Raadsvoorstel Volgende stap Innovatie Kwartier- verbouwing Grenco-hallen

Raadsvoorstel Volgende stap Innovatie Kwartier: verbouwing Grenco-hallen Registratienummer

13943869

Raadsvergadering

12 juli 2022

Onderwerp

Volgende stap Innovatiekwartier: verbouwing Grenco-hallen Als volgende stap in de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier willen we de Grenco-hallen verbeteren en versterken als voorziening voor kantoor- en werkruimtes data/ICT, onderwijs en ambachten en de verbinding daartussen. Hiermee investeren we verder in de toonaangevende datastad zoals ook aangeven in het Bestuursakkoord 2022-2026. Het sluit aan op de ambitie om het Innovatiekwartier te ontwikkelen als nationale hotspot voor ICT/data en als ankerpunt in ons economisch ecosysteem. Er ontstaat daarmee een omgeving die ondernemers en onderwijs aantrekt om zich te vestigen. Met de verbouwing kunnen we optimaal inspelen op deze behoeften, vormt het een uitvloeisel van de Grenco-visie én is het één van de onderdelen in de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier.

Voorgesteld besluit Het college stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. Instemmen met het zetten van de volgende stap in de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier door een verbouwing van de Grenco-hallen, conform bijgevoegde planopzet. 2. Een krediet beschikbaar stellen van 5,4 miljoen euro voor deze verbouwing. 3. Dit krediet ten laste laten komen van het investeringsplan 2022, volgnummer 22.029, post ‘Investeringskrediet Grondbedrijf’ en opnemen in het complex Grenco. 1

Aanleiding Als onderdeel van de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier willen we de huisvestingsmogelijkheden van data-/ict- en ambachtsbedrijven op korte termijn al verbeteren en versterken door een deel van de Grencohallen te verbouwen. De huidige Grenco-hallen huisvesten ambachtsbedrijven (Boschveld AmbachtsCentrum (BAC)), SPARK en enkele data-/ICT-bedrijven. Gezien de staat van deze hallen (vereist onderhoud), de vraag en behoefte aan deze ruimtes én de doelstellingen van het Innovatie Kwartier om tot versterking, uitbreiding en samenwerking te komen, is een verbouwing wenselijk. De huidige vraag van innovatieve data- en ICT-bedrijven is dermate dat de huidige voorzieningen op het Grenco-terrein volledig verhuurd zijn. Ook Grasso, dat komende weken in gebruik genomen wordt, is al nagenoeg geheel verhuurd. Een uitbreiding op korte termijn van huisvestingsmogelijkheden voor innovatieve bedrijvigheid voorziet dus in een belangrijke behoefte.

Beoogd doel We willen dat de Grenco-hallen voorzien in geschikte huisvesting voor data/ICT- en ambachtsbedrijven en verbindingen daartussen. Het is daarmee een belangrijke volgende stap in de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier én het geeft invulling aan het versterken van de toonaangevende datastad zoals in het Bestuursakkoord 2022-2026 geformuleerd. Met de verbouwing zorgen we tevens dat de hallen weer een goede onderhoudsstaat bereiken en de hallen voldoen aan geldende regelgeving. We investeren in het creëren van een nationaal onderscheidend ecosysteem rondom de ICT- en dataeconomie. Daarin zijn kruisbestuivingen tussen ondernemers, onderwijsinstellingen en talenten cruciaal. Juist in de samenwerking en uitwisseling, ontstaat innovatie. Verder zetten we in op kruisbestuiving tussen ‘data’ en andere economische sectoren. We ontwikkelen het Innovatie Kwartier als nationale hotspot voor data/ICT. En als ankerpunt in ons economisch ecosysteem. De huisvestingsmogelijkheden van data-/ict- in combinatie met ambachtsbedrijven als onderdeel van de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier past hier helemaal in. Daarvoor willen we op korte termijn een deel van de Grenco-hallen verbeteren en versterken.

Door een verbouwing van de Grenco-hallen zorgen we voor een noodzakelijke onderhoudsslag en verbeteren en versterken we de mogelijkheden voor vestiging van ambachtsbedrijven (BAC) data en ICT-bedrijven en 2

onderwijs. Door deze verbouwing ontstaat er namelijk ook meer ruimte. Ruimte die deels benut kan worden door de reeds gevestigde bedrijven en de bedrijven die nu tijdelijk gehuisvest zijn aan de Adriaen Willaertstraat. In de Adriaen Willaertstraat zijn deels ambachtsbedrijven gevestigd die eerder op het Grenco-terrein gevestigd waren. Daarnaast bieden de verbouwde Grenco-hallen ruimte voor de gewenste groei en concrete vraag van data-/ICTbedrijven. Zowel de huidige kantoor-/bedrijfsruimte op het Grenco-terrein als het Grasso-pand is nagenoeg volledig verhuurd. De aanpassing van de Grenco-hallen kan daarmee op korte termijn voorzien in een concrete huisvestingsvraag van bedrijven. De verbouwing is inhoudelijk een uitvloeisel van de visie op het Grenco-terrein (raadsbesluit 6 oktober 2020) en draagt bij aan de ontwikkeling als Innovatie Kwartier.

Relevante besluitgeschiedenis 

Innovatiedistrict en Visie Grenco-terrein, 6 oktober 2020, reg.nr. 10276008

Argumenten 1.

De verbouwing is één van de ontwikkelingen in het kader van het Innovatie Kwartier Het Grenco-terrein is een belangrijk onderdeel van het Innovatie Kwartier. In dit deel van het Innovatie Kwartier ontstaat een combinatie van oud- en nieuwbouw en een menging van functies. Door een deel van het complex c.q. een groot deel van de hallen te vernieuwen, ontstaan er meer en betere geschikte ruimtes voor bedrijven en functies (o.a. onderwijsprogramma’s) die een inhoudelijke bijdrage leveren aan het Innovatie Kwartier. Door nu te investeren, voorkomen we verval van dit complex en kunnen we voorzien in een behoefte aan huisvesting en het komen tot samenwerking bij data/ICT-bedrijven, SPARK, IoT-stadslab, ambachtsbedrijven (BAC) en onderwijs.

2.

De verbouwing is een uitvloeisel van de visie op het Grenco-terrein. De verbouwingsplannen zoals die technisch (bouwkundig, installatietechnisch) zijn uitgewerkt en waarvoor een aanbesteding is opgestart, is de concrete vertaling van de opgave zoals die in de Grenco-visie is opgenomen. Onderstaande afbeelding uit die visie is de basis van het voorliggende concrete plan:

3

Op basis van deze visie zijn de plannen concreet uitgewerkt zoals opgenomen in de bijgevoegde planopzet (zie bijlage). 3.

De verbouwing zorgt voor een goede onderhoudsstaat van het complex De huidige hallen zijn de afgelopen jaren zo beperkt mogelijk onderhouden. Juist ook in afwachting van de ontwikkelrichting voor dit complex. Met de verbouwing van de hallen kan de onderhoudsstaat (bijvoorbeeld nieuw dak) weer up-to-date worden gemaakt.

4.

De verbouwing leidt tot een nieuwe en haalbare exploitatie Met de verbouwing gaan we de potentie van het complex beter benutten. Zowel in ruimte (meer m2’s) als in kwaliteit. Kwaliteit die nodig is om de data/ict- en ambachtsbedrijven goed te kunnen huisvesten en tot samenwerkingen te komen. Op basis van de huurprijzen die hiervoor gevraagd kunnen worden en een voorziene ontwikkeling van die huurprijzen in de komende exploitatieperiode is er sprake van een haalbare exploitatie. Met de verbouwde hallen voorzien we in de concrete ruimtevraag van de huidige huurders in Grenco, de 4

huidige huurders die tijdelijke in de Adriaen Willaertstraat gehuisvest zijn en nieuwe potentiële huurders. 5.

De verbouwing verhoudt zich goed tot de partnerselectie voor het Innovatie Kwartier Op dit moment loopt de procedure om tot een partner voor de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier te komen. Dat leidt dit najaar tot een selectie en medio volgend jaar tot afspraken met de geselecteerde partij. In het kader van de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier betekent dat niet dat we in de tussentijd stilzitten. Er is immers een behoefte vanuit bedrijven en onderwijs en er is een noodzaak tot onderhoud. Met de verbouwing van de Grenco-hallen zetten we voor dit onderdeel een goed vertrekpunt neer voor de verdere ontwikkeling door de te selecteren partner.

Kanttekeningen en risico’s 1.

De onzekerheid van de huidige markt in de bouw De huidige markt is door prijsstijgingen, materiaaltekorten en personeelsschaarste erg onzeker. Een gegeven waar we allemaal mee te maken hebben en wat ook benoemd is in het bestuursakkoord. Vandaag afgegeven prijzen kunnen morgen behoorlijk anders liggen en planningen kunnen door materiaal- en personeelstekorten wijzigen. We beheersen dit risico zoveel mogelijk door de uitvraag voor de verbouwing al in de markt te zetten. Daarmee hebben we meer zicht op de kosten en de beheersing daarvan en de planning. Dit betekent wel dat de huidige aanbiedingen een gestanddoeningstermijn hebben tot medio juli. Feitelijke aanbesteding binnen die termijn geeft de meeste zekerheid over budget en planning. Dit uiteraard afgezien van extreme omstandigheden die zich in de periode daarna kunnen voordoen. Voor die onvoorziene situatie maken we dan ook afspraken in de aanneemovereenkomst. Latere aanbesteding dan medio juli betekent een nieuwe prijsvorming en daarmee onzekerheid over budget en planning.

2.

Leegstandsrisico De verbouwing van de Grenco-hallen doen we enerzijds voor huidige huurders (ook die in het tijdelijke complex aan de Adriaen Willaertstraat). Anderzijds levert de verbouwing extra ruimte op die voorziet in de aanwezige vraag van data- en ICT-bedrijven. De ervaringen afgelopen jaar in de verhuur van het Grassopand hebben laten zien dat die belangstelling fors is. Daarnaast biedt het realiseren van extra ruimte de mogelijkheden voor diverse partijen (van bedrijven tot onderwijs) om tot samenwerkingen te komen. Door die ruimtes nu aan te bieden, stimuleren we die samenwerking en kan dit tot verdere groei leiden. De aard van het complex en de ligging in het Innovatie Kwartier maken dat er goede mogelijkheden zijn om tot een doorontwikkeling en goede alternatieve invullingen te komen. 5

3.

Aanbestedingsrisico Om een goed beeld van de kosten en planning te hebben, is reeds een aanbesteding doorlopen. Definitieve gunning vindt pas plaats indien krediet beschikbaar is gesteld. We zijn met het uitzetten van de aanbesteding dus geen verplichtingen en risico’s aangegaan.

Financiën De totale investering van de verbouwing van de Grenco hallen bedraagt 5,4 miljoen euro (excl. BTW). Dit is op basis van het aanbestedingsresultaat zoals dat recent is doorlopen. Er is een aanbesteding doorlopen om in de huidige lastige markt tot duidelijkheid te komen over de vereiste investering. Gezien de specifieke opgave en de huidige markt is het erg onzeker om alleen op basis van een raming tot een budgetbepaling te komen. Uitgaande van een exploitatieperiode van 25 jaar is de verwachting dat de genoemde investering rendabel is. De 25 jaarstermijn is daarbij de te hanteren gemeentelijke rekenregel bij investeringen in vastgoed. De kosten worden in een periode van 25 jaar afgedekt door de te realiseren huuropbrengsten op basis van marktconforme huurprijzen. Hierbij is in de beginperiode rekening gehouden met beperktere huuropbrengsten op basis van de huidige huurders en de specifieke exploitatie van de Grenco hallen gericht op data/ICT ambachten en combinaties daartussen (zoals SPARK). Het uitgangspunt is dat de doelgroep zal meegroeien in het concept van het Innovatie Kwartier en in de loop van de komende jaren een hogere huurwaarde kan dragen. Er is daarom rekening gehouden in het rekenmodel met een gemiddelde jaarlijkse huurstijging van 3%.

De verbouwingskosten komen ten laste van het investeringsplan 2022, volgnummer 22.029, post ‘Investeringskrediet Grondbedrijf’ en worden opgenomen in het complex Grenco.

Duurzaamheid Ten aanzien van de verbouwing van de Grenco-hallen is binnen de mogelijkheden van een bestaand complex bezien hoe zo duurzaam mogelijk de opgave gerealiseerd kan worden. Enerzijds wordt dit 6

gedaan door zo veel mogelijk in te zetten op hergebruik van materialen en anderzijds door toepassing van zonne-energie. Daarbij kan opgemerkt worden dat bij de verdere ontwikkelingen in de omgeving in het kader van het Innovatie Kwartier bezien zal worden in hoeverre het dakoppervlak nog meer benut kan worden voor pv-panelen.

Participatie en communicatie De verbouwingsplannen zijn tot stand gekomen in samenwerking tussen gemeente, BIM (als exploitant van het complex) en de huidige huurders. Met een afvaardiging van de huidige huurders (BAC en SPARK) zijn in een speciaal geformeerde projectgroep de verbouwingsplannen uitgewerkt. Daarbij is behalve over de feitelijke verbouwing en de individuele behoeftes van huurders ook gesproken over de samenwerking, de gewenste gemeenschappelijke voorzieningen en daarmee het zo efficiënt mogelijk inzetten van ruimtes.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers 7

Bijlagen 1. Opzet verbouwingsplannen Grenco-hallen 2. exploitatieoverzicht

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Afdeling Inlichtingen

13943869 budgettair R.J.J. Geers Bedrijvigheid 27 juni 2022 SO/P&P W. Stam / w.stam@s-hertogenbosch.nl / 06 209 62 595

8

Besluit van de raad Registratienummer

13943869

Raadsvergadering

12 juli 2022

Onderwerp

Volgende stap Innovatie Kwartier: verbouwing Grenco-hallen

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch; gezien het voorstel van het College, van 14 juni 2022

besluit: 1. 2. 3.

In te stemmen met het zetten van de volgende stap in de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier door een verbouwing van de Grenco-hallen, conform bijgevoegde planopzet. Een krediet beschikbaar te stellen van 5,4 miljoen euro voor deze verbouwing. Dit krediet ten laste te laten komen van het investeringsplan 2022, volgnummer 22.029, post ‘Investeringskrediet Grondbedrijf’ en opnemen in het complex Grenco.

9

Aldus besloten in de openbare vergadering van 12 juli 2022], De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

10