Verslag Omgevingsdialoog Kloosterstraat Nuland

Omgevingsdialoog – Initiatief appartementen Kloosterstraat Nuland

Introductie Mooiland wil aan de Kloosterstraat in Nuland appartementen bouwen. Op het braakliggende terrein aan de Kloosterstraat, tussen het Martinushuis en D’n Hazenkamp, moeten deze appartementen komen. Er ligt een schetsplan voor een appartementencomplex met 24 sociale huurappartementen. Dit schetsplan hebben we gedeeld met de directe omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden. Omdat een fysieke (inloop)bijeenkomst in januari dit jaar nog niet mogelijk was is de tijdelijke website www.kloosterstraatnuland.nl opgezet. Op deze website is het schetsplan en de bijbehorende informatie gepresenteerd. Mooiland heeft direct omwonenden en belanghebbenden (ongeveer 35 adressen/ organisaties) uitgenodigd om via deze website kennis te nemen van het plan en hun vragen en/of opmerkingen te maken. Geïnteresseerde bezoekers van de website konden ook hun reactie op het schetsontwerp achter laten. Voor diegene die er behoefte aan had was er de mogelijkheid voor een persoonlijk gesprek. Het schetsontwerp is zo’n 190 keer bekeken, Mooiland heeft 10 reacties via de website ontvangen en er zijn 5 persoonlijke gesprekken gevoerd. Van dit overleg is een verslag gemaakt en dit is gedeeld met de personen die een reactie hebben gegeven. Ook op de website www.kloosterstraatnuland.nl is dit verslag gepubliceerd.

Met de gemeente ’s-Hertogenbosch is het initiatief en de door Mooiland gevoerde omgevingsdialoog besproken. De opbrengst van dit gesprek is verwerkt in dit definitief verslag van de omgevingsdialoog (versie 2 – 21 juni 2022). In dit verslag van de omgevingsdialoog zijn met de inbreng van de gemeente enkele zaken aangepast en/ of aangescherpt. Vanuit de gevoerde omgevingsdialoog kan geconcludeerd worden dat het plan overwegend positief is ontvangen. Twee omwonenden vrezen door de ontwikkeling voor hun woongenot en privacy. Initiatiefnemer heeft met hun bezwaren waar mogelijk rekening gehouden, maar kan deze zorgen en bezwaren niet volledig wegnemen.

Locatie Mooiland heeft een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het perceel aan de Kloosterstraat. Het perceel wordt aan de noordzijde begrensd door een houtwal, aan de oostzijde door D’n hazenkamp, aan de westzijde door een inrit van het Martinushuis en aan de zuidzijde ligt de Kloosterstraat. Over de locatie en omgeving zijn enkele vragen gesteld. 1. Waarom wordt gekozen voor een invulling met woningbouw en niet voor behoud van de locatie als groene plek voor ontmoeting en sporadische activiteiten? Om te kunnen voorzien in de woonbehoefte én daarmee de druk op de woningmarkt te verlagen heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch een forse nieuwbouwdoelstelling, namelijk 10.500 woningen erbij tot 2030. Het moet een divers woningaanbod worden zodat er voor zoveel mogelijk mensen een woning beschikbaar is die past bij hun wensen en portemonnee. Mooiland voorziet onder andere in het aanbod van sociale huurwoningen. Deze nieuwbouwambitie is door de gemeenteraad vastgesteld (Woonvisie) en door de corporaties uitgewerkt in de prestatieafspraken 2021-2025 (uitvoeringsagenda 2022). Om deze doelstelling te kunnen halen wordt gewerkt aan een groot aantal plannen (inbreidingsplannen, herstructureringsplannen én uitbreidingsplannen). Binnen die plannen wordt gekeken naar een verantwoorde manier om zoveel mogelijk woningen te realiseren.

Het plan Kloosterstraat Nuland past binnen deze nieuwbouwdoelstelling van de gemeente ’s-Hertogenbosch en de prestatieafspraken van Mooiland. 2. Blijven de huidige 8 parkeerplaatsen aan de Kloosterstraat behouden? Ja, deze 8 parkeerplaatsen blijven behouden. Naar aanleiding van de persoonlijke gesprekken is onderzocht of de 8 parkeerplaatsen anders gesitueerd konden worden. Dit is echter technisch niet haalbaar of niet wenselijk voor omwonenden. Daarom worden de parkeerplaatsen gehandhaafd op dezelfde locatie. Pagina 1 van 6 Versie 2 - 21 juni 2022

3. Is er ook overwogen om eventueel parkeerplaatsen aan de overzijde van het perceel te realiseren in de groenstrook ter hoogte van Kloosterstraat 26? Mooiland is zich bewust dat hier eventueel ruimte is voor parkeerplaatsen (strook is eigendom gemeente ’s-Hertogenbosch), maar op dit moment is dit niet aan de orde. Het parkeren kunnen we op eigen terrein realiseren inclusief behoud van de huidige 8 parkeerplaatsen die al aanwezig zijn. We behouden daarom bij voorkeur deze groenstructuur (eventueel met ander groen) ten behoeve van de privacy van omwonenden.

Ontwerp Het schetsontwerp omvat in totaal 24 appartementen verdeeld over drie bouwlagen (2 verdiepingen). Een centraal trappenhuis met lift en trap geeft toegang tot de appartementen. Alle appartementen beschikken over 2 slaapkamers, badkamer, woonkamer/keuken en een technische (berg)ruimte. Op het terrein komen aan de achterzijde 28 parkeerplaatsen en een gezamenlijke afgesloten fietsenstalling. Dit parkeerterrein wordt ontsloten door een gezamenlijke inrit/uitrit met het naastgelegen complex van het Martinushuis. Over het ontwerp zijn verschillende vragen/ opmerkingen gemaakt. 1. Staat het huidig ontwerp al vast? Het opgestelde schetsontwerp staat nog niet vast. Het huidig bestemmingsplan staat geen woningbouw toe op deze locatie en daarom is een planologische procedure (RO-procedure) nodig om het bestemmingsplan te wijzigen. Dit bestemmingsplan legt de ruimtelijke kaders (juridisch) vast, van wat mag worden gerealiseerd op deze locatie. Het ontwerp is pas definitief zodra de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd.Bij de totstandkoming van het schetsontwerp is wel afstemming geweest met de stedenbouwkundige van de gemeente ’sHertogenbosch om de stedenbouwkundige kaders te bepalen. Bij de uitwerking van het schetsontwerp naar een definitief ontwerp blijft de gemeente ’s-Hertogenbosch betrokken.

Het plan zal ook worden voorgelegd aan de welstandscommissie welke een advies afgeeft aan het college van B&W over het ontwerp. De commissie baseert haar advies op de van toepassing zijnde welstandsnota. 2. Het is een grootcomplex. Hoe is dit in te passen in het huidige straatbeeld? Het appartementencomplex heeft inderdaad een grotere bouwmassa dan reguliere grondgebonden woningbouw. We zien wel dat ten noorden van de Kloosterstraat ook het Martinushuis, D’n Hazenkamp, Villa Maasdonk, pastorie en kerk zijn gesitueerd. Allemaal gebouwen met een (fors) grotere bouwmassa dan traditionele woningbouw (1 of 2 lagen met kap). De bouwmassa van het appartementencomplex – eveneens gelegen aan de noordzijde van de Kloosterstraat – sluit aan bij deze bouwmassa’s. Daarmee past de bouwmassa van het plan prima op deze plek. Door – net zoals bij het Martinushuis – in de voorgevel te variëren ontstaat een gevarieerd en kleinschaliger beeld. In het voorlopig ontwerp zal – mede op aangeven van persoonlijke gesprekken met omwonenden en inbreng vanuit de welstandscommissie van de gemeente – worden gekeken naar nog meer verspringing in de gevel en zal kritisch gekeken worden naar de kleurstelling van de gevel. 3.

Zou een kleiner complex (minder verdiepingen) met minder appartementen niet beter passen? Er wordt door de gemeente (stedenbouwkundig) gekeken naar wat op een verantwoordde manier op een locatie kan worden gerealiseerd. Het huidig ontwerp voldoet aan de stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente. Het schetsontwerp met een gebouw in 3 bouwlagen (2 lagen met kap) sluit aan op (traditionele) bebouwing in de directe omgeving. Een alternatief van Mooiland waarbij het complex werd opgedeeld in deels 4 bouwlagen en deels 2 bouwlagen is stedenbouwkundig niet acceptabel. Het aanpassen van het huidig schetsontwerp naar bijvoorbeeld (deels) 2 bouwlagen heeft invloed op het aantal woningen. In de huidige markt waarin juist de behoefte is om meer woningen te realiseren past dit niet. Mooiland heeft ook behoefte om appartementen (2 slaapkamers) toe te voegen aan haar woningportefeuille in Nuland om hierin het aanbod te vergroten (nu slechts 4% van woningaanbod van Mooiland in Nuland).

Pagina 2 van 6

4. Kan het appartementencomplex niet verder naar achter worden geplaatst? Het appartementencomplex sluit in het huidige plan aan op de positie van de voorgevels van de naastgelegen panden. Het naar achter verplaatsen van het appartementencomplex zou betekenen dat het parkeren volledig aan de voorzijde moet worden georganiseerd. Dat heeft invloed op het straatbeeld en is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet akkoord. Het (substantieel) verder naar achteren verplaatsen van het complex is ook niet mogelijk. Om een goed woon- en leefklimaat voor de bewoners van de appartementen te kunnen garanderen houden we afstand van het aanwezige Gilde Sint Antonius Abt en houdt zij zich bij het uitoefenen van haar verenigingsactiviteiten (zoals handboog-, kruisboog & geweerschieten, trommen en bazuinblazen) aan opgelegde regels en voorschriften. Het Gilde is al jarenlang gevestigd op deze locatie en kan in de nieuwe situatie haar activiteiten op dezelfde manier blijven uitoefenen. 5. Hoe wordt voorkomen dat de privacy wordt aangetast van omwonenden? Het plan heeft invloed op de privacy van de directe omgeving en dat kunnen we niet volledig wegnemen. Door de architect is bij het schetsplan al aandacht besteed aan privacy. In het vervolgontwerp zal – met de opgehaalde input – worden gekeken hoe we dit nog verder kunnen verbeteren.

Hierbij valt te denken aan de situering van raampartijen, een deel van de balkons die volledig als loggia worden uitgevoerd en een deel welke minder ver buiten de gevel uitsteken (zo’n 90 centimeter in plaats van 1,80 meter), deel van het gebouw verder naar ‘achteren’ verplaatsen, het handhaven van groen wat eerder niet was voorzien en het opnemen van nieuw groen waar mogelijk (in afstemming met direct omwonenden). 6. Hoe wordt de afscheiding tussen privéterrassen en het openbaar gebied vormgegeven? Mooiland geeft deze vorm door middel van hagen die worden aangeplant bij oplevering en die de bewoners in stand moeten houden en onderhouden. 7. Komt er volledige afrastering om het terrein? Het terrein aan de voorzijde wordt openbaar gebied. Het hier aanwezige groen, de ontmoetingsruimte (jeu de boulesbaan), het voetpad en de 8 parkeerplaatsen worden overgedragen aan de gemeente. De privé terrassen van bewoners worden afgescheiden van het openbaar gebied door hagen. De bomen aan de noordzijde van het perceel blijven waar mogelijk behouden. Wel dienen deze bomen minimaal te worden (op)gesnoeid ten behoeve van het parkeren. Uit de boom effect analyse blijkt wel dat nader moet worden onderzocht of (het wortelgestel van) de bomen geen onherstelbare schade ondervinden van het realiseren van parkeerplaatsen. Mocht dit zo zijn dan kunnen de huidige bomen niet gehandhaafd blijven.

Mooiland zal dan in overleg treden met de gemeente, maar uitgangspunt is dan dat er minstens evenveel nieuwe bomen worden geplant als dat er worden gekapt. De heesterbeplanting aan de noordzijde kan niet gehandhaafd blijven, bij de inrichting van het terrein wordt waar mogelijk nieuwe beplanting geplaatst die zorgt voor een groene afscheiding met het achtergelegen perceel. Mooiland handhaaft waar mogelijk de huidige perceelsgrenzen. Het parkeerterrein aan de achterzijde is bedoeld voor de bewoners van het complex. Deze parkeerplaatsen worden bij de inrichting van het terrein niet afgesloten. Mooiland staat toe dat een naburig perceel een looppoort maakt die uitkomt op het parkeerterrein voor (sporadisch) gebruik door de bewoners van het perceel (te voet). Mooiland kan de terreininrichting en toegankelijkheid in de toekomst – indien de situatie daar om vraagt – aanpassen. 8.

Blijft de jeu de boulesbaan gehandhaafd? Er is door Mooiland in het schetsplan ruimte gereserveerd voor een jeu des boulesbaan op een andere plek op de locatie. Mooiland inventariseert de behoefte aan het behouden van een jeu de boulesbaan op deze locatie. Door de gemeente ’s-Hertogenbosch is aandacht gevraagd voor de inrichting van dit stukje openbaar gebied aan de voorzijde (ten westen van parkeerplaatsen). De gemeente wil hier graag groen, ontmoeten en eventueel jeu de boulen met elkaar combineren in een ontwerp voor dit stukje openbare ruimte. Pagina 3 van 6

Procedure De plannen van Mooiland passen niet binnen het huidige bestemmingsplan. Dat betekent dat dit plan zal moeten worden aangepast. Om die aanpassing mogelijk te maken zijn ook diverse onderzoeken uitgevoerd. Over de diverse thema’s die hierbij aan bod komen zijn enkele vragen gesteld. 9. Is er voor het huidige aanwezige groen de richtlijn gevolgd vanuit het Bomen Beleidsplan? Ja, deze richtlijn hanteert de gemeente ’s-Hertogenbosch. Er is al vroeg in de contacten met de gemeente ’s-Hertogenbosch geïnventariseerd wat de ‘waarde’ van het aanwezige groen is. In aanvulling hierop is (recent) ook een BoomEffectAnalyse (BEA) gemaakt. Deze BEA geeft inzicht in de kwaliteit van het huidige groen. De BEA is uitgevoerd door PiusFloris die het boombeleidsplan van de gemeente ook kent. Uit de rapportage blijkt dat 2 bomen op het perceel in slechte conditie verkeren en -los van het nieuwbouwplan – dienen te worden gekapt (urgentie). Het nieuwbouwplan zorgt ervoor dat 3 bomen (2 berken en 1 douglaspar aan zijde gekapt moeten worden. Verplanten van deze bomen is geen reëele mogelijkheid. Mooiland zal bij de uitwerking van de plannen deze rapportage meenemen. Uit de BEA volgen nog een aantal knelpunten, met name voor de bomen aan de Noordzijde/achterzijde). Behoud van deze bomen is het streven, maar deze bomen moeten wel minimaal worden (op)gesnoeid ten behoeve van toekomstig parkeren.

Nader onderzocht wordt of (het wortelgestel van) de bomen geen onherstelbare schade ondervinden van het realiseren van parkeerplaatsen. Mocht dit zo zijn dan kunnen de huidige bomen (geen beschermde status) niet gehandhaafd blijven. Mooiland zal dan in overleg treden met de gemeente, maar uitgangspunt is dan dat er dan minstens evenveel nieuwe bomen worden geplant als dat er worden gekapt. 10. Wordt er een advies geschreven voor hoe om te gaan met het groen wat behouden blijft tijdens de bouw? Ja, in de BEA die is gemaakt zit ook een advies voor onderhoud aan bestaande bomen en maatregelen ten behoeve van het behoud tijdens de bouw. 11. Komen er extra parkeerplaatsen? Voor het complex hanteert de gemeente een (vastgestelde) parkeernorm. Voor de 24 sociale huurappartementen betekent dit dat er 28 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Deze 28 parkeerplaatsen realiseren we allemaal aan de achterzijde van het complex. De 8 huidige parkeerplaatsen aan de Kloosterstraat blijven gehandhaafd in de nieuwe situatie. 12. Ontstaat er door de nieuwbouw geluidsoverlast als gevolg van extra verkeer? Door de nieuwbouw zal het aantal verkeersbewegingen inderdaad toenemen.

Uitgaande van de meest ongunstige situatie betekent dit nog altijd dat de geluidsbelasting op de omliggende woningen ruimschoots binnen de daarvoor geldende norm (48dB) blijft en voldoet aan de ambitiewaarde ‘dorps landelijk’ (43dB). Er ontstaat dus geen onevenredig nadelig geluidseffect voor omwonenden. Met de realisatie van het project ontstaat er voor een deel van de omgeving ook (fors) minder geluidsoverlast. Dit gaat over de geluid afkomstig van de activiteiten van het Gilde. De nieuwbouw werkt hier voor een aantal woningen in de Kloosterstraat en omgeving als ‘geluidsscherm’ waardoor deze geluidsoverlast zelfs afneemt. 13. Door een nieuw appartementcomplex neemt het aantal verkeersbewegingen toe. Hoe verhoudt zich dit tot de verkeersveiligheid? In de berekeningen van het akoestisch rapport is rekening gehouden met het meest negatieve scenario en een toename van afgerond 170 verkeersbewegingen per dag. Dat aantal – verspreid over de dag- is slechts een beperkte toename. Naar verwachting zal het aantal verkeersbewegingen in werkelijkheid lager bedragen. De toename van het aantal verkeersbewegingen zal zich spreiden over de omliggende straten (IJzerkampen, Sint Janstraat, Burgemeester Teunisstraat en Kerkstraat).

Om mogelijke onveilige situaties maximaal te beperken is overeen gekomen met de eigenaar van het Martinushuis dat de reeds aanwezige in- / uitrit zal worden gedeeld met elkaar (deze schuift wel ongeveer 2 meter op). Zo situeren we de inrit zo ver mogelijk vandaan bij D’n Hazenkamp waar veel kinderen komen en gaan. Pagina 4 van 6

14. Word ik gecompenseerd voor de waardevermindering van mijn woning? Ontstaat er naar uw mening ‘schade’ als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan? Dan komt u misschien in aanmerking voor planschade. U kunt hiervoor – zodra het gewijzigde bestemmingsplan onherroepelijk is - zelf een aanvraagformulier ‘tegemoetkoming planschade’ indienen bij de gemeente ‘s-Hertogenbosch.Een (onafhankelijke) adviseur zal dan een advies uitbrengen of er daadwerkelijk sprake is van planschade. Laat u goed adviseren door derden of neem contact op met de gemeente voor een nadere toelichting op de procedure.

Verhuur, toewijzing & beheer De verhuur van sociale huurwoningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch loopt centraal via Woonservice regionaal. Mensen die interesse hebben dienen hier ingeschreven te staan (en dus niet bij Mooiland). Mooiland is volledig eigenaar van het complex en verzorgt het sociaal en bouwkundig beheer. Naar aanleiding van de geplande ontwikkeling kwamen er diverse vragen binnen over verhuur, toewijzing & beheer. 15. Wat zijn de huurprijzen en hoe vindt toewijzing van de woningen plaatst? De huurprijzen en toewijzingsregels zijn op dit moment nog niet bepaald door Mooiland, deze worden in een later stadium vastgesteld (inschatting zomer 2022). Wel kan al met zekerheid worden aangegeven dat er een voorrangsregel van toepassing zal zijn voor medioren/senioren. De exacte toewijzingsregels worden bepaald zodra ook de huurprijzen worden vastgesteld. Zodra bekend zal Mooiland dit op haar website communiceren. Achtergrondinformatie: Er wordt momenteel onderzoek gedaan naar de lokale woningmarkt. Met die gegevens worden de huurprijzen en toewijzingsregels definitief door Mooiland bepaald. De kans bestaat dat er wordt gekozen om de huurprijs te laten variëren. Hierdoor komen dan ook bijvoorbeeld hogere inkomenscategorieën in aanmerking voor enkele appartementen. De woningen worden aangeboden via www.woonserviceregionaal.nl.

Meestal gebeurt dit enkele maanden na start bouw. De eerste huurders krijgen bij Mooiland de mogelijkheid (beperkte) keuzes te maken in keuken en tegelwerk. 16. Welke criteria zijn van toepassing? En zijn deze toewijzingscriteria eenmalig of blijven deze van toepassing bij toekomstige verhuringen? De criteria van toewijzing zijn nog niet bepaald. Over het algemeen blijven toewijzingsregels langere tijd van toepassing bij verhuur, maar dit wordt per verhuring in de toekomst beoordeeld. Ook zijn de regels die binnen woonserviceregionaal over toewijzing worden afgesproken tussen de deelnemende corporaties van invloed. De toewijzingsregels kunnen dus zeker wijzigen bij toekomstige verhuringen. 17. Mag deze wijze (op leeftijd) van toewijzing wel? Toewijzing met voorrang voor ‘eigen inwoners’ kan niet zomaar en wordt ook niet toegepast door Mooiland. Voorrang op basis van een bepaalde leeftijd mag wel, net zoals voorwaarden aan bijvoorbeeld de maximale huishoudgrootte waarmee mensen in het appartement trekken. 18. Waarom wordt het project volledig in de sociale sector aangeboden? Is differentiatie niet beter voor de leefbaarheid? Mooiland heeft een grote behoefte aan (nultreden) appartementen met lift in Nuland. Momenteel is slechts 4% van onze woningvoorraad in Nuland een appartement met lift.

We willen het aanbod van dit type woning – zeker op deze locatie nabij voorzieningen – vergroten. Er wordt momenteel gekeken in welke huurprijscategorieën (allen onder liberalisatiegrens van €763,47) de woningen eventueel worden aangeboden. Op basis hiervan kan het al zijn dat dat door variatie in de huurprijs verschillende inkomenscategorieën worden bediend binnen het plan. 19. Hoe wordt eventuele overlast voorkomen? De meeste bewoners van een woning van Mooiland veroorzaken geen overlast en onderhouden prima contact met hun buren en omgeving. Mooiland heeft er zelf ook belang bij om mogelijke overlast zoveel mogelijk te beperken. Dat betekent dat bij de toewijzing van de appartementen standaard een verhuurdersverklaring (geen overlast) van de laatste 3 jaren moet worden overlegd en een intake (gesprek) met de wijkconsulent kan ook onderdeel uitmaken van de procedure. Pagina 5 van 6

20. Worden er eisen gesteld aan wat wel en niet mag worden gedaan aan de buitenzijde van het gebouw door toekomstige huurders? (zonwering, balkonaankleding etc.) Toekomstige huurders mogen niet zomaar iets wijzigen aan de uitstraling van het gebouw. Mooiland legt vooraf vast (kleur en type) onder welke condities bijvoorbeeld een zonwering mag worden geplaatst. Ook gelden er huisregels over wat wel of niet mag in het complex/ op het balkon of terras.

Uitvoering Mooiland gebruikt de uitkomst van de omgevingsdialoog om het schetsontwerp verder uit te werken. Op basis van het aangepaste ontwerp, de omgevingsdialoog en de onderzoeken bepaalt de gemeente ’sHertogenbosch het vervolg. Mooiland streeft er naar de planologische procedure (wijzigen bestemmingsplan) in het najaar van 2022 te starten. 21. Wanneer wordt gestart met de bouw? Hoelang duurt het bouwen? De start van de bouw is op dit moment nog niet bepaald. Mooiland verwacht begin 2023 te kunnen starten met de bouw. Wel zien we in de huidige markt levertijden oplopen waardoor onbekend is of en hoeveel invloed dit heeft op de start van de werkzaamheden. Ook dient de planologische procedure nog doorlopen te worden alvorens kan worden gestart met de bouw. De bouwtijd is op dit moment nog niet bekend, maar er dient rekening te worden gehouden met zo’n 14 maanden. 22. Hoe wordt overlast tijdens de bouw voorkomen? Bouwen brengt altijd overlast met zich mee, maar we proberen dit samen met de aannemer zoveel mogelijk te beperken voor de omgeving. Voordat we starten met bouwen wordt de omgeving altijd geïnformeerd en is er de mogelijkheid tot het stellen van vragen aan de aannemer. 23. Wordt er geheid? Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er zal worden geheid.

Veelal wordt voor een andere bouwmethodiek gekozen door Mooiland (fundering op staal of in de grond gevormde schroefpalen). Afhankelijk van de gesteldheid van de bodem zal een definitieve keuze worden gemaakt. Mooiland laat altijd een bouwkundige vooropname (nulmeting) van de gebouwen in de directe omgeving, voordat we met de bouwwerkzaamheden beginnen.

Pagina 6 van 6