RIB Start Ontwikkeling Bloemenkampkwartier

Raadsinformatiebrief Registratienummer

14661621

Onderwerp

Raadsinformatiebrief Start ontwikkeling Bloemenkampkwartier Starten met de ontwikkeling van veelal betaalbare woningen in het Bloemenkampkwartier als onderdeel van de Brede binnenstad door de uitgangspunten voor deze ontwikkeling te formuleren in een Ontwikkelkader.

Aanleiding Opvolging in planvorming na Gasthuiskwartier Fase 1 is nodig. Met deze raadsinformatiebrief informeren wij uw raad over de start van de ontwikkeling Bloemenkampkwartier. Nu de plannen voor Fase 1 van het Gasthuiskwartier opgeleverd zijn dan wel op termijn kunnen worden gerealiseerd, is opvolging in de planvorming nodig. De planvorming voor de Zusterflat en in de directe omgeving gelegen Carolushof, Stadsarchief en Tolbrugstraat wordt onder de naam ‘Bloemenkampkwartier’ opgepakt. De participatie voor deze planvorming wordt binnenkort gestart.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Beoogd doel We gaan aan de slag met planvorming voor de realisatie van veelal betaalbare woningen in het Bloemenkampkwartier. Dit vraagt om het informeren van uw raad en de omgeving over het proces om te komen tot een ontwikkelkader voor het gebied. Op korte termijn wil BrabantWonen aan de slag met de ontwikkeling van de Zusterflat. Ook het naastgelegen gebied Carolushof, Stadsarchief en Tolbrugstraat zijn in beweging. We willen de integrale uitgangspunten voor de ontwikkelingen van dit gebied ‘Bloemenkampkwartier’ formuleren. Doel is een integrale (gebieds)ontwikkeling van Bloemenkampkwartier die aansluit bij de behoefte van de stad. We willen dit gebied ontwikkelen tot een gebied dat ruimte biedt aan betaalbare woningen en een gebied dat nog meer de verbinding vormt tussen de historische binnenstad en de Zuid-Willemspark / Bossche Stadsdelta (Brede binnenstad).

Locatie Bloemenkampkwartier

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

We gaan daarvoor aan het werk met het maken van een ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. Dat doen we in samenspraak met direct omwonenden en stakeholders. Dit ontwikkelkader biedt een kader waaraan de verschillende (deel)bouwplannen moeten voldoen. Gelijktijdig werkt BrabantWonen aan een bouwplan voor de Zusterflat dat past binnen het ontwikkelkader. Het ontwikkelkader wordt naar verwachting in Q4 van 2023 / Q1 van 2024 ter vaststelling aan uw raad aangeboden. Wij informeren uw raad over de start van de participatie voor de planvorming ontwikkeling Bloemenkampkwartier. Deze start houdt in dat direct omwonenden en stakeholders een uitnodiging ontvangen voor een eerste omgevingsdialoog op 20 maart.

Relevante besluitgeschiedenis -

Vaststelling Ruimtelijk en functioneel kader GZG, 9 september 2014, reg.nr. 3800087 Economisch perspectief Brede Binnenstad| Visie en actieplan, 9 maart 2021, reg.nr. 9700171

Inhoud Afronding Gasthuiskwartier Fase 1 De nadruk bij de realisatie van het Gasthuiskwartier lag tot dusver op het gebied tussen de Nieuwstraat, ZuidWillemsvaart en Tolbrugstraat: Fase 1 Gasthuiskwartier. Nu veel woningbouw in het Gasthuiskwartier wordt opgeleverd en ook gestart kan worden met de transformatie van Oude apotheek, Regentenhuis en de drie monumentale gebouwen in het Middengebied komt deze fase tot een afronding. De Zusterflat maakt onderdeel uit van Fase 2 van het Gasthuiskwartier. Vanuit de gedachte van ‘organische groei’ in de nadagen van de vastgoedcrisis is destijds besloten om de ruimtelijke uitgangspunten voor Fase 2 niet hard te formuleren, maar flexibiliteit in te bouwen afhankelijk van de economische ontwikkeling. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voortzetting planvorming Nu de afronding van Fase 1 van het Gasthuiskwartier in zicht komt, is opvolging in planvorming van belang. Kans is een voortzetting van het ambitie- en kwaliteitsniveau van dit gebied en verbetering van een precair stuk binnenstad, dat nu versnipperd is en weinig cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten kent. Daarmee biedt dit de kans om de verbindingen tussen historische binnenstad en Zuid-Willemspark en de Bossche Stadsdelta een impuls te geven. Nu de ontwikkeling van de Zusterflat zich aandient, pakken wij de herontwikkeling van de locaties Zusterflat, Carolushof, Stadsarchief en Tolbrugstraat integraal op onder de naam ‘Bloemenkampkwartier’. Stand van zaken Bloemenkampkwartier In december 2020 kocht BrabantWonen het eigendom van de locatie Zusterflat aan. Daarnaast nam BrabantWonen recent een sloopbesluit (zie hieronder, onder Relatie sloopbesluit Carolushof) voor de locatie Carolushof, het gebouw dat aan het Stadsarchief vast zit. Dit is momenteel een gebouw met circa 60 kleine appartementen/studio’s. BrabantWonen onderzoekt recentelijk ook of en op welke manier hun kantoor gehuisvest kan worden in de nieuwbouw op de locatie Zusterflat. Voor het Stadsarchief zelf is een onderzoek lopende naar het verplaatsen van het archief, maar het is ook nog een optie dat het archief op de huidige locatie blijft zitten.

Al ligt laatstgenoemde optie minder voor de hand, omdat de benodigde ruimte voor het totale archief groter is dan de capaciteit op deze locatie toelaat. De kantoor- en baliefunctie van het Stadsarchief wordt verplaatst naar het Groot Tuighuis. Relatie sloopbesluit Carolushof BrabantWonen heeft de bewoners van Carolushof op 7 maart 2023 geïnformeerd over het voornemen tot sloop van Carolushof. De sloop vindt op zijn vroegst in 2027 plaats. Reden is dat het gebouw niet zodanig valt aan te www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

passen en te verduurzamen dat het nog tientallen jaren mee kan. De woningen blijven verhuurd en onderhouden tot het moment dat de definitieve sloopdatum wordt bepaald. Bewoners zullen door BrabantWonen actief geïnformeerd worden en blijven over de gevolgen van dit besluit. Het ontwikkelkader zal een invulling geven op de manier waar en op welke manier bebouwing binnen het Carolushof terug zal komen. Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier We gaan aan de slag met het maken van een ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. Het ontwikkelkader leidt niet tot een blauwdrukplan, waarin alles aan de voorkant planologisch en programmatisch dicht gezet is, maar in vervolg op het Ruimtelijk en functioneel kader GZG van 2014 tot uitgangspunten voor de ontwikkelingen binnen het gebied. In het ontwikkelkader krijgen de onderwerpen woningtypen, stedenbouw en beeldkwaliteit, parkeren, groen en water een plek. West 8 blijft als supervisor van het Gasthuiskwartier (Fase 1) ook betrokken als supervisor voor het Bloemenkampkwartier waardoor zorgvuldig aandacht is voor een bepaalde mate van eenheid in uitstraling en architectuur aan beide zijden van de Tolbrugstraat. Hierbij is uiteraard wel ruimte voor enige verscheidenheid vanwege de verschillende karakteristieken en verschillende programma’s van de gebieden.

We willen de ruimtelijke procedure bij het Bloemenkampkwartier voor het bouwplan van de Zusterflat zoveel mogelijk parallel laten lopen aan het traject om te komen tot een ontwikkelkader. We willen daarom bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het ontwikkelkader uw raad ook vragen om in te stemmen met bouwplannen die passen binnen het ontwikkelkader. Dit heeft als voordeel dat instemming aan de voorkant aan uw raad wordt gevraagd zodat de bouwplanontwikkeling hier geen vertraging door oploopt. Hand in hand met het fysieke traject zal het ontwikkelkader ook kansen bieden op sociale- en leefbaarheidsvraagstukken in dit gebied.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Woningbouwprogramma Voor het woningbouwprogramma van het Gasthuiskwartier is steeds uitgegaan van de bij aanvang van het project Gasthuiskwartier gemaakte afspraken, te weten minimaal 20% ‘goedkope’ woningen (waaronder werd verstaan: sociale huur en/of sociale koop) van het totale nieuwbouwprogramma in het Gasthuiskwartier. De bouw van deze sociale huur- en/of sociale koopwoningen is uiteindelijk niet gerealiseerd in Fase 1. Zo zijn de oorspronkelijk geplande 36 sociale koopwoningen in deelgebied F op verzoek van uw raad (n.a.v. motie ‘Middenhuur in het Gasthuiskwartier’ bij het raadsbesluit 'Ruimtelijke onderbouwing Deelgebied F Gasthuiskwartier’ van 22 september 2021, reg.nr. 11131935) omgezet naar middeldure huur. Dit alles anticiperend op het te realiseren aantal van 115 sociale huurwoningen op de locatie Zusterflat, wat neerkomt op een aandeel van circa 26% van het totaal aantal woningen van Fase 1 en deze woningen. Nu we starten met de planvorming voor het Bloemenkampkwartier zien we kansen om meer woningen te realiseren. Voor de locatie Zusterflat betekent dit voor het aantal woningen bovenop de 115 sociale huurwoningen op deze locatie wordt uitgegaan van betaalbare woningen met ook een aandeel in de categorie middeldure huur. Het programma van eisen van BrabantWonen koerst op circa 150 woningen.

Voor de locatie Zusterflat zetten wij daarnaast in op huisvesting van studenten en jongeren. Bij het opstellen van de ruimtelijke kaders en het opstarten van het bouwplan zal duidelijk worden wat het definitieve aantal woningen wordt. Gezien onze ambities en de inzet van uw raad op betaalbaar bouwen, is voor de locaties Carolushof en Stadsarchief het bestuursakkoord leidend: 30% sociale huur, 30% middeldure huur, 10% betaalbare koop en 30% dure huur en/of (middel)dure koop. De woningen die worden gesloopt in Carolushof (60 sociale huurwoningen) worden in ieder geval weer in de sociale huurcategorie teruggebouwd. Hoeveel woningen we totaal verwachten extra te kunnen toevoegen zal afhankelijk zijn van de uitkomsten van het ontwikkelkader. We onderzoeken hoe het programma in een mix van prijsklassen en eigendomsvormen en voor verschillende doelgroepen het beste op de verschillende locaties in het Bloemenkampkwartier kan landen. Daarbij betrekken www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

we ook hoe een en ander zich verhoudt tot de motie van uw raad ‘Onderzoek Studentensociëteit en studentenhuisvesting locatie Stadsarchief’ van 12 mei 2020. Bereikbaarheid en parkeren In het bestuursakkoord 2022-2026 is de wens uitgesproken om de in- en uitrit van de Arenagarage te verplaatsen naar de binnenstadsring. Dit is wenselijk om het autoverkeer binnen de binnenstadsring zo veel mogelijk te verminderen. We onderzoeken de mogelijkheid om de tunnel onder de Tolbrugstraat tot de aansluiting met de Zuid-Willemsvaart door te zetten. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheid om de parkeergarage onder de Zusterflat ondergronds te koppelen (via de Tolbrugstraat) met de Arenagarage, waarbij beide parkeergarages direct vanaf de Zuid-Willemsvaart bereikbaar gemaakt worden. Daarnaast onderzoeken wij of er aan de Kanaalzijde van de binnenstad parkeerproblemen ontstaan en hoe deze eventuele parkeerproblemen voorkomen kunnen worden in de periode tussen de sluiting van de Tolbruggarage tot de nieuwe parkeergelegenheid bij de Citadel gerealiseerd is, zoals wij uw raad hebben toegezegd naar aanleiding van de motie ‘Voorkom parkeerprobleem Kanaalzijde binnenstad’ bij het raadsbesluit Middengebied Gasthuiskwartier van 31 januari 2023 (reg.nr. 14369568). Ook het openbaar gebied ‘Carolushof’ is onderdeel van het ontwikkelkader.

In dit gebied liggen diverse parkeerterreinen, onder ander voor vergunninghouders, en er ligt een parkeerdek met daaronder betaald bezoekersparkeren. Om te kunnen intensiveren met extra woningen zullen we dit gebied op het aspect van parkeren extra onder de loep gaan nemen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Participatie en communicatie Er zijn in het gebied veel verschillende (professionele) stakeholders met elk hun eigen belangen en eigen planningen. Ook een verscheidenheid aan eigendommen maakt een overkoepelend ontwikkelkader maken ingewikkeld. Het is dan ook van belang om de verschillende belangen goed in beeld te brengen. We willen zo snel mogelijk aan de slag met woningen bouwen in het Bloemenkampkwartier. Ook BrabantWonen wil aan de gang met de plannen voor de Zusterflat. Het is dus zaak zo snel mogelijk te starten met participatie. Deze participatie dient als omgevingsdialoog in het kader van het opstellen en de procedure tot vaststellen van het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. De participatie betekent allereerst dat de verschillende doelgroepen (direct omwonenden, gebruikers/huurders Zusterflat, Carolushof en overige stakeholders) op de hoogte moeten zijn van deze ontwikkeling. Hoe en wanneer ze daarover mee kunnen denken en binnen welke kaders. We willen dat onze doelgroepen enthousiast zijn om aan deze ontwikkeling bij te kunnen dragen. We starten met ophalen wat het gebied nodig heeft door een omgevingsdialoog te voeren met stakeholders. Dat doen we op 20 maart 2023. Op basis van de input van deze eerste ronde omgevingsdialoog maken we een concept Ontwikkelkader. BrabantWonen verwerkt deze input in haar concept bouwplan.

Ook over het concept Ontwikkelkader halen we input op bij de betreffende stakeholders. Om dit vervolgens te kunnen verwerken in een (definitief) Ontwikkelkader dat ter vaststelling aan uw raad kan worden voorgelegd. Het bouwplan van BrabantWonen dient ook binnen dit Ontwikkelkader te worden uitgewerkt. Financiën De kosten voor het opstellen van het ontwikkelkader hebben we begroot op € 195.000. De kosten dekken we uit het budget “verkenningen bouwlocaties” (bestuursakkoord). Hiervoor is € 2.000.000 beschikbaar gesteld (periode 2023 t/m 2026). Daarnaast sluiten we een anterieure overeenkomst inclusief kostenverhaal met BrabantWonen ten behoeve van de bouwplanontwikkeling van de locatie Zusterflat. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen Registratienummer Raadsvergadering Portefeuillehouder Sector/Afdeling Inlichtingen

14661621 9 mei 2023 P. Slikker SO/ROS / SO/PP H.V. Dijkman / C.A.M. Leermakers h.dijkman@s-hertogenbosch.nl / c.leermakers@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704