011-RIS290742 Initiatief Erfpacht op de schop
Tekst van het document
RV 011 RIS 290742 160113
Erfpacht op de schop Initiatiefvoorstel van VVD Den Haag en D66 Den Haag
RV 011 RIS 290742 160113
Initiatiefvoorstel VVD Den Haag & D66 Den Haag Naar het afschaffen van het Haags erfpachtsysteem Aanleiding Erfpacht is een ouderwets systeem. Door verplichte erfpacht kunnen woningeigenaren in grote delen van onze stad geen eigenaar worden van de grond waarop hun woning staat. Evenmin kunnen eigenaren van kantoren, winkels, kleine bedrijven en parkeerplaatsen dat. Toen erfpacht in 1911 in Den Haag werd ingevoerd waren daar goede argumenten voor. Deze zijn, zo’n ruime 100 jaar later achterhaald. In grofweg de helft van de stad is het mogelijk om grondeigenaar te worden. In de andere helft is erfpacht verplicht en blijft de gemeente eigenaar van de grond onder huizen, winkels en bedrijven. Wat ons betreft wordt het mogelijk in de gehele stad eigenaar te worden van de grond onder je woning, winkel of bedrijf. De beperking beknot immers de keuzevrijheid van de Hagenaar. Daarnaast moet naar onze mening de verkrijging van de bloot eigendom om niet geschieden. Tot slot is het zinvol na te denken over een manier waarop het erfpachtsysteem totaal kan worden uitgefaseerd. Ofwel, op de schop met het Haagse erfpachtsysteem! Wat is erfpacht? Bij erfpacht heeft een woningeigenaar de grond waarop de woning staat niet in eigendom, maar in bruikleen. Daar wordt ieder jaar een canon voor betaald.
De canon is in feite het huurbedrag dat de eigenaar van een pand betaalt aan de gemeente ter vergoeding voor het bruikleen. Het is mogelijk in één klap toekomstige canons af te kopen; dan is sprake van eeuwigdurend afgekochte erfpacht. In het verleden kozen gemeenten vooral om de volgende argumenten voor invoering van erfpachtstelsels: Allereerst was dat een financieel argument. Bij de aanleg van nieuwe wijken in de stad investeerde de gemeente veel geld in de aanleg van publieke voorzieningen. Om positieve waardeontwikkelingen van grond niet aan speculanten te laten vallen maar juist ten goede te laten komen aan toekomstige generaties werd de bouwgrond in erfpacht uitgegeven. Daarnaast zag men erfpacht als een sturingsinstrument, die verfijndere sturingsmogelijkheden biedt dan andere publiekrechtelijke instrumenten uit die tijd. Het is eenvoudiger en goedkoper om wonin-
RV 011 RIS 290742 160113
gen op erfpachtgrond te onteigenen, indien nodig, dan wanneer de eigenaar volledig in het bezit is van de grond. Ook gaf erfpacht de gemeente een onderhandelingspositie bij herontwikkeling. De erfpachtvoorwaarden stonden gebruikswijziging en bebouwingsverandering zonder toestemming van de gemeente niet toe. In de huidige naweeën van de economisch zware tijd speelt overigens tevens de vraag een rol of een gemeente de inkomsten uit erfpacht kan missen; dat is een extra – hedendaags – argument om een dergelijk systeem in stand te houden. Het Haagse systeem Den Haag heeft in 1911 een erfpachtsysteem ingevoerd vanwege de eerste twee bovengenoemde argumenten. Erfpachtrechten hadden een looptijd van 75 jaar. Vanaf 1986 zijn eeuwigdurende contracten ingevoerd. Tevens gold in een deel van de stad de mogelijkheid het erfpachtrecht eeuwigdurend af te kopen. Indien daarvoor niet wordt gekozen, wordt elke vijf jaar een gewijzigde canon berekend, gebaseerd op de actuele grondwaarde. In ongeveer de helft van de stad heeft de Hagenaar sinds 1 april 2008 de mogelijkheid om (erfpacht)grond in volle eigendom te verkrijgen. Hiermee kwam de gemeente tegemoet aan signalen uit de maatschappij om te kunnen kiezen voor eigen bezit. Bovendien erkende de gemeente dat erfpacht, als middel om de ruimtelijke ontwikkeling in de stad te sturen – althans in een deel van de stad – niet meer noodzakelijk was.
De mogelijkheid van erfpacht bleef echter wel bestaan; het werd een vrije keuze. Indien grond eerder in erfpacht was uitgegeven, kon volle eigendom alleen worden verworven nadat het erfpacht eeuwigdurend was afgekocht. Technisch gezien ging het om de koop van het ‘bloot eigendom’. Deze mogelijkheid werd dus niet in de hele stad geboden. Er was – en is – een uitzondering voor functies, veelal sociaal maatschappelijke functies, waarbij gronduitgifte plaatsvindt tegen een andere waarde, veelal een vaste norm grondprijs, dan de marktwaarde van de grond en bedrijfsfuncties met een bruto vloeroppervlak van meer dan 500m2. Tevens is het beperkt tot de ‘gele’ gebieden op de kaart hieronder. Tot slot kan het niet voor wat betreft gebieden waar een bestemmingsplan ontbreekt dan wel onvoldoende bescherming biedt. Deze uitzondering zou vervallen op het moment en voor zover een nieuw bestemmingsplan in werking treedt.
RV 011 RIS 290742 160113
Rekening houdend met genoemde beperkingen, kunnen niet alleen eigenaren van woningen het bloot eigendom kopen. Eigenaren van kantoren (buiten kantoor- en bedrijventerreinen), winkels, kleine bedrijven en parkeerplaatsen kregen die mogelijkheid ook. De wijziging van 2008 resulteerde er echter niet in dat veel mensen die hun erfpachtverplichting eeuwigdurend hadden afgekocht, het bloot eigendom ook daadwerkelijk kochten. De economische crisis, de bankencrisis en de daarmee samenhangende daling van de huizenwaarde zijn daar mede debet aan. Daarom is in 2010 besloten het tarief van de bloot eigendom te halveren. Het werd dus de helft goedkoper om het volledig eigendom van de grond onder je huis te verkrijgen. Het afgelopen jaar ontstond er consternatie in delen van de stad, waaronder Loosduinen, over de wijziging van de canon na het aflopen van de 75jarige erfpachttermijn. Die canon was 75 jaar lang niet aangepast aan het moderne prijspeil en omdat de nieuwe canon berekend werd aan de hand van de huidige grondwaarde was sprake van substantieel stijging. Op zichzelf logisch, en ook eerlijk naar de rest van de stad waar al langer
RV 011 RIS 290742 160113
aangepaste canons werden betaald. Maar toch ook een nare consequentie van het oude systeem. Erfpacht in Den Haag niet meer nodig Zoals opgemerkt, de onmogelijkheid in de helft van de stad eigenaar te worden van de ondergrond van je woning, kantoor, etc, is een inbreuk op de keuzevrijheid van de Hagenaar. De vraag is dan of die inbreuk te rechtvaardigen is. Dat is wat ons betreft niet het geval. Het financieel argument is niet meer valide. Na meer dan 75 jaar na de bouw van een nieuwe wijk is van grondspeculatie geen sprake meer. Daarbij komt dat valt te stellen dat de waardestijging van de grond nu ook via de onroerendezaakbelasting (OZB) ten goede komt aan de gemeentekas. Immers, hoe meer een huis waard is, hoe meer OZB de bewoner betaalt. Daarnaast heeft Den Haag er eerder voor gekozen de mogelijkheid te bieden om erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Daarmee heeft de gemeente dit argument zelf deels terzijde geschoven. Ook het sturingsargument is achterhaald. Erfpacht zou nodig zijn in gebieden met een grote herstructureringsopgave en met hoge concentratie woningen op erfpachtgrond.
Uit het in maart 2013 verschenen rapport "Ervaringen met erfpacht", in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties1 , blijkt evenwel dat in de praktijk de samenwerking met corporaties in de herstructureringsgebieden veel belangrijker is, dan de dwingende mogelijkheden die erfpacht eventueel biedt. Den Haag heeft goede afspraken gemaakt met de corporaties. En op grond van de recent ingevoerde Wet ruimtelijke ordening worden er momenteel in hoog tempo bestemmingsplannen door de gemeenteraad gejaagd. Die plannen zijn bij uitstek geschikt om vast te leggen wat wel en wat niet mag. Tot slot is in 2012 het bouwbesluit herzien. Dit alles geeft de gemeente voldoende houvast ter bevordering van de kwaliteit van wonen en de woonomgeving. Het sturingsargument heeft daarmee zijn waarde verloren. Dit is ook terug te vinden in eerder genoemd rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Tot slot is het argument dat de gemeente vanwege de naweeën van de economische crisis de canonopbrengsten niet kan missen evenmin steek1
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ervaringen met erfpacht (2013): www.grondbezit.nl/files/fpg_dossiers/erfpacht/1303_rapp_companen_erfpacht.pdf
RV 011 RIS 290742 160113
houdend. Immers, indien tot koop van het eigendom wordt overgegaan moet de contante waarde van de toekomstige canon verplichtingen worden betaald. Indien die opbrengsten dusdanig worden ingezet dat hiermee nieuwe opbrengsten worden gerealiseerd of kosten worden gedrukt door bijvoorbeeld gemeentelijke leningen af te lossen, worden daarmee de toekomstige canonopbrengsten opgevangen. Op de schop! Kortom, na 105 jaar is het tijd dat het erfpachtsysteem op de schop gaat. Wij zijn er voorstander van erfpacht, op termijn, in zijn geheel af te schaffen. Daartoe doen wij drie voorstellen. 1. Grondeigenaar worden kan in de hele stad Allereerst willen we dat het op korte termijn mogelijk wordt gemaakt om in de gehele stad eigenaar van grond te worden.
Den Haag verandert continu. Ook de behoefte aan verschillende soorten woningen. Zo worden er in de zogeheten krachtwijken nu ook veel koopwoningen gebouwd. Daarmee wordt de uniformiteit van sociale woningbouw in die wijken doorbroken en wordt voorzien in een grote behoefte. De aanwezigheid van koopwoningen heeft bovendien een gunstig effect op de leefbaarheid van deze wijken. Hiermee wordt het advies van het Sociaal en Cultureel Planbureau uit zijn rapport uit 20112 gevolgd. Het is een vorm van rechtsongelijkheid en een belemmering van de keuzevrijheid van de bewoners van die koopwoningen dat zij niet de grond onder hun woningen kunnen verkrijgen. Voor ons weegt dit zwaarder dan de inmiddels achterhaalde argumenten om een dergelijk systeem in stand te houden. Wij zien overigens geen redenen de uitbreiding van de mogelijkheid grondeigenaar te worden te beperken tot woningeigenaren. Ook eigenaren van kantoren, winkels, kleine bedrijven en parkeerplaatsen moeten die mogelijkheid krijgen.
2
Sociaal cultureel planbureau. Wonen, wijken en interventies (2011): www.scp.nl/dsresource?objectid=28457&type=org
RV 011 RIS 290742 160113
Tot slot menen wij dat ook andere beperkingen – zoals bijvoorbeeld in geval van corporatiebezit, school-, welzijns- en cultuurgebouwen, sportvelden, etc – ook opgeheven dienen te worden. Met dien verstande dat men grondeigenaar kan worden tegen de werkelijke waarde. 2. Er komt een annuïteitensysteem Veel huizen waarop een erfpachtrecht is gevestigd betalen al decennialang de jaarlijkse canon. De totale som van de betaalde canon overstijgt in veel gevallen het verschil wat er ooit was tussen grond in eigendom en grond belast met erfpacht. Van grondspeculatie is dus niet meer te spreken en de gemeente heeft haar initiële investeringen in het gebied al terug verdiend. Het blijven heffen van erfpacht op die gronden zou dan ook nader onderzocht moeten worden. Hierbij valt te denken aan een gefaseerde beëindiging van het erfpacht systeem. Uiteraard dient hierbij maatwerk voorop te staan waarbij vanzelfsprekend voorkomen dient te worden dat rechtsongelijkheid ontstaat. Een van de mogelijkheden om te werken aan een uitfasering van het erfpachtsysteem is een annuïteitensysteem. Met een annuïteitensysteem betaalt men jaarlijks eenzelfde bedrag, dat voor een deel bestaat uit een bedrag voor de aankoop van de grond. Na verloop van tijd is de hoofdsom dan voldaan en is men eigenaar geworden. Het voordeel is dat er geen grote wijzigingen van de canon meer zullen plaatsvinden. 3.
Waarde bloot eigendom nihil In 2010 is dus erkend waarde van het bloot eigendom onjuist was vastgesteld en is het tarief verlaagd. Wat ons betreft is het tijd om te erkennen dat die waarde nog steeds onjuist is. Door het afkopen van het eeuwigdurend recht van erfpacht krijgt de erfpachter het eeuwigdurende gebruiksrecht van de grond. De gemeente kan, als erfpachtgever geen bezitsrechten meer uitoefenen op deze grond. Het verkrijgen van het bloot eigendom veranderd aan die situatie niets. De waarde van het bloot eigendom is dan ook nihil.
RV 011 RIS 290742 160113
De gemeente dient grond, waarvan de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zonder meerprijs aan te bieden aan de erfpachter, tegen een nultarief dus3. Dit is ook in overeenstemming met de boekwaarde die de gemeente hanteert voor erfpachtgronden die eeuwigdurend zijn afgekocht. Dit betekent dus dat iemand eigenaar van grond wordt tegen dezelfde prijs als waarvoor hij tot op heden de erfpacht eeuwigdurend afkoopt. Financiën De voorstellen zouden geen financiële gevolgen moeten hebben voor de gemeente. Voor wat betreft het eerste voorstel is dat logisch. Want als de ontvangen contante waarde van de toekomstige canons op de bank wordt gezet, kun je daarvan de anders periodiek te ontvangen canons ‘trekken’. En het aflossen van schulden resulteert in een lagere rentekosten, en verloopt dus in beginsel ook neutraal. Bij een annuïteitensysteem wordt via de annuïteit voor de grond betaald, en dit heeft als zodanig dus geen financieel effect. In 2010 – toen het tarief waartegen het bloot eigendom kon worden verkregen, is gehalveerd – heeft geen begrotingswijziging plaatsgevonden. Het verwachte aantal personen dat het bloot eigendom wilde kopen zou stijgen en daarmee de lagere opbrengst per verkoop zou compenseren. In de huidige gemeentelijke begroting wordt jaarlijks een netto opbrengst van EUR 250,000 verwacht. Die opbrengst zal vervallen.
Compensatie is te vinden in de boekwinst die door de gemeente gemaakt zal worden bij afkoop van oude tijdelijke erfpachtcontracten. Deze gronden staan in de gemeentelijke boeken immers voor de grondwaarde op het moment van uitgifte begin 20e eeuw. Wij verwachten dat de grondopbrengst vanwege het annuïteitensysteem voldoende zullen zijn. De Reserve Grondbedrijf kan als tijdelijke dekking dienen, mocht dat nodig zijn vanwege bijvoorbeeld een timing verschil. We benadrukken dat deze dekking van tijdelijke aard is, zodat de Reserve Grondbedrijf op peil blijft.
3
Er komt overigens wel een notaris te pas aan de overdracht van bloot eigendom, dus daarvoor worden dan wel kosten gemaakt. Daarnaast zal een vast legesbedrag om de door de gemeente gemaakte kosten te dekken moeten worden vastgesteld. Mogelijk zijn er ook fiscale consequenties (overdrachtsbelasting).
RV 011 RIS 290742 160113
Dictum
Besluit De raad van de gemeente Den Haag,
Gelezen het initiatiefvoorstel van de fracties van VVD Den Haag en D66 Den Haag, Besluit: 1. Per 1 juli 2016 het onderscheid op te heffen tussen dat deel van de stad waar men grondeigenaar kan worden, en waar niet. 2. Per 1 juli 2016 een gelijk speelveld te creëren zodat elke vastgoedeigenaar tot aankoop van de grond waarop zijn vastgoed staat over kan gaan, mits aankoop tegen de werkelijke waarde plaatsvindt. 3. Het college opdracht te geven te onderzoeken op welke wijze het Haags erfpachtsysteem in een aantal jaar uit te faseren valt, waarbij de gedachten van een annuïteitensysteem leidend zijn. 4. Het tarief waarvoor iemand die erfpacht eeuwigdurend heeft afgekocht bloot eigenaar van de betreffende grond kan worden, per 1 juli 2016 op nihil vast te stellen.
Aldus besloten in de raadsvergadering d.d. [datum].
De griffier
De voorzitter