Wethoudersbrief Bossche Stadsdelta Financiele haalbaarheid 14 april 2023

Aan de leden van de gemeenteraad

Uw brief van

: -

Ref.

:

Uw kenmerk

: -

Tel.

:

Afdeling

: SO/P&P

E-mail

: j.vanheumen@s-hertogenbosch.nl

Zaaknummer

:

Bijlage(n) :

Datum

: 14 april 2023

Onderwerp

: Financiën Haalbaarheidsfase Bossche Stadsdelta

Geachte raadsleden, Tijdens Informeren en Ontmoeten van 3 april jl. is een presentatie verzorgd over de haalbaarheidsstudie Bossche Stadsdelta. Tijdens deze avond zijn er door uw raad vragen gesteld over de financiële haalbaarheid van het plan. Met deze brief geven we u graag meer inzicht in de financiële haalbaarheid. Financiële haalbaarheid Gebiedsperspectief (2020) in relatie tot haalbaarheidsfase (2023) In de financiële verkenning behorende bij het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta (2020) hebben we een globale analyse uitgevoerd op basis van kengetallen. Met het afronden van de haalbaarheidsfase nu zijn een aantal van de financiële aspecten waar we in 2020 van uit zijn gegaan aangepast. Een aantal aanpassingen hebben een positief effect (bijvoorbeeld optimalisatie programma), maar er zijn ook wijzigingen die een negatief effect hebben (bijvoorbeeld meer betaalbaar wonen). Per saldo hebben deze wijzigingen een positief effect op de financiële haalbaarheid van de plannen op dit moment. De Bossche Stadsdelta betreft een omvangrijke en complexe gebiedsontwikkeling, waarbij het uiteindelijk gaat om grote bedragen die moeten resulteren in een sluitende grondexploitatie. De hieronder gepresenteerde afwijkingen ten opzichte van het eerder gepresenteerde Gebiedsperspectief moeten ook in dat perspectief bezien worden.

Concreet gaat het om de volgende aspecten die zijn aangepast en leiden tot financiële afwijkingen ten opzichte van het eerder vastgestelde Gebiedsperspectief. Actualisaties op prijsstijgingen, kengetallen en taxaties. Optimalisatie van het programma (extra bvo’s) en meer betaalbaar wonen (70%). Het eiland niet afgraven (niet overstroombaar) en geen doortrekking van de StadsAa. Van deze aspecten zijn op dit moment heldere financiële afwijkingen zichtbaar, die we nu kunnen toelichten. Verder bestaan er hiervan afgeleid nog meer aspecten die samenhangen met de ontwikkeling en ook financiële consequenties in zich hebben. Zoals bijvoorbeeld het aantal te realiseren ondergrondse parkeerplaatsen (in samenhang met toename aantal woningen), het ontwikkelen van een collectieve WKO-voorziening en inrichting van openbaar gebied met water en groen. Deze aspecten zijn allemaal onderdeel van de gebiedsontwikkeling en zullen in de volgende fasen duidelijker worden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Actualisaties op prijsstijgingen, kengetallen en taxaties Uitgangspunt bij de financiële haalbaarheidsberekening zijn de kengetallen en prijzen van 2022. Dit betekent dat prijsstijgingen en indexaties op, zowel kosten- (o.a. bouwrijpmaken) als opbrengstenposten (v.o.n.-prijzen) zijn doorgevoerd. Voor de verwervingen heeft een actualisatie van de taxatie plaats gevonden. Deze actualisatie in 2022 van de verwerving heeft geleid tot een stijging van de begrote verwervingskosten met circa 10%. Optimalisatie van het programma (extra bvo’s) en meer betaalbaar wonen (70%). In het Gebiedsperspectief werd uitgegaan van het realiseren van circa 143.000 m2 bvo programma. Dit vastgoedprogramma bestond voor circa 100.000 m2 bvo uit wonen en 43.000 m2 bvo commerciële en niet-commerciële voorzieningen. In de haalbaarheidsfase is het uitgangspunt circa 184.000 m2 bvo totaal programma. Daarvan is circa 45.000 m2 bvo commerciële en niet-commerciële functies en circa 139.000 m2 bvo wonen. In het destijds door de raad vastgestelde Gebiedsperspectief werd voor het woonprogramma uitgegaan van 25% sociale huur, 30% middelduur en 45% vrije sector. In deze haalbaarheidsfase is het uitgangspunt 70% betaalbaar wonen. Het ophogen van het woningbouwprogramma met zo’n 39.000 m2 is van positieve invloed op de grondopbrengsten.

Tegelijkertijd wordt het aandeel betaalbaar wonen naar 70% gebracht wat van negatieve invloed is op de grondopbrengsten. We werken hiermee wel aan de ambities uit het Bestuursakkoord voor wat betreft de verstedelijkingsopgave (verdichting) én de inzet op meer betaalbare woningen. Per saldo betekent dit ten opzichte van het Gebiedsperspectief 2020, dat er sprake is van een verschil op dit onderdeel van circa € 8 miljoen minder grondopbrengsten. Het eiland niet afgraven (niet overstroombaar) en geen doortrekking van de StadsAa Na een modelmatige analyse blijken de waterstaatkundige effecten van zowel het overstroombaar eiland, als het doortrekken van de Aa marginaal. De kosteneffectiviteit is laag. Om die reden zijn deze maatregelen niet meer verwerkt in de financiële haalbaarheid. In het Gebiedsperspectief waren deze maatregelen wel meegenomen, De kosten waren destijds geraamd op circa € 12 miljoen voor het niet afgraven van het eiland en circa € 8 miljoen voor het doortrekken van de StadsAa (inclusief een brug over de StadsAa). Dit bedrag is exclusief de kosten van het verwerven van benodigde grond en verplaatsing van het gebouw van roeivereniging De Hertog. In deze haalbaarheidsfase is de financiële verkenning op basis van de hiervoor genoemde aspecten geactualiseerd. Wat dus leidt tot diverse financiële plussen en minnen.

Uitwerking in deelgebieden De Bossche Stadsdelta is een bovengemiddeld complexe gebiedsontwikkeling doordat vele functies, belangen en ambities in dit gebied samenkomen en daarnaast is het grondeigendom versnipperd. De Bossche Stadsdelta kan onderverdeeld worden in verschillende deelgebieden. Uitgangspunt is dat de gemeente een actieve rol pakt als zij de gronden (grotendeels) in bezit heeft en een meer faciliterende en randvoorwaardenstellende rol als het grondbezit bij marktpartijen ligt. In de vervolgstap zullen een Ontwikkelplan en gebiedspaspoorten per deelgebied opgesteld worden. De ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta zal gefaseerd in deelgebieden verlopen. Dit betekent dat er per deelgebied een specifieke haalbaarheidsberekening wordt opgesteld. Dit geeft een beter en scherper inzicht in de daadwerkelijke financiële haalbaarheid per plan. Deze (grond)exploitatie kan www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

dan vastgesteld worden samen met het vaststellen van het ontwikkelkader per deelgebied. Zodra de grondexploitatie per deelgebied wordt opgestart bestaat er meer scherpte en inzicht over de financiële situatie van de deelgebieden. Op dat moment wordt u als raad opnieuw in stelling gebracht om u hierover uit te spreken. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, De wethouder van o.a. de Bossche Stadsdelta,

M.J.J. Van der Geld

Bijlage(n): geen

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704