RIB Ontwerpbestemmingsplan Hoek Kooikersweg-Tilburglaan

Raadsinformatiebrief Reg.nr. B&W verg.

:

11116483

:

8 juni 2021

Onderwerp: Ontwerp bestemmingsplan Hoek Kooikersweg-Tilburglaan 1) Status Dit stuk wordt uw raad ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Hoek Kooikersweg-Tilburglaan, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling zal worden aangeboden. 2) Samenvatting Al jarenlang staat het gebouw op de hoek van de Kooikersweg met de Tilburglaan leeg, en om te voorkomen dat het pand verder verpauperd is het nieuwbouwplan dat is ingediend door Van Grunsven Ontwikkeling BV (Verder: Van Grunsven), gezien als goede kans om een invulling aan het pand te geven dat de omgeving ten goede komt. Van Grunsven heeft een plan ontwikkeld voor een nieuw gebouw met op de begane grond een buurtsupermarkt, overige detailhandel, een plek voor de bestaande snackbar en op de verdieping appartementen: 14 sociale huurwoningen en 6 woningen in de vrije sector. Hiermee wordt, na de verplaatsing van de Lidl-supermarkt bij het winkelcentrum Boschmeerplein/Oude Vlijmenseweg, ook op de Kooikerweg invulling gegeven aan onze nieuw vastgestelde ambities voor de detailhandelsstructuur. Het woonprogramma past ook goed in onze ambities. Van Grunsven heeft in december 2020 een aanvraag omgevingsvergunning voor de voorgenomen ontwikkelingen ingediend, met het verzoek gebruik te maken van de coördinatieregeling.

Om deze ontwikkelingen planologisch juridisch mogelijk te maken hebben wij besloten een ontwerpbestemmingsplan in procedure brengen. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning worden zes weken ter inzage gelegd. De gevoerde omgevingsdialoog heeft niet geleid tot opmerkingen vanuit de omgeving over het plan zelf. Wel zijn vragen gesteld over de bouwperiode. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller

: Kamman

Tel.

: 0620444859

E-mail

: p.kamman@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1

4) Aanleiding/besluitengeschiedenis Het vervallen pand op de hoek van de Kooikersweg en de Tilburglaan is in eigendom van Van Grunsven. Zij hebben het plan ontwikkeld om te komen tot sloop en nieuwbouw. Hiervoor is in december 2020 voor haar initiatief een verzoek om omgevingsvergunning ingediend met op de begane grond een buurtsupermarkt, overige detailhandel, een plek voor de bestaande snackbar en op de verdieping appartementen: 14 sociale huurwoningen en 6 woningen in de vrije sector. Hiermee wordt, na de verplaatsing van de Lidl-supermarkt bij het winkelcentrum Boschmeerplein/Oude Vlijmenseweg, ook op de Kooikerweg invulling gegeven aan onze nieuw vastgestelde ambities voor de detailhandelsstructuur. Het woonprogramma past ook goed in onze ambities. Hieronder is de locatie van het plangebied aangeduid op de luchtfoto:

Fig.1: aanduiding ligging plangebied

Besluitengeschiedenis: - Vaststelling Bestemmingsplan Kruiskamp-Schutskamp - Detailhandelsbeleid (Actualisering detailhandelsbeleid westelijk stadsdeel, 20-09-2017, reg.nr. 7078086) 5) Inhoud Plangebied Het plangebied betreft een gedeeltelijk braakliggend gedeelte en een appartementencomplex met winkels aan de zijde van de Kooikersweg. Aan de achterzijde, aan de zijde van de Amsterdamstraat, bevinden zich garageboxen. Uitgangspunten herontwikkeling Voor de herontwikkeling van deze locatie gelden de volgende uitgangspunten. Deze zijn onder andere: - Het nieuwbouwplan dient ertoe bij te dragen dat er een "levendig" straatbeeld ontstaat; - De nieuwe situatie moet op een vanzelfsprekende wijze aansluiten op het bestaande fijnmazige weefsel van straten en langzaam verkeersroutes; - Verkeer door de Amsterdamstraat dient voorkomen te worden; - Het parkeerterrein dient dan ook aan de Kooikersweg ontsloten te worden, zodat een sluipruimte vanaf de Kooikersweg wordt voorkomen; - Overwegend transparant plint zodat het nieuw te realiseren gebouw zich optimaal voegt in de omgeving; - Groene daken en gevels. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2

Geldend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Kruiskamp - Schutskamp’, dat op 4 april 2012 onherroepelijk is geworden. De voorgenomen ontwikkeling is qua gebruik en bouwmogelijkheden gedeeltelijk in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het doorlopen van een ruimtelijke procedure is daarom noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken. Planopzet Het nieuwe gebouw past binnen de bebouwde structuur aan de Kooikersweg en ook de hoogtes sluiten hierbij aan. De commerciële functies komen op de begane grond. Ook door de openheid van de gevels wordt aangesloten bij de bebouwde omgeving. Het voorliggend ontwerpbestemmingsplan laat de bouw van het nieuwe gebouw en het gebruik van de commerciële functies op de begane grond en de appartementen op de verdieping toe. Hiervoor is de bestemming ‘Gemengd’ gebruikt. Ook is de parkeerplaats herbestemd binnen de bestemming ‘Verkeer’. Voor de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan verwijzen wij uw raad naar bijlagen 1 en 2 bij deze raadsinformatiebrief. In bijlage 3 vindt u de aanvraag omgevingsvergunning. Ook aan de zijde van de Amsterdamstraat is de gevel zorgvuldig vormgegeven en zijn voorzien van een hoogwaardige groene beplanting. De aanwezige waardevolle bomen worden gerespecteerd.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3

Het groene dak op de winkelplint en de groene gevels sluiten aan op het groene karakter van de achterliggende woonstraten.

De Monumenten- en Welstandscommissie heeft op 24 februari 2021 positief over het plan geadviseerd. Verkeer en parkeren Op grond van de parkeernormen is berekend dat minimaal 88 parkeerplaatsen nodig zijn. Het bouwplan Kooikersweg kent 65 parkeerplaatsen op eigen terrein. De overige 23 parkeerplaatsen kunnen in het openbaar gebied (op de huidige locatie) aangelegd worden. Deze parkeerplaatsen in het openbare gebied zijn echter al aanwezig in de huidige situatie langs de Kooikersweg en Tilburglaan. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4

Het laden en lossen vindt vrijwel geheel inpandig plaats, waarbij de vrachtwagen achterwaarts het dock in kan rijden. De vrachtwagens rijden via de Tilburglaan en de Kooikersweg weg. Geluid Omdat de geluidsbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB, wordt ook een ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere grenswaarde ter inzage gelegd. Er zijn extra maatregelen getroffen om de woningen geluidluw te maken. Zo worden er bijvoorbeeld voorzetramen geplaatst op enkele plaatsen van de appartementen.

6) Duurzaamheid De ambities voor duurzaamheid zijn vastgelegd in de visie Duurzaam 's-Hertogenbosch. Het doel is te komen tot een gezond woon- en leefomgeving waarin schone energie centraal staat, je jezelf duurzaam verplaatst en waar verspilling van grondstoffen wordt tegengegaan. In Duurzaam 'sHertogenbosch zijn de ambities verwoord in vier pijlers: 1. Gezonde, groene en klimaatbestendige omgeving (o.a. hemelwaterberging) 2. CO2 neutrale omgeving (energie) 3. Waardebehoud van grondstoffen (circulariteit) 4. Duurzame mobiliteit Verder zijn de omschreven maatregelen en installaties afgestemd op het zoveel mogelijk behalen van het BENG-plus niveau, bovenop de reeds verplichte BENG-normen. Hierover zijn afspraken gemaakt met de ontwikkelaar, die ook in het bouwplan zijn verwerkt. 7) Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals het onderhavige) is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Hiervoor is een anterieure overeenkomst gesloten ter dekking van eventuele planschade en voor het vergoeden van de kosten voor de gemeente, zoals ambtelijke inzet. De ontwikkeling vindt plaats voor risico en rekening voor initiatiefnemer.

8) Burgerparagraaf / procedure Omgevingsdialoog Van Grunsven, in samenwerking met de gemeente, voor het initiatief een omgevingsdialoog gevoerd, waarbij de direct omwonenden per brief zijn geïnformeerd. Hierop zijn geen reacties gekomen. Voor het Eindverslag omgevingsdialoog verwijzen wij uw raad naar bijlage 3 bij deze raadsinformatiebrief. Vooroverleg Wij zullen het ontwerp bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ter advisering aan de provincie en het Waterschap voorgeleggen. Omdat sprake is van een vernieuwing van een reeds bestaande bouwmassa verwachten wij geen bezwaren tegen het plan vanuit deze instanties. Er zijn geen andere instanties bij het initiatief betrokken. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

5

Coördinatieverordening Initiatiefnemer heeft in december 2020 voor het totale bouwplan een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Daarbij heeft hij ons verzocht deze overeenkomstig de gemeentelijke Coördinatieverordening gelijktijdig met het bestemmingsplan in procedure te brengen. Wij hebben de aanvraag op alle aspecten beoordeeld en akkoord bevonden. Wij hebben dan ook besloten om de ontwerpomgevingsvergunning tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.

Vervolgprocedure Gelet op het resultaat van de omgevingsdialoog en het vooroverleg hebben wij besloten het ontwerp bestemmingsplan, samen met de ontwerp-omgevingsvergunning op grond van artikel 3.8 lid 1 Wro ter inzage te leggen. Omdat de geluidsbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB, wordt ook een ontwerp-besluit tot vaststelling van hogere grenswaarde ter inzage gelegd. Er zijn extra maatregelen getroffen om de woningen geluidluw te maken. Zo worden er bijvoorbeeld voorzetramen geplaatst op enkele plaatsen van de appartementen. Nadat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen zullen wij uw raad voorstellen een besluit over het bestemmingsplan te nemen. Als uw raad besluit het bestemmingsplan vast te stellen, dan zullen wij direct daarna de omgevingsvergunning verlenen. Het besluit over de omgevingsvergunning doorloopt daarna dezelfde (beroeps)procedure als dat van het bestemmingsplan. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris, De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen: Bijlage 1: Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan Hoek Kooikersweg-Tilburglaan Bijlage 2: Verbeelding ontwerpbestemmingsplan Hoek Kooikersweg-Tilburglaan Bijlage 3: Ontwerp-omgevingsvergunning Hoek Kooikersweg-Tilburglaan Bijlage 4: Omgevingsdialoog Hoek Kooikersweg-Tilburglaan

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

6