RIB Verkenning tijdelijke flexwoningen en woonwagenstandplaatsen Groot Meerendonk

Raadsinformatiebrief Registratienummer

16951252

Onderwerp

Raadsinformatiebrief verkenning tijdelijke flexwoningen en woonwagenstandplaatsen Groot-Meerendonk Er is een quick scan uitgevoerd om te onderzoeken of het mogelijk is om perspectief te bieden aan regulier woningzoekenden in de omgeving van Groot-Meerendonk. We beoordelen de haalbaarheid van tijdelijke flexwoningen en standplaatsen op de Kruithoornlocatie als negatief. Wel zien we mogelijkheden voor permanente woningbouw en uitbreiding van standplaatsen aan de Bilderdijkstraat.

Aanleiding In de raad van 14 november 2023 vroeg uw raad om extra perspectief op betaalbaar wonen voor regulier woningzoekenden mogelijk te maken nu in het gebied een opvanglocatie wordt gesitueerd. Daarom is er in de afgelopen maanden een quick scan uitgevoerd naar de mogelijkheid om tijdelijke flexwoningen toe te voegen aan Groot-Meerendonk. Tegelijkertijd is er in de quick scan ook onderzocht of een uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen op Groot-Meerendonk mogelijk is waar namens uw raad en het college ook een wens op www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

is uitgesproken. Via deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de uitkomsten en de vervolgstappen van de verkenning.

Beoogd doel Vanaf 2030 gaan we aan de slag met de uitvoering van de gebiedsontwikkeling van Groot-Meerendonk. In de tussentijd is er op de locatie Kruithoorn een tijdelijke opvanglocatie voorzien. Ook wordt er onderzocht of er een permanente opvanglocatie kan worden gerealiseerd als onderdeel van de toekomstige gebiedsontwikkeling. Om hiervoor compenserende maatregelen te treffen en ook perspectief te bieden aan de bewoners van de omgeving van Groot-Meerendonk is een quick scan uitgevoerd. In deze quick scan is onderzocht of het mogelijk is om ook tijdelijke flexwoningen en extra woonwagenstandplaatsen toe te voegen op Groot-Meerendonk. Met behulp van de quick scan willen wij in beeld brengen of en waar er kansen liggen voor het toevoegen van tijdelijke flexwoningen. Deze woningen voldoen aan de vraag vanuit de omgeving naar perspectief op het vinden van een woning in, of in de buurt van, de eigen wijk. Tegelijkertijd is dezelfde vraag ook meegenomen voor de woonwagenbewoners van de bestaande woonwagenlocatie aan de Bilderdijkstraat. Ook daar leeft de vraag naar extra standplaatsen.

Relevante besluitgeschiedenis • • • •

Motie “Extra flexwoningen Groot Meerendonk” d.d. 14 november 2023; Motie “Extra staanplaatsen voor woonwagenbewoners" d.d. 14 november 2023; Collegebrief met de reactie op de aangenomen motie d.d. 5 december 2023; Collegevoorstel Voorziening medegebruik voor het Dieze College d.d. 19 december 2023; www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

• • •

Collegebrief over stand van zaken openstaande moties d.d. 9 april 2024; RIB Aanpak planvoorbereiding gebiedsontwikkeling Groot-Meerendonk d.d. 9 april 2024; Raadsinformatiebulletin Toekomstbestendig gebruik van school aan Aartshertogenlaan 108 en artikel 71 vragen d.d. 30 mei 2024

Inhoud 1.

Tijdelijke flexwoningen op Groot-Meerendonk

In de quick scan zijn de verschillende beperkingen waar Groot-Meerendonk mee te maken heeft in kaart gebracht. Vanwege het verkeer op de A2 heeft een groot deel van de Meerendonk te maken met te stevige geluidshinder voor bewoning. Daarmee is slechts een klein gebied geschikt voor (flex)wonen, namelijk het hieronder aangegeven geel en groen gearceerde gebied in afbeelding 1 dat zich beperkt tot de Kruithoorn. Tegelijkertijd wordt dit gearceerde gebied momenteel al gedeeltelijk gebruikt door Minitopia, de flexwoningen van BrabantWonen, de voetbalvereniging, de golfbaan en tijdelijk gebruik door kleinschalige bedrijvigheid en makers.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Afbeelding 1: geluidbelasting Groot-Meerendonk

De kruithoorn is uiteengezet is zeven ontwikkelvlakken. Als we vervolgens rekening houden met de geluidsbeperkingen en ecologie vallen ontwikkelvlakken 1, 3 en 4 af. Vlakken 5 en 7 zijn te klein omdat een deel wegvalt door de geluidsbeperkingen en de aanwezigheid van erfgoed maken ook deze vlakken niet kansrijk. Ontwikkelvlak 6 krijgt deels een nieuwe bestemming en in combinatie met het bestaande groen blijft hier te weinig www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

ruimte beschikbaar. Ontwikkelvlak 2 biedt wel voldoende ruimte, is niet gehinderd door geluidsbeperkingen en is beschikbaar. Ontwikkelvlak 2 is daarom de enige potentiële locatie die beschikbaar is voor tijdelijke flexwoningen op de Kruithoorn (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2: Ontwikkelvlakken Kruithoorn met geluidscontouren

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Ruimtelijk onderzoek naar ontwikkelvlak 2 laat zien dat hier ongeveer 70 flexwoningen inpasbaar zijn. Echter staat op deze locatie nog een bedrijfshal (hal Q) die eerst gesloopt dient te worden. De sloop van deze hal zal de nodige tijd kosten. Aansluitend bestaat er een risico dat de grond onder de hal gesaneerd moet worden voor de plaatsing van de flexwoningen en de start van de gebiedsontwikkeling in 2030. Daardoor duurt het zeker twee jaar voordat deze locatie vrijkomt voor de plaatsing van tijdelijke flexwoningen. Wanneer er rekening wordt gehouden met de start van de gebiedsontwikkeling van Groot-Meerendonk in 2030 kunnen tijdelijke flexwoningen op de locatie van hal Q hier slechts een periode van vier tot vijf jaar staan. Dit maakt de business case van deze tijdelijke flexwoningen zwaar negatief. Gezien dit miljoenentekort en de korte looptijd voor potentiële bewoners zullen woningbouwcorporaties hier niet in willen participeren. Het uitgangspunt voor een positieve business case voor tijdelijke flexwoningen gaat namelijk uit van een periode van 15 jaar dat deze woningen kunnen blijven staan. Wanneer tijdelijke flexwoningen langer op deze locatie blijven staan betekent dat een vertraging van de gebiedsontwikkeling van Groot-Meerendonk en de daaraan gekoppelde realisatie van onder andere 1.200 tot 2.000 woningen.

Voorgaande afwegende is onze conclusie dat het realiseren van tijdelijke flexwoningen op Groot Meerendonk niet kansrijk is. Omdat we aan de wens voor extra perspectief voor regulier woningzoekenden invulling willen geven is het zoekgebied van de quick scan verbreed naar de directe omgeving van Groot-Meerendonk. Hierbij is de voormalige locatie van het Dieze College aan de Bilderdijkstraat naar voren gekomen als mogelijk kansrijke locatie.

2.

Permanente kansen woningbouw en standplaatsen locatie Bilderdijkstraat www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De voormalige locatie van het Dieze College aan de Bilderdijkstraat (afbeelding 3 en 4) komt dit jaar vrij vanwege de verhuizing naar de Bossche Vakschool. Door de ligging pal naast het bestaande woonwagenkamp biedt dit mogelijk kansen om de woonwagenlocatie op de bestaande locatie uit te breiden. Een eerste ruimtelijk verkenning naar deze locatie laat zien dat hier plek is voor vijf à zes standplaatsen. Daardoor kan de bestaande woonwagenlocatie in potentie permanent worden uitgebreid. Dit is een voordeel ten opzichte van een uitbreiding op Groot-Meerendonk die van tijdelijke aard zal zijn vanwege de start van de gebiedsontwikkeling in 2030.

Afbeelding 3: Groot-Meerendonk geel omlijnd met de locatie van het voormalige Dieze College aan de Bilderdijkstraat oranje omlijnd

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Afbeelding 4: Locatie voormalig Dieze College aan de Bilderdijkstraat

Tegelijkertijd biedt de locatie Bilderdijkstraat ook kansen om hier permanente woningen te ontwikkelen. De locatie ligt in de bestaande wijk en komt dan ook direct tegemoet aan de wens van bewoners om in de buurt te kunnen blijven wonen. Herontwikkeling van deze locatie biedt daarmee potentieel de mogelijkheid aan tientallen starters en senioren uit de wijk die willen doorstromen om hier te kunnen blijven wonen. Daarmee biedt deze locatie ook een directe kwaliteitsimpuls voor de wijk en omgeving. Sloop-nieuwbouw van de bestaande bebouwing vraagt nader onderzoek, samenwerking met een woningbouwcorporatie en een ruimtelijke procedure binnen de gebiedsontwikkeling voor Groot-Meerendonk. Ook is een doorkijk nodig op de impact voor onderwijshuisvesting, waaronder het afstoten van het gebouw van het Dieze College en de benodigde investering in een mogelijk nieuwe school bij de gebiedsontwikkeling Groot-Meerendonk. Het gevolg hiervan is dat herontwikkeling van deze locatie enkele jaren kost maar wel de kansen biedt om permanent www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

extra woonruimte te realiseren, specifiek voor woningzoekenden in de omgeving. De verwachting is dat we hier in 2030 kunnen starten met de uitvoering in samenhang met de gebiedsontwikkeling van Groot-Meerendonk. Om ervoor te zorgen dat de uitvoering zo snel mogelijk kan starten willen wij op korte termijn beginnen met de planvorming. Tegelijkertijd wordt er ook gezocht naar een passende tijdelijk invulling van het gebouw van het voormalige Dieze College. Zowel bij de planvorming als voor de tijdelijke invulling van het gebouw wordt de omgeving betrokken. In de gesprekken met de omgeving die in de eerste weken van oktober plaatsvinden wil het College de zienswijze en wensen van omwonenden, belanghebbenden en huidige gebruikers van de locatie van het voormalige Dieze College graag horen. Naar aanleiding van de participatie komen wij met een nadere uitwerking van de hierboven geschetste contouren terug bij uw raad.

3.

Conclusie en advies

De quick scan laat zien dat het plaatsen van tijdelijke flexwoningen op Groot-Meerendonk voordat de gebiedsontwikkeling in 2030 start niet kansrijk is vanwege de slechte business case en de gevolgen voor de gebiedsontwikkeling van Groot-Meerendonk. In de verdere zoektocht is de locatie van de voormalige locatie van Dieze College aan de Bilderdijkstraat naar voren gekomen als kansrijke ontwikkellocatie om hier permanente woningen te plaatsen en extra woonwagenstandplaatsen te realiseren. Er dient verder onderzoek plaats te vinden naar deze locatie en het gesprek over deze locatie wordt met de omgeving aangegaan. Met deze nadere uitwerking komen wij weer terug bij uw raad.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen n.v.t.

Registratienummer Raadsvergadering Portefeuillehouder Sector/Afdeling Inlichtingen

16951252 n.v.t. P.Slikker SO/P&P J. Verbeek j.verbeek@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704