Raadsvoorstel vaststelling Ontwikkelkader Herpense Weide G

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

17046357 10 december 2024

Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelkader Van Herpense Weide Met de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide (de voormalige Weener XL-locatie) realiseren we 450-500 veelal betaalbare woningen in een stedelijke en parkachtige omgeving. Met dit ontwikkelkader legt uw raad de stedenbouwkundige- en landschappelijke randvoorwaarden vast.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. het Ontwikkelkader Van Herpense Weide vast te stellen. 2. in te stemmen met ontwikkelingen binnen de kaders van het Ontwikkelkader Van Herpense Weide. Dit betekent dat overeenkomstig besluitpunt 2 onder c van het raadsbesluit van 13 juli 2021 (reg.nr. 11100591) voor een aanvraag omgevingsvergunning passend binnen deze kaders geen advies als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet vereist is. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3. 4. 5. 6.

op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in het Beeldkwaliteitsplan Van Herpense Weide vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). in afwijking van de Nota Hoogbouw het plangebied Van Herpense Weide aanwijzen als een locatie waar hoogbouw is toegestaan, onder de voorwaarde dat de hoogbouw past binnen het Ontwikkelkader Van Herpense Weide voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide een grondexploitatie te openen. de Grondexploitatie Van Herpense Weide vast te stellen voor het verhalen van kosten binnen de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide.

Aanleiding Voor de herontwikkeling van de voormalige Weener XL-locatie tot het nieuwe woongebied Van Herpense Weide is het nodig de kaders te bepalen voor de verdere planuitwerking. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. De voormalige Weener XL locatie is in het Bestuursakkoord 2022-2026 aangewezen als ontwikkellocatie onder het thema ‘doorpakken op grote woningbouwprojecten’. Deze locatie was voorheen een gesloten bedrijfslocatie, alleen toegankelijk voor werknemers en leveranciers van Weener XL. Nu komt deze grote locatie vrij voor nieuwe ontwikkelingen. Door de ligging nabij het centrum en de bestaande woonomgeving (OrthenLinks en Villa Orthen) is deze locatie zeer geschikt voor woningbouw. Met Van Herpense Weide wordt een groene, stedelijke woonomgeving gecreëerd, als onderdeel van de Brede Binnenstad. De beoogde woongebouwen worden geplaatst in een parkachtig landschap met een gezamenlijke openbare ruimte, wat de nadruk legt op een sociale woonomgeving waar ontmoeten en recreëren centraal staat. De woningen worden in appartementengebouwen gerealiseerd waardoor in dit plangebied tussen de 450 en 500 woningen gerealiseerd kunnen worden, waarvan circa 80% betaalbaar.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide past niet in het omgevingsplan. Vanuit uw bevoegdheid tot het stellen van kaders is het nodig dat uw raad voor deze ontwikkeling kaders vaststelt. Deze kaders bieden de basis voor de verdere planuitwerking door ontwikkelende partijen. Beoogd doel Wij willen de voormalige Weener-XL-locatie (Van Herpense Weide) herontwikkelen tot een groene, stedelijke woonomgeving met een groot aantal betaalbare woningen en een divers woonprogramma voor verschillende doelgroepen. Voor de planuitwerking van de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide zijn kaders van uw raad nodig. Deze kaders zijn opgenomen in het Ontwikkelkader Van Herpense Weide en gaan onder meer over stedenbouw, beeldkwaliteit, landschappelijke inrichting, programma, ruimtelijke invulling, verkeer, parkeren, duurzaamheid en milieu. Op basis van deze kaders kunnen vervolgens de (deel)plannen worden uitgewerkt en opgepakt door het indienen van aanvragen voor een omgevingsvergunning. Deze aanvragen moeten binnen de kaders van het ontwikkelkader passen en in overeenstemming zijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Als aan deze voorwaarden is voldaan, kunnen wij medewerking verlenen aan de ontwikkeling door het afwijken van het omgevingsplan via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Relevante besluitgeschiedenis 

  

Motie ‘Ruimte reserveren voor opvang- en basisonderwijsvoorziening in de Bossche Stadsdelta’, d.d. 8 oktober 2024 Raadsinformatiebrief Concept Ontwikkelkader Van Herpense Weide, d.d. 27 augustus 2024, reg.nr. 16737047 Motie ‘Stimuleren gemeenschappelijk wonen’, d.d. 3 juli 2024 Motie ‘Innovatie in de bouw stimuleren om klimaatdoelstellingen te halen’, d.d. 3 juli 2024 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

    

Raadsinformatiebrief Versnelde aanpak woningbouwproject Orthen-D’n Herp, d.d. 6 februari 2024, reg.nr. 15946625 Bindend adviesrecht buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en categorieaanwijzing als bedoeld in artikel 6.5 lid 3 Bor voor 100 woningen, d.d. 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443 Aanwijzen gevallen adviesrecht gemeenteraad bij aanvragen omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten onder de Omgevingswet, d.d. 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 Motie ‘De lucht in om het woningtekort aan te pakken’, d.d. 27 februari 2019 Raadsbesluit Vaststelling bestemmingsplan ‘Noord’, d.d. 19 februari 2013, reg.nr. 96564

Argumenten 1. De kaders bieden een heldere basis voor de beoogde (her)ontwikkeling Het Ontwikkelkader Van Herpense Weide beschrijft een integrale visie op de plannen in het gebied en de daaruit voortvloeiende (toetsing)kaders voor bebouwing, openbare ruimte en verkeer. Deze kaders gaan onder meer over stedenbouw, beeldkwaliteit, landschappelijke inrichting, programma, ruimtelijke invulling, verkeer, parkeren, duurzaamheid en milieu. Hiermee wordt gewaarborgd dat de beoogde gebiedsontwikkeling van Van Herpense Weide leidt tot een groene, stedelijke woonomgeving met een groot aantal betaalbare woningen en een divers woonprogramma voor verschillende doelgroepen, waar we ook gemeenschappelijke woonvormen willen realiseren. Dit sluit aan bij de aangenomen motie ‘Stimuleren gemeenschappelijk wonen’. Het ontwikkelkader is gevormd met input uit het participatieproces, waar omwonenden, woningzoekenden, ondernemers, BrabantWonen en belangenorganisaties aan deel hebben genomen. Ook heeft de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit input geleverd op het ontwikkelkader. Daarnaast is het gevormd op basis van stedenbouwkundige analyses van het gebied, landschappelijke ontwerpen, indicatieve berekeningen en ruimtelijke (voor)onderzoeken, onder andere op het gebied van geluid, trillingen, natuur en stikstof.

Voor de volledige inhoud van het Ontwikkelkader Van Herpense Weide verwijzen wij uw raad naar bijlage 1 bij dit raadsvoorstel. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2. De (her)ontwikkeling kan sneller worden gerealiseerd binnen de kaders van het Ontwikkelkader Van Herpense Weide We willen de ontwikkelingen binnen Van Herpense Weide snel en binnen de door uw raad gestelde kaders realiseren. Daarom willen we de noodzakelijke procedurele stappen op een efficiënte wijze organiseren. Dit sluit ook aan bij het pilotproject Parallel Plannen, waarvoor we door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zijn geselecteerd. De aanvraag omgevingsvergunning voor de ontwikkeling betreft een activiteit die in beginsel valt onder het adviesrecht van uw raad als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet. Deze gevallen zijn aangewezen in uw besluit van 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 en van 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443. Om BOPA’s voor de ontwikkeling te kunnen verlenen, is advies van uw raad nodig. Bij het besluit van 13 juli 2021 heeft uw raad ook besloten dat het geven van een advies door uw raad niet nodig is indien u heeft ingestemd met een ontwikkeling in een gebiedsvisie, projectonderbouwing of infoplan. Het nu voorliggende Ontwikkelkader Van Herpense Weide kan worden beschouwd als zo’n kader in dat raadsbesluit.

Overeenkomstig uw besluit van 13 juli 2021 stellen wij uw raad daarom voor te besluiten dat er geen advies nodig is voor een aanvraag omgevingsvergunning die past binnen de kaders die uw raad vaststelt voor deze ontwikkeling. Hierdoor kan de beoogde (her)ontwikkeling sneller worden gerealiseerd. 3. Voor de locatie zijn nieuwe beleidsregels nodig om het uiterlijk en beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten op de omgeving. Met Van Herpense Weide wordt een groene, stedelijke woonomgeving gecreëerd, als onderdeel van de Brede Binnenstad. De beoogde woongebouwen worden geplaatst in een parkachtige omgeving met een gezamenlijke openbare ruimte, waarbij ontmoeting en recreatie centraal staan. De woonomgeving zal aansluiten op de bestaande groene structuren, de omliggende wijk en de stedelijke ontwikkelingen in de Brede Binnenstad. Dit uit zich in zowel de architectuur als de inrichting van de openbare ruimte. Om dit te waarborgen, zijn welstandscriteria geformuleerd in het Beeldkwaliteitsplan.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Artikel 4.19 van de Omgevingswet bepaalt dat de gemeenteraad beleidsregels moet vaststellen voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken, wanneer hierover regels zijn opgenomen in het omgevingsplan en deze nadere uitleg vereisen. Deze beleidsregels worden zoveel mogelijk toegespitst op de specifieke bouwwerken. Omdat de herontwikkeling van de oude Weener-XL-locatie zorgt voor een nieuwe functie van het gebied, is het nodig het welstandsbeleid hierop aan te passen. Op grond van artikel 4.19 Omgevingswet zijn dan ook voor het plan welstandscriteria geformuleerd in het Beeldkwaliteitsplan Van Herpense Weide (zie bijlage 3 bij dit raadsvoorstel). Het ontwerp Beeldkwaliteitsplan voor de locatie was bij de terinzagelegging meegenomen in de omgevingsdialoog voor het concept Ontwikkelkader. Voor de resultaten daarvan wordt verwezen naar het kopje participatie en communicatie. Daarnaast is het concept Beeldkwaliteitsplan voorgelegd aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. De commissie beschouwt de ontwikkeling van Van Herpense Weide als een veelbelovende stedelijke ontwikkeling. Haar feedback richtte zich vooral op aanscherping van het stedenbouwkundig ontwerp. Naar aanleiding van deze input zijn enkele aanpassingen doorgevoerd in het stedenbouwkundig ontwerp, waar onder het kopje participatie en communicatie verder op wordt ingegaan.

Na vaststelling door uw raad, wordt het welstandsbeleid onderdeel van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011) van de gemeente 's-Hertogenbosch en vormt daarmee het toetsingskader voor de Adviescommissie Omgevingskwaliteit.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Impressieafbeelding van stedenbouwkundig ontwerp van Van Herpense Weide 4. De beoogde appartementengebouwen in het plangebied lenen zich goed voor hoogbouw. Volgens de gemeentelijke Nota Hoogbouw wordt hoogbouw gedefinieerd als gebouwen hoger dan 25 meter. In het plangebied Van Herpense Weide zijn op drie locaties gebouwen gepland die deze hoogte overschrijden (zie de kaart in hoofdstuk 6 van het Ontwikkelkader voor de hoogteaccenten) ondanks dat het plangebied in de Nota Hoogbouw uit 2003 niet aangewezen is. De positionering van de hoogbouw sluit goed aan bij de genoemde locaties voor hoogbouw, met name rondom de infrastructurele knooppunten, en de nabijheid van het plangebied tot de binnenstad en stedelijke ontwikkelingen zoals de Spoorzone en de Bossche Stadsdelta. Dit maakt het logisch om de hoogbouw in het zuidoosten van het plangebied boven de 25 meter te laten uitkomen, met een hoogste accent van 59 meter. Het plangebied valt bovendien buiten de waardevolle zichtlijnen en zones zoals beschreven in de Nota Hoogbouw, wat hoogbouw eveneens aanvaardbaar maakt. Daarnaast sluit de beoogde hoogbouw aan op de door uw raad op 27 februari 2019 vastgestelde motie ‘de lucht in om het woningtekort aan te pakken’. In hoofdstuk 4 van het Ontwikkelkader in bijlage 1 van dit www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

raadsvoorstel leest uw raad een inhoudelijke beschrijving van de hoogbouw, met een toetsing aan de criteria (tien punten) uit de Nota Hoogbouw. 5. Een grondexploitatie is nodig om de kosten en opbrengsten binnen de gebiedsontwikkeling in samenhang te presenteren en financieel te bewaken. De gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide brengt veel ambities samen: betaalbaar wonen, ruimte voor maatschappelijke en creatieve functies, parkeervoorzieningen, waterbeheer, groen en duurzaamheid. Deze ambities hebben financiële consequenties die geborgd moeten worden. Alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling worden vastgelegd in de grondexploitatie Van Herpense Weide. Hierdoor ontstaat een samenhangende en volledige weergave van de financiële aspecten van het project. Dit zorgt ervoor dat de financiële haalbaarheid van het plan gedurende de gehele looptijd goed bewaakt kan worden en waar nodig kan worden bijgestuurd. 6. De Grondexploitatie Van Herpense Weide biedt de uitgangspunten voor kostentoedeling en kostenverhaal. Binnen de gebiedsontwikkeling hebben we te maken met diverse kosten, zoals verwervingskosten, sloopkosten, bouwen woonrijp maken, kosten voor de openbare ruimte, planbegeleiding en onderzoeken.

In de huidige tijd is het een uitdaging om de financiële dekking van deze kosten, vooral met de ambitie van circa 80% betaalbare woningen, te realiseren met een sluitende grondexploitatie (GREX). Daarom is in een vroeg stadium subsidie aangevraagd bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wat heeft geresulteerd in een toekenning van de Woningbouwimpuls ter waarde van ongeveer € 2,9 miljoen. Aan deze subsidie zijn voorwaarden verbonden: er moeten minimaal 300 woningen worden gebouwd, waarvan minstens de helft betaalbaar is, en de bouw van de eerste woningen moet in 2027 starten. Voor Van Herpense Weide ligt de ambitie echter hoger, met circa 80% betaalbare woningen, wat deze subsidie essentieel maakt voor een sluitende grondexploitatie. De ontvangen WBI-subsidie is in de grondexploitatie verwerkt.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide is bovendien gerelateerd aan de NOVEX-subsidie, die in 2023 is toegekend aan de gemeente. Deze subsidie is onder meer bedoeld voor de herinrichting van het verkeersknooppunt Zandzuigerstraat-Orthen, onder de voorwaarde dat er op de oude Weener XL-locatie meer dan 300 woningen worden gerealiseerd en de bouw van de woningen start voor 2030. De verkeersontsluiting van Van Herpense Weide op de weg Orthen wordt meegenomen in deze herinrichting. Een deel van de kosten van het verkeersknooppunt is opgenomen in de grondexploitatie Van Herpense Weide. Deze kosten zijn berekend volgens de PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid) en worden gedekt door de verkoop van grond. De planning en aanpak van zowel de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide als de herinrichting van het knooppunt verlopen parallel aan elkaar. De herinrichting van het knooppunt kan echter een langere doorlooptijd tot ontwikkeling en realisatie hebben dan de ontwikkeling van Van Herpense Weide. Daarom wordt ook onderzocht hoe in eerste instantie de ontsluiting van de wijk gerealiseerd kan worden, zodat de extra verkeersstromen die ontstaan door Van Herpense Weide doorgang kunnen vinden, waarna vervolgens het knooppunt (verder) wordt heringericht.

De opbrengsten van de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide bestaan uit de opbrengsten uit de verkoop van de gronden, bestemd voor woningbouw. De gemeente is namelijk 100% eigenaar van alle gronden in het plangebied en verdisconteert alle gemaakte kosten in de grondprijs. Voor een volledige beschrijving van de systematiek van kostentoedeling en het kostenverhaal verwijzen wij uw raad naar de Grondexploitatie Van Herpense Weide in bijlage 7 van dit raadsvoorstel. Kanttekeningen en risico’s Samenwerkingen Op dit moment vindt overleg plaats met Brabant Wonen om een groot deel van de ontwikkeling (60%) op zich te nemen, maar er is nog geen definitieve, ondertekende, overeenkomst. Voorts moet de procedure om voor het www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

resterende deel (40%) een marktpartij aan te trekken nog in gang gezet worden; ook voor dat deel is nog geen sprake van een definitieve overeenkomst. Naar verwachting kunnen we in het eerste kwartaal van 2025 de overeenkomst met BrabantWonen sluiten en de marktvraag via een verkoop/tender-procedure uitzetten. Financiën met betrekking tot parkeervoorziening en verkeersknooppunt Een risico zit ook in de uitgedachte parkeervoorziening, het parkeerhuis. Deze voorziening zal door BrabantWonen en de marktpartij tezamen gerealiseerd moeten worden, mogelijk zelfs in fases. De realisatie en exploitatie van het parkeerhuis resulteert voor BrabantWonen een onrendabele top, omdat voor sociale en middenhuur de parkeerplaatsen waarschijnlijk niet kostendekkend kunnen worden verhuurd. Op dit moment wordt onderzocht hoe de exploitatie van dit parkeerhuis in relatie tot sociale huurwoningen en middenhuurwoningen het beste kan worden georganiseerd. Aan het ontwerp voor de reconstructie van het naastgelegen kruispunt Zandzuigerstraat/Orthen wordt nog gestudeerd aan de hand van varianten. Aanpak van dit kruispunt is cruciaal voor de realisatie van dit woningbouwprogramma. Uit de variantenstudie blijkt wel dat dit haalbaar is. Het ontwerp wordt op dit moment verder uitgetekend en doorgerekend. Door middel van onderzoeken (tekenen en rekenen) worden de risico’s zo veel mogelijk beperkt.

Verder is aan de kostenkant in de grondexploitatie een percentage onvoorzien van 15% opgenomen. Hiermee kan eventueel meerwerk vanwege de concretisering van het project en de daar bijbehorende inrichting van de openbare ruimte binnen de grondexploitatie worden opgevangen. De risico's op de reguliere marktontwikkelingen zijn binnen het Grondbedrijf meegenomen in het benodigde weerstandsvermogen. Financiën Artikel 13.11 Omgevingswet verplicht de gemeente de kosten te verhalen voor de bouwactiviteiten of gebruiksactiviteiten op grond van een nieuw toegedeelde functie, zoals bedoeld in artikel 8.13 van het www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Omgevingsbesluit. De gemeente is 100% eigenaar van alle gronden in het plangebied, en zal de uitgeefbare grond verkopen aan een ontwikkelaar/woningbouwcorporatie. In de grondprijs zullen alle door de gemeente gemaakte kosten, zoals opgenomen in de grondexploitatie, zijn verdisconteerd. Voor een nadere toelichting verwijzen wij uw raad naar Argumenten 5 en 6. Duurzaamheid Met de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide wordt gewerkt aan een woonomgeving met een duurzame en leefbare toekomst. Van Herpense Weide wordt dusdanig ontwikkeld dat zo min mogelijk energie in de gebouwen wordt verbruikt en de benodigde energie zo duurzaam mogelijk opgewerkt wordt. CO2-neutraal en energie zijn belangrijke aspecten. Daarnaast worden de gebouwen in Van Herpense Weide toekomstgericht gebouwd, onder andere door modulair te bouwen. Bovendien wordt in de planuitwerking gewerkt met een materialenpaspoort, met als doel circulair bouwen. Dit alles sluit aan op de aangenomen motie ‘Innovatie in de bouw stimuleren om klimaatdoelstellingen te halen’. Voor een uitgebreide inhoudelijke beschrijving van het aspect duurzaamheid wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van het Ontwikkelkader (zie bijlage 1 bij dit raadsvoorstel). Participatie en communicatie Bij de voorbereiding en het opstellen van het concept Ontwikkelkader zijn de omgeving en andere belanghebbenden, waaronder woningzoekenden, betrokken.

De gemeente heeft zowel online (via een webpagina, sociale media en nieuwsbrieven) als offline (door persgesprekken, een klankbordgroep, brieven en twee inloopbijeenkomsten op 7 maart 2024 en 28 mei 2024) gecommuniceerd met de omgeving. Gedurende het hele participatieproces was er doorlopend contact met bewoners uit Orthen-Links, Orthen-Rechts, oudOrthen en omliggende buurten. De inloopbijeenkomsten werden ook goed bezocht door woningzoekenden. Ondernemersvereniging De Rietvelden & De Vutter en Ertveld zijn ook geïnformeerd over de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

gebiedsontwikkeling. Meer informatie over dit participatietraject is te lezen in het Participatieverslag deel 1, dat als bijlage 4 bij dit raadsvoorstel is gevoegd. Het concept Ontwikkelkader heeft vanaf 2 september 2024 vier weken ter inzage gelegen. In deze periode kon iedereen schriftelijk reageren. In totaal zijn vijf schriftelijke reacties binnengekomen. Voor een overzicht van deze reacties en het gemeentelijk commentaar verwijzen wij naar het Participatieverslag deel 2, dat als bijlage 5 bij dit raadsvoorstel is toegevoegd. Op basis van de reacties (zie bijlage 6 bij dit raadsvoorstel) zijn enkele aanpassingen in het Ontwikkelkader doorgevoerd. Het gaat om aanpassingen die zijn verwerkt op de kaart met ruimtelijke en functionele kader in hoofdstuk 6 en tekstuele wijzigingen. Zo biedt de kaart nu de mogelijkheid om het geluidsscherm zowel aan de woonzijde als aan de spoorzijde van het parkeerhuis te plaatsen. De definitieve locatie wordt bepaald bij de verdere uitwerking van de bouwplannen, waarbij dan een integrale ruimtelijke afweging wordt gemaakt op het gebied van beeldkwaliteit, stedenbouw en milieuwetgeving (geluid en externe veiligheid). Daarnaast is nu op kaart voor de rugwoningen tegen het parkeerhuis één bouwvlak opgenomen, zodat tijdens de verdere uitwerking van de bouwplannen de exacte positionering van de rugwoningen kan worden bepaald.

Er moet altijd voldoende ruimte blijven voor herkenbare toegangen tot het parkeerhuis en een visueel aantrekkelijke verbinding met de woonomgeving. In de toelichting op de Kaart is toegevoegd dat onder voorwaarden het bouwvlak mag worden overschreden voor parkeerwokkels en/of hellingbanen. Naar aanleiding van de afstemming met de Adviescommissie Omgevingskwaliteit is voor de gebouwen in het midden en aan de zuidzijde van het plangebied (in bouwvlakken 7 t/m 10 resp. 13 op de kaart in hoofdstuk 6 van het Ontwikkelkader) iets meer ruimte in de positionering en hoogte van de gebouwen mogelijk gemaakt. Voor de gebouwen aan de zuidzijde (in bouwvlak 13 op de kaart) geldt wel het uitgangspunt dat, ongeacht daar meerdere gebouwen worden gerealiseerd, altijd sprake moet zijn van een trapsgewijze opbouw.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Een aantal indieners die schriftelijk reageerde op het concept Ontwikkelkader uitten zorgen over parkeeroverlast in de naastgelegen wijk Orthen-Links. De parkeerbehoefte van de nieuwbouw wordt volledig binnen het plangebied van Van Herpense Weide opgelost. Mocht na realisatie toch sprake zijn van parkeeroverlast, kan overwogen worden om voor beide wijken een vergunninghoudersysteem in te voeren. Ook zijn er zorgen over de bouwhoogte van de geplande gebouwen naast Villa Orthen. Hierop is de maximale bouwhoogte in bouwvlak 3 verlaagd van 19 naar 16 meter, wat aansluit bij de hoogte van Villa Orthen. Verder bestaan er zorgen over privacy, zonlicht en uitzicht door de afstand tussen Van Herpense Weide en OrthenLinks. Om een goede verbinding tussen beide wijken te creëren, is bewust gekozen voor een ruime ruimte met een groen, boomrijk en ecologisch parklandschap. Bovendien is de afstand tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen aan de Adelheidstraat tussen de 48 en 56 meter, wat in een stedelijk gebied meer dan een redelijke afstand is. Eventueel verlies van privacy en uitzicht is dan ook niet onevenredig groot. Een bezonningsstudie laat zien dat er ruim voldoende zonlicht blijft in zowel Orthen-Links als Van Herpense Weide.

Uiteraard vindt straks ook participatie plaats in de nadere uitwerking van het Ontwikkelkader bij de bouwplannen en bij de inrichting van het openbaar gebied. De ontwikkelaars voor de bouwplannen zijn hiervoor aan zet. Zij dienen bij hun aanvraag omgevingsvergunning aan te geven of en op welke wijze zij participatie hebben gevoerd. Wanneer er geen goede omgevingsdialoog is of wordt gevoerd, dan dient het plan voor besluitvorming ter inzage te worden gelegd. Hierdoor hebben alle belanghebbenden alsnog de gelegenheid op het bouwplan te reageren en wordt de beslistermijn verlengd. Als voor het plan wel een goede omgevingsdialoog is gevoerd, heeft de initiatiefnemer een kortere afhandelingstermijn van de vergunningsaanvraag. Overleg met derden Over het ontwikkelkader is overleg gevoerd met het waterschap Aa en Maas. De locatie is niet direct gelegen in of nabij een primair belang van het waterschap. De planlocatie is wel relatief laag gelegen, daarmee is grondwater een belangrijk aandachtspunt. Hiermee is rekening gehouden bij het ontwerp van de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

landschappelijke inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast mogen geen ingrepen plaatsvinden op de grondwaterhuishouding. Bij eventuele bronnering, zal het onttrokken grondwater op basis van de waterschapsverordening van het waterschap volledig terug in de bodem dienen te worden gebracht. Mocht dat aan de orde zijn, zal voorafgaand overlegd moeten worden met het waterschap. Het ontwikkelkader is ook voorgelegd aan de Provincie en ProRail, zij hebben geen opmerkingen over de gebiedsontwikkeling. ProRail heeft wel een brief ingediend tijdens de terinzagelegging met enkele aandachtspunten voor de verdere uitwerking. Hierover is het overleg opgestart. Tijdens het gehele ontwerpproces en participatietraject al onderdeel van het voorliggende ontwikkelkader is woningcorporatie BrabantWonen, als mogelijk toekomstig ontwikkelaar voor de sociale en waarschijnlijk ook de betaalbare huurwoningen, intensief betrokken geweest. Vervolgprocedure Nadat uw raad het Ontwikkelkader Van Herpense Weide heeft vastgesteld, kan de planuitwerking plaatsvinden die leidt tot aanvragen omgevingsvergunning en inrichting van het openbaar gebied. Nadat uw raad heeft ingestemd met het plan, zullen wij besluiten nemen over het verlenen van omgevingsvergunningen die passen binnen de kaders. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Ontwikkelkader Van Herpense Weide Ontwikkelkader Van Herpense Weide (bijlage 1 m.e.r. beoordeling) Beeldkwaliteitsplan Van Herpense Weide Participatieverslag, deel 1 met bijlage 1 Logboek Participatieverslag, deel 2 Ingediende reacties concept Ontwikkelkader Van Herpense Weide (anoniem) Grondexploitatie Van Herpense Weide

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

17046357 kaderstellend P. Slikker Omgeving: 26 november 2024 SO/ROS of SO/PP J. Sinke of A. van Limpt j.sinke@s-hertogenbosch.nl of a.vanlimpt@s-hertogenbosch.nl

Besluit van de raad Registratienummer 17046357 Raadsvergadering 10 december 2024 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelkader Van Herpense Weide

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 5 november 2024: besluit: 1. het Ontwikkelkader Van Herpense Weide vast te stellen. 2. in te stemmen met ontwikkelingen binnen de kaders van het Ontwikkelkader Van Herpense Weide. Dit betekent dat overeenkomstig besluitpunt 2 onder c van het raadsbesluit van 13 juli 2021 (reg.nr. 11100591) voor een aanvraag omgevingsvergunning passend binnen deze kaders geen advies als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet vereist is. 3. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in het Beeldkwaliteitsplan Van Herpense Weide vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). 4. in afwijking van de Nota Hoogbouw het plangebied Van Herpense Weide aanwijzen als een locatie waar hoogbouw is toegestaan, onder de voorwaarde dat de hoogbouw past binnen het Ontwikkelkader Van Herpense Weide. 5. voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide een grondexploitatie te openen. 6. de Grondexploitatie Van Herpense Weide vast te stellen voor het verhalen van kosten binnen de gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 10 december 2024 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 11-12-2024

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704