Verslag informatiebijeenkomst woningcorporaties gemeenteraad 2024-02-28

Informatiebijeenkomst met woningcorporaties t.b.v. het woondebat - commissie Omgeving Conceptverslag Datum: Locatie: Aanwezig: Voorzitter: Secretaris: Commissieleden:

Gasten:

Verslaglegging:

28 februari 2024 Raadzaal

mw. M.A.J.T. Korver-van Weegberg mr. G.L. Pijnenburg J. Broekmeulen, M.C. Dupuis, W.B.G. Hoeben, drs. R.M.J. van den Kerkhof, mw. J.M. Klerks, A.A.J. van der Leest, A.C. van Silfhout, Ing. J.P. Verhoef BEd, K.M. Vossen H. Windmüller (BrabantWonen), mw. C. Jansen (Mooiland), mw. C. Beukeboom (Zayaz) mw. I.C. Wendt, DemiSec

Opening De voorzitter opent de informatiebijeenkomst met de woningcorporaties voor alle raads- en commissieleden, in het bijzonder de leden van de commissie Omgeving. Ze heet de raads- en commissieleden, de bestuurders en de medewerkers van de woningbouwcorporaties van harte welkom. De corporaties hebben de gemeente een aantal maanden geleden gevraagd om een gezamenlijke informatiebijeenkomst te organiseren. Het leek de gemeenteraad handig deze bijeenkomst te gebruiken als start voor het woondebat. Elke bestuurder zal een deel van de presentatie voor zijn of haar rekening nemen. Na elk onderdeel kunnen vragen gesteld worden. Na afloop van de presentaties is er ook nog gelegenheid om vragen te stellen. Indien nodig kunnen vragen na afloop schriftelijk worden beantwoord. De heer Windmüller, bestuurder van BrabantWonen, stelt de bestuurders voor. Aanwezig zijn mevrouw Jansen, bestuurder van Mooiland, mevrouw Beukeboom, bestuurder van Zayaz. De vierde bestuurder, mevrouw Vossen van JOOST heeft zich moeten afmelden vanwege privéomstandigheden. Wat doet een woningcorporatie? De heer Windmüller geeft een overzicht van de taken van een woningcorporatie op het gebied van woningtoewijzing, duurzaamheid en sociale opgaven. Voor alle grote maatschappelijke opgaven moet een woningcorporatie samenwerken met vele andere partijen.

De situatie in Den Bosch is vaak een voorbeeld voor andere corporaties en gemeenten. Meer mensen goed huisvesten Per vrijkomende woning in Den Bosch ontvangt de woningcorporatie gemiddeld 308 reacties. Sommige bewoners moeten keer op keer teleurgesteld worden. Naast het huisvesten van zoveel mogelijk mensen, heeft de woningcorporatie ook een taak in het versterken van de draagkracht en weerbaarheid van buurten. Dat komt terug in vele aspecten van het werk. Ook wordt gewerkt aan duurzaam en gezond wonen. Tot slot wordt het ondersteunen van kwetsbare mensen in de wijken genoemd. In totaal zijn er 275.000 mensen met dementie en slechts 100.000 verpleeghuisplekken. 70% van de dementiepatiënten woont thuis, 40% woont alleen. Deze groep groeit sterk en zorgt voor een vraagstuk waar de woningcorporatie zich mee bezighoudt. Er wordt zowel samengewerkt met lokale partijen als op landelijk niveau. Er wordt een filmpje getoond over de Actieagenda Wonen. Een breed takenpakket De belangrijkste taak van een woningcorporatie is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen die een laag inkomen hebben of om andere redenen moeilijk een woning kunnen vinden. Daarnaast verhuren corporaties een beperkt aantal geliberaliseerde woningen, zorgvastgoed, maatschappelijk vastgoed, woonwagens en parkeerplaatsen.

De geliberaliseerde woningen zijn vaak woningen die de corporatie heeft gekocht tijdens recessieperi1

oden of in achterstandswijken om de wijk te kunnen herstructureren. De geliberaliseerde woningen vormen slechts 2% van de totale woningvoorraad. Daarnaast werken corporaties aan het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen. De huur van duizenden huurders in Den Bosch is onlangs verlaagd. Ook worden duurzaamheidsmaatregelen getroffen zonder of met beperkte huurverhoging. Er wordt nauw samengewerkt met partijen in de schuldhulpverlening. De corporatie huurt budgetcoaches in om huurders te helpen als zij financiële problemen hebben. Duurzaamheid is een belangrijk thema. De energietransitie (isoleren, zonnepanelen, van het gas af) is een belangrijk onderwerp, maar ook circulariteit. Dat is een zeer complex vraagstuk, waaraan de gehele (bouw)keten moet meewerken. Hier wordt hard aan gewerkt, omdat de woningcorporatie vindt dat ze hier een maatschappelijke verantwoordelijkheid in heeft. Zo zijn er diverse projecten met houtbouw gerealiseerd. Er worden materialen gebruikt, die zijn teruggewonnen bij de sloop. In het kader van klimaatadaptie zorgt de woningcorporatie voor groen en water. Bij renovatie wordt de hemelwaterafvoer afgesloten, worden daken vergroend en straten deels onthard. Wonen, zorg en welzijn is ook een thema.

Hieronder valt het uitroeien van dakloosheid, maar ook het zorgen voor mensen met dementie en voor bewoners met een GGZ-achtergrond of beperkte verstandelijke vermogens. De laaggeletterdheid neemt toe, waardoor mensen niet altijd goed voor zichzelf kunnen zorgen. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad vergt ook veel aandacht. Er worden woningen bijgebouwd, maar dat is een langdurig proces. Bestaande woningen zijn moeilijk te veranderen en daarom is de kwaliteit heel belangrijk. Dit vergt dagelijks onderhoud, elementgericht onderhoud, renovatie en verduurzaming. Samenwerking als basis De woningcorporatie maakt meerjarige prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie en stelt jaarlijks een uitvoeringsagenda op. Door het jaar heen worden de afspraken gemonitord en eventueel bijgestuurd. De samenwerking verloopt goed. Er is een prima huurdersorganisatie in Den Bosch, die heel kritisch maar ook constructief meewerkt met de woningcorporaties. De sociale huursector De woningcorporaties in Nederland hebben in totaal 2,3 miljoen sociale huurwoningen, waarvan 1,5 miljoen bewoond worden door mensen die huurtoeslag ontvangen. De gemiddelde huurprijs van deze 2,3 miljoen woningen is € 549. Ondanks die lage huur is de huurtoeslag voor velen zeer belangrijk om te kunnen rondkomen. Een sociale huurwoning is een woning met een huurprijs onder € 879,66.

Volgens de wet mogen deze woningen alleen worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 52.671 per jaar. In Den Bosch bestaat ruim 50% van de woningvoorraad uit koopwoningen, 34% uit corporatiewoningen en circa 15% uit overige huurwoningen. Hiervan verhuurt Zayaz 56%, BrabantWonen 29%, JOOST 9% en Mooiland 6%. In de prestatieafspraken is opgenomen dat tot 2030 3150 sociale huurwoningen worden bijgebouwd. De woningcorporaties sturen altijd op een realisatiegraad van 130%, wetende dat er altijd plannen zijn die vertraging oplopen. De corporaties zitten op koers om de 3150 woningen te halen. Dit vergt circa 1 miljard aan investeringen. Momenteel wordt het Bloemenkampkwartier ontwikkeld. De eerste omgevingsdiscussies zijn inmiddels gevoerd. Recent zijn er veel projecten gerealiseerd, zoals Boschgaard door Zayaz, Linc naar Zorg door JOOST, Rijnstraat door Mooiland en de Gestelse buurt door BrabantWonen. De heer Van der Leest merkt op dat in veel eengezinswoningen maar één persoon woont. Hij vraagt of het mogelijk is om woningen te splitsen, waardoor de huurkosten lager worden en mensen toch in hun eigen woning kunnen blijven wonen. De heer Windmüller antwoordt dat dit op verschillende manieren kan. BrabantWonen biedt meerpersoonsappartementen aan volgens het 'friends-concept'. Hierin gaan vrienden met elkaar samenwonen en maken zij samen gebruik van de voorzieningen.

Zayaz heeft een aantal grote eengezinswoningen horizontaal gesplitst, waardoor meerdere woonetages ontstaan. Bij vijfkamerwoningen is het ook mogelijk om van de kleinste slaapkamer een badkamer te maken, waardoor twee afsluitbare wooneenheden ontstaan, met een gedeelde woonkamer en keuken.

2

Al deze varianten staan op de agenda bij de woningcorporaties, maar er moet per project gekeken worden wat de mogelijkheden zijn. De heer Van der Leest vraagt hoeveel woningen op deze manieren gesplitst kunnen worden. De heer Windmüller antwoordt dat horizontaal splitsen niet zo vaak mogelijk is. Vijfkamerwoningen ombouwen, is iets vaker mogelijk. Het splitsen van woningen levert echter vaak maatschappelijke weerstand op in de omgeving. Daar besteedt de woningcorporatie ook veel aandacht aan. De heer Dupuis vraagt of de woningcorporaties oplossingen zien om meer mensen te huisvesten. Hij hoort graag of het alleen gaat om het bouwen van extra woningen, of dat er ook andere factoren een rol spelen en zo ja, of de woningcorporaties daar dan bij betrokken worden. De heer Windmüller stelt dat de corporatie afspraken heeft gemaakt over de 3150 nieuwe woningen, maar graag meer zou willen bouwen. Er is echter geen grond beschikbaar, doordat de gemeente een bepaalde verhouding wenst tussen sociale woningbouw en duurdere huur- en koopwoningen. De gemeente is van mening dat ze andere doelgroepen tekortdoet als ze een groter deel van de beschikbare grond zou gebruiken voor sociale huurwoningen. De 3150 nieuwe woningen zijn er te weinig om het huisvestingsvraagstuk op te lossen. Met name door de komst van vluchtelingen en arbeidsmigranten zijn er meer woningen nodig.

Circa 10% van de vrijkomende huurwoningen gaat naar statushouders. Voor de woningcorporatie geldt dat alle mensen met een status worden geholpen. De heer Dupuis vraagt of sociale of economische binding met de regio weer een criterium zou moeten worden, of wat de overheid verder zou kunnen doen om de wachtlijsten aan te pakken. Mevrouw Jansen antwoordt dat dit terugkomt in haar presentatie. Betaalbaarheid en verdeling van de schaarste Mevrouw Jansen gaat in op de betaalbaarheid en de verdeling van schaarste. In Den Bosch zijn ruim 23.000 sociale huurwoningen. De grootste opgave is ervoor te zorgen dat deze woningen aan de juiste doelgroep worden toegewezen, gebaseerd op het inkomen en de gezinssamenstelling. Ruim 62% van de woningen gaat naar de primaire doelgroep: een- en tweepersoonshuishoudens met een klein inkomen. Voor deze doelgroep is de behoefte aan een woning het grootst. Het is voor huurders belangrijk dat de woning betaalbaar is. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de huurprijs, maar naar het geheel aan woonlasten. Als mensen de huur niet meer kunnen betalen, levert de corporatie maatwerk om schulden te voorkomen. De hoge energieprijs is de laatste tijd voor velen een probleem geweest. De woningcorporatie kan de energieprijzen uiteraard niet beïnvloeden. Bestaanszekerheid is ook een belangrijk thema.

De Bossche woningcorporaties hebben met elkaar afgesproken dat ze geen huisuitzettingen doen als mensen een huurachterstand hebben opgelopen, als gevolg van de hoge energielasten. Sociale huurwoningen zijn een schaars product. De grootste groep die op zoek is naar een woning zijn jongeren van 23 t/m 34 jaar, gevolgd door de groep 35 t/m 54 jaar. Er is een groot verschil tussen inschrijftijd en zoektijd. Met name ouderen hebben een lange inschrijftijd. De woningcorporatie stuurt echter op de actieve zoektijd. 24% van de ingeschreven inwoners is actief woningzoekend. Dat zijn ruim 16.000 mensen. Gemiddeld reageren ruim 300 mensen op een vrijgekomen woning. Er worden 1600 tot 1700 woningen per jaar aangeboden. De corporaties wijzen 33% van de vrijkomende huurwoningen toe via directe bemiddeling aan gescheiden ouders met kinderen, jongeren uit de jeugdzorg, daklozen, statushouders en mensen die gedwongen moeten verhuizen vanwege herstructurering. 33% van de woningen wordt toegekend op basis van de inschrijftijd/zoektijd. Mensen met een lange inschrijftijd, met name ouderen, komen hiervoor in aanmerking. De overige 33% wordt op basis van loting verdeeld onder spoedzoekers. Dit is met name om jongeren meer kans te geven op de woningmarkt. In de praktijk wordt momenteel 35% via directe bemiddeling toegewezen en de overige categorieen circa 32%.

De eerste groep heeft acuut een woning nodig.

3

Gevraagd wordt hoe vaak het voorkomt dat het jongeren niet lukt om een woning te bemachtigen, doordat ze weinig inschrijftijd hebben en niet in aanmerking komen voor directe bemiddeling. De heer Windmüller antwoordt dat is afgesproken om samen met de huurdersorganisaties een jaarlijkse analyse te maken van de slaagkans van verschillende doelgroepen. De corporaties sturen erop dat de slaagkansen van alle doelgroepen even groot zijn. Zo is iedereen evenveel slachtoffer van de krapte op de woningmarkt. Mevrouw Jansen vervolgt haar betoog. Vanaf mei 2024 komt er een regionaal woonruimtevindsysteem, Thuispoort. Hierin zijn alle vrijkomende sociale huurwoningen opgenomen. Woningzoekenden hoeven zich nog maar voor één systeem in te schrijven. Zo heeft men een ruimere keus om een passende woning te vinden. De slaagkans wordt berekend door het aantal actief zoekenden te delen door het aantal toegewezen woningen. De vraag hoe de slaagkans geïnterpreteerd moet worden, zal schriftelijk beantwoord worden. Mevrouw Klerks vraagt of de woningcorporaties verwachten of er een verschuiving gaat plaatsvinden als het regionale portaal wordt geopend, bijvoorbeeld doordat de slaagkans in Den Bosch nu hoger is dan in de omgeving. Mevrouw Jansen antwoordt dat de ervaring uit andere regio’s is dat er een tijdelijke verschuiving plaatsvindt, maar dat het oude patroon zich weer snel herstelt.

Dit wordt nadrukkelijk gemonitord, zodat er eventueel bijgestuurd kan worden. Bovendien worden nu al veel woningen toegekend aan mensen van buiten Den Bosch en vice versa. De negatieve effecten van een regionaal systeem zijn kleiner dan de positieve. Als er op regionaal niveau goed wordt samengewerkt door de woningcorporaties en er goede marktinformatie wordt verstrekt, gaan de gemeenten ook beter samenwerken. Gemeenten maken namelijk ook geen plannen meer op gemeentelijk niveau. De heer Broekmeulen vraagt of dit een advies aan de gemeenteraad is om niet te zeggen dat er alleen woningen aan Bosschenaren toegewezen moeten worden. Geven de corporaties aan dat zij meer vrijheid willen krijgen om het in de regio op te lossen? De heer Windmüller antwoordt dat er al lange tijd onderzoek wordt gedaan naar de beste manier van woningen toewijzen. Altijd wordt weer bewezen dat het sturen op bepaalde doelgroepen alleen maar vertragend werkt in de doorstroming. Oudere bewoners met veel inschrijftijd hebben betere slaagkansen om een nieuwe woning te verkrijgen. Tussen de verschillende gezinssamenstellingen is er minder verschil, hoewel er wel steeds minder grote woningen beschikbaar komen. De slaagkans van grote gezinnen neemt daardoor af. Qua inkomensgroep hebben mensen met een middeninkomen een wat grotere slaagkans.

Voor de primaire doelgroep is de slaagkans de afgelopen jaren gelijk gebleven. Gevraagd wordt of er actief beleid is om ouderen te laten verhuizen naar een kleinere woning, zodat er een eengezinswoning op de markt komt. Mevrouw Jansen antwoordt dat de corporaties doorstroombeleid en een 65+-regeling hebben. Hiermee worden ouderen verleid om kleiner te gaan wonen. De heer Van Silfhout vraagt hoe de woningcorporaties tegen versnipperd bezit aankijken. Waar de corporaties woningen moeten bouwen, staat de gemeente aan de lat om een samenleving te bouwen die bestaat uit mensen die elkaar ontmoeten. Hij heeft begrepen dat woningcorporaties liever projecten ontwikkelen voor één doelgroep. Mevrouw Jansen antwoordt dat de corporatie spreekt van versnipperd bezit als één complex particulier en corporatiebezit bevat. Omdat dit onhandig is voor onderhoud, renovatie en verduurzaming, heeft de corporatie dat liever niet. Differentiatie, waarbij sociale huurwoningen, middenhuur en koopwoningen in een wijk gemengd worden, is wel zeer wenselijk, omdat dit leidt tot veerkrachtiger buurten.

4

De heer Van Silfhout ziet desondanks segregatie binnen een wijk, omdat de woningcorporatie in het ene complex sociale huurwoningen bouwt en in het andere complex koopwoningen. Mevrouw Jansen antwoordt dat aan het leefbaarheidsvraagstuk veel aandacht wordt besteed. Differentiatie is daarbij een belangrijke factor, alsook het investeren in woongemeenschappen en het organiseren van activiteiten, waarbij alle buren elkaar kunnen ontmoeten. De heer Dupuis merkt op dat de slagingskansen voor jongeren zeer laag zijn en vraagt of de corporaties in gesprek zijn met de gemeente over de aanpak van dit probleem. Mevrouw Jansen antwoordt dat loting de meeste kans biedt aan jongeren om een woning te verkrijgen. Ook wordt geprobeerd om woningen een jongerenlabel te geven en om de doorstroming van studentenkamers naar zelfstandige woningen te stimuleren. Om het probleem op te lossen, zijn echter meer woningen nodig, want woonruimte blijft een schaars product. Woningen splitsen kan voor jongeren een uitkomst zijn. De heer Dupuis vraagt aandacht voor jongeren die noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen. Hij ziet daarbij als bijkomend probleem dat de eengezinswoning ook niet vrijkomt. De heer Windmüller zegt dat jongeren ook op de koopmarkt problemen ervaren, wat ook weer invloed heeft op de vraag naar huurwoningen.

Een oplossing kan zijn om minder complexen te labelen voor bijvoorbeeld 55+'ers. Dat geeft echter ook discussie, want de huidige bewoners voldoen wel aan dat label en willen niet dat de populatie verandert. Op sommige plekken is dit na veel gesprekken met huurdersorganisaties, gemeente en bewoners, wel gelukt. Bij De Hooghe Clock wordt overwogen om de labeling er deels af te halen. Het doel is dat er nog wel mensen met een zorgbehoefte blijven wonen, maar ook anderen. Ook in het Bloemenkampkwartier worden complexen ontwikkeld met daarin gevarieerde huurwoningen, van zeer klein tot heel ruim. Zo’n complex wordt gecombineerd met koopwoningen in de nabije omgeving, zodat de bewoners elkaar ontmoeten. De heer Hoeben merkt op dat versnipperd bezit door de corporatie zelf veroorzaakt wordt, doordat zij regelmatig huurwoningen verkoopt. Hij begrijpt het probleem van het onderhoud, maar vindt het vervelend dat er nog steeds corporatiewoningen worden verkocht, ondanks de druk op de woningmarkt. Mevrouw Jansen antwoordt dat de Bossche woningcorporaties zeer terughoudend zijn in het verkopen van woningen. In het verleden zijn niet altijd verstandige beslissingen hierover genomen. Mevrouw Klerks vraagt of er ook een verschil in woningtoewijzing zichtbaar is tussen Den Bosch en de omliggende dorpen. In sommige dorpen zijn er heel weinig huurwoningen beschikbaar.

Heeft de woningcorporatie middelen om de scheefgroei in deze dorpen recht te trekken? Mevrouw Jansen weet dat Rosmalen een relatief hoge slaagkans heeft. Er is dus wel verschil. De heer Windmüller voegt eraan toe dat in sommige andere kernen, zoals Bernheze en Vinkel, de slaagkans heel laag is, vanwege het beperkte aantal huurwoningen. Bovendien zijn er door planologische belemmeringen nauwelijks mogelijkheden om te bouwen. Mevrouw Klerks concludeert dat de politiek druk moet uitoefenen, zodat de woningcorporaties aan de slag kunnen. Mevrouw Jansen bevestigt dat, maar geeft de gemeente Den Bosch desondanks een compliment, omdat hier veel meer wordt gebouwd dan elders in het land. Het ministerie van BZK heeft onlangs geïnformeerd naar 'het succes van Den Bosch'. Duurzaamheid Woningcorporaties houden zich nadrukkelijk bezig met duurzaamheid. De woningen worden geisoleerd en er worden zonnepanelen geïnstalleerd. Het aansluiten van zonnepanelen wordt wel 5

steeds lastiger, doordat het stroomnet vol zit. De corporatie realiseert ook groene daken om de biodiversiteit te verbeteren en een beter leefklimaat te creëren. Bij renovaties worden woningen aardgasvrij-klaar gemaakt, zodat ze afgekoppeld kunnen worden als er een collectieve warmtevoorziening beschikbaar komt. In Den Bosch is men vooruitstrevend in het circulair slopen en bouwen. Ook wordt gewerkt aan klimaatadaptatie. Dat gaat zowel om het vergroenen van wijken, als om het opvangen van regenwater. De heer Van der Leest is voorstander van het aardgasvrij bouwen, maar vraagt ook aandacht voor mensen die in een oud, slecht geïsoleerd huis wonen en een enorme energierekening hebben. Mevrouw Jansen antwoordt dat nieuwbouw per definitie gasloos is. Het klopt dat niet goed geisoleerde woningen veel energie vragen, maar het gedrag van de bewoners is ook een belangrijke factor. In Den Bosch staan een aantal monumenten, die moeilijk te isoleren zijn. Voor dat soort uitdagingen heeft de woningcorporatie ook oog. De heer Broekmeulen vraagt in hoeverre de woningcorporaties bij renovatie aanlopen tegen problemen, zoals vleermuizen in de spouwmuren. Welke stappen ondernemen de corporaties hiertegen? De heer Windmüller antwoordt dat dit een bekend probleem is, waardoor een renovatieproces vaak lang duurt.

Flora en fauna kunnen een knelpunt vormen bij bouw en verbouw, doordat de provinciale regelgeving erg strikt is. Mevrouw Jansen voegt eraan toe dat Den Bosch een 'soortenmanagementplan' heeft, een collectieve afspraak over hoe men omgaat met dit soort vraagstukken. De heer Dupuis heeft begrepen dat in 2013 is afgesproken dat woningcorporaties in 2020 gemiddeld op energielabel B zouden zitten. Inmiddels heeft iets meer dan de helft van de woningen label B of hoger. Het lijkt een moeizaam proces om alle woningen op niveau te krijgen. De heer Windmüller antwoordt dat dit niet klopt. Alle corporaties in Den Bosch zitten gemiddeld op energielabel B. De heer Dupuis vraagt of men verwacht de targets voor 2030 en 2040 te behalen. De heer Windmüller komt daar straks op terug in zijn presentatie. De heer Dupuis heeft gehoord dat het met de huidige technieken wellicht niet mogelijk is om alle woningen aardgasvrij te maken. Hij vraagt hoe de woningcorporaties daarover denken. De heer Windmüller antwoordt dat de corporatie het liefst alle cv-ketels vervangt door een aansluiting op een collectief verwarmingssysteem. Dat systeem is er echter nog niet. Corporaties dagen de markt uit om met prototypes te komen, maar tot nu toe zijn er nog geen succesvolle producten.

Een tweede mogelijkheid is om duurzaam opgewekte warmte tot aan de voordeur te brengen, waarna er een verwarmingssysteem wordt aangesloten op een middentemperatuur. Het tempo waarin deze processen verlopen, maken het moeilijk om de doelstellingen te behalen. Mevrouw Jansen voegt eraan toe dat het in sommige gevallen mogelijk is om een complex gasloos te maken. Het is echter een ingewikkeld proces. Overigens hebben alle Bossche corporaties als ambitie uitgesproken dat ze voor 2030 label A willen bereiken. Mevrouw Jansen vraagt welke onderwerpen de gemeenteraadsleden willen agenderen voor het werkbezoek op 15 maart a.s. De heer Hoeben zou bij het werkbezoek graag iets meer zien over de verduurzamingsslag die de corporaties maken. Hij zou met name aandacht willen voor zonnepanelen, want in Den Bosch liggen er maar weinig zonnepanelen op huurwoningen.

6

Mevrouw Klerks zou graag aandacht zien voor de verduurzamingsopgave in gebieden met versnipperd bezit. Mevrouw Jansen reageert dat de woningcorporatie weinig mogelijkheden heeft om woningen te verduurzamen die zij niet in bezit heeft. Soms wordt aangeboden om een tussenliggende koopwoning mee te nemen met bijvoorbeeld dakisolatie, maar dat is wel ingewikkeld. De heer Windmüller voegt eraan toe dat de corporaties in gesprek zijn met banken, zodat woningeigenaren die hun woning willen verduurzamen, een gunstige lening kunnen krijgen. Het lastige is dat woningeigenaren allemaal bij een andere bank zitten. Hij zou graag zien dat De Nederlandsche Bank garantie biedt aan alle banken, zodat zij dit probleem kunnen oppakken. Mevrouw Klerks is hier blij mee, omdat de tussenliggende koopwoningen vaak bewoond worden door mensen met een relatief laag inkomen. Als die in staat gesteld worden om te investeren in verduurzaming, zullen ze daarna meer slagkracht hebben door de gedaalde energiekosten. De voorzitter schorst de vergadering. Schorsing Wonen doen we samen Mevrouw Beukeboom toont een filmpje over "Wonen doen we samen" en benadrukt dat de woningcorporatie er vooral is voor de huurders. Op verschillende niveaus dragen de corporaties bij aan de sociale opgave.

Dat gebeurt bijvoorbeeld door de leefbaarheid in wijken en buurten op peil te houden met behulp van woonconsulenten en wijkbeheerders. Ook draagt men bij aan de participatie aan de arbeidsmarkt. Elke aanbesteding doen de corporaties via de PSO, Prestatieladder Socialer Ondernemen. De organisatie vraagt altijd een social return van de samenwerkingspartners. Ook wordt sterk ingezet op het voorkomen van schulden. Met ruimhartige betalingsregelingen wordt rust gecreëerd. Ook worden zorgzame gemeenschappen gerealiseerd, waarin jongeren en ouderen bij elkaar wonen en voor elkaar zorgen. Om de leefbaarheid in wijken en buurten te waarborgen of te verbeteren, speelt de corporatie in op de wensen en behoeften uit de buurt. Elke buurt kent zijn eigen problematiek en daar worden samen met de bewoners oplossingen voor gezocht. Er wordt steeds meer gebiedsgericht gewerkt, door op buurtniveau samen te werken met andere partijen. Voorbeelden van de gebiedsgerichte aanpak zijn de Gestelse buurt, Boschveld, Hofstad en De Haren. Als de corporatie investeert in het verduurzamen van de woningen, wordt meteen onderzocht welke vraagstukken in zo’n buurt leven. Door slimme ingrepen kunnen bijvoorbeeld nieuwe woonproducten worden toegevoegd of kan er vergroening worden gerealiseerd. Dakloosheid oplossen en voorkomen Den Bosch is voorloper in de aanpak van dakloosheid.

Het is een recht van mensen om een woning te hebben en niet op straat te hoeven slapen. Den Bosch kent twee aanpakken. "Housing First" is voor mensen met een complexe (verslavings)problematiek, die vanuit maatschappelijke opvang worden begeleid naar een woning met zorg. De tweede aanpak is "Wonen Eerst" om dakloosheid te voorkomen. Momenteel zijn daklozen vooral jongeren van net achttien jaar, die zijn uitgestroomd uit de jeugdzorg. Ook zijn er veel bankslapers die bij familie en vrienden logeren, maar op een gegeven moment ook op straat belanden. Maatschappelijke opvang, gemeente en de woningcorporatie stemmen hun systemen op elkaar af en zijn samen in staat om binnen vier weken een dak boven het hoofd te realiseren. Gevraagd wordt of de woningcorporatie inzet op het voorkomen dat mensen een bankslaper worden en of mensen de corporatie hiervoor weten te vinden. Mevrouw Beukeboom antwoordt dat de corporatie inderdaad bankslapers wil voorkomen. Dat staat wel op gespannen voet met de schaarste. Via een centraal punt in Den Bosch, CTMO, geven de corporaties veel ruchtbaarheid aan de mogelijkheden om opgevangen te worden. Wie zich daar meldt, wordt altijd serieus genomen. Indien nodig, wordt er binnen vier weken woonruimte geregeld.

7

Gevraagd wordt hoe de corporatie omgaat met de beperkte personeelscapaciteit als er veel jongeren vanuit de jeugdzorg op straat dreigen te belanden en aankloppen bij de CTMO. De heer Windmüller antwoordt dat de woningcorporaties samenwerken met jeugdzorginstelling Oosterpoort. Als hun cliënten 18 jaar worden, moeten ze hun eigen leven gaan opbouwen. Als ze een woning krijgen aangeboden, levert dat vaak allerlei problemen op, doordat zij nog niet goed voor zichzelf kunnen zorgen. Door met meerdere partijen samen te werken, lukt het vaak om deze jongeren op het goede spoor te krijgen en te houden. De heer Van den Kerkhof merkt op dat corporaties enkele jaren geleden de gemeenten opriepen om de werkzaamheden in de openbare ruimte af te stemmen op renovatieprojecten van de corporaties. Hij vraagt of daar inmiddels verbetering in opgetreden is. Mevrouw Beukeboom antwoordt dat de corporaties in goed overleg zijn met de gemeente. Er wordt een gezamenlijke planning gemaakt van de plannen in een wijk of buurt. De heer Windmüller voegt eraan toe dat het over het algemeen goed gaat. Soms gaat het mis, bijvoorbeeld doordat ineens blijkt dat de gemeente geen budget heeft gereserveerd. Dat is destijds wel opgelost en daardoor is het besef ontstaan dat corporatie en gemeente de werkzaamheden nog beter op elkaar moet afstemmen. Dat gebeurt nu ook.

De heer Dupuis vraagt of de corporaties er voorstander van zijn dat er weer meer buurthuizen worden geopend om de sociale cohesie gestalte te geven. Mevrouw Beukeboom antwoordt dat het belang van dergelijke voorzieningen toeneemt. Er is veel eenzaamheid en veel mensen hebben behoefte om samen met buurtbewoners dingen te ondernemen. De corporatie kan daar zeker een rol in vervullen, bijvoorbeeld door bestaande gebouwen te benutten om geclusterde voorzieningen te realiseren. De behoefte van de bewoners en de buurt is echter altijd het uitgangspunt. Financiën De boekhouding van een corporatie bestaat uit DAEB en de niet-DAEB diensten. DAEB zijn diensten van algemeen economisch belang: het huisvesten van mensen op basis van wettelijke regelgeving. Niet-DAEB zijn de overige diensten, de 2% woningen die niet in de sociale huursector vallen. Een nieuwbouwwoning kost in het gunstigste geval € 285.000. Op basis van 4% rente en een levensduur van zeventig jaar zou de corporatie hiervoor € 950 per maand aan huur moeten rekenen, los van onderhouds-, verduurzamings- en beheerkosten. De gemiddelde huur bedraagt circa € 570. Vanuit het oogpunt van de huurder is het goed dat de huren niet stijgen, maar voor het huishoudboekje van de corporatie is het niet eenvoudig, want de bouw- en onderhoudskosten stijgen wel.

Het is dus een dilemma dat de woningcorporatie lage huren en veilige, leefbare wijken wil, maar tegelijkertijd geconfronteerd wordt met oplopende kosten en teruglopend kapitaal. De heer Hoeben vraagt hoe de gemeenteraad de woningcorporaties kan helpen om de opgave te realiseren. De heer Windmüller antwoordt dat gemakkelijke bouwprojecten tegen lage kosten niet meer bestaan. Als er panden opgekocht moeten worden om binnenstedelijk te bouwen, de (ondergrondse) infrastructuur veranderd moet worden of een ondergrondse parkeergarage moet worden gebouwd, lopen de kosten hard op. Momenteel is er veel aandacht voor het bouwen van nieuwe woningen en zijn er op landelijk niveau extra middelen beschikbaar als investeringssubsidie. De woningcorporaties zouden graag met de gemeente samen optrekken om gebruik te maken van deze rijksmiddelen, waarmee de onrendabele delen van een project worden gesubsidieerd. Daarnaast hebben veel besluiten van de gemeenteraad invloed op de exploitatie van de woningcorporaties, zoals de ozb. De corporaties zijn immers eigenaar en betalen ozb uit de exploitatielasten. Over het algemeen verloopt het overleg met de gemeente heel goed, maar de corporaties zijn in het verleden meermaals verrast door dergelijke besluiten. De heer Broekmeulen vraagt een toelichting op het verdienmodel van de corporaties. 8

De heer Windmüller antwoordt dat de corporaties in het verleden regelmatig woningen verkochten om kapitaal te verwerven. Het is echter geen duurzaam verdienmodel en corporaties gaan de komende jaren vastlopen, omdat ze moeten blijven bouwen, onderhouden én verduurzamen. Op termijn zullen alle corporaties in Nederland stilvallen. De heer Hoeben vraagt of er samenwerking gezocht moet worden tussen gemeente, woningcorporatie en bedrijfsleven. Grote bedrijven willen misschien garant staan voor de bouwkosten. De heer Windmüller antwoordt dat garantstellingen vooral worden gegeven voor nieuwbouwkoopwoningen. Op die manier kan de ontwikkelaar al starten met de bouw, voordat de woningen verkocht zijn. Hij kent geen commercieel bedrijf dat zich garant stelt voor sociale huurwoningen. Mevrouw Jansen weet dat ASML zich onlangs garant heeft gesteld voor de bouw van sociale huur- en koopwoningen, maar dat is een unieke situatie. De heer Hoeben zou dit graag verder willen bespreken in de driehoek van gemeente, woningcorporatie en bedrijfsleven. De heer Windmüller reageert dat de corporaties gezamenlijk een waarborgfonds hebben opgebracht. De financiering van nieuwe projecten is niet het grootste probleem, want de corporaties hebben goede toegang tot leenfaciliteiten van de Bank Nederlandse Gemeenten.

Als de corporaties zich ook gaan richten op middenhuurwoningen en vrijesectorwoningen, dan zijn er misschien wel andere partijen nodig om de financiering te leveren. Tot slot willen de corporaties meegeven dat zij staan voor hun belang, dat grotendeels overeenkomt met het belang van de gemeenteraad. Hij vraagt de commissieleden om de corporaties te benaderen voor informatie. De heer Dupuis vraagt in hoeverre de leefbaarheid volgens de corporaties onder druk komt te staan door de steeds verdergaande verdichting. De heer Windmüller antwoordt dat verdichten kan samengaan met bouwen aan de gemeenschap, met meer groen en meer leefruimte. Daarvoor is het wel nodig om hoogbouw te plegen. De heer Vossen vraagt of het klopt dat het financieel gemakkelijker te realiseren is om complexen van hoger dan 60 meter te bouwen. De heer Windmüller antwoordt dat er voor- en nadelen zitten aan hoogbouw. Een voordeel is dat het weinig grondoppervlak kost. Maar hoogbouw stelt aanvullende eisen aan onder andere de constructie en technische installaties. Het is niet zo dat hoger altijd goedkoper wordt. Het aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd kan worden, is meestal de meest beperkende factor. De voorzitter dankt de corporaties voor hun presentaties en voor het beantwoorden van alle vragen.

Tijdens de I&O-bijeenkomst zal een toelichting worden gegeven over de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de woonvisie. Op 14 maart a.s. vindt de expertmeeting plaats met een aantal externe deskundigen, die hun visie op wonen geven. Op 15 maart a.s. is het werkbezoek bij de corporaties gepland. Dan zal vooral over duurzaamheid worden gesproken. Zij dankt iedereen voor zijn komst en sluit de bijeenkomst om 21.23 uur.

De secretaris, mr. G.L. Pijnenburg

De voorzitter, M.A.J.T. Korver-van Weegberg

9