20210520-RIS308492 Voorstel van het college inzake Erfpacht verkoop bloot eigendom

Datum

Registratienummer

20 april 2021

DSO/10044759 RIS308493

Voorstel van het college inzake Erfpacht: verkoop bloot eigendom Inleiding Vanaf 2008 is het in bepaalde gebieden in Den Haag mogelijk om onder de gestelde voorwaarden de eeuwigdurend afgekochte erfpachtrechten om te zetten naar vol eigendom. In 2019 heeft een beleidswijziging verkoop bloot eigendom plaatsgevonden (RIS302036), waarin de mogelijkheden om het bloot eigendom te verkrijgen zijn uitgebreid. Het doel van het college was destijds om meer Haagse erfpachters op een eenvoudige manier de mogelijkheid te bieden het volle eigendom te verkrijgen van de grond. In het huidige collegeakkoord is een beleidswijziging opgenomen met betrekking tot de mogelijkheden vol eigendom te verkrijgen, door deze mogelijkheid alleen toe te staan voor eigenaar-bewoners en kleine ondernemers. Hiermee wordt speculatie met gemeenschapsgrond voorkomen en behoudt de gemeente met het erfpachtinstrument grip op het gebruik van de grond en kan sturing worden gegeven aan de herontwikkeling in de stad. Achtergrond: erfpacht in Den Haag Den Haag kent een gemengd erfpachtstelsel waarbij erfpacht en eigendom naast elkaar voorkomen. Circa de helft van het vastgoed in Den Haag staat op erfpacht. Het erfpachtbedrijf beheert ruim 76.000 erfpachtcontracten. In eerste instantie was in Den Haag een regeling van kracht met tijdelijke erfpacht met een looptijd van 75 jaar.

In 1986 is gekozen voor een regeling met eeuwigdurende erfpacht (Algemene Bepalingen 1986) met als belangrijkste kenmerk dat de grondwaarde éénmalig wordt vastgesteld en afhankelijk van de ontwikkeling van de marktrente alleen het canonpercentage elke vijf jaar wijzigt. In 2008 is door de raad besloten (rv 19; RIS 146023) dat onder bepaalde voorwaarden, zoals een actueel bestemmingsplan, in bepaalde delen van Den Haag de eeuwigdurend afgekochte erfpachtrechten konden worden omgezet naar vol eigendom. Dit wordt ook wel het verkrijgen van bloot eigendom genoemd. In 2019 heeft het college een wijzigingsvoorstel ingediend (RIS302036) met betrekking tot het verkoop bloot eigendom waarbij de algemene bepalingen zijn gewijzigd, het aantal gebieden in Den Haag waar vol eigendom mogelijk is, is uitgebreid en de koopsom een vast bedrag bedraagt, te bepalen is op basis van de WOZ-waarde.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10044759

Analyse huidig beleid Uit een analyse van de periode vanaf 2014, waarin 485 aanvragen voor de verkrijging van vol eigendom hebben geleid tot een omzetting van erfpacht naar vol eigendom, blijkt dat met name erfpachters met een grondgebonden woning hebben gekozen voor het verkrijgen van bloot eigendom. In circa 5% van de aanvragen betreft het een andere functie of is de eigenaar niet tevens de bewoner. Een grondgebonden woning is een woning die bereikbaar is vanaf straatniveau zonder een andere woning boven of onder de woning. In een gering aantal gevallen betreft het dus appartementseigenaren, ontwikkelaars of ondernemers. Als er sprake is van een appartementencomplex met een Vereniging van Eigenaren (VvE), ligt het verkrijgen van bloot eigendom juridisch gecompliceerd. Dan moeten namelijk alle appartementseigenaren instemmen, dient er een rechtsgeldig besluit genomen te worden als VvE en moeten alle VvE-leden gezamenlijk naar de notaris gaan. Een eigenaar van een appartement heeft geen zelfstandig erfpachtrecht. Bij de verkrijging van bloot eigendom kan meerwaardesuppletie van toepassing zijn als het bestemmingsplan uitbreiding van de bebouwing of andere functies toelaat. Dit geldt ook als bouwkundig splitsen in appartementsrechten tot een hogere grondwaarde zal leiden. Sinds 2019 is bouwkundig splitsen nog maar beperkt toegestaan in Den Haag.

De koopsom ter verkrijging van het bloot eigendom wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde (op basis van een afgebouwde opstal). Als deze WOZ-waarde nog niet beschikbaar is wordt de VON-prijs (op basis van eigen grond) die de koper heeft betaald gehanteerd. En daarnaast op basis van de maximale bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die het actuele bestemmingsplan biedt, ongeacht of in de toekomst gebruik van deze mogelijkheden wordt gemaakt. Voorwaarden uitgifte in eigendom of omzetting erfpachtrechten naar vol eigendom Verkrijging van vol of bloot eigendom kent een aantal voorwaarden. Bij het bepalen of eigendom kan worden toegestaan gelden allereerst drie voorwaarden: 1. Er moet sprake zijn van eerste uitgifte van grond of van een eeuwigdurend recht van erfpacht met afgekochte canonverplichting; 2. Het gebruik van de grond en/of de locatie van het perceel mogen niet zijn uitgezonderd van de mogelijkheid tot eigendom; 3. Er moet ter plaatse een actueel bestemmingsplan van kracht zijn. Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan is uitgifte in eigendom of conversie van erfpacht naar vol eigendom in beginsel mogelijk, als de hoofdfunctie in de betreffende wijk wonen is. Hieronder worden de uitzonderingen hierop en de aanvullende voorwaarden uiteengezet.

Uitzondering vrije keuzemogelijkheid vol eigendom Het verkrijgen van bloot eigendom is op dit moment alleen mogelijk in de wijken vastgesteld door de gemeenteraad in 2019 (RIS302036). Daarnaast zijn de volgende categorieën uitgesloten van conversie naar vol eigendom: a. Functies waarbij de grondprijs ligt onder de marktwaarde waardoor de gemeente ruimte kan bieden aan bijvoorbeeld minder draagkrachtige functies zoals sociale woningbouw, school-, welzijns- en cultuurgebouwen, HOED-praktijken, sportvelden. b. Kantoren- en bedrijventerreinen. Dit komt met name vanwege de mogelijkheid om te kunnen sturen op juiste profilering van de diverse terreinen. Daarnaast vergen deze terreinen meer aandacht uit oogpunt van beheer en handhaving. Bovendien kan er sprake zijn van snellere veroudering, waardoor herstructurering aan de orde kan zijn.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10044759

c.

Bedrijven > 500 m² buiten bedrijventerreinen, veelal in of in de nabijheid van woonwijken, die zijn te beschouwen als potentiële herontwikkelingslocatie met mogelijk een economische meerwaarde.

Voorgestelde wijzigingen en aanvullende voorwaarden verkrijgen vol eigendom In het huidige collegeakkoord is een aanscherping van het erfpachtbeleid overeengekomen in de vorm van aanvullende voorwaarden waaraan moet worden voldaan om vol eigendom te kunnen verkrijgen. Voorgesteld wordt deze mogelijkheid alleen toe te staan voor a) eigenaar-bewoners en b) kleine ondernemers. Ad a) Eigenaar-bewoner Het college wil inwoners van Den Haag met een koopwoning in de aangewezen gebieden de keuze bieden tussen erfpacht of vol eigendom. In deze gevallen is herontwikkeling of speculatie met gemeenschapsgrond niet aan de orde en is hier vanuit beheer ook geen aanleiding toe. Het college wil de conversie naar vol eigendom alleen toestaan voor eigenaar-bewoners (van grondgebonden en meergezinswoningen). Dit impliceert dat projectontwikkelaars bij een eerste uitgifte nooit kunnen opteren voor vol eigendom. Ad b) Kleine ondernemers De economische levensduur van kantoor- en bedrijfsbebouwing is anders dan die van woningen, kantoren en bedrijven verouderen sneller dan woningen. Herstructurering is daarom sneller aan de orde. Met het oog op handhaving van het gewenste gebruik en eventuele herontwikkeling wordt op bedrijven- en kantorenlocaties en in winkelgebieden in erfpacht uitgegeven, ter ondersteuning van het ruimtelijk beleid van de gemeente.

Het college ziet geen noodzaak om bedrijven met een beperkte omvang nader te reguleren met het erfpachtinstrument. De vestigingsmogelijkheden in woonstraten en langs doorgaande wegen kunnen goed worden gereguleerd via het bestemmingsplan. Door de beperkte omvang is bij functiewijziging over het algemeen geen sprake van een aanzienlijke economische meerwaarde. Daarom stelt het college voor om in geval van kleinschalige bedrijfs-, kantoor- of winkelruimte of woon-werkwoningen – ofwel: “de kleine ondernemer” - wél de keuze aan te bieden tussen eigendom of erfpacht. Om in het erfpachtbeleid aangemerkt te kunnen worden als kleine ondernemer moet het bedrijf, kantoor of winkelpand aan drie voorwaarden voldoen: a. Een oppervlakte hebben < 500 m² bruto vloeroppervlak (op basis van de basisregistratie WOZ); b. Liggen in een woonstraat of aan een doorgaande weg; c. Functioneel ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw.

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 20 april 2021, Besluit: I.

In te stemmen met een aanpassing van de voorwaarden uit het Voorstel van het college inzake Nieuw Haags gronduitgiftesysteem 2008 (RIS 146023-080205) en een aanpassing van de voorwaarden uit het Gewijzigd voorstel van het college inzake verkoop bloot eigendom (RIS 302036):

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10044759

Verkoop bloot eigendom en eerste uitgifte in vol eigendom (daarmee verkrijging van vol eigendom van de grond) uitsluitend mogelijk te maken voor: a) eigenaar-bewoners van grondgebonden en meergezinswoningen; b) kleine ondernemers: om aangemerkt te worden als kleine ondernemer moet het bedrijf, kantoor of winkelpand aan drie voorwaarden voldoen: i. Een oppervlakte hebben kleiner dan 500 m² bruto vloeroppervlak (op basis van de basisregistratie WOZ); ii. Liggen in een woonstraat of aan een doorgaande weg; iii. Functioneel ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. II.

In te stemmen met onderstaande aanvulling op de wijze van waardebepaling van de bloot eigendom voor bestaande erfpachtrechten naar een vast bedrag gebaseerd op een WOZstaffel uit het Gewijzigd voorstel van het college inzake verkoop bloot eigendom (RIS 302036):

III.

Indien de WOZ-waarde op basis van afgebouwde opstal nog niet beschikbaar is wordt de VON-prijs (op basis van eigen grond) die de koper heeft betaald gehanteerd.

IV.

In te stemmen met inwerkingtreding van de onder I en II genoemde wijzigingen per de datum waarop dit besluit is genomen.

V.

In te stemmen met het aanpassen van de door burgemeester en wethouders vastgestelde Algemene Bepalingen voor de verkoop en levering van bloot eigendom van gronden der gemeente ’s Gravenhage 2008 versie 2010, herziening 2019 conform het bepaalde onder II.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 20 mei 2021. De griffier,

De voorzitter,

4/4