Raadsvoorstel Vaststelling Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta 16849213 vastgesteld door college

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

16836032 8 oktober 2024

Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta We willen met de Bossche Stadsdelta een nieuw dynamisch stedelijk gebied in de Brede binnenstad creëren, als aanjaagplek voor Cultuurstad van het Zuiden, met ruimte voor ontmoeting, cultuur, religie, sport, werk en duurzame innovatie, met een gevarieerd (grotendeels betaalbaar) woningaanbod dat daarbij past. Na de haalbaarheidsfase zijn de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling verder verfijnd en ingekleurd aan de hand van participatie en uitgevoerde onderzoeken.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten:

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1. 2. 3. 4. 5.

het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta vast te stellen. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in hoofdstuk 9 van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta een gebiedsexploitatie te openen. het Financieel Beleidskader Bossche Stadsdelta vast te stellen voor het verhalen van kosten binnen de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta. het project ‘Gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta’ over te hevelen naar de planstudiefase van het Structuurfonds.

Aanleiding Voor de gebiedsontwikkeling van de Bossche Stadsdelta is het nodig de kaders te bepalen voor de verdere planuitwerking. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. De beoogde ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta past grotendeels niet in het omgevingsplan. Vanuit uw bevoegdheid tot het stellen van kaders is het nodig dat uw raad voor deze ontwikkeling de kaders vaststelt. Deze kaders bieden de basis voor de verdere planuitwerking door ontwikkelende partijen. Uw raad heeft met het vaststellen van het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta en de Rapportage Haalbaarheidsanalyse Bossche Stadsdelta een stevige basis voor de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta gelegd. In het voorliggende Ontwikkelplan zijn deze uitgangspunten verder verfijnd en ingekleurd. Het participatieproces met zittende ondernemers, bewoners en omwonenden speelde daarbij een belangrijke rol. Ook de verschillende eigenaren in het gebied hebben hun kennis en ervaring met betrekking tot gebiedsontwikkeling ingebracht. Daarnaast zijn er milieukundige onderzoeken met betrekking tot geluid, trilling, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

windklimaat, bezonning, externe veiligheid, natuur en stikstof en bodem uitgevoerd. Dit alles leidt in dit Ontwikkelplan tot enkele laatste verfijningen en soms aanpassingen van hetgeen eerder besloten is. Beoogd doel De gebiedsontwikkeling van de Bossche Stadsdelta om te komen tot een dynamisch stedelijk gebied met ruimte voor ontmoeting, cultuur, religie, sport, werk en duurzame innovatie, met een gevarieerd en voor het grootste deel betaalbaar woningaanbod dat daarbij past, mogelijk maken. ‘s-Hertogenbosch is op een cruciaal moment in de ontwikkeling van de stad beland. We groeien harder dan we ooit hebben gedaan en toch willen we de stad blijven die we koesteren, waar we elkaar kennen, hard werken en van het leven genieten. Het is daarom belangrijk om de balans in de stad te behouden. Zo’n harmonieuze, evenwichtige stad krijg je niet door stil te zitten. Het is juist de uitdaging voor ons en andere stakeholders om nieuwe ontwikkelingen los te trekken die inspelen op de behoefte van de stad en samenleving. De Brede Binnenstad is daarbij de motor van de koploper: de versmelting van de historische binnenstad en de Spoorzone tot een ontmoetings- en innovatiemilieu.

De ambitie is om hier een bruisend stedelijk gebied met historie te verrijken met ontmoeting, cultuur, groen, water en 2.500 nieuwe banen bij innovatieve bedrijven en het leeuwendeel van de 25.000 tot 30.000 nieuwe woningen in onze stad. De Bossche Stadsdelta is het nieuwste en een belangrijk deel van de Brede Binnenstad. We ontwikkelen de Bossche Stadsdelta als een nieuw dynamisch stedelijk gebied; een gemengd en levendig stuk stad met een jonge identiteit als aanjaagplek voor Cultuurstad van het Zuiden. We bieden ruimte voor ontmoeting, cultuur, religie, sport (o.a. Urban Street Scene en watersport) en water, werk en duurzame innovatie, en een daarbij passend woningaanbod dat grotendeels betaalbaar is. Het werk- en cultuurprogramma omvat 45.000 m² BVO (bruto vloeroppervlak), waarvan de helft niet-commercieel. We spannen ons daarbij in om initiatieven, die een bijdrage leveren aan de versterking van de sociale structuur, een plek te geven. Het programma wordt daarbij gelijkelijk verdeeld over de gebieden aan beide zijden van de Dieze. Ook is er ruimte voor sport en water. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Daarnaast is een woonprogramma voorzien met een bandbreedte van circa 1.700 tot 1.975 woningen. De verdeling van het woonprogramma is dat in elk deelgebied ongeveer 30% sociale huur, 40% middenhuur / betaalbare koop en 30% vrije sector wordt gerealiseerd. We kiezen voor minimaal 70% van de woningen in het betaalbare segment omdat we willen dat iedere Bosschenaar in zo'n aantrekkelijk gebied kan wonen en ervan kan genieten. De Bossche Stadsdelta is een veranderstad, een proeftuin voor jonge en vrije denkers en doeners. Dat vraagt om vernieuwende woon- en werkvormen die laten zien op welke manier we in de toekomst zouden kunnen wonen, werken, leren, zorgen en ontspannen. En hoe dat steeds meer in elkaar gaat overlopen. Het industrieel erfgoed is een belangrijke drager van het plan. We behouden en hergebruiken de oude fabrieken op de zuidoever én gebruiken die als inspiratiebron voor het maken van nieuwe fabrieken op de noordoever, maar dan op een hedendaagse, duurzame manier. Tel daar de realisering van het grote, onbebouwde Waterplein met het nieuwe Oeverpark bij op en de ambities op het gebied van duurzaamheid, dat maakt duidelijk dat de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta een ambitieuze, maar ook bovengemiddeld complexe gebiedsontwikkeling is. Dit komt omdat meerdere functies, belangen en ambities in dit gebied samenkomen.

Realisatie vergt inzet en samenwerking van iedereen die een positie heeft of wil hebben in de Bossche Stadsdelta. Maar om de ambities van de Bossche Stadsdelta waar te kunnen maken, zijn ook voldoende financiële middelen nodig. Voor de verdere planuitwerking van de deelgebieden van de ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta en om de samenhang en relatie tussen deelgebieden te waarborgen zijn kaders van uw raad nodig. Deze kaders zijn opgenomen in het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta in aanvulling op de uitgangspunten van het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta en de Rapportage Haalbaarheidsanalyse Bossche Stadsdelta. Om de samenhang en relatie tussen deelgebieden te waarborgen is onderhavig Ontwikkelplan opgesteld. Het Ontwikkelplan biedt de kaders voor onder meer (beeld)kwaliteit, programma, ruimtelijke invulling, milieu en duurzaamheid voor de verdere uitwerking van een deelgebied door de ontwikkelende partij(en). Dit kan de gemeente ook zelf zijn. Deze nadere uitwerking wordt vormgegeven in een Gebiedspaspoort per deelgebied. Er zijn zes deelgebieden: Tramkade, Cultuurplein, IJzergieterij, Insteekhaven, Ecofabriek en Citadelpoort. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Op basis van de vastgestelde kaders vindt een uitwerking plaats van de plannen per deelgebied in het Gebiedspaspoort voor de verschillende deelgebieden. Het Gebiedspaspoort geeft t.z.t., naast een verslag van de omgevingsdialoog, aan op welke wijze de ontwikkelende partij de gestelde kaders tot een hoogwaardig plan brengt. Na het vaststellen van het Gebiedspaspoort zal de uitwerking in bouwplannen leiden tot het indienen van aanvragen om omgevingsvergunning. Een aanvraag omgevingsvergunning dient te passen binnen de kaders van het Ontwikkelplan en de uitgangspunten/uitwerking van de Gebiedspaspoorten. Bovendien dient een aanvraag in overeenstemming te zijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Vervolgens kunnen wij medewerking verlenen aan de ontwikkeling door het afwijken van het omgevingsplan via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). We willen de realisatie van de ontwikkelingen van de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta snel realiseren en doen dat binnen de kaders van uw raad. Daarom willen we de noodzakelijke procedurele stappen op een efficiënte wijze organiseren. De aanvragen omgevingsvergunning voor de ontwikkelingen binnen de Bossche Stadsdelta betreffen in beginsel activiteiten die vallen onder het adviesrecht van uw raad als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet. Deze gevallen zijn aangewezen in uw besluit van 13 juli 2021, reg.nr.

11100591 en van 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443. Om de BOPA(s) voor de betreffende activiteiten te kunnen verlenen, is advies van uw raad nodig. Bij het besluit van 13 juli 2021 heeft uw raad ook besloten dat uw raad het geven van een advies niet nodig acht voor gevallen, waarvoor uw raad heeft ingestemd met een ontwikkeling in een gebiedsvisie, projectonderbouwing of infoplan voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning en heeft besloten dat er geen advies is vereist. Het Ontwikkelplan tezamen met de uitwerking in de gebiedspaspoorten voor de verschillende deelgebieden kan t.z.t. worden beschouwd als een kader als bedoeld in dat raadsbesluit. Indien een aanvraag omgevingsvergunning past binnen de door uw raad gestelde kaders in het Ontwikkelplan en de uitgangspunten van het Gebiedspaspoort achten wij het geven van een raadsadvies in het kader van elke aanvraag omgevingsvergunning afzonderlijk niet efficiënt. Overeenkomstig uw besluit van 13 juli 2021 zullen wij www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

uw raad bij het vaststellen van het Gebiedspaspoort dan ook voorstellen om ook te besluiten dat er geen advies nodig is voor een aanvraag omgevingsvergunning die past binnen de kaders die uw raad vaststelt voor deze ontwikkeling in het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta en het Gebiedspaspoort voor het betreffende deelgebied. De beoogde (her)ontwikkeling kan dan sneller worden gerealiseerd. Relevante besluitgeschiedenis            

Vaststellen Ruimtelijke Structuurvisie ’s-Hertogenbosch, d.d. 28 januari 2014, reg.nr. 3624853 Vaststelling bestemmingsplan Tramkade, d.d. 15 december 2015, reg.nr. 5292161 Vaststellen inspiratiedocument Zuid-Willemspark, d.d. 11 juli 2017, reg.nr. 6913929 Ontwikkelrichtingen en aanpak Spoorzone ’s-Hertogenbosch, d.d. 6 maart 2018, reg.nr. 7475064 Collegebesluit Ambitiedocument Bossche Stadsdelta d.d. 5 november 2019, reg.nr. 9449229 met bijbehorende collegebrief aan de raad d.d. 7 november 2019 Aanwijzen van 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten, d.d. 9 juni 2020, reg.nr. 9696234 Vaststelling Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta, d.d. 8 december 2020, reg.nr. 10126475 Voorjaarsnota 2022, d.d. 16 juni 2021, reg.nr. 11009420 Opnemen Bossche Stadsdelta in verkenningsfase structuurfonds, d.d. 9 november 2021, reg.nr. 11281199 Raadsinformatiebrief Update Bereikbaarheid Spoorzone, d.d. 9 november 2021, reg.nr. 11307144 Raadsinformatiebrief Position Paper De Brede Binnenstad – Motor van de koploper, d.d. 11 januari 2022, reg.nr 11783668 Bestuursakkoord van de gemeente ’s-Hertogenbosch 2022-2026: “Slagkracht en ambitie, met lef en energie de toekomst in” d.d. 31 mei 2022 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

    

Herhuisvesting Design Museum Den Bosch, d.d. 31 januari 2023, reg.nr. 14391708 Vaststelling bestemmingsplan Lage Diezebrug, d.d. 12 december 2023, reg.nr. 14437601 Afronden haalbaarheidsfase Bossche Stadsdelta; de stap naar duurzame verstedelijking, d.d. 9 mei 2023, reg.nr. 14866799 Aanwijzen gevallen adviesrecht gemeenteraad bij aanvragen omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten onder de Omgevingswet, d.d. 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 Bindend adviesrecht buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en categorieaanwijzing als bedoeld in artikel 6.5 lid 3 Bor voor 100 woningen, d.d. 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443

Argumenten

1.

De kaders bieden een heldere basis voor de beoogde gebiedsontwikkeling en voldoen aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uw raad heeft met het vaststellen van het Gebiedsperspectief en de Rapportage Haalbaarheidsanalyse een stevige basis voor de Bossche Stadsdelta gelegd. Voor de verdere planuitwerking van de deelgebieden van de ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta en om de samenhang en relatie tussen deelgebieden te waarborgen zijn kaders van uw raad nodig. Deze kaders zijn opgenomen in het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta in aanvulling op de uitgangspunten van het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta en de Rapportage Haalbaarheidsanalyse Bossche Stadsdelta. In het Ontwikkelplan wordt uitgegaan van een optimalisatie van het plan en daarmee verdere verdichting van het woonprogramma. De bandbreedte van het woonprogramma is 151.625 tot 174.350 m² BVO, d.w.z. circa 1.700 tot 1.975 woningen verdeeld over de deelgebieden. Het niet-wonen programma blijft circa 45.000 m² BVO van werken, cultuur en andere voorzieningen, evenwichtig verdeeld over de deelgebieden, waarvan de helft een nietcommerciële invulling kent.

Waar eerder is uitgegaan van circa 1.300 woningen en vervolgens 1.600-1.700 woningen, is het aantal woningen in het Ontwikkelplan verruimd door optimalisatie van het plan met inbreng van www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

potentieel ontwikkelende eigenaren. Er is gekozen voor een ruim, onbebouwd Oeverpark. Om dat mogelijk te maken, is het woningbouwprogramma van de IJzergieterij, Ecofabriek en Insteekhaven verruimd. De exacte verkaveling wordt later in een Gebiedspaspoort uitgewerkt. Bij de transformatie van het gebied gaan we uit van een gebiedsontwikkeling en niet van separate kavelontwikkeling op basis van bestaande kadastrale grenzen. Percelen staan in alle opzichten ten dienste van elkaar. Lusten en lasten worden evenredig verdeeld. Dit houdt in dat niet ieder kadastraal perceel afzonderlijk ontwikkeld kan worden. We hebben dit op het niveau van de zes deelgebieden voorzien. Het Ontwikkelplan gaat uit van oude en nieuwe fabrieken. We bouwen voort op de oude fabrieken, behouden wat goed en bruikbaar is en voegen daar gebouwen, functies en openbare ruimte aan toe. Het plan gaat uit van meerdere hoogteaccenten die zijn bepaald per deelgebied, waarbij de toolbox hoogbouw wordt toegepast, waarbij rekening wordt gehouden met de eisen aan slankheid, zorgvuldige inpassing in het stedelijk weefsel, silhouet, architectuur, beëindiging gebouw, plint gebouw, omgevingskwaliteit, bezonning en windklimaat. Voor de inhoud van de kaders verwijzen wij uw raad naar het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta in bijlage 1 bij dit raadsvoorstel. 2.

Voor de locatie zijn nieuwe beleidsregels nodig om het uiterlijk en beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten op de omgeving. De Bossche Stadsdelta wordt een plek waar stad en natuur samenkomen. Waar je woont, werkt en erop uitgaat. En waar het oudste en het nieuwste gevierd worden. Dat komt in de architectuur en inrichting van de openbare ruimte tot uiting. Er wordt hier een nieuwe tijdlaag aan onze eeuwenoude stad toegevoegd en dat vraagt om aandacht, liefde en vakmanschap. Voor elk deelgebied is er daarom een ontwerpopgave met bijbehorende welstandscriteria geformuleerd. Een uitgevoerde cultuurhistorische verkenning is daarbij inspiratie geweest. Artikel 4.19 Omgevingswet bepaalt dat als in het omgevingsplan regels worden opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan uitleg behoeft, de gemeenteraad beleidsregels vaststelt voor de beoordeling of een bouwwerk aan die regels voldoet. Deze beleidsregels zijn zoveel mogelijk toegesneden op de te www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

onderscheiden bouwwerken. Aangezien de ontwikkeling ervoor zorgt dat de locatie een andere functie krijgt, is het nodig om het welstandsbeleid hierop aan te laten sluiten. Op grond van artikel 4.19 Omgevingswet worden voor het plan welstandscriteria geformuleerd in hoofdstuk 9 van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta. Deze welstandscriteria worden onderdeel van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). Het ontwerp welstandsbeleid voor de locatie is meegenomen in de omgevingsdialoog voor het concept Ontwikkelplan. Voor de resultaten daarvan wordt verwezen naar het kopje participatie en communicatie. Het concept Ontwikkelplan met de paragraaf Beeldkwaliteit is bovendien voorgelegd aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. De Adviescommissie vindt het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta een veelbelovend begin van een voor de stad essentiële en grootschalige ontwikkeling. Haar reactie is dan vooral ter ondersteuning en eventuele aanscherping van het sterke concept. Naar aanleiding van de reactie zijn enkele verduidelijkingen van referenties en van het vervolgproces in het Ontwikkelplan verwerkt. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit ondersteunt het principe van het instellen van een Q-team en geeft aanbevelingen hoe hieraan invulling te geven. De aanpak werken we verder uit met de Adviescommissie.

Het welstandsbeleid wordt na vaststelling door uw raad onderdeel van de welstandsnota van de gemeente ’sHertogenbosch en vormt daarmee het toetsingskader voor de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. 3.

Een gebiedsexploitatie is nodig om de deelgebieden en investeringen in de openbare ruimte binnen de gebiedsontwikkeling in samenhang te presenteren en financieel te bewaken. Uw raad heeft met het vaststellen van het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta en de Rapportage Haalbaarheidsanalyse Bossche Stadsdelta de ambities voor de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta vastgesteld. In de Bossche Stadsdelta komen veel ambities bij elkaar: betaalbaar wonen, een groot deel niet-commercieel nietwonen programma, bijbehorend parkeren, water, groen en duurzaamheid. Deze ambities hebben financiële consequenties die geborgd moeten worden. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De financiële kaders van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta worden geborgd binnen de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta. Een gebiedsexploitatie omvat en is de resultante van alle deelexploitaties en investeringen die binnen de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta vallen. Het werken met een gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta maakt het mogelijk om de diverse deelgebieden en specifieke investeringen in de openbare ruimte, zoals benoemd in het Financieel Beleidskader (zie onder Argument 4), binnen de Bossche Stadsdelta in samenhang met elkaar te presenteren en financieel te bewaken. Voor de ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta geldt het uitgangspunt, dat minimaal gekomen moet worden tot een sluitende gemeentelijke gebiedsexploitatie. Dit is echter op dit moment nog niet het geval (zie Argument 5). Binnen de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta zal voor elk van de zes deelgebieden een exploitatie geopend worden. Voor de deelgebieden waar de gemeente nagenoeg al het eigendom heeft, worden dit grondexploitaties. Daar waar het eigendom in handen is van ontwikkelende partijen opereren we faciliterend en wordt een kostenverhaalsproject geopend. 4.

Het Financieel Beleidskader biedt de uitgangspunten voor kostentoedeling en kostenverhaal. Binnen de gebiedsontwikkeling hebben we te maken met verschillende soorten kosten: kosten binnen een deelgebied, kosten voor investeringen die de deelgebieden overstijgen en kosten voor investeringen die buiten de gebiedsexploitatie vallen maar waar vanuit de deelgebieden wel een bijdrage aan dient plaats te vinden (zoals de verbinding over het spoor). De financiële dekking van deze kosten bestaat uit subsidies (waaronder de NOVEX en BOL-gelden), bijdragen en inzet van gemeentelijke middelen. Daarnaast worden er ook naar rato bijdragen verwacht vanuit de diverse deelgebieden, wanneer deze deelgebieden in bepaalde mate profijt hebben van deze investeringen. Kosten worden zowel toebedeeld aan deelgebieden die de gemeente zelf actief oppakt (gemeentelijke grondexploitatie) als aan deelgebieden die door ontwikkelende partijen worden uitgevoerd (kostenverhaalsprojecten). De systematiek van kostentoedeling en voorts kostenverhaal wordt beschreven in het Financieel Beleidskader Bossche Stadsdelta. Voor de inhoud van dit kader verwijzen wij uw raad naar bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. Het betreft een Financieel Beleidskader dat in de loop van de tijd nader uitgekristalliseerd en dus geactualiseerd wordt als de ontwerpen en financiële ramingen concreter worden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

5.

Verwachte bijdrage vanuit het Structuurfonds als optelsom van een voorlopig tekort op de gebiedsexploitatie door het realiseren van de ambities en mogelijke risico's in het kostenverhaal. Het project ‘Gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta’ is (in november 2021) opgevoerd in de verkenningsfase van het Structuurfonds. Toen is, naast een bijdrage voor de Lage Diezebrug, een “PM” aangehouden voor de bijdrage vanuit het Structuurfonds voor de totale gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta. Daarna is de Lage Diezebrug een eigen, separaat project binnen het Structuurfonds geworden. In de doorlopen verkenningsfase van het project (onder andere participatie van derde partijen, subsidiemogelijkheden, programmatische invulling, varianten van ruimtelijke inrichting) is meer inzicht verkregen in de maakbaarheid van diverse ambities en in hoeverre de gemeentelijke gebiedsexploitatie financieel sluitend te maken is. De resultaten van de verkenningsfase van het Structuurfonds zijn vastgelegd in het Ontwikkelplan. De Bossche Stadsdelta is een complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkeling waar we inzetten op het realiseren van een gemengd en levendig stuk stad met een jonge identiteit. Om de woningen voor iedereen bereikbaar te maken bouwen we minimaal 70% in het betaalbare segment.

Om de levendigheid te stimuleren voegen we 45.000 m² BVO werk-, sport- en cultuurprogramma toe, waarvan de helft niet-commercieel. Daarnaast hebben we veel aandacht voor water, groen en duurzaamheidsaspecten. Dit zijn niet allemaal rendabele programmaonderdelen. Mede door dit programma, inclusief bijbehorende parkeeroplossingen, is het een uitdaging om tot een financieel sluitend plan te komen. Voor de stapeling van de ambities is op dit moment onvoldoende dekking. Voor de ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta geldt het uitgangspunt dat minimaal gekomen moet worden tot een sluitende gemeentelijke grondexploitatie; in dit geval gebiedsexploitatie. Op dit moment tekent zich nog een tekort circa € 4 miljoen aan (waarvan € 2,5 miljoen voor het deelgebied Tramkade waarvoor het Gebiedspaspoort Tramkade samen met dit raadsvoorstel ter besluitvorming voorligt) voor de deelgebieden die de gemeente zelf actief oppakt, waarvan wij verwachten dit via subsidies, bijdragen, bijstellen ambities en/of benutten van kansen te kunnen dichten. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Daarnaast is het denkbaar dat kostenverhaal (bij de deelgebieden die door ontwikkelende partijen worden uitgevoerd) van specifieke investeringen in de openbare ruimte per deelgebied niet of slechts gedeeltelijk (voorlopig) mogelijk is. Dit kan doordat bijvoorbeeld ontwikkelingen van deelgebieden vooralsnog niet van de grond komen of deze financiële last niet (geheel) kunnen dragen. Dit betekent dat we als gemeente in sommige gevallen moeten (voor)investeren ten behoeve van specifieke investeringen in de openbare ruimte (zie Financieel Beleidskader in bijlage 2). Het risico is geraamd op maximaal € 8 miljoen. Dit bedrag kunnen wij concreter maken als er contractuele afspraken zijn met de partijen die gaan ontwikkelen in de Bossche Stadsdelta en wij meer inzicht hebben in de ontwerpen van de diverse investeringen die in het Financieel Beleidskader zijn opgenomen. Het mogelijke tekort proberen wij uiteraard ook op te lossen door onder andere in te zetten op het binnenhalen van subsidies en bijdragen van derden. Om de ambities van de Bossche Stadsdelta waar te kunnen maken en het risico omtrent kostenverhaal af te dekken en daarmee voortgang in het project te houden, wordt uitgegaan van een verwachte bijdrage uit het Structuurfonds van maximaal € 12 miljoen.

In de Voorjaarsnota 2024 is besloten om de financiële ruimte die in het Structuurfonds ontstond bij de toekenning van de Rijkssubsidie NOVEX voor de nieuwe Lage Diezebrug ter hoogte van € 3,75 miljoen in te zetten voor de woningbouwopgave Bossche Stadsdelta. Deze € 3,75 miljoen is al opgenomen in het Structuurfonds voor de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta. Het project ‘Gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta’ kan overgeheveld worden naar de planstudiefase van het Structuurfonds. De gebiedsontwikkeling van de Bossche Stadsdelta verloopt gefaseerd in deelgebieden. Dit betekent dat er per deelgebied een specifieke grondexploitatie of verrekening kostenverhaal plaatsvindt. Dit geeft een beter en scherper inzicht in de daadwerkelijke financiële haalbaarheid per deelgebied. Uw raad wordt hierover geïnformeerd bij de vaststelling van het Gebiedspaspoort voor het betreffende deelgebied. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1. Doorlooptijd gebiedsontwikkeling en wijziging van marktomstandigheden De gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta betreft een ontwikkeling van minimaal 10 jaar. Er wordt ingezet op een gefaseerde ontwikkeling van deelgebieden. Dit brengt risico’s vanuit de marktwerking met zich mee aan de kant van zowel de kosten als de opbrengsten. De grootste onzekerheden binnen het project zijn de aanwezige bodemvervuiling van de voormalige vuilstort, de stikstofproblematiek, de positie van de grondeigenaren en de macro economische marktomstandigheden, waaronder de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. Bij toenemende doorlooptijd neemt ook de onzekerheidsfactor toe. Dit kan gevolgen hebben voor de planning, de te behalen ambities en/of het uiteindelijke financiële resultaat van de Bossche Stadsdelta. De risico’s worden groter naarmate de gemeente een actieve rol pakt. Daarnaast wordt het tempo van de ontwikkeling ook bepaald door marktpartijen. Zij zullen (in samenwerking) ook deelgebieden ontwikkelen. 2. Een sluitende gebiedsexploitatie is op dit moment zonder bijdrage vanuit het Structuurfonds alleen mogelijk door bijstellen ambities De gebiedsexploitatie van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta laat op dit moment geen financieel sluitend resultaat zien.

Om die reden gaan wij op dit moment uit van een bijdrage vanuit het Structuurfonds in een bandbreedte tussen € 8 en € 12 miljoen. Er kan zonder een dergelijke bijdrage alleen worden voldaan aan het uitgangspunt van een minimaal sluitende gebiedsexploitatie door het neerwaarts bijstellen van ambities op het gebied van bijvoorbeeld het woningbouwprogramma en het inrichtingsniveau van de openbare ruimte. Wij zijn echter van mening dat we moeten vasthouden aan de ambities die in het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta zijn opgenomen. In de komende periode streven wij ernaar om te komen tot aanzienlijk verlaging van het tekort door www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

het benutten van kansen, door kostenverhaal en door het binnenhalen subsidies en bijdragen. Waar dit niet (volledig) lukt, wordt uw raad voorgesteld het verwachte tekort af te dekken uit het Structuurfonds, waarbij wij op dit moment deze bijdrage voorzichtigheidshalve ramen op maximaal € 12 miljoen. 3. Samenwerking met en grondposities van (ontwikkelende) partijen Samenwerking met (ontwikkelende) partijen biedt kansen. Gebruikmaken van de kennis en ervaringen vanuit de markt, kan voordelen bieden aan de factoren geld, tijd en kwaliteit. In de komende fase zal deze samenwerking verder vorm krijgen, waardoor we elkaars kennis en inventiviteit optimaal benutten. Samenwerking brengt evenwel ook afhankelijkheid van partijen en daarmee onzekerheid met zich mee. Om deze afhankelijkheid te beperken wordt ingezet op een gefaseerde ontwikkeling in deelgebieden. Dit betekent dus zeker niet dat gemeente en ontwikkelende partijen geheel onafhankelijk van elkaar zijn. Het blijft namelijk één gebiedsontwikkeling, waarbij de te ontwikkelen deelgebieden een profijtelijke relatie hebben op programmatische onderdelen. Daar de diverse deelgebieden een andere fasering hebben, is kostenverhaal een belangrijk aspect. De potentieel ontwikkelende partijen met een grondpositie binnen het gebied, hebben in de periodiek gevoerde overleggen aangegeven een transformatie van hun gronden te voorzien.

Met enkele potentieel ontwikkelende partijen zijn er gesprekken, die de richting van een voorovereenkomst opgaan. 4. De bovengemiddelde complexiteit van de opgave De Bossche Stadsdelta is een bovengemiddeld complexe gebiedsontwikkeling om meerdere redenen: 



Hier komen veel ambities, functies en belangen samen. Door de centrum stedelijke mix van functies is het spectrum aan stakeholders erg breed. Dit maakt ook bij de verdere uitwerking een brede participatieaanpak en een integrale belangenafweging noodzakelijk. Het betreft een voormalig industrieel complex (en deels vuilstort), tevens centrum stedelijk gebied, dat wordt begrensd en doorsneden door water, spoor en infrastructuur. Dat maakt de plek enerzijds uniek, maar maakt www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704



de gebiedsontwikkeling vanuit milieuopgaven ook bovengemiddeld complex. Vanuit de ambities die hier samenkomen heeft en houdt de gebiedsontwikkeling prominent de politiekbestuurlijke aandacht. Het risico bestaat dat stapeling van wensen en ambities de opgave onder druk zet.

Deze breedte en complexiteit maakt de gebiedsontwikkeling kwetsbaar voor discussies/trajecten van diverse aard, waardoor de voortgang onder druk kan komen te staan. 5. Stikstofregelgeving Uit te voeren projecten binnen het ontwikkelplan Bossche Stadsdelta kunnen gepaard gaan met een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Momenteel is er, vanwege de geldende wet- en regelgeving en standpunt van de provincie Noord-Brabant als bevoegd gezag, geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jaar toegestaan in de gebruikersfase. Er kunnen rigoureuze ingrepen/ maatregelen noodzakelijk zijn om een (deel)project haalbaar en uitvoerbaar te maken. Besluitvorming in de projectfase per (deel)gebied kan afhankelijk zijn van de voortgang van andere besluiten, zoals de mobiliteitsaanpak van de binnenstad. Een Passende Beoordeling op projectniveau zal moeten worden uitgevoerd. We beoordelen dit van project tot project aan de hand van de dan geldende wet- en regelgeving en mogelijkheden op basis van de meest actuele jurisprudentie en kabinetsuitgangspunten. Het stikstofdossier blijft een risico voor de toekomstige ontwikkelingen. Financiën De financiële kaders van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta worden geborgd binnen de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta.

Het Financieel Beleidskader Bossche Stadsdelta biedt de uitgangspunten voor kostentoedeling en kostenverhaal voor de verschillende deelgebieden. Voor het tekort van de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta inclusief de risico's wordt een bijdrage uit het Structuurfonds verwacht. Voor een nadere toelichting verwijzen wij uw raad naar de Argumenten 3 t/m 5. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Duurzaamheid De Bossche Stadsdelta wordt een fijne leefomgeving waar mensen zich kunnen ontplooien en die bijdraagt aan de duurzaamheidsambities van de stad: groen en klimaatbestendig, gezond, CO2 -neutraal, circulair en met duurzame mobiliteit. De (hoge) ambities ten aanzien van duurzaamheid zijn reeds verwoord en vastgesteld in het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta. Zie ook het amendement 'Duurzaam en circulair bouwen bij de Bossche Stadsdelta' voor het nastreven van circulair bouwen en bouwen met duurzame materialen als hout. Deze ambities zijn nader omschreven in hoofdstuk 6 van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta. Participatie en communicatie De participatie op het Ontwikkelplan maakt onderdeel uit van een al langer lopend traject voor de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta met besluitvorming en bijbehorende participatie en dialoog met de omgeving, die al plaatsvond op het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta (2020) en de Haalbaarheidsanalyse Bossche Stadsdelta (2023). De participatie in de fase van dit Ontwikkelplan heeft bestaan uit een informatiebijeenkomst voor alle projecten binnen de Noordelijke Spoorzone op maandag 5 februari 2024, het bespreken van het (préconcept) Ontwikkelplan met potentieel ontwikkelende eigenaren, de terinzagelegging van het (concept) Ontwikkelplan en daarnaast de mogelijkheid om vragen te stellen via onze website.

Het (concept) Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta heeft vanaf 13 mei 2024 gedurende twee weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van terinzagelegging kon iedereen een schriftelijke reactie indienen. Er zijn 15 schriftelijke reacties binnengekomen. Voor de inhoud van de reacties en het gemeentelijk commentaar daarop verwijzen wij uw raad naar het Verslag omgevingsdialoog in bijlage 3 bij dit raadsvoorstel. Naar aanleiding van de reacties zijn enkele aanpassingen in het Ontwikkelplan doorgevoerd. Het gaat om tekstuele aanpassingen in het verhaal van de geschiedenis van het gebied vanuit de reactie van de Kring Vrienden. Ook zijn er enkele tekstuele aanpassingen en aanvullingen gedaan naar aanleiding van de reactie van www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

het Waterschap. Voor het deelgebied IJzergieterij is een nieuwe term met bijbehorende uitleg voor de transformatiemogelijkheden van de gemeentelijke monument aangewezen panden Havendijk 14-18 en Buitendijk 4-5 en is de bandbreedte van het aantal woningen met 25 opgehoogd. Dit heeft tot gevolg dat de bandbreedte van het totaal aantal woningen ook is opgehoogd tot 1.975 woningen. De tekst over de opties voor de moskee is verbeterd. De reactie van de roeivereniging heeft geleid tot enkele aanvullingen in de tekst met betrekking tot de rol van sport en recreatie en de bestaande plek van de roeivereniging in het gebied. Daarnaast zijn enkele ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. De afbeeldingen en tekst over de Citadelpoort zijn aangepast aan de hand van de resultaten van het participatief ontwerpproces en de daaruit gekomen voorkeursvarianten. Naar aanleiding van de afstemming met de Adviescommissie Omgevingskwaliteit zijn enkele verduidelijkingen van referenties en van het vervolgproces in het Ontwikkelplan verwerkt. Verder zijn enkele ondergeschikte tekstuele aanpassingen doorgevoerd om termen op elkaar aan te laten sluiten en foutjes te herstellen. De volgende fase betreft het uitwerken van de deelgebieden in Gebiedspaspoorten, zoals het Gebiedspaspoort Tramkade, dat samen met dit raadsvoorstel ter besluitvorming voorligt.

In het Gebiedspaspoort Tramkade wordt beschreven hoe specifiek voor dit stukje Bossche Stadsdelta in samenwerking met vele andere partijen en via een Tramkade Alliantie samengewerkt gaat worden aan de gebiedsontwikkeling. In andere deelgebieden zijn we intensief in gesprek met eigenaren en ontwikkelaars. Juist om samen met hen de kwaliteiten die we beogen te ontwikkelen, en daarbij tegelijkertijd komen tot haalbare plannen. Dit proces is ten tijde van de vaststelling van het Ontwikkelplan nog bezig, de gesprekken met eigenaren en ontwikkelaars zullen de komende tijd voortgezet worden. En natuurlijk betrekken we continu de direct omwonenden bij de uitwerking van de plannen. Een voorbeeld daarvan is het participatief ontwerpproces dat voor de Citadelpoort heeft plaatsgevonden. Bewoners uit omliggende wijken en vertegenwoordigers van onder andere BrabantWonen, roeivereniging De Hertog en het Design Museum hebben hieraan deelgenomen. Het hieruit volgend advies van deze Meedenkgroep is op 8 juli www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2024 aan ons aangeboden. Het advies en de bijbehorende verslaglegging van de bijeenkomsten bevat diverse aandachtspunten en dilemma’s, waar nadere uitwerking aan wordt gegeven in het Gebiedspaspoort Citadelpoort. Voor de Bossche Stadsdelta en de Noordelijke Spoorzone als totaal bereiden we een nieuwe gebiedsmarketing voor waarin we de Noordelijke Spoorzone nadrukkelijker presenteren als de toekomst van de (Brede Binnen)stad, waarbij een nieuw stukje ’s-Hertogenbosch gerealiseerd wordt. Daarin staan innovatie en creativiteit centraal (naast het wonen, het werken, het water en het groen). We werken verder aan het betrekken van de stakeholders in de diverse gebieden, maar ook in het betrekken bij de planvorming van onze stedelijke stakeholders. De Noordelijke Spoorzone en de Bossche Stadsdelta moeten nog meer dan nu al het geval is, omarmd worden door zoveel mogelijk Bosschenaren: hier wil ik zijn, hier wil ik wonen!

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta met bijbehorende bijlagen: 1a. Plan-mer-beoordeling www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1b. Passende beoordeling 1c. Milieuonderzoeken 2. Financieel Beleidskader Bossche Stadsdelta 3. Verslag omgevingsdialoog Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

16836032 kaderstellend M.J.J. van der Geld Omgeving: 24 september 2024 SO/ROS en SO/PP H.V. Dijkman of J. van Heumen h.dijkman@s-hertogenbosch.nl of j.vanheumen@shertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 16836032 Raadsvergadering 8 oktober 2024 Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 10 september 2024: besluit: 1. 2. 3. 4. 5.

het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta vast te stellen. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in hoofdstuk 9 van het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta een gebiedsexploitatie te openen. het Financieel Beleidskader Bossche Stadsdelta vast te stellen voor het verhalen van kosten binnen de gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta. het project ‘Gebiedsontwikkeling Bossche Stadsdelta’ over te hevelen naar de planstudiefase van het Structuurfonds.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 8 oktober 2024. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 10-10-2024

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704