20210520-Geamendeerd RIS307195 Voorstel van het college inzake Nota voorraadbeleid 2020

Datum

Registratienummer

8 december 2020

DSO/10048116 RIS307195

Voorstel van het college inzake Nota voorraadbeleid 2020 Inleiding Met de Woonagenda 2020-2023 (RIS 30571) is het algemene woonbeleid op de Haagse woningmarkt vastgesteld. De Nota voorraadbeleid 2020 is een nadere uitwerking van de woonagenda en heeft betrekking op de bestaande woningvoorraad. Deze nota vervangt de in 2015 vastgestelde Nota voorraadbeleid 2015 (RIS 281664). De bevolkingsgroei heeft gevolgen voor de bestaande woningvoorraad in Den Haag. We komen woningen te kort, maar ook de leefbaarheid staat onder druk. Hoewel het bijbouwen van woningen op lange termijn verlichting biedt, is het eveneens belangrijk dat we de bestaande woningvoorraad optimaal benutten en beschermen. Het juiste gebruik, de juiste samenstelling en voldoende omvang van de bestaande woningvoorraad in Den Haag zijn essentieel om goed en prettig samen te kunnen wonen in aantrekkelijke en leefbare wijken in Den Haag. Daarom wordt in deze Nota voorraadbeleid 2020 vastgelegd welke regels gesteld worden aan het gebruik van de Haagse woningvoorraad. Den Haag is een grote stad en groeit verder, daarom is er een noodzaak tot beleid dat voorziet in een balans tussen goed gebruik van woningen en de leefbaarheid in de stad. Inhoud Nota voorraadbeleid 2020 Bijgaand vindt u de nieuwe Nota voorraadbeleid 2020 van Den Haag. De nota vervangt de oude Nota voorraadbeleid uit 2015.

Concrete aanleidingen voor het actualiseren van de nota zijn het nieuwe beleid op bouwkundig splitsen en kamerbewoning en inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimten. De nota gaat over alle vormen van voorraadbeleid waarbij de ene vorm ingrijpend verandert, en de andere vorm helemaal niet. Hieronder vindt u per onderwerp een samenvatting van wat er in het nieuwe beleid wel of niet veranderd. 1. Kamerbewoning Kamerbewoning betreft het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandig gebruik door meerdere huishoudens. In Den Haag is hiervoor een omzettingsvergunning nodig. In het nieuwe kamerbewoningsbeleid zijn de maatregelen opgenomen uit het coalitieakkoord ‘Samen voor de stad’ (RIS304121) en het door de raad aangenomen initiatiefvoorstel ‘Laat ’t leefbaar verminder verkamering’ (RIS 303999). Daar bovenop is nog een aantal maatregelen toegevoegd die het college nodig acht om een juiste balans te waarborgen tussen kamerbewoning en de leefbaarheid. Voor kamerbewoning gelden de volgende voorwaarden: • Een omzettingsvergunning wordt verplicht voor kamerbewoning vanaf drie personen. • In wijken met een gemiddelde WOZ-waarde behorend tot het goedkope segment worden geen omzettingsvergunningen verstrekt.

• In wijken waar het percentage van vergunde kamerbewoning, met daarbij opgeteld een inschatting van de niet vergunde kamerbewoning door drie of meer personen, meer dan 5% bedraagt, worden geen omzettingsvergunningen verstrekt.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10048116

• In buurten die als kwetsbaar gebied zijn aangeduid, worden geen omzettingsvergunningen verstrekt. • Er wordt een controle gedaan bij het Meld- en Steunpunt Woonoverlast (MSW) of er gegronde klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd of over de eigenaar of gebruiker van die woning. • Na omzetting heeft de zelfstandige woonruimte, die als onzelfstandige woonruimte wordt gebruikt, een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, conform de normen van NEN 2580. • De geluidsoverdracht tussen de woonruimte en de omliggende woonruimten heeft een volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil niet kleiner dan 47 dB en een volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau niet groter 59 dB, bij onzelfstandig gebruik van de woonruimte door vijf of meer personen. • Er worden geen omzettingsvergunningen afgegeven bij kamerbewoning vanaf negen personen. 2. Toeristische verhuur van woonruimte Met de introductie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte is een registratienummer, nachtencriterium, meldplicht en vergunning specifiek gericht op toeristische verhuur mogelijk. Er wordt een vergunningplicht ingevoerd voor toeristische verhuur in Den Haag.

Met een vergunning gericht op toeristische verhuur worden oneigenlijk gebruik van woonruimte en daarmee samenhangende negatieve effecten op de Haagse woningmarkt en de leefbaarheid voorkomen en worden veiligheid van woonruimte en een gelijk speelveld voor aanbieders van andere toeristische accommodaties geborgd. Toeristische verhuur zonder vergunning, ontheffing of vrijstelling is verboden in Den Haag. Toeristische verhuur kan in verschillende vormen plaatsvinden. Iedere vorm kent een eigen set aan maatregelen (zie hieronder). Er kan altijd maar één vorm van toeristische verhuur plaatsvinden in een woonruimte. De wet stelt bovendien dat er altijd een registratieplicht moet gelden op het moment dat een gemeente toeristische verhuur wil reguleren. 1. Vakantieverhuur Voor vakantieverhuur is een vergunning voor toeristische verhuur vereist. Daaraan wordt een aantal voorwaarden en voorschriften verbonden, zoals de aanvrager heeft hoofdverblijf op het adres waar de aanvraag op toeziet, de aanvrager moet beschikken over een geldig registratienummer dat vermeld moet worden bij de aanvraag en gebruikt dient te worden bij adverteren, een woning mag maximaal 30 nachten per kalenderjaar verhuurd worden verspreid over maximaal 5 verhuringen en voor elke verhuring moet de verhuurder vooraf het aantal nachten digitaal melden aan de gemeente.

De vergunning wordt voor een termijn van drie jaar verstrekt. 2. Pied-à-terre Wanneer men een woonruimte huurt zonder zich op het adres van die woning als bewoner in te schrijven, valt dit gebruik van pied-à-terre onder toeristische verhuur. Het beperken van gebruik als pied-à-terre ziet vooral toe op het behouden van de schaarse woningvoorraad. Het in gebruik geven van een woning voor toeristische verhuur zonder vergunning is in beginsel absoluut verboden, maar voor het in gebruik geven als pied-à-terre kan een ontheffing worden aangevraagd. Hiervoor gelden voorwaarden zoals dat de aanvrager moet beschikken over een geldig registratienummer, dat in de woning niemand staat ingeschreven in het BRP en dat de woning geen goedkope woning mag zijn (wegens schaarste in dat segment). De ontheffing is aan de huurovereenkomst gebonden en alleen de

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10048116

huurder en eventuele leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden mogen gebruik maken van de pied-à-terre. 3. Bed & Breakfast Bij deze vorm van toeristische verhuur is de bewoner gedurende de verhuring van een (deel) van de woning zelf ook aanwezig in de woning. Het gebruik van Bed & Breakfast is vrijgesteld van het verbod op toeristische verhuur indien het bestemmingsplan dat op de betreffende woning toeziet het gebruik als Bed & Breakfast toe staat en wordt voldaan aan de daarin opgenomen voorwaarden. Als een omgevingsvergunning voor het gebruik als Bed & Breakfast verplicht is, moet deze verleend zijn De bewoner moet tevens beschikken over een geldig registratienummer voor toeristische verhuur en dit nummer vermelden bij het adverteren. 4. Short Stay Onder short stay wordt verstaan: het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies voor een periode tot maximaal vier aaneengesloten maanden. Als een huurder ergens meerdere weken of maanden verblijft, zonder zich daar te vestigen als bewoner en in te schrijven in de BRP valt dit onder de definitie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte. Het kortdurend verblijf van personen, die zich wel inschrijven in woningen, valt niet onder de definitie van toeristische verhuur.

Uit een sterke wisseling van inschrijvingen in de BRP kan ook blijken, dat een woning niet gebruikt wordt om in te wonen. Beide vormen van short stay worden in Den Haag niet toegestaan, omdat de woning dan niet gebruikt wordt om in te wonen. Omdat short stay zich nu altijd afspeelt in illegaliteit hebben we onvoldoende zicht op waar en hoeveel woningen voor logies worden gebruikt. Een aantal bedrijven dat short stay in woonruimte aanbiedt is bij ons bekend. Zij hebben de gemeente verzocht of maatwerk mogelijk is, waardoor zij logies in het betreffende pand voort kunnen zetten. Als er sprake is van voortzetting van logies in woningen kan dat alleen door “legalisatie” door middel van zowel een omgevingsvergunning als een onttrekkingsvergunning. Het vastgoedobject verliest daarmee zijn woonfunctie en verkrijgt daarmee een logiesfunctie. Er is in dat opzicht geen sprake meer van toeristische verhuur, omdat de definitie van de Wet toeristische verhuur van woonruimte spreekt over het gebruik van een woning. In sommige gevallen hebben de panden een woonbestemming, maar werden ze in de praktijk vanaf de oprichting (als woning) voor andere doeleinden gebruikt. Voor de gevallen waar de eigenaren/exploitanten kunnen bewijzen dat er vanaf de oprichting van de woning een ander gebruik heeft plaatsgevonden, komen we onder voorwaarden tot een maatwerkoplossing. 3.

Woningonttrekking Onder woningonttrekking wordt verstaan: ieder gebruik van een woning anders dan wonen. Woningonttrekking (geheel of gedeeltelijk) zonder onttrekkingsvergunning is verboden. Als iemand een woning koopt voor pied-à-terre, is het in principe ook woningonttrekking dus verboden. Maar ook hiervoor kan (net als bij huur van een pied-à-terre) ontheffing worden aangevraagd volgens vergelijkbare voorwaarden en voorschriften met dit verschil dat goedkope woningen niet zijn uitgesloten van de ontheffing. 4. Bouwkundig splitsen Het verschil met kamerbewoning is dat er bij bouwkundig splitsen vanuit één zelfstandige woning, meerdere zelfstandige woningen worden gecreëerd. Voor het bouwkundig splitsen is altijd een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning voor de verbouwing verplicht.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10048116

Het beleid voor bouwkundig splitsen is in 2019 bij aanname van de Woonagenda 2019-2023 al aangescherpt. Dit beleid wordt niet veranderd. 5. Kadastraal splitsen Kadastraal splitsen is het splitsen van het zakelijke recht op een gebouw, in appartementsrechten. Kadastraal splitsen komt weinig voor, het beleid wordt niet gewijzigd. 6. Samenvoegen van woningen Een bijzondere vorm van woningonttrekking is het samenvoegen van woningen. Hierdoor verdwijnen twee (of meer) kleinere zelfstandige woningen en ontstaat er één grotere zelfstandige woning. Er is geen aanleiding het huidige beleid op samenvoegen aan te passen. Het toevoegen van grotere woningen, door het samenvoegen van kleinere woningen, is in de huidige Haagse woningmarkt wenselijk. 7. Uitvoering, handhaving en evaluatie De handhaving van het beleid zal zich richten op ernstige overtredingen zoals kamerbewoning aan drie personen waar slecht verhuurderschap prominent aanwezig is, woonomstandigheden slecht zijn, sprake is van uitbuiting, recidive enzovoort. De handhaving zal zich verder richten op het integraal meenemen in de reguliere handhavingsprocessen. De verwachting is dat het bij de handhaving van de Nota voorraadbeleid gaat om kleine aantallen. Dit kan binnen de huidige prioritering van capaciteit en uitbreiding van de Haagse Pand Brigade opgepakt worden.

De kosten bij vergunningverlening worden gedekt uit kostendekkende leges. De monitoring van de Nota voorraadbeleid 2020 wordt meegenomen in de monitoring van de Woonagenda 2020-2023. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 8 december 2020, Besluit: I. Vast te stellen de ‘Nota voorraadbeleid 2020’, II.

De ‘Nota voorraadbeleid 2020’ te beschouwen als opvolger van de ‘Nota voorraadbeleid 2015’ en daarmee de ‘Nota voorraadbeleid 2015’ (RIS 281664) in te trekken.

III. De ‘Nota voorraadbeleid 2020’ als uitwerking van de ‘Woonagenda 2020-2023’ (RIS 30571) te

beschouwen, met dien verstande dat ook de middeldure woningvoorraad moet worden beschermd tegen verdergaande verkamering.’* IV.

In de wijken Scheveningen, Bomen- en Bloemenbuurt, Archipelbuurt en Bezuidenhout geen verkamering toe te staan totdat de raad zich over het te verrichten leefbaarheidsonderzoek heeft kunnen uitspreken. Het college wordt opgedragen om dit per beleidsregel vast te leggen en op die manier in deze verdichte wijken de tijdelijke stop op verkamering te continueren.*

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10048116

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 20 mei 2021. De griffier,

De voorzitter,

Geamendeerd in de raadsvergadering van 20 mei 2021.

5/5