Wethoudersbrief Commissie omgeving 18-10-2022

Commissie Omgeving

Uw brief van : Uw kenmerk : Afdeling

: WGZ

Mw. V.M. van Westen Tel. : 06 11471772 E-mail : v.vanwesten@s-hertogenbosch.nl Ref.

:

Zaaknummer : Datum

: 1 november 2022

Onderwerp

: Technische vragen uit commissie Omgeving 18 oktober

Geachte commissie , Tijdens de commissie vergadering van 18 oktober j.l. zijn er twee technische vragen gesteld waarop niet meteen geantwoord kon worden. Hierbij de antwoorden op die gestelde vragen. Vraag 1: Landelijk is een maximale huurprijsstijging van 3,3% opgelegd voor de vrije sector. In onze gemeentelijke doelgroepenverordening is opgenomen dat de prijsgrens voor aanvangshuur middenhuur jaarlijks stijgt met CPI. Betekent dit dat, ondanks de landelijke afspraken, de aanvangshuurprijs voor middenhuur in onze gemeente volgend jaar meer dan 3,3% stijgt? Antwoord: Dit antwoord betreft de middenhuur (vrije sector), voor sociale huur gelden weer andere regels. Het gaat hier om twee aspecten: aanvangshuur (de eerste huur voor een nieuwe huurder) en huurstijging (het verhogen van de huur bij een zittende huurder). Met betrekking tot aanvangshuur: - Het Rijk heeft geen regels over de aanvangshuur voor vrije sector huurwoningen 1. Op basis van rijksbeleid is de verhuurder steeds bij een nieuwe huurder vrij om een huurprijs te bepalen. Echter gelden in onze gemeente in sommige gevallen wel regels. Namelijk: - In de doelgroepenverordening (vastgesteld door uw raad in oktober 2021) zijn wél regels opgenomen over aanvangshuur. Dit betreft alleen nieuwbouw middenhuur, de doelgroepenverordening is niet van toepassing op de bestaande voorraad.

De aanvangshuur voor middenhuur wordt begrensd op maximaal €1015 (prijspeil 2022). Ook heeft uw raad vastgelegd dat de grens jaarlijks met CPI wordt geïndexeerd. Gezien de hoge inflatie dit jaar, zal de maximale aanvangshuur volgend jaar dus naar verwachting behoorlijk verhogen. 1 Minister Hugo de Jonge is voornemens om de liberalisatiegrens van het WoningWaarderingsStelsel op te trekken naar 1000€. Dan zou voor woningen die onder de 1000€ vallen (o.b.v. het WWS) de aanvangshuur dus wel gereguleerd worden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Met betrekking tot de huurstijging: - Het Rijk legt wettelijk2 regels vast over de huurstijging (bij zittende huurders). Dit jaar was de opgelegde maximale huurverhoging CPI+1% (dus voor 2022 geldt 3,3%). Voor 2023 wordt de systematiek aangepast naar een maximale huurprijsstijging van CAO-loonontwikkeling +1%. De CAO-loonindex is nog niet bepaald, dus is nog niet duidelijk op welk % dit uitkomt. - In de doelgroepenverordening heeft uw raad ook regels vastgelegd over huurstijging. Voor middenhuur gaat dat om een huurstijging van maximaal CPI+1% (bij een instandhoudingstermijn van 15 jaar 3). Ook CPI voor 2023 is nog niet bepaald, dus is nog niet duidelijk op welk % dit uitkomt. - Ten tijde van vaststelling was de regel uit de doelgroepenverordening in lijn met de wettelijke regels vanuit het Rijk. Als de veranderde regels van het Rijk sterker begrenzen dan onze doelgroepenverordening, dan gelden de regels van het Rijk. Dat zal naar verwachting volgend jaar het geval zijn. Gezien de ontwikkelingen rond de inflatie en de druk op betaalbaarheid zijn wij voornemens om in het eerste kwartaal van 2023 met een voorstel naar uw raad te komen voor het aanpassen van de doelgroepenverordening. Met het voorstel willen we de aanvangshuur en indexatie beter laten aansluiten bij de actuele ontwikkelingen en het huidige tijdsbeeld.

Vraag 2: Is het mogelijk om bij de placemaking van Groot-Meerendonk alvast wél het terrein binnen Groot-Meerendonk, namelijk dat van Campina en directe omgeving, mee te nemen, omdat wij hebben begrepen dat hier op korte termijn wel kansen liggen voor woningbouw? Antwoord: Het terrein van Campina is onderdeel van Bedrijventerrein Zuid en grenst aan Groot Meerendonk. Dit gebied kenmerkt zich door een combinatie van grootschalige en kleinschalige bedrijvigheid. Behalve Campina heeft ook de Mebin eigendom in dit gebied. Beiden zijn belangrijk voor de lokale economie en werkgelegenheid. Er zijn geen signalen dat deze situatie op korte of middellange termijn zal veranderen. Daarbij komt dat het bedrijventerrein Zuid ’66 in het kader van de wet Geluidhinder is gezoneerd. Het instrument zonering is bedoeld voor het ruimtelijk scheiden van bedrijven die (grote) geluidhinder veroorzaken enerzijds en woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen anderzijds. Het terrein (waaronder die van Campina en omgeving) heeft een ruime geluidzone in het bestemmingsplan waardoor nieuwe gevoelige bestemmingen op ruime afstand dienen te blijven. Het realiseren van woningen is daarom ook in de huidige situatie niet mogelijk. 2

Huurders in vrije sector beter beschermd tegen te hoge huurprijsstijgingen | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl : De maximale huurstijging die in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten wordt geregeld geldt per kalenderjaar, van 1 januari tot 1 januari. Tot 1 januari 2023 is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector maximaal 3,3% (2,3% inflatie plus 1%). Per 1 januari 2023 gaat de nieuwe systematiek gelden: loonontwikkeling plus 1%. De loonontwikkeling wordt in december vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. 3

De doelgroepenverordening biedt ook de mogelijkheid om te kiezen voor een huurstijging van CPI bij een instandhoudingstermijn van 10 jaar.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De door u genoemde locatie is daarmee niet voor de (middel)lange termijn in beeld voor herontwikkeling naar woningbouw. Placemaking is gelet hierop nog te vroeg en niet aan de orde.

Hoogachtend,

Pieter-Paul Slikker Wethouder Zorg, wonen en bestuurlijke vernieuwing

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704