RIB ontw bp en bkp Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas gw

Raadsinformatiebrief Registratienummer

13936711

Onderwerp

Raadsinformatiebrief ontwerpbestemmingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas Op 13 juli 2021 heeft u het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas vastgesteld (reg.nr. 10278090). Met het in procedure brengen van het voorliggend ontwerp bestemmingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan werken we aan een nieuw planologisch juridisch kader en nieuwe welstandscriteria voor de kantorenstrook langs de Grote Wetering.

Aanleiding Wij leggen het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas ter inzage, daarom ontvangt uw raad deze raadsinformatiebrief. Op 2 maart 2021 hebben wij u in onze brief (reg. nr. 8843384) geïnformeerd dat wij voor de (kantoren)strook langs de Grote Wetering / Nieuwe Vliet, een separaat bestemmingsplan in procedure te brengen. Uw raad is bevoegd te zijner tijd een besluit over het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan te nemen. In dat kader ontvangt uw raad van ieder ontwerpbestemmingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan dat ter inzage komt te liggen, bericht. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Beoogd doel Ter voldoening van het huidige kantorenbeleid willen wij medewerking verlenen aan vier kantoorgebouwen voor zeven kleinschalige kantoorvilla’s op de strook langs de Grote Wetering. Op 20 september 2017 (reg.nr. 6995252) heeft u het huidige kantorenbeleid vastgesteld. Daarin geeft u aan de plaszijde van het bedrijventerrein Rosmalense Plas (ook) kleinschalige kantorenvilla’s voorstelbaar zijn. Op dit moment heeft de betreffende strook een bedrijfsbestemming. Binnen deze bestemming zijn 7 kleine bedrijfsgebouwen toegestaan (in een lage bedrijfscategorie). Om aan de huidige marktvraag naar kleinschalige kantorenlocaties te kunnen voldoen voorziet het voorliggend ontwerp bestemmingsplan in drie bouwblokken voor zes twee-aan-één kleinschalige kantoorvilla’s en één bouwblok voor één kleinschalige solitaire kantoorvilla. Het bestemmingsplan laat in deze gebouwen kantoren en, met een binnenplanse ontheffing, categorie 1 en 2 bedrijven, die binnen het kantoorachtige karakter passen, toe. Hiermee ronden we het ruimtelijke en esthetische kader van het werklandschap Rosmalense Plas af. Dit past eveneens binnen ons bestuursakkoord waarin we aangeven ons sterk economisch accent nadrukkelijk breder in te zetten. Zo bieden de twee-aan- éénkantoren ruimte voor kantoorfuncties die o.a. de bedrijvigheid in het werklandschap kunnen ondersteunen.

Relevante besluitgeschiedenis • • •

Raadsbesluit d.d. 11 april 2012; vaststelling bestemmingsplan “Bedrijventerreinen Empel 3e fase” (reg. nr. 12.0269); Raadsbesluit d.d. 20 september 2017; actualisering kantorenbeleid (reg.nr. 6995252); Raadsbesluit d.d. 13 juli 2021; vaststelling bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan “Werklandschap Rosmalense Plas” (reg. nr. 10278090)

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Inhoud Ligging plangebied Het plangebied behelst het gebied tussen de weg De Mammoet, De Grote Wetering en een strook aan de overzijde van de Grote Wetering waar een doorgaand fietspad wordt aangelegd. Dit fietspad was al in 2012 ingetekend echter bestemmingsplan technisch niet goed geregeld. Het fietspad is met drie bruggen verbonden aan het Werklandschap Rosmalense Plas. Om de aanleg van het fietspad mogelijk te maken is deze strook in het voorliggend bestemmingsplan meegenomen. Het gebied langs de Rosmalense Plas maakt volgens de provinciale interim Omgevingsverordening onderdeel uit van het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Om hier een fietspad mogelijk te maken moet de aantasting in het NNB worden gecompenseerd. Om die reden hebben wij een in het plan ook een perceel in het Kanaalpark meegenomen dat nu nog de bestemming “Agrarisch met waarde” heeft. Het perceel in het Kanaalpark ligt vanaf Empel direct na de brug over het Maxima Kanaal ten noorden van de weg Het Hooghemaal. Het perceel grenst aan het NNB in het Kanaalpark is al als natuur ingericht. In het voorliggend bestemmingsplan krijgt dit perceel de bestemming “Natuur”. Met het omzetten van de bestemming “Agrarisch met waarde” naar “Natuur” wordt deze natuur planologisch juridisch beschermd. De afwaardering van het perceel kan als compensatie voor de aanleg van het fietspad bij de provincie worden aangedragen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Ligging plangebied (rood omringd) met aangegeven de geldende bestemmingsplannen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Planopzet Het nieuwe plan voorziet in de clustering van de kantoren waardoor er een groot bouwvolume ontstaat. Dit geeft een samenvoeging van percelen waardoor er een andere invulling van deze strook ontstaat. Hierbij is in het verlengde van de oost-west wegen telkens een poel voorzien. Deze drie poelen zullen doorkruist worden door een fietsbrug die aansluit op de fietsroute richting de Empelseweg en de Burgermeester Burgerslaan. De gebieden tussen de poelen geeft ruimte voor de kantoren. Deze zullen als samengevoegd gebouw opgericht worden. Vanaf de bruggen door de poelen ontstaat er zicht op de kantoren en op de natuurwaarde in de poelen. Door de samenvoeging van de percelen tussen de poelen in, ontstaan grotere kavels waardoor de ontwikkeling van kantoren mogelijk wordt. De opzet is daarbij niet meer dat er zeven losse gebouwen ontstaan, maar drie gezamenlijke kantoorgebouwen en één kantoorvilla. Intern kunnen de drie kantoorgebouwen alsnog gesplitst worden, waardoor er ruimte ontstaat voor 6 kantoren. Door deze opzet ontstaat er een interessant spel tussen de bebouwing, fietsbruggen, poelen en de natuur rondom de Rosmalense Plas. Hierdoor wordt het landschap geopend en ontstaat een uitnodigende structuur om te wandelen en fietsen rondom de plas.

Het werklandschap wordt door deze opzet direct verbonden met de natuur, dit zal het vestigingsklimaat verbeteren en in pauzes uitnodigen tot wandelen door het groen. Impressie kantorenvilla’s

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aan de overzijde, aan de kant van de Rosmalense Plas zelf, zal een snelfietsverbinding worden aangelegd tussen het Hooghemaal / Empelseweg en de Burgemeester Burgerslaan. Dit fietspad dient tevens als onderhoudsstrook voor de Grote Wetering aan deze zijde van de waterloop. Hierdoor wordt het werklandschap verbonden met het fietsnetwerk van de gemeente. Door deze aanpassing stijgt de fietsbereikbaarheid van het werklandschap, wat duurzame mobiliteit verder zal stimuleren. Correctie Werklandschap Rosmalense Plas Het bestemmingsplan heeft ook een correctie van de Bouwregels voor de bestemming Kantoor in werklandschap Rosmalense plas. In artikel 5.2.2 lid f onder 2 van het bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas staat dat als het gebouw langs de A2 een rechte gevel naar de A2 heeft deze gevel in een hoek van 45 graden op de A2 moet worden geplaatst. Deze regel is in het bestemmingsplan gevoegd om de gevels van de kantoren in een uniforme hoek op de A2 te positioneren. Bij de toetsing van de bouwplannen bleek echter het hanteren van een hoek ten opzichte van de A2 niet te werken. Zo is het onduidelijk van welke richting bij de toetsing uit moet worden gegaan.

Om duidelijkheid te verkrijgen is deze regel gewijzigd in "als het gebouw een rechte gevel naar de A2 heeft, moet deze evenwijdig aan de naar de ontsluitingsweg gekeerde gevellijn worden geplaatst." Hiermee is niet meer de A2 richtinggevend voor de plaatsing van de gevel, maar de ontsluitingsweg De Wisent. Beeldkwaliteitsplan Voor het Werklandschap Rosmalense Plas heeft u ook een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Omdat dit beeldkwaliteitsplan nog is gebaseerd op de oude stedenbouwkundige invulling, is deze niet meer actueel en dient deze herzien te worden. Daarom hebben wij ook besloten een nieuw ontwerp beeldkwaliteitsplan Werklandschap herziening Kantorenstrook in procedure te brengen. Dit beeldkwaliteitsplan geldt alleen voor de kantoren op de kantorenstrook. Het door u op 13 juli 2021 vastgestelde beeldkwaliteitsplan blijft op het overige deel van het Werklandschap Rosmalense Plas van kracht.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In het beeldkwaliteitsplan staan de esthetische kwaliteiten vastgelegd die de gemeente aan de kantoorgebouwen langs de Rosmalense Plas. Het beeldkwaliteitsplan stelt hoge eisen. De welstandscommissie heeft aangegeven dat het voorliggend ontwerp beeldkwaliteitsplan voldoende basis biedt om over bouwplannen te adviseren. Duurzaamheid Het voorliggend bestemmingsplan besteedt aandacht aan duurzaamheid. De bestemmingsplanregels en het beeldkwaliteitsplan maken duurzaam bouwen ten opzichte van het huidige regime gemakkelijker. Zo laten de regels hogere bebouwing toe waardoor het dak beter geïsoleerd, dan wel beter geconstrueerd kan worden voor zonnepanelen en/of een groen dak. Het beeldkwaliteitsplan laat ook groene gevels toe of gevels waar duurzaam voorzieningen in verwerkt zijn zoals zonnecellen. Het werklandschap wordt natuur inclusief ingericht. Door verlaging van de minimale en maximale bebouwingspercentage per bouwperceel, komt er ook meer ruimte voor groen op de kantoorpercelen. In combinatie met het beeldkwaliteitsplan dat zich vooral richt op een groene inrichting van de buitenruimte (begroeide gevels, groene omlijsting kantoorperceel etc.) worden initiatiefnemers gestimuleerd hun kantoorgebouwen groen in te kleden. Dit komt ook ten goede aan de klimaat adaptatie in het plangebied.

Volgens bijlage 3 van de verordening Bomen, Water en Groen geldt voor het plangebied een groenscore van 50%. In totaal voorziet het bestemmingsplan in een groenscore van 91%. Daarmee wordt ruimschoots aan de verordening gedaan. Vooroverleg Het voorontwerp bestemmingsplan hebben we, gelet op de belangen, voor het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de provincie, Waterschap Aa en Maas en TenneT. In een ambtelijke reactie geeft de provincie aan dat voor de aanleg van het fietspad, dat gedeeltelijk binnen het Natuurnetwerk Brabant ligt, natuurcompensatie nodig is. Deze natuurcompensatie vindt plaats door de bestemming “Agrarisch met waarden” op een perceel in het Kanaalpark, dat grenst aan het Natuur Netwerk Brabant, om te zetten www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

naar “Natuur”. Deze omzetting zit in het onderliggend bestemmingsplan. Daarmee wordt voldaan aan de provinciale Interim omgevingsverordening. Waterschap Aa en Maas heeft in haar vooroverleg reactie enkele opmerkingen over de inhoud van de toelichting. Deze zijn allemaal in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt. TenneT vraagt in haar vooroverleg reactie aandacht voor bouwen en ontwikkelen onder of in de nabijheid van de aanwezige hoogspanningsleiding. Zij adviseert ons de ontwikkelaar te verzoeken bij de ontwikkeling van het plan met TenneT in overleg te treden. Verder verzocht TenneT in haar vooroverleg reactie ons de regels over de hoogspanningsverbinding aan te scherpen. Het gaat dan over het wijzigen van het maaiveld, het slopen van opstallen, het aanleggen van verhardingen en zonnepanelen binnen de belemmeringstrook van de hoogspanningsleiding. De opmerkingen van TenneT zijn in het ontwerpbestemmingsplan beantwoord en, daar waar nodig, in de regels verwerkt. Financiën Het onderhavige plan maakt onderdeel uit van Bedrijventerrein Empel Zuid (3e fase) / Rosmalense Plas. Het betreft een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij kavels worden verkocht aan particulieren, instellingen, bedrijven, ontwikkelaars of corporaties. De gronden worden onder marktconforme condities verkocht. De grondexploitatie is sluitend.

Derhalve kan worden gesteld dat het voorliggende plan in financieel-economisch opzicht haalbaar c.q. uitvoerbaar is. Omgevingsdialoog / participatie De voorgenomen aanleg van het fietspad in het park rond de Rosmalense Plas langs de Grote Wetering / Nieuwe Vliet besproken met een vertegenwoordiger van Boom en Bosch. Tijdens dit gesprek zijn de effecten van het fietspad op de bestaande houtopstanden besproken en welke maatregelen er zullen worden getroffen om deze minimaal te houden. Uitgangspunt daarbij is dat het bestaande houtopstand behouden blijft.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor het overige heeft het op de strook geldende bestemmingsplan “Bedrijventerreinen Empel 3e fase” al een inspraaken ontwerp procedure doorlopen. Het voorliggen plan heeft geen grotere ruimtelijke impact dan dit geldend bestemmingsplan. Om die reden hebben wij besloten geen inspraakprocedure te voeren en direct het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Vervolgprocedure Het ontwerpbestemmingsplan ligt conform artikel 3.8 lid 1 Wet ruimtelijke ordening vanaf 4 juli 2022 gedurende zes weken ter inzage. Tegelijkertijd ligt ook het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ter inzage. Binnen deze termijn kan iedereen een zienswijze op beide ontwerpen indienen. Het ontwerpbestemmingsplan, het ontwerpbeeldkwaliteitsplan en de terinzagelegging van deze twee ontwerpen dient ter voorbereiding op de besluitvorming van uw raad over de vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan (inclusief de beoordeling van eventuele zienswijzen). Een voorstel hiervoor wordt uw raad te zijner tijd aangeboden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Ontwerp bestemmingsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas toelichting en regels, 2. Ontwerp bestemmingsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas verbeelding, 3. Ontwerp Beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas herziening Kantorenstrook. Registratienummer Raadsvergadering Portefeuillehouder Sector/Afdeling Inlichtingen

13936711 12 juli 2022 R.J.J. Geers SO/ROS P.H.F.M. van Dongen p.vandongen@s-hertogenbosch.nl (073) 6155529

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704