Wethoudersbrief omgeving station oost

Aan de leden van de gemeenteraad

Uw brief van : Uw kenmerk : Afdeling

:

dhr. E. Persaud Tel. : (06) 22416875 E-mail : e.persaud@s-hertogenbosch.nl Ref.

:

Zaaknummr : Datum

: 3 maart 2021

Onderwerp : Ambitiedocument Omgeving Station Oost

Geachte leden van de gemeenteraad, Tijdens de behandeling van het raadsvoorstel Omgeving Station Oost in de commissie Omgeving van 23 februari jl. is onder meer gesproken over hoogbouw. Ik heb u daarbij toegezegd met nadere informatie te komen over hoe tot de inschatting van de woningbouwpotentie van 1.500 tot 2.000 woningen is gekomen. In deze brief met bijlage geef ik u dat inzicht. Hoogbouw in relatie tot woningaantallen Bij het opstellen van het ambitiedocument is een inschatting gemaakt wat, rekening houdend met alle kwalitatieve ambities, in een bandbreedte een reëel aantal woningen in het gebied kan zijn. Daarbij is nadrukkelijk ook rekening gehouden met de mogelijkheden die de nota hoogbouw voor dit gebied biedt. Het uiteindelijk daadwerkelijk aantal te realiseren woningen is afhankelijk van diverse factoren, zoals bereikbaarheid, parkeren, geluid, duurzaamheid, financiële haalbaarheid etc. Dit wordt inzichtelijk in de verdere planuitwerkingen per deelgebied. Op het abstractieniveau van het ambitiedocument is het echter van belang om een eerste indicatie te geven van de woningbouwpotentie. Dat geeft immers mede de hoogte van de ambitie aan voor dit gebied. Bij het bepalen van de bandbreedte qua woningbouwpotentie voor het gebied Omgeving Station Oost zijn dichtheden van referentieprojecten bekeken.

Die dichtheden zijn uitgedrukt in Floor Space Index (FSI), een veelgebruikte maatstaf om dichtheden te bepalen. Dit is de verhouding tussen het aanwezige vloeroppervlak van alle bouwlagen en het totale grondoppervlak van het plangebied. In bijgevoegd document kunt u zien welke dichtheden voor Omgeving Station Oost per deelgebied zijn gehanteerd om tot een bandbreedte van de woningbouwpotentie per deelgebied te komen. Zo is voor het gebied Stadspoort uitgegaan van een FSI tussen 1,4 – 2,2, bij het Aartshertogenpark van 0,3-1,1 en bij de Sportboulevard van 1,6-2,2. Hierbij is een aantal voorbeelden/referenties genoemd. De referenties geven een beeld van de gehanteerde dichtheden. Hoe het ruimtelijk er uit komt te zien is afhankelijk van de verdere planuitwerking per deelgebied. Daarbij zijn verschillende verschijningsvormen nog mogelijk. Zo zijn voor de Stadspoort, het Aartshertogenpark ter hoogte van het spoor en de Sportboulevard bijvoorbeeld ook de ‘Sluisbuurt’ en ‘Bajeskwartier’ in

Amsterdam, waar hoogbouw prominent aanwezig is, goede referenties. In de uitwerkingen zal op basis van de ambities uit het ambitiedocument en mede op basis van dergelijke referenties gezocht worden naar een goede en maximale inpassing van hoogbouw, zowel qua hoogte als qua positionering. Op basis van deze dichtheden is in het ambitiedocument een bandbreedte van een woningbouwpotentieel geformuleerd van 1.500 tot 2.000 woningen. De exacte aantallen woningen zijn uiteindelijk een resultante van de komende planuitwerkingen voor de verschillende deelgebieden. De ambitie van (hoog)stedelijkheid komt voort uit de ruimtelijke ambities voor het gebied. Ook in de participatie is dit thema aan de orde geweest. Zo heeft 58% van de mensen aangegeven dat appartementen en hoogbouw zeer welkom zijn in het gebied. Daarnaast heeft 23% hoogbouw genoemd op de vraag hoe er kan worden gebouwd en 54% in een mix van woningen. Waar het ambitiedocument nog geen uitspraken over doet, zijn de exacte bouwhoogtes. Wel dat we hoogbouw ambiëren in het gebied. Het ambitiedocument geeft dus op hoofdlijnen de richting aan voor het totale gebied. Net als de exacte woningbouwaantallen zijn ook de bouwhoogtes straks het resultaat van de planuitwerkingen. Ook in dat vervolgproces van planuitwerking vindt er participatie plaats en worden alle aspecten in samenhang bekeken.

Woningbouwprogramma en -differentiatie De woonvisie is één van de kaders bij de uitwerking van het ambitiedocument. Zo wordt voor het te realiseren woningbouwprogramma uitgegaan van minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% middenhuur of goedkope koop en maximaal 50% overig. Met deze differentiatie wordt aangesloten op de doelstelling van de woonvisie, namelijk een sterke stad en leefbare wijken en dorpen en de daaruit voortvloeiende vier woonopgaven. Met het tot ontwikkeling brengen van dit gebied leveren we een substantiële bijdrage aan de benodigde woningbouwproductie. Het is dan ook daarom dat we in de verdere planuitwerkingen van het ambitiedocument binnen de kwalitatieve ambities streven naar zoveel mogelijk woningen. De uitwerking van de plannen wordt te zijner tijd aan uw raad voorgelegd. Zoals ik tijdens de raadscommissie heb aangegeven, kom ik nog deze bestuursperiode bij u terug voor de nadere kaderstelling van de verschillende deelgebieden Ik ga er vanuit hiermee voldoende informatie te hebben gegeven.

Met vriendelijke groet, De wethouder Wonen, Ruimtelijke Ontwikkeling en Participatie

Roy Geers

2