Toegezegde informatie tijdens IenO 23.258 Stec Groep Programmering bedrijventerreinen RNOB

24

Programmering bedrijventerreinen

bedrijventerreinen en het afweegkader regionale meerwaarde (zie 5.6). Op basis van deze bouwstenen bepalen we samen het concrete profiel voor het regionale bedrijventerrein.

5.6 Afweegkader regionale meerwaarde Waarom maakt RNOB afspraken over dit thema? Door de schaarse ruimte en grote resterende behoefte naar bedrijfskavels wordt het steeds belangrijker om zuinig om te gaan met de ruimte die de regio heeft. Om er voor te zorgen dat de bedrijven die het beste passen op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen kan de regio een afweegkader regionale meerwaarde ontwikkelen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om regionale economische meerwaarde, maar ook maatschappelijke meerwaarde, dit in het licht van versterking van de brede welvaart. Het Didam-arrest vraagt om prioriterende criteria Een afweegkader regionale meerwaarde moet voldoen aan het Didam-arrest. In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten objectief, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen voor het selecteren van de kopende partij bij de verkoop van vastgoed en gronden – waaronder ook bedrijfskavels die door de gemeente worden uitgegeven – waarbij zich potentieel meerdere gegadigden melden. Met andere woorden, de Hoge Raad vraagt om een transparanter verkoopproces dan in het verleden vaak gebruikelijk was. De inhoudelijke invulling van het toetsingskader is vrij conform het Didam-arrest. Er zijn enkele juridische beperkingen.

Zo mag er geen discriminatoir criterium worden opgenomen (bijvoorbeeld herkomst van het bedrijf), maar in de praktijk is er ruimte voor keuze uit beoordelingscriteria. Ook de verkaveling geeft tot op zekere hoogte mogelijkheden om te sturen. Hoe kleiner de kavels, hoe groter de kans dat zich daar een lokale en/of regionale partij vestigt. Wat wil RNOB afspreken over dit thema? Als regio hebben we afspraken gemaakt over een set van criteria voor de locatiekeuze (en uitgifte) van kavels op nieuwe bedrijventerreinen, deze zijn opgenomen in de flowchart ‘Werkwijze vraaggericht ontwikkelen en programmeren’ in bijlage 1. Zo kunnen we sturen op de meest optimale inzet van de schaarse ruimte voor bedrijventerreinen en ervoor zorgen dat nieuwe functies en activiteiten maatschappelijke en economische waarde toevoegen aan de regio, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteit. We houden vast aan deze afspraken. Hoe spreken we dit regionaal af? 19 Voor grotere bedrijventerreinontwikkelingen (vanaf 3 hectare netto5), zoals een nieuw regionaal terrein, stemmen we regionaal met elkaar af. De flowchart vraaggericht ontwikkelen is daarbij het uitgangspunt. Deze moet op deze omvangsgrens aangepast worden. Zo nodig nemen we andere aanpassingen mee die uit de evaluatie (afspraak 4) voortvloeien.

20 We spreken een set van regionale criteria af die ervoor zorgen dat de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein regionale meerwaarde heeft. Deze criteria zijn enerzijds van toepassing programmeringsniveau, zodat een beoordeling kan plaatsvinden van de regionale meerwaarde van nieuwe (zachte) plannen die gemeenten indienen. Anderzijds zijn ze van toepassing op het niveau van concrete gronduitgifte (uitgifteprotocol). Voor het nieuwe regionale terrein gelden de criteria direct, voor lokale ontwikkelingen worden ze afhankelijk van de eigen context op gemeentelijk niveau nader uitgewerkt. Criteria waar we nu aan denken zijn de volgende: • Type bedrijf, denk aan bedrijfsactiviteit, mate van duurzaamheid • Huidige locatie, zoals achterlaten van een herontwikkelbare locatie op een bedrijventerrein 5

In meer regio’s wordt gewerkt met een ondergrens. De omvang varieert daarbij enigszins. Zuidoost-Brabant hanteert bijvoorbeeld een grens van 2 hectare netto. In andere Brabantse regio’s zijn de afspraken nog niet zover. Buiten Brabant zien we bijvoorbeeld in de regio’s Twente en West-Overijssel een ondergrens van 3 hectare netto. En in een regio als Midden-Holland een grens van 3 hectare bruto (wat ongeveer neerkomt op 2 hectare netto).

25

Programmering bedrijventerreinen

• •

Maatschappelijke binding, bijvoorbeeld sponsoring, werkgeversrol Economische binding, zoals samenwerking binnen clusters, ketens, aanwezigheid van klanten/afnemers • Aansluiting op de arbeidsmarkt, denk aan woonplaatsen werknemers, afhankelijkheid (aandeel) van arbeidsmigranten en effecten van arbeidsmigratie op huisvesting in de gemeente/regio (hierbij benutten we de VNG-handreiking effectrapportage bij nieuwe bedrijvigheid) In 2025 werken we deze set van criteria definitief uit en nemen deze mee bij evaluatie van de ‘Werkwijze vraaggericht ontwikkelen en programmeren’ (zie afspraak 4 en bijlage 1). We evalueren of de flowchart de regionale economische en maatschappelijke meerwaarde die we wensen te creëren voldoende borgt. Waar nodig passen we de flowchart hierop aan, zodat deze criteria goed geborgd zijn bij de gemeentelijke uitwerking, regionale toetsing en uitgifte van nieuwe plannen.

5.7 Profilering bestaande en nieuwe bedrijventerreinen Waarom maakt RNOB afspraken over dit thema? Door een duidelijk profilering toe te voegen aan (een deel van) de bestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen maakt de regio een stap in het verkleinen van onderlinge concurrentie. Wanneer er voor een bepaalde doelgroep een duidelijk aangewezen plek bestaat, wordt de kans op samenwerking op die locatie groter, kan de branding versterkt worden en ontstaan er mogelijk schaalvoordelen bij bijvoorbeeld gezamenlijke inkoop of gedeelde faciliteiten. Wat wil RNOB afspreken over dit thema? De regiogemeenten spreken af bereid te zijn een ‘eigen’ bedrijf met een ruimtevraag dat goed zou aansluiten bij een campus of bijvoorbeeld een innovatiecluster elders in de regio, hier van op de hoogte te brengen. De mogelijkheid dat dit bedrijf de gemeente verlaat vormt geen onaanvaardbare drempel om dit te doen omdat de economische kracht en meerwaarde voor de regio vergroot wordt. Hoe spreken we dit regionaal af? 21 Binnen de regio stellen we – in afstemming met onder meer AgiFood Capital – een economisch position paper op, gericht op de economische profilering van Noordoost-Brabant. Dit position paper vertalen we door naar de profilering van onze bestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen.

Het gaat daarbij om het beeld dat we met de bedrijventerreinen willen oproepen, ofwel de economische ‘branding’/uitstraling. Maar ook om de concrete uitwerking in (her)ontwikkelingsplannen voor bedrijventerreinen (doelgroepen/sectoren, verschijningsvorm, kwaliteitsniveaus, et cetera).

5.8 Omgaan met transformatie Waarom maakt RNOB afspraken over dit thema? Op een aantal bedrijventerreinen wordt gekeken naar (vormen van) transformatie naar bijvoorbeeld wonen. Deze locaties hebben vaak een gunstige ligging ten opzichte van het centrum van de stad, het water en het openbaar vervoer. Het is belangrijk dat de verstedelijking bijdraagt aan de economische versterking van de steden, zonder werklocaties te verdringen. Om de toekomstige mobiliteitsopgave, die wordt vergroot door verdere toename van het aantal inwoners, zo veel mogelijk te verkleinen is het belangrijk om ook voldoende aandacht te hebben voor ruimte voor werken (werkgelegenheid). Voor veel praktisch geschoolden, die vaak op een bedrijventerrein werken, is zelfs een baan dichtbij huis belangrijk.

26

Programmering bedrijventerreinen

Naast (gedeeltelijke) transformatie op de formele bedrijventerreinen zien we dat er steeds meer bedrijfslocaties buiten de formele bedrijventerreinen transformeren naar bijvoorbeeld wonen. Hoewel er vaak voor het vertrekkende (of stoppende) bedrijf al een passende nieuwe locatie in beeld is, gaat er door de functiewijziging vaak wel ruimte voor economie verloren. Wat wil RNOB afspreken over dit thema? De regio spreekt af om een ‘nee, tenzij’ houding te hebben tegenover transformatie van bestaande bedrijventerrein. Zeker wanneer het te transformeren gebied multimodale bereikbaarheid en/of een hoge milieucategorie heeft gaat de regio niet zomaar over tot transformatie. Wanneer er wel een (deel van) een bedrijventerrein getransformeerd wordt met omvang van meer dan 3 hectare netto spreken we af dat er elders in de regio ruimte voor economie gecompenseerd wordt. Hoe spreken we dit regionaal af? 22 We staan gehele of gedeeltelijke transformatie (naar bijvoorbeeld wonen) van bestaande terreinen met een omvang van meer dan 3 hectare netto alleen toe als de ruimte die getransformeerd wordt elders in de regio gecompenseerd wordt (zie ook afspraak 16). Deze wijzigingen verwerken we helder en zichtbaar in IBIS (het provinciale bedrijventerreinenregister).

23 Wat betreft de functiewijziging van bedrijfslocaties buiten de bestaande formele bedrijventerreinen spreken we af dat iedere gemeente monitort in hoeverre er sprake is van een aanzienlijke afname van de ‘ruimte voor economie’ buiten de formele bedrijventerreinen. Wanneer de afname groter is dan 3 hectare netto wordt regionaal overlegd óf en hóé er ruimte gecompenseerd wordt voor deze afname. 24 Samen met de provincie verkennen we als regiogemeenten graag de mogelijkheden voor aanvullend instrumentarium rondom transformatie en beter benutten van bedrijventerreinen. Denk aan een herstructurerings- en/of transformatiefonds voor bestaande bedrijventerreinen of meer sturing op intensivering via beleid, planregels en capaciteit/middelen. Zie ook afspraak 12.

27

Programmering bedrijventerreinen

Procesafspraken Naast een aantal inhoudelijke afspraken wil de regio ook een aantal procesafspraken maken. Hiermee borgen we een efficiënt, snel en duidelijk proces. 25 Na vaststelling van deze regionale afspraken wordt de opgave die in RNOB voorligt geherdefinieerd en worden voorliggende afspraken en de actuele programmeringstabel het uitgangspunt. 26 Uiterlijk een half jaar na ondertekening van deze programmeringsafspraken stellen de gemeenten en de provincie gezamenlijk een sjabloon/format op, dat voor de regionale ambtelijke en bestuurlijke overleggen wordt gebruikt voor de (kwantitatieve en kwalitatieve) onderbouwing van plannen voor te ontwikkelen bedrijventerreinen, inclusief een beschrijving van de wijze waarop de gemeenten invulling geven aan de kwaliteitsambities. Dit sjabloon wordt onderdeel van de (te evalueren) flowchart vraaggericht ontwikkelen en programmeren. 27 We hanteren een marktconforme grondprijs voor onze bedrijventerreinen als uitgangspunt, want dit draagt bij aan zorgvuldig ruimtegebruik. We onderzoeken in 2025/2026 of er optimalisaties nodig en haalbaar zijn in de gehanteerde grondprijsmethodieken in de regio (zie procesafspraken), wanneer er geen sprake is van een tender. Dit om intensiever en beter ruimtegebruik af te dwingen.

28 Voor bedrijventerreinontwikkelingen kleiner dan 3 hectare netto6 hoeft de betreffende gemeente enkel een melding te maken in het ambtelijke en bestuurlijke regionale overleg. Vervolgens kan deze ontwikkeling opgenomen worden in de programmering. Op die manier kunnen we als regio(gemeenten) sneller schakelen bij kleinere plannen en lokale behoeftes. Daarbij mogen we als gemeenten op elkaar vertrouwen dat een dergelijk plan wel voldoet aan alle andere afspraken over kwaliteit uit deze programmeringsafspraken. 29 Onze programmering is adaptief. We monitoren uitgiftes en bedrijvendynamiek om in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden. We doen dit het liefst real-time, maar tenminste een keer per jaar wordt de situatie van vraag en aanbod bestuurlijk besproken. We gebruiken daarvoor de output van de provincie die jaarlijks (met input van de gemeenten) de cijfers publiceert over bedrijventerreinen in het magazine ‘Feiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen’. Tussentijds houden de regiogemeenten elkaar op de hoogte over belangrijke ontwikkelingen rondom aanbod/uitgifte en vraag. Op basis van de monitoring wordt besloten of het nodig is om bij te sturen in het aanbod. 30 De programmering wordt minstens een keer (en idealiter twee keer) per jaar – op basis van de monitoring – geactualiseerd en vastgesteld in het regionale bestuurlijke overleg.

Op die manier hebben we een doorlopend en actueel overzicht van plannen die in de pijplijn zitten.

6

In meer regio’s wordt gewerkt met een ondergrens. De omvang varieert daarbij enigszins. Zuidoost-Brabant hanteert bijvoorbeeld een grens van 2 hectare netto. In andere Brabantse regio’s zijn de afspraken nog niet zover. Buiten Brabant zien we bijvoorbeeld in de regio’s Twente en West-Overijssel een ondergrens van 3 hectare netto. En in een regio als Midden-Holland een grens van 3 hectare bruto (wat ongeveer neerkomt op 2 hectare netto).

28

Programmering bedrijventerreinen

Bijlage 1 Werkwijze vraaggericht ontwikkelen en programmeren

29

Programmering bedrijventerreinen

Colofon Datum: 12 september 2024 Projectnummer: 23.258 Opdrachtgever: Regio Noordoost-Brabant Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Anneloes Bouma & Evert-Jan de Kort Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

30