoerd hoeft te worden, de tijdelijke fietsenflat langer in stand gehouden wordt en sloop momenteel niet aan de orde is; dat de afspraken met ontwikkelaar van de bovenbouw en de aannemer van de fietsenkelder ten aanzien van het bouwrijpmaken in deze herziening zijn verwerkt; de herinrichting van het KJ-plein duurder uitvalt door een hoger kwaliteitsniveau; dat de bovenstaande plankaderwijzigingen en het actualiseren van de begroting tot een

negatief verschil leiden in de grondexploitatie op NCW per 1-1-2020.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10100232

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 20 april 2021, besluit: I.

het Herziening Projectdocument Den Haag Nieuw Centraal (deelprojecten: Bovenbouw KJplein en Anna van Buerenstraat) vast te stellen;

II.

de onderliggende (vertrouwelijke) grondexploitatie (SBK-nummer CE-53) vast te stellen met een nadelig saldo van € 3.418.000 op netto contante waarde (NCW) per 1 januari 2020 en een eindwaarde per 31 december 2024 van € 3.774.000 nadelig. Het negatieve saldo bedroeg bij de MPG 2020 € 1.374.000 op NCW, wat een verslechtering van het saldo betekent van € 2.044.000 op NCW per 1-1-2020;

III.

de risicoanalyse vast te stellen met een impact op de benodigde weerstandscapaciteit van € 1.203.000 nadelig. Dit betekent een verbetering van het risicoprofiel met € 203.000 t.o.v. de MPG 2020;

IV.

de afdekking van het verslechterde plansaldo van € 2.044.000 vast te stellen vanuit de Reserve Grondbedrijf middels de opgetreden verbetering van € 203.000 vanuit het risicoprofiel en € 1.841.000 vanuit de bij de Programmabegroting 2021-2024 voor dit project beschikbaar gestelde ‘Groei-met Groei’ middelen;

V.

een dotatie vanuit de Reserve Grondbedrijf van € 1.000.000 aan het investeringsproject Fietsenkelder vast te stellen i.v.m. extra fundatiekosten ten behoeve van de bovenbouw, vanuit de bij de Programmabegroting 2021-2024 voor dit project beschikbaar gestelde ‘Groeimet Groei’ middelen;

VI.

het effectueren van hetgeen is opgenomen onder beslispunt V door een begrotingsmutatie vanuit programma 13 naar 12 van in totaal € 1.000.000 door het meerjareninvesteringsplan (MIP) te verhogen met € 1.000.000 vanuit de Reserve Grondbedrijf. Dit wordt verwerkt bij de begroting 2022-2025;

VII.

de onderliggende herziene grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal (SBK-nummer CE-53) het project operationeel te verklaren.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 10 juni 2021. De griffier,

De voorzitter,

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10100232

Toelichting raadsvoorstel Voorliggende grondexploitatie is een herziening van de in oktober 2015 door het college vastgestelde grondexploitatie ‘Den Haag Nieuw Centraal’(CE-53). De plankaders van de grondexploitatie zijn substantieel gewijzigd hetgeen aanleiding was voor deze herziene grondexploitatie. Het gaat daarbij om: 1. De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar van de bovenbouw, vastgelegd in Allonge XII; 2. De gemaakte afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC over het bouwrijp maken voor de bovenbouw; 3. Hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein als stadsentree; 4. Gewijzigde scope gebiedsontwikkeling waardoor de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen. Inleiding Het plangebied van de grondexploitatie bevindt zich rondom het station Den Haag Centraal in het stadsdeel Centrum. De grondexploitatie bestond bij vaststelling uit vier deelgebieden. De deelgebieden Anna van Buerenplein en Babylon zijn grotendeels uitgegeven en herontwikkeld. Het deelgebied Busplatform is uit de grondexploitatie gelicht en wordt als investeringsproject zonder programma uitgevoerd. De laatste ontwikkelingen in de grondexploitatie betreffen de ontwikkeling van het Koningin Julianaplein en de herinrichting van de Anna van Buerenstraat.

Na de oplevering van de fietsenkelder DHNC zal er door de ontwikkelaar OCKJ op het Koningin Julianaplein een woontoren ontwikkeld worden boven deze ondergrondse fietsenkelder. De omgevingsvergunning is hiervoor verleend en onherroepelijk. De gronduitgifte van het bouwplan op het Koningin Julianaplein is gepland voor medio 2021. De wijzigingen hebben dan ook voornamelijk betrekking op de ontwikkeling rond het Koningin Julianaplein. Grootste wijzigingen De grootste wijzigingen die in deze herziening van de grondexploitatie zijn verwerkt hebben betrekking op: 1. De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar van de bovenbouw De gemeente heeft in de overeenkomst (GARO) uit 2017 met de ontwikkelaar afgesproken hoe het terrein bouwrijp wordt geleverd. In die overeenkomst is het toenmalige bekende ontwerp voor de fietsenkelder als uitgangspunt voor de bovenbouw vastgelegd. In de fietsenkelder hebben zich nadien een aantal ontwerp wijzigingen voorgedaan die een nadelig effect hebben gehad op de bouwkosten voor OCKJ. Dat heeft geleid tot meerwerk (Verzoeken tot Wijzigingen (VTW’s)) die de gemeente als acceptabel heeft beoordeeld. Dit meerwerk kon slechts deels naar de aannemer Mobilis worden doorbelast, omdat de gemeente deels zelf de veroorzaker was van deze wijzigingen en anderzijds de contractsvrijheid van het afgesloten DBM-contract raakten.

De grootste wijzigingen hadden betrekking op het wijzigen van de opgang bij New Babylon en de Rijnstraat, een andere funderingstechniek, betonnen banden boven de demarcatielijn en de inpassing van een middenspanningsruimte die eerder niet was voorzien. Voor de ontwikkelaar van de bovenbouw zijn middels Allonge XII de afspraken hierover vastgelegd en vanuit de grondexploitatie wordt de ontwikkelaar hierin gecompenseerd. Om te voldoen aan de gemaakte afspraken in de GARO moet ter voorbereiding op de start bouw de roltrappen, lift en enkele rolbanen worden verwijderd.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10100232

Dat vraagt ook om een aantal extra maatregelen om de fietsenkelder veilig te gebruiken tijdens de bouw. Deze extra kosten zijn globaal begroot in deze herziening. Vanuit het investeringsproject Fietsenkelder zal ook een bijdrage aan de grondexploitatie plaatsvinden ten behoeve van het verlies aan, op courante plekken gelegen, vierkante meters detailhandel, die veroorzaakt is door het vervallen van de verbindingstunnel bij het investeringsproject Fietsenkelder DHNC. De dekking van de afspraken van Allonge XII komt dus deels uit de grondexploitatie en deels uit het investeringsproject fietsenkelder DHNC. Over deze afspraken bent u op 8 september 2020 geïnformeerd via een commissiebrief (RIS 306163) en hierover is ook in uw raad gesproken. 2.

De gemaakte afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC over het bouwrijp maken voor de bovenbouw Onderdeel van het project fietsenkelder was het realiseren van een fundering voor de bovenbouw. Omdat deze projecten in de tijd niet gelijkliepen, heeft Mobilis nadat het uitvoeringsontwerp voor de fietsenkelder al gereed was wijzigingen doorgevoerd. Dat heeft geleid tot extra engineeringskosten en extra uitvoeringskosten. Deze kosten zijn door Mobilis inzichtelijk gemaakt in de zogenoemde raakvlak-VTW’s Mobilis/OCKJ. Een deel van deze kosten is doorbelast aan OCKJ als opdrachtgever voor deze werkzaamheden en komt als bijdrage in het project fietsenkelder DHNC terecht (artikel 11 van de Allonge). Een ander deel van de kosten komt vanwege de contractuele afspraken met de ontwikkelaar over de randvoorwaarden van bouwrijpe oplevering ten laste van de grondexploitatie. In het contract met OCKJ was namelijk afgesproken dat zij het terrein op – 0,60 m onder maaiveld geleverd zouden krijgen zonder enige obstakels. Om deze obstakels zoveel mogelijk te voorkomen heeft Mobilis extra kosten moeten maken. In 2020 zijn de laatste afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC gemaakt over het meerwerk inzake het bouwrijp opleveren voor de bovenbouw. 3.

Hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein Een andere aanleiding voor deze herziening is de extra kwaliteit openbare ruimte van het KJ-plein. In de grondexploitatie van 2015 was het niveau Hofstadkwaliteit plus opgenomen met alleen klinkerverharding. Het nu liggende voorlopig ontwerp is gebaseerd op hofstadkwaliteit inclusief maatwerk. De herinrichting van de openbare ruimte bestaat deels uit natuursteen en deels uit klinkerverharding. Gezien het feit dat het toekomstige KJ-plein één van de nieuwe stadsentrees is, is een hoger kwaliteitsniveau gewenst. 4.

Gewijzigde scope gebiedsontwikkeling waardoor de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen De tijdelijke fietsenflat Rijnstraat zal langer in stand blijven en de sloop hiervan zal komen te vervallen. Ook de herinrichting van de openbare ruimte bij de fietsenflat aan de Rijnstraat komt hiermee te vervallen. De oorzaak hiervoor is dat dit gebied geen onderdeel meer uitmaakt van de gebiedsontwikkeling die voor ogen stond bij de vaststelling van de grondexploitatie, namelijk sloop van de fietsenflat en vervolgens herinrichting van de openbare ruimte. Bij de gebiedsagenda van het CID (RIS307135) is deze locatie als herontwikkelingslocatie opgenomen. Daar zullen in de toekomst kosten en opbrengsten van deze herontwikkelingslocatie worden opgenomen.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10100232

Financiële gevolgen Het verschil in saldo op de grondexploitatie bedraagt € 2.044.000 nadelig. Dit saldo wordt afgedekt vanuit de Reserve Grondberdrijf middels de opgetreden verbetering van € 203.000 vanuit het risicoprofiel en € 1.841.000 vanuit de bij de Programmabegroting 2021-2024 voor dit project beschikbaar gestelde ‘Groei-met-Groei’ middelen, die ten gunste zullen komen aan het resultaat grondbedrijf conform bestedingsvoorstel bij de programmarekening 2020. De eerder voorgeschoten funderingskosten van € 1.000.000 worden vanuit de Reserve grondbedrijf vergoed aan het Investeringsproject Fietsenkelder. Risico’s De grondexploitatie bevat nog steeds risico’s. Op basis van een risico-inschatting is hier rekening mee gehouden. De belangrijkste risico’s zijn momenteel de hoogte van de kosten verbonden aan de sluiting (verwijderen van de rolbanen e.d.) en de inrichting van de buitenruimte. Vervolg ontwikkeling KJ-plein De ontwikkelaar OCKJ is met haar de bouwer druk bezig met de bouwvoorbereidingen. Het ontwerp is verder uitgewerkt tot een Technisch Ontwerp. Als gemeente bereiden we de sluiting van de fietsenstalling voor en maken we een plan voor het tijdelijk verwijderen van rolbanen, lift en roltrappen. De vaststelling van het voorlopig Ontwerp van de buitenruimte van het KJ plein wordt in juni 2021 verwacht.

Naast deze technische voorbereidingen lopen ook de voorbereidingen om te komen tot levering van de grond. Uitgifte van de grond wordt in de zomer van 2021 verwacht. Voor de zomer zullen we nader informeren over de stand van zaken rondom het Koningin Julianaplein.

5/5