RIB Stand van zaken bestemmingsplan Brabantbad

Raadsinformatiebrief Stand van zaken bestemmingsplan Brabantbad Registratienummer

Onderwerp

11120694

Stand van zaken bestemmingsplan Brabantbad Het realiseren van 177 woningen op de locatie Brabantbad, waarbij de footprint van de nieuwe woonbebouwing substantieel minder is dan de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan daarvoor biedt. Dit zorgt voor meer parkruimte en openheid. Tegelijkertijd kunnen meer woningen worden gebouwd dan op basis van het geldende bestemmingsplan en dat sluit aan bij de gemeentelijke woningbouwopgave.

Aanleiding

Op 17 november 2021 ontvingen wij een vraag vanuit uw raad naar de stand van zaken van het bestemmingsplan Brabantbad voor de drie woontorens. Via deze brief informeren wij u hierover. Eind oktober heeft Stichting IJzeren Vrouw aan uw raad het burgerinitiatief Brabantbadlocatie voorgelegd. Daarin wordt uw raad gevraagd bebouwing op deze locatie te heroverwegen. Dit burgerinitiatief is geagendeerd voor de raadsvergadering van 7 december a.s.. Naar aanleiding daarvan hebben wij vanuit uw raad de vraag ontvangen naar de stand van zaken van het bestemmingsplan waar wij de afgelopen periode aan gewerkt hebben. Bij deze sturen wij u informatie over het concept ontwerpbestemmingsplan, zodat u deze kunt betrekken bij de beraadslagingen over het burgerinitiatief. Pas nadat behandeling van het burgerinitiatief in uw raad heeft plaatsgevonden, zullen wij een besluit nemen over het ontwerpbestemmingsplan en de terinzagelegging daarvan. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Een nieuw bestemmingsplan is nodig om de geplande woonbebouwing (drie woontorens) op deze locatie mogelijk te maken. In deze brief geven wij een korte beschrijving van het plan, de omgevingsdialoog en het vervolgproces.

Beoogd doel

De bouw van 3 woontorens (177 woningen) op de locatie Brabantbad aan de plas de IJzeren Vrouw mogelijk maken. Het bouwen van de geplande woontorens is niet mogelijk binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan ‘IJzeren Vrouw e.o.’. Dit bestemmingsplan dat in 2010 door uw raad is vastgesteld maakt ter plekke weliswaar woonbebouwing mogelijk (ca. 120 woningen), maar de geplande woontorens voldoen o.a. niet aan de in dat bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom nodig.

Relevante besluitgeschiedenis   

Vaststelling Nota hoogbouw d.d. 17 juni 2003, regnr. 03.0461 Vaststelling bestemmingsplan IJzeren Vrouw d.d. 26 januari 2010, regnr. 09.1145 Aangenomen motie ‘De lucht in om het woningtekort aan te pakken’, d.d. 27 februari 2019

Inhoud Ligging plangebied De te bebouwen locatie ligt in het Prins Hendrikpark, aan de oostzijde van de plas de IJzeren Vrouw. Op deze locatie www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

bevonden zich vroeger het gemeentelijk zwembad (Brabantbad) en de sporthal Vinkenkamp. Eind Jaren ’90 is deze bebouwing gesloopt en zijn de functies ondergebracht in het in die tijd gerealiseerde Sportiom. In 2010 heeft uw raad het bestemmingsplan ‘IJzeren Vrouw’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt zowel woningbouw mogelijk op de voormalige HAS-locatie aan de westzijde van de plas als op de nu voorliggende Brabantbad-locatie. Op de HAS-locatie zijn inmiddels de Amazones gebouwd (3 appartementengebouwen van 44 meter hoog). Planopzet Voor de locatie Brabantbad werd in 2009 een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Vanwege de financiële crisis, is dit plan echter nooit tot ontwikkeling gekomen. In 2016 zijn we in goed overleg met de ontwikkelaar gestart met een nieuwe planopzet. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is minder park bebouwen en meer zicht op en door het park om daarmee tegemoet te komen aan de destijds geuite bezwaren tegen het plan. Dat heeft nu geleid tot hogere bebouwing met de kleinst mogelijke footprint. Deze footprint bedraagt op maaiveld slechts (sokkels) 765m2 voor de drie torens samen. Vanaf de derde bouwlaag (woonverdieping) is dat 1500m2 voor de drie woontorens samen. Dit is substantieel kleiner dan de voormalige massieve bebouwing van zwembad en sporthal (5391m2) en dan de bebouwing die het geldende bestemmingsplan toelaat (3468m2).

Hieronder is dit weergegeven.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De voormalige bebouwing van het zwembad en de sporthal had een enorme footprint en was dicht bij het water gesitueerd. Daardoor werd het zicht op het water ontnomen en de wandeling ‘rond de plas’ geblokkeerd. Via het geldende bestemmingsplan zijn de bouwmogelijkheden verder van de plas gelegd, zodat een rondwandeling ‘rond de plas’ weer mogelijk is. Gezien het aantal woningen en de beperkte bouwhoogte (maximaal 25 meter) resulteert dat toch nog in een dusdanige footprint, waardoor het zicht vanaf de Van Grobbendoncklaan op het water en dwars door het park logischerwijs geblokkeerd wordt. De nieuwe planopzet heeft een zo klein mogelijke footprint in het park, houdt voldoende afstand tot het water en geeft maximaal (door)zicht op plas en park. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De bestaande kwaliteiten van het park zoals het groene en openbare karakter van het park, de beleving van het water en doorzichten naar het water toe en de rondwandeling rondom de IJzeren Vrouw blijven hierdoor behouden. Het nieuwe bestemmingsplan maakt drie ronde woontorens en een half verdiepte parkeerkelder mogelijk. De woontorens variëren qua hoogte. De middelste toren is met 60 m de hoogste. De meest zuidelijke toren is de laagste met 48 m. De meest noordelijke toren heeft een hoogte van 54 m. De opbouw van de torens en een half verdiepte parkeergarage zorgen voor de gewenste openheid en doorzichten in het park. Het onderste deel van de torens bestaat uit een slankere sokkel (plint), waardoor het ruimtebeslag op maaiveld nog kleiner wordt. De half verdiepte parkeergarage wordt volledig ‘groen’ afgedekt en maakt als een zachte glooiing in het landschap onderdeel uit van het openbare park.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De woontorens passen binnen de mogelijkheden van de nota Hoogbouw en sluit aan bij de door uw raad op 27 februari 2019 vastgestelde motie ‘De lucht in om het woningtekort aan te pakken’. Uit het ruimtelijk onderzoek dat in dat kader is uitgevoerd, blijkt dat de woontorens op deze locatie voldoen aan de criteria die de nota Hoogbouw stelt, ruimtelijk goed inpasbaar zijn en niet zorgen voor onevenredige negatieve effecten voor wat betreft bezonning en wind.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

(woon)Programma In de woontorens worden 177 woningen gerealiseerd en het plan draagt hiermee substantieel bij aan de gemeentelijke woningbouwdoelstelling. De woningen variëren in grootte van ca. 50 m² tot circa 160 m². Daarnaast zijn er enkele grotere woningen voorzien. In tegenstelling tot de uitspraken van de ontwikkelende partij tijdens Informeren en Ontmoeten op 15 november hebben wij als harde randvoorwaarde opgenomen dat één woontoren in exploitatie komt bij een woningcorporatie om voldoende sociale en middeldure huurwoningen in het project te waarborgen. In nader overleg met deze corporatie zal de verdeling tussen beide categorieën worden ingevuld. Daarnaast zal voor de andere twee torens in nader overleg met de ontwikkelende partij het woonprogramma worden ingevuld, waarbij onze inzet is om dit in lijn te doen met de woonbehoefte aan middenhuur en sociale koopwoningen. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zal er over dit woonprogramma duidelijkheid bestaan. Het plan levert een bijdrage aan het vergroten van het betaalbare aanbod voor starters. Deze woningen zijn, zeker gezien de locatie, aantrekkelijk voor de groeiende groep 1- en 2-persoonshuishoudens. Het plan vormt een aanvulling op het al aanwezige woningaanbod en is in overeenstemming met de Woonvisie.

In de sokkels (eerste en tweede bouwlaag) komen andere functies dan wonen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt en het Prins Hendrikpark. Hier worden daghoreca (maximaal 180 m2), dienstverlenende, maatschappelijke, recreatieve en/of culturele functies mogelijk gemaakt. Deze functies kunnen de verbinding tussen gebouwen en park functioneel versterken. In bijlage 1 en 2 treft u het concept ontwerpbestemmingsplan aan. Omgevings- en milieuaspecten Verder is het plan getoetst aan alle relevante omgevings- en milieuaspecten, zoals o.a. parkeren, archeologie, geluid ecologie. Uit deze toetsing is gebleken dat het plan op deze aspecten voldoet. Het plan is hiermee ruimtelijke www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

aanvaardbaar. Voor een nadere toelichting op al deze aspecten verwijzen wij u naar de toelichting van het concept ontwerpbestemmingsplan (zie bijlage 1). Economische uitvoerbaarheid Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het schetsontwerp van de drie woontorens is financieel getoetst. Voor de ontwikkeling tot woningbouw is een grondexploitatie opgesteld waarbij is uitgegaan van woningbouw in het betaalbare segment (koop en/of huur) en vrije sector woningen. De gronden van het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente maakt de locatie bouw- en woonrijp en geeft de bouwkavels tegen marktconforme grondprijzen uit. De grondexploitatie is sluitend, mede vanwege een reeds getroffen voorziening ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf. Kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd. Concluderend kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid hiermee in voldoende mate is aangetoond. Omgevingsdialoog Voorafgaande aan de start van de planologische procedure is de planopzet meerdere keren besproken met en voorgelegd aan de omgeving. Keukentafelgesprekken De ontwikkelende partij heeft in 2019 zogenaamde keukentafelgesprekken gevoerd met verschillende (belangen)groepen in de wijk.

Zo is er gesproken met Stichting IJzeren Vrouw, met bewoners van de Westenburgerweg, met bewoners van de Van Grobbendoncklaan, met werkgroep Graafsewijk Noord, met bewoners van de Amazones, met huurdersvereniging ’t Vinkenkampke en met theehuis Bloem. In deze gesprekken zijn het proces, de huidige situatie van de wijk en het park en het schetsontwerp besproken. Het besproken schetsontwerp heeft geleid tot diverse opmerkingen en aandachtspunten. Een hoogte van 60 m werd over het algemeen te hoog bevonden. Daarnaast werden www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

zorgen geuit over o.a. de aantasting van het park, de verkeerstoename, het aantal parkeerplaatsen en de mogelijke effecten op de omgeving (windhinder en bezonning). Naar aanleiding van de gesprekken is het plan verder verbeterd en geoptimaliseerd. Zo is de hoogte van de torens (drie torens van 60 m) aangepast naar 60 m, 54 m en 48 m. Daarnaast zijn de nodige onderzoeken uitgevoerd om de mogelijke effecten op de omgeving in beeld te brengen. De verslagen van deze keukentafelgesprekken zijn bijgevoegd (zie bijlage 3). Vragenlijst en chatsessies Begin 2021 hebben gemeente en ontwikkelende partij samen iedereen de mogelijkheid geboden een vragenlijst in te vullen. In totaal hebben 1.737 inwoners dit gedaan. Ongeveer 370 mensen geeft aan hier graag te willen wonen. Daarnaast is 2/3 van respondenten negatief over de bouw van de woontorens. Veel mensen zijn ook bang dat de kwaliteit van het park achteruit gaat. In bijlage 4 is de volledige rapportage van de uitkomsten van deze vragenlijst opgenomen. Daarnaast zijn er in deze periode ook twee chatsessies gehouden (vanwege corona digitaal), waarbij vragen over het project gesteld konden worden aan ontwikkelaar en gemeente. Aan deze chatsessies hebben in totaal ongeveer 100 mensen meegedaan. De antwoorden op de vragen die tijdens de sessies zijn gesteld, zijn geplaatst op de webpagina van Brabantbad: veelgestelde-vragen-brabantbad.

De uitkomsten van de keukentafelgesprekken en vragenlijst/chatsessie zijn teruggekoppeld naar de omgeving. Uw raad hebben wij hierover bij brief van 21 april 2021 ook geïnformeerd. Werkgroep Omgeving Brabantbad Tijdens de omgevingsdialoog konden mensen zich ook aanmelden voor een werkgroep om mee te denken over de inrichting van het park. Hiervoor hebben zich 21 mensen aangemeld. Deze werkgroep is inmiddels gestart en heeft al enkele keren vergaderd. De werkgroep wordt voorgezeten door een onafhankelijk voorzitter en naast omwonenden zitten hierin ook enkele vertegenwoordigers van de ontwikkelende partij en de gemeente. Zo is er voor de inrichting van het park sprake van co-creatie. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De werkgroep heeft over de invulling van de plinten van de torens ook hun advies kunnen geven. De werkgroep was overwegend positief over de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor daghoreca en dienstverlenende, maatschappelijke, culturele en recreatieve functies. Een kantoorfunctie vindt men geen toegevoegde waarde op deze plek en deze functie wordt mede daarom in het bestemmingsplan uitgesloten. Gesprekken met vertegenwoordigers petitie In juni van dit jaar is er door omwonenden en gebruikers van het park een petitie aangeboden aan de gemeente (ondertekend door meer dan 2.000 mensen), waarin is gevraagd niet in het park te gaan bouwen. Naar aanleiding hiervan hebben gemeente en ontwikkelende partij met de vertegenwoordiging van de petitiehouders drie gesprekken gevoerd. Deze gesprekken werden gevoerd onder leiding van een onafhankelijk voorzitter. We zijn deze gesprekken gestart om te onderzoeken of ideeën van de petitiehouders kunnen leiden tot een verbetering van het plan, maar niet om de gehele planontwikkeling opnieuw te beginnen. In het tweede gesprek heeft de architect van het ontwerp een nadere toelichting gegeven op de gedachten achter het plan. Door de vertegenwoordiging van de petitiehouders zijn vervolgens enkele suggesties voor mogelijke verbeteringen gegeven (binnen de kaders van het huidige plan): 1. 4 lagere torens i.p.v. 3 torens 2.

Verplaatsing stallingsgarage naar locatie de speeltuin 3. Verdiepen van de stallingsgarage 4. Torens verschuiven verder van het pad langs de plas 5. Verwijderen tankstation Deze varianten zijn beoordeeld binnen de financiële kaders en in een derde gesprek besproken (zie bijlage 5). De conclusie is dat deze varianten geen verbetering opleveren ten opzichte van het plan dat nu voorligt. Een aantal varianten zorgt juist voor meer bebouwing in en/of impact op het park (variant 1, 2 en 4). Deze varianten hebben ook overwegend negatieve effecten voor wat betreft de woonkwaliteit (o.a. hogere geluidsbelasting). Daarnaast leiden alle varianten tot hogere kosten, waarbij varianten 3 en 5 zonder meer leiden tot een economisch onhaalbaar plan. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Dit heeft geleid tot een gezamenlijk conclusie dat er geen overeenstemming is bereikt over de planvorming op deze locatie. Burgerinitiatief Eind oktober heeft Stichting IJzeren Vrouw aan uw raad het burgerinitiatief Brabantbadlocatie (BAD-locatie) voorgelegd. Daarin wordt uw raad gevraagd bebouwing op deze locatie te heroverwegen. Dit stuk is geagendeerd voor de raadsvergadering van 7 december a.s. (Burgerinitiatief Brabantbadlocatie). De Stichting is van mening dat het voorliggende bouwplan het park verkleint en dat dit ten koste gaat van de algemene groene kwaliteit. Daarnaast geeft men aan dat er in de nabije omgeving van het park al veel woningen zijn gebouwd en nog gepland zijn. Dit verhoogt de druk op de leefbaarheid. Gevraagd wordt om een aantal varianten te onderzoeken in de volgende volgorde: 1. De recente ophoging van het aantal woningen met 300 in de bouwplannen bij Station Oost te beschouwen als vervanging van het plan BAD-locatie en de BAD-locatie wijzigen in parkbestemming; 2. Het aantal woningen bij station Oost realiseren, de BAD-locatie wijzigen in parkbestemming plus de toevoeging van een horecavoorziening in het park; 3.

Een alternatief bouwplan ontwerpen dat het vigerend bestemmingsplan respecteert inzake het maximale volume en zichtlijnen en wat betreft bouwhoogte aansluit bij de naastgelegen bebouwing (maximaal 5-7 verdiepingen) en daarbij rekening houden met de volgende uitgangspunten: leefbaarheid door groenbehoud, klimaatbestendigheid, behoud van de menselijk maat en cohesie en behoud van het vrije uitzicht. Naar aanleiding van dit burgerinitiatief merken wij in de eerste plaats op dat u als gemeenteraad ervoor heeft gekozen om voornamelijk te groeien door te verdichten, door inbreiding in de stad. Dit is ook in lijn met landelijk en provinciaal beleid. We willen in beginsel geen nieuwe wijken bouwen in het buitengebied. Dit is ook ingegeven vanuit de duurzaamheidsambities van de stad. In het buitengebied willen we ruimte houden voor o.a. natuurontwikkeling en recreatie. Verdichting en compacte stedenbouw geeft meer kansen voor duurzame mobiliteit, voor een hoger www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

voorzieningenniveau en voor efficiëntere benutting van bestaande openbare ruimte. Behoud van voldoende ruimtelijke kwaliteit, waaronder groen, is bij verdichting een voorwaarde. Als stad hebben we ook te maken met een enorme woningbouwopgave. De woningbehoefte is en blijft de komende jaren hoog. Er zijn veel nieuwe woningen nodig om in die behoefte te kunnen voorzien. Varianten 1 en 2 zoals opgenomen in het burgerinitiatief gaan ervan uit dat in het Prins Hendrik Park geen woningbouw plaatsvindt, maar dat dit wordt opgevangen op de locatie Station Oost. Vanwege de grote woningbehoefte hebben we de komende jaren elke woningbouwlocatie hard nodig. Bij elke woningbouwlocatie wordt ingezet op het maximaal aantal woningen dat met behoud van voldoende ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd kan worden. Dat geldt voor de locatie Station Oost maar ook voor de locatie Brabantbad. De locatie Brabantbad is een prachtig gelegen woonplek waar woningbouw prima samengaat met behoud van de kwaliteiten van het park. Beide locaties zijn als woningbouwlocatie voor de stad nodig, waarbij Brabantbad met name voor de korte termijn belangrijk is (en station Oost voor de korte en langere termijn). Uiteraard speelt hier ook nog een rol dat de locatie Brabantbad al sinds 2010 een formele woningbouwlocatie is op grond van het door uw raad vastgestelde bestemmingsplan ‘IJzeren Vrouw e.o.’.

In variant 3 wordt ingezet op een alternatief bouwplan dat de uitgangspunten van het vigerend bestemmingsplan respecteert. Als het vigerend bestemmingsplan als uitgangspunt wordt genomen, zal op de eerste plaats ophoging van het aantal woningen, waaraan de behoefte groot is, niet mogelijk zijn. Daarnaast zal, zoals eerder in deze brief al is aangegeven, de footprint van de bebouwing aanzienlijk hoger zijn dan bij het voorliggende ontwerpbestemmingsplan (3468m2 versus 765m2). Dat heeft een negatief effect op de parkruimte en op de doorzichten in het park naar de plas. Het nu voorliggende ontwerpbestemmingsplan, dat dus meer ruimte geeft voor het park ten opzichte van het geldend bestemmingsplan, sluit dan ook prima aan bij de uitgangspunten van groenbehoud, klimaatbestendigheid en behoud van vrij uitzicht, die in het burgerinitiatief worden aangehaald. Anders dan de Stichting IJzeren Vrouw die het burgerinitiatief heeft ingediend, kiezen wij nadrukkelijk voor het wijzigen van de bouwmogelijkheden ten gunste van een grotere woningbouwopgave met de kleinst mogelijke footprint en meer www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

behoud van het park. Daarmee draagt het voorliggende ontwerpbestemmingsplan substantieel meer bij aan de woningbouw, waaraan grote behoefte is, en respecteert de (verblijfs)kwaliteiten van het park.

Vervolgprocedure Nadat behandeling van het burgerinitiatief in uw raad heeft plaatsgevonden, zullen wij een besluit nemen over het ontwerpbestemmingsplan en de terinzagelegging daarvan. Indien besloten wordt tot het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan (6 weken), kan iedereen tijdens deze termijn een zienswijze indienen. Daarna wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aan uw raad aangeboden. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. 2. 3.

Concept ontwerpbestemmingsplan Brabantbad (toelichting en regels) Concept ontwerpbestemmingsplan Brabantbad (verbeelding) Verslagen keukentafelgesprekken (geanonimiseerd) www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4. 5.

Rapportage uitkomsten vragenlijst Beoordeling varianten van vertegenwoordiging van de petitiehouders

Registratienummer Collegevergadering Bevoegdheid college Portefeuillehouder Sector/Afdeling Inlichtingen

11120694 18 november 2021 Informatie verstrekken aan raad Geers SO/ROS A.C.H.M. Habraken / t.habraken@s-hertogenbosch.nl / (073) 6155626

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704