20210211-RIS307359 Voorstel college inzake VGB (Wabo) ten aanzien van aanvragen om omgevingsvergunning parelmoer 1 en 2

Datum

Registratienummer

12 januari 2021

DSO/10056387 RIS307359

Voorstel van het college inzake Verklaring van geen bedenkingen (Wabo) ten aanzien van aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwplannen project ‘Parelmoer’ deel 1 en deel 2 Aanleiding Op 26 november 2015 heeft uw raad een besluit genomen inzake de nieuwe Algemene verklaring van geen bedenkingen (rv 140 RIS 288041). Daarmee heeft de raad bepaald in welke gevallen het college gebruik kan maken van de algemene verklaring van geen bedenkingen en in welke gevallen er een specifieke verklaring van geen bedenkingen nodig is. De melding aanvragen i.h.k.v. de toepassing van de Algemene verklaring van geen bedenkingen, periode januari/februari 2020 (RIS 305259) is voorgelegd aan de raadscommissie Ruimte van 10 juni 2020. Tijdens de vaststelling van de advieslijst heeft de commissie gevraagd de plannen onder punt 5 en 6 (Project ‘Parelmoer’ deel 1 en deel 2) te agenderen en verzocht er een specifieke verklaring van geen bedenkingen van te maken. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen is besproken in de commissie Ruimte van 30 september 2020 en in uw raad van 12 oktober 2020. In de raadsvergadering van 12 oktober zijn 2 moties ingediend. De motie met het verzoek te onderzoeken om meer sociale woningen in Parelmoer toe te voegen is verworpen. De motie om met een plan te komen om het verlies aan groen te beperken (RIS306500) is afgedaan.

In de afdoening wordt gewezen op het inrichtingsplan voor de verbetering van de openbare ruimte in heel Moerwijk-Oost waarin de mogelijkheden voor extra vergroening en extra bomen nader wordt onderzocht. De verdere uitwerking en de uitvoering van dit inrichtingsplan zal naar verwachting in het tweede kwartaal van 2021 aan uw raad worden aangeboden. Met dit raadsvoorstel (waarvan uw raad het concept (RIS306142) reeds besproken heeft in de commissie ruimte van 30 september 2020 en de raad van ) 12 oktober 2020 wordt de uitgebreide Wabo procedure formeel afgerond en voorgesteld de verklaring van geen bedenkingen af te geven. Planuitwerking Door Vestia en Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest is een plan uitgewerkt om rondom de Ulenpasstraat diverse woonblokken te vernieuwen. Onder de naam ‘project Parelmoer’ worden enkele blokken met appartementen gesloopt en worden nieuwe woonblokken met een gevarieerd woningaanbod teruggebouwd.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10056387

Project Parelmoer deel 1 Op 5 februari 2020 is door Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V. een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 6 woongebouwen aan weerszijden van de Ulenpasstraat en 1 woongebouw langs de Middachtenweg met in totaal 213 appartementen (Project Parelmoer, deel 1). In deze aanvraag komen aan de zuidzijde van de Ulenpasstraat drie vervangende woonblokken met appartementen terug, bestaande uit 5 bouwlagen. De nieuwe bebouwing die aan de noordzijde langs de singel wordt gepositioneerd, bestaat eveneens uit 3 bouwblokken van 5 bouwlagen. Deze gespiegelde opzet zorgt voor verbinding tussen de in totaal 6 bouwblokken aan weerszijden van de Ulenpasstraat, waardoor het groen en water dat hiertussen ligt een meer centrale positie krijgt. De bouwblokken aan de noordzijde van de waterpartij hebben een andere oriëntatie dan de blokken die gesloopt gaan worden. Deze staan momenteel met hun kopgevels naar het water. De nieuwe blokken, vormgegeven in een beeldtaal die verwant is aan de oorspronkelijke bebouwing, staan parallel aan de singel en vormen een vanzelfsprekende eenheid met de blokken aan de overzijde. Achter de blokken is voorts ruimte voor een gemeenschappelijk groengebied. Aan de Middachtenweg is eveneens een woongebouw met appartementen voorzien.

Dit gebouw kent 6 bouwlagen, wat weer aansluit bij de nieuwbouw die in deze straat reeds is gerealiseerd en die eveneens bestaat uit een appartementengebouw van 6 bouwlagen. Project Parelmoer deel 2 Op 14 februari 2020 is door Fijn Wonen B.V. (onderdeel van Van Wijnen en gespecialiseerd in conceptueel bouwen) een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 56 grondgebonden woningen met bergingen in het gebied tussen de Ulenpasstraat, Hackfortstraat en Zijpendalstraat (Project Parelmoer, deel 2). Achter de 3 nieuwe woongebouwen aan de noordzijde van de Ulenpasstraat, komen in de zijstraten eengezinswoningen van wisselend 2 en 3 bouwlagen, daarmee aansluitend bij de reeds gerealiseerde nieuwbouw in deze straten. Programma Er is in Den Haag een enorme woningbehoefte en vooral aan betaalbare woningen. Daarnaast is in Moerwijk-Oost sprake van een te eenzijdige en deels verouderde woningvoorraad. Beide initiatieven spelen daarop in door de sloop van 235 verouderde woningen en nieuwbouw van 269 woningen, waarvan 97 sociale huurappartementen (36%), 29 middeldure huurappartementen (11%) en 143 betaalbare koopwoningen (53%, waarvan 87 appartementen en 56 eengezinswoningen). Door de verscheidenheid aan typologieën worden meerdere doelgroepen binnen en buiten de wijk benaderd.

Procedure Van toepassing is het bestemmingsplan ‘Moerwijk’, waarin de betreffende percelen zijn aangewezen voor ‘Wonen-2’. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is uitgegaan van de op dat moment aanwezige bebouwing (en functie). Door de gewijzigde stedenbouwkundige opzet zijn de 2 plannen in strijd met het bestemmingsplan voor wat betreft het bouwen buiten het op de plankaart aangegeven bouwvlak en het overschrijden van de maximale bouwhoogte. Alle woningen zijn weliswaar binnen de bestemming ‘Wonen-2’ gesitueerd, maar enkele daarvan geheel of deels buiten het bouwvlak, waardoor op de aanvragen om omgevingsvergunning de uitgebreide voorbereidingsprocedure inclusief een goede ruimtelijke onderbouwing van toepassing is.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10056387

Op 10 juni 2020 heeft de commissie verzocht om een afhandeling van de plannen van het Project ‘Parelmoer’ deel 1 en deel 2 via een specifieke verklaring van geen bedenkingen. Dit houdt onder meer in dat het college de omgevingsvergunning pas kan verlenen als de raad zich heeft uitgesproken over de planologische aspecten. De verklaring van geen bedenkingen kan alleen worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Na bespreking van het plan in de commissie van 30 september 2020 hebben de ontwerp Verklaring van geen bedenkingen en de beide ontwerp-omgevingsvergunningen tezamen ter inzage gelegen van 8 oktober 2020 tot en met 19 november 2020. Met de ontwerpen lagen ook de initiatieven zelf en de ruimtelijke onderbouwing ter inzage. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn gedurende deze periode geen zienswijzen ingediend. Ruimtelijke onderbouwing De initiatieven sluiten qua woningaanbod, duurzaamheidsambities, verdichting en oriëntatie aan op de omgeving zoals geformuleerd in de Agenda ruimte voor de stad, Structuurvisie Den Haag, Agenda voor de Haagse Verdichting en het gemeentelijke Mobiliteitsbeleid. De bouwplannen voldoen aan alle belangrijke randvoorwaarden in de ruimtelijke spelregelkaart zoals programma, verkaveling, bouwhoogtes en beeldkwaliteit.

Hoewel de verkaveling afwijkt van de oorspronkelijke verkaveling, past de opzet binnen de hoofdstructuur van Moerwijk-Oost. De plannen vormen een belangrijke bijdrage aan de vernieuwingsopgave van Moerwijk-Oost en Den Haag Zuidwest. In het kader van de voorgestelde afwijking van het bestemmingsplan moet worden gemotiveerd, dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Door middel van bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing is gemotiveerd dat het project Parelmoer voldoet aan relevante beleidskaders en omgevingsaspecten. Tevens is de uitvoerbaarheid van de initiatieven getoetst aan de diverse omgevingsaspecten en de bijbehorende regelgeving. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor voorgenomen ontwikkeling. De plannen zijn inpasbaar in de omgeving voor wat betreft functie, stedenbouw en de omschreven omgevingsaspecten. Daarmee voldoen de plannen aan wet- en regelgeving en de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Beoordeling De ambtelijke- en externe adviezen zijn positief. De Welstands- en Monumentencommissie heeft ten aanzien van het welstandsaspect op respectievelijk 15 april en 27 mei 2020 positieve adviezen uitgebracht.

Op het gebied van parkeren is in het kader van een goede ruimtelijke ordening aangetoond dat de verkeersgeneratie die met het project is gemoeid, op een acceptabele wijze kan worden verwerkt en dat er voldoende parkeergelegenheid is voor de parkeerbehoefte die ontstaat als gevolg van de nieuw te bouwen woningen. In dat kader is onderzoek uitgevoerd door Goudappel Coffeng. Bij het project wordt in 30 extra parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Het overige parkeren zal, net als in de oorspronkelijke situatie, plaatsvinden in de openbare ruimte. De Omgevingsdienst Haaglanden heeft ten aanzien van de aspecten bodem, externe veiligheid en geluid op respectievelijk 21 februari, 11 maart en 8 mei 2020 positieve adviezen uitgebracht. De beschikking in het kader van de Wet geluidhinder is inmiddels genomen. Op 6 mei 2020 heeft het Hoogheemraadschap van Delfland aangegeven in te kunnen stemmen met de ruimtelijke onderbouwing met dien verstande dat er nog afstemming met en toestemming van het Hoogheemraadschap is vereist voor de aanleg van de ‘vasthoudmaatregelen’ van het water.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10056387

Wet natuurbescherming In het kader van de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming, mogelijk effect op Natura 2000gebieden) is met een nader ecologisch onderzoek de uitstoot van stikstof in zowel de sloop‐, de aanleg als de gebruiksfase in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er geen effecten te verwachten zijn op beschermde natuurgebieden. Voor de soortenbescherming is voorafgaand aan de omgevingsvergunningsaanvragen, op 4 oktober 2019 een aparte vergunningaanvraag ingediend bij de Provincie. Op 20 april 2020 is door de Omgevingsdienst Haaglanden, namens Gedeputeerde Staten, deze vergunning verleend. Uit de diverse ecologische quick scans en soortenonderzoeken is namelijk gebleken dat als gevolg van de sloop van de bestaande gebouwen beschermde verblijfplaatsen van de Gewone dwergvleermuis en de Ruige dwergvleermuis verloren zijn gegaan. In het ‘Activiteitenplan Ontheffingsaanvraag Wet natuurbescherming’ zijn de mitigerende maatregelen beschreven. Zo worden er in de nieuwbouw vleermuisvoorzieningen ingebouwd. Op alle windrichtingen worden invliegopeningen aangebracht die toegang bieden tot een geschikte verblijfplaats. Het uitgangspunt is om door middel van de voorzieningen in de nieuwbouw de situatie voor vleermuizen geschikter te maken dan de uitgangssituatie.

Dit komt doordat het systematisch aanbrengen van inbouwkasten of opengestelde spouwmuren in de nieuwbouw, zorgt voor een gespreid aanbod van geschikte verblijfplaatsen. De lokale populatie vleermuizen was in de oude situatie afhankelijk van onvolkomenheden in de gebouwen voor de verblijfplaatsen, die slechts sporadisch voorkomen. WOM en Vestia hebben daarnaast ruimschoots voor de start van de sloop 25 vleermuiskasten en twee ‘paarverblijven’ in de omgeving aan bestaand bezit opgehangen. In het kader van natuurinclusief bouwen wordt in de nieuwbouw ook een groot aantal verblijfplaatsen voor gierzwaluwen gerealiseerd, ter versterking van de lokale populatie van deze soort. Groen De nieuwbouw vindt plaats op dezelfde percelen als de bebouwing die daar voorheen stond. In de oude situatie ging het om meerdere blokken met appartementen en een blok met bedrijfsruimten. Rond de appartementengebouwen was het terrein ingericht als gemeenschappelijke tuin in de vorm van gras met looppaden, bomen en overige begroeiing. De gemeenschappelijk tuinen waren niet afgesloten, maar wel aangemerkt als eigen terrein. Bij de bedrijfsruimten was het aansluitend terrein vrijwel geheel verhard. Met de herontwikkeling wordt de inrichting rond de nieuwe appartementen op eenzelfde wijze ingericht, namelijk met een gemeenschappelijke tuin rond de blokken.

Bij het L-vormige appartementengebouw wordt een parkeerterrein op eigen terrein ingericht. De eengezinswoningen hebben een achter- en een voortuin. In dit project komt minder groen binnen woonbestemming terug dan in de oude situatie aanwezig was, door met name de aanleg van de tuinen bij de eengezinswoningen en de 30 extra parkeerplekken op eigen terrein. De afname van groen is zodoende het indirecte gevolg van de gewenste woningdifferentiatie en de vigerende parkeereisen. Op basis van het besluit over de Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost (RIS298662, 12 december 2017) is gestart met het opstellen van een inrichtingsplan voor de verbetering van de openbare ruimte in heel Moerwijk-Oost. Het voorlopig ontwerp hiervoor is inmiddels vergevorderd. In het huidige voorlopig ontwerp is sprake van een toename van bomen, wateroppervlak en vergroening. In dit inrichtingsplan wordt tevens specifiek aandacht besteed aan het behoud van het groen en het beperken van wateroverlast en hittestress. De verdere uitwerking en de uitvoering van dit inrichtingsplan zal naar verwachting in het tweede kwartaal van 2021 in de raad aan de orde komen. In de uitwerking van dit inrichtingsplan voor heel Moerwijk-Oost zullen de mogelijkheden voor extra vergroening en extra bomen in Moerwijk- Oost nader onderzocht worden. Participatie met onder andere de wijk zal onderdeel zijn van dit proces.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10056387

Voor het plangebied is een kapvergunning aangevraagd. Deze aanvraag is nog in behandeling. Bij de beoordeling van de aanvraag wordt gekeken naar de noodzaak van de kap, de verplantbaarheid van de bomen, de herplantplicht en/of een storting in het bomenfonds. Communicatie De omgeving is voorafgaand aan de aanvragen geïnformeerd middels onder andere de informatieavond van de gebiedsvisie, de bijeenkomst over het ontwerp van de openbare ruimte en de afstemming Spelregels WOM DHZW-Vestia met de Gemeente. Op 28 januari 2020 heeft een informatieavond over het project plaatsgevonden waarbij omwonenden en geïnteresseerden geïnformeerd zijn over het project. Hiervoor is bij circa 1.600 adressen huis aan huis een uitnodiging verspreid. De circa 40 bezoekers waren positief over de ontwikkeling en een deel zelfs geïnteresseerd in het kopen of huren van nieuw te realiseren woningen. Een kort verslag van deze avond is opgenomen in de bijlagen van de ruimtelijke onderbouwing. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 12 januari 2021, Besluit: I.

Te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen van 6 woongebouwen aan weerszijden van de Ulenpasstraat en 1 woongebouw langs de Middachtenweg met in totaal 213 appartementen (Project Parelmoer, deel 1); II.

Te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen van 56 grondgebonden woningen met bergingen in het gebied tussen de Ulenpasstraat, Hackfortstraat en Zijpendalstraat (Project Parelmoer, deel 2)

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 11 februari 2021. De griffier,

De voorzitter,

5/5