Raadsvoorstel Vaststelling Ontwikkelkader De Vliert met uitsluiten adviesrecht BOPA def na college

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

17682111 7 mei 2025

Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelkader de Vliert fase 1 Het gebied de Vliert ligt centraal in de stad en biedt kansen voor de realisatie van 1.800 – 2.100 woningen in een groene en gezonde omgeving. Voor de eerste fase van deze gebiedsontwikkeling hebben we een Ontwikkelkader opgesteld, waarin de ambities uit het Ambitiedocument ’Omgeving Station Oost Grootstedelijk leven in het groen‘ zijn uitgewerkt naar concrete kaders voor de verdere ontwikkeling. In deze eerste fase willen we 1.450 tot 1.500 woningen voor verschillende doelgroepen realiseren. Daarnaast biedt het Ontwikkelkader ruimte aan maatschappelijke -, zorg - en dienstverlenende functies alsmede voor kleinschalige bedrijvigheid, kantoren en horeca. Ook is er ruimte voor een kindcentrum gereserveerd.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. 2.

3.

het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 vast te stellen. in te stemmen met ontwikkelingen binnen de kaders van het Ontwikkelkader de Vliert fase 1. Dit betekent dat overeenkomstig besluitpunt 2 onder c van het raadsbesluit van 13 juli 2021 (reg.nr. 11100591) voor een aanvraag omgevingsvergunning passend binnen deze kaders geen advies als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet vereist is. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in hoofdstuk 6 van het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011).

Aanleiding Voor de gebiedsontwikkeling van de nieuwe woonwijk met voorzieningen de Vliert (fase 1), is het nodig de kaders te bepalen voor de verdere planuitwerking. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. De gebiedsontwikkeling de Vliert richt zich op de herontwikkeling van het gebied rondom het Station Oost en het gebied tussen de voormalige Aartshertogenlaan en de Stadionlaan. Voor deze herontwikkeling heeft uw raad op 9 maart 2021 het Ambitiedocument ‘Omgeving Station Oost – Grootstedelijk leven in het groen’ vastgelegd. In dit Ambitiedocument heeft u de volgende 5 ambities meegegeven: een divers stedelijk woongebied, groen als identiteitsdrager, gezond en actief, optimaal verbonden en collectief. Ook heeft uw raad een aantal moties en amendementen over de ontwikkelingen in et gebied meegeven die in dit raadsvoorstel worden besproken.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het divers woongebied heeft in het ambitiedocument drie deelgebieden: 1. Stadspoort: Hoogstedelijk wonen, werken en leren; 2. Aartshertogenpark: Stedelijk en ontspannen wonen in het groen; 3. Sportboulevard: Leisure, sport en wonen met thematisering van een sportcluster rondom het stadion.

Figuur 1: Ambitiedocument www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Conform uw amendement op het besluit van 9 maart 2021 heeft u ons ook de opgave gegeven om hier een stadswijk te realiseren voor in totaal circa 1.800 tot 2.100 woningen in fase 1 en 2 tezamen. Daarbij wilde u een mix aan functies in het gebied waaronder werken, sport, leisure en ondersteunende (buurt) voorzieningen. Uw amendement roept op om daarvoor de mogelijkheden die de Nota Hoogbouw biedt in dit gebied (hoger dan 80 meter) optimaal te benutten. Daarnaast heeft uw raad middels een tweede amendement d.d. 9 maart 2021 besloten om te komen tot een slimme clustering van mobiliteit en infrastructuur in het gebied, waarbij antwoord moet worden gegeven op de vraag hoe de transferiumvoorziening aan de oostzijde van de gemeente behouden kan blijven en hoe er invulling aan gegeven wordt aan de parkeerbehoefte van bewoners van het nieuwe gebied. Verder heeft uw raad in de motie ‘RV omgeving station oost; waardige plek voor 53ste Welsh Division monument’ verzocht bij de herinrichting van het Aartshertogenpark rekening te houden met het 53-ste Welsh Division monument en deze dusdanig vorm te geven dat dit monument tot zijn recht blijft komen en de waardigheid ten goede komt.

In de motie ‘Bouwen voor iedereen’ gaf uw raad de opgave mee om te sturen op betaalbaarheid door een gelijke (1/3) verdeling van de categorieën ‘sociale huur’, ‘middenhuur en goedkope koop’ en ‘dure huur en (middel)dure koop’ in het woningbouwprogramma. Uit de raadsvergadering van 7 mei 2019 lag nog een motie Mobiliteit-HUB Station Oost, waarin u vroeg te onderzoeken in hoeverre een mobiliteit-HUB nabij Station Oost de druk op het Centraal Station kan doen afnemen dan wel ondersteunend kan zijn aan het Centraal Station in het totale mobiliteitsnetwerk. Ook verzocht uw raad in de motie de mogelijkheden voor realisatie van een mobiliteit-HUB nabij Station Oost te verkennen en uw raad over de uitkomsten van het onderzoek te informeren en de conclusies mee te nemen in de eerst volgende actualisatie van de Bereikbaarheidsagenda.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In de tussentijdse veegbrieven en twee raadsinformatiebrieven hebben we uw raad al geïnformeerd over de wijze waarop de diverse moties en amendementen zijn meegenomen (en bij de vaststelling van het Ontwikkelkader als afgedaan kunnen worden beschouwd). In dit raadsvoorstel lichten we dit onder argument 1 voor alle moties en amendementen ten finale toe. De meeste functies en activiteiten om tot de gewenste invulling te komen, zijn in strijd met het omgevingsplan op basis van de ter plaatse geldende regelingen uit de bestemmingsplannen “Bedrijventerreinen (Treurenburg, Maaspoort, Hambakenwetering, Brabantpoort, De Brand, De Herven)” en “Noord”. Om medewerking aan de gewenste ontwikkelingen te kunnen verlenen, moeten wij dus afwijken van het omgevingsplan. Vanuit uw bevoegdheid tot het stellen van kaders is het nodig dat uw raad voor deze ontwikkeling kaders vaststelt Deze kaders bieden de basis voor de verdere planuitwerking. Beoogd doel We willen het gebied de Vliert herontwikkelen tot een groene stedelijke woonomgeving met een groot aantal betaalbare woningen in een gevarieerd woonprogramma voor verschillende doelgroepen en met diverse maatschappelijke voorzieningen, leisure, kleine horeca, bedrijven en kantoren.

Doel van het Ontwikkelkader is te zorgen voor een integrale gebiedsontwikkeling van Vliert fase 1 om te komen tot een groene stedelijke woonomgeving met een groot aantal betaalbare woningen in een gevarieerd woonprogramma voor verschillende doelgroepen en met diverse maatschappelijke voorzieningen, kleine horeca, bedrijven en kantoren. In dit document worden voor fase 1 kaders gesteld over onder meer stedenbouw, beeldkwaliteit, landschappelijke inrichting, programma, ruimtelijke invulling, verkeer, parkeren, duurzaamheid en milieu. Het Ontwikkelkader is een aanzet om te gaan voldoen aan het onderdeel van uw amendement om in totaal circa 1.800 tot 2.100 woningen in fase 1 en 2 tezamen in het gebied te realiseren. De eerste fase voorziet in de bouw van circa 1.450 – 1.500 woningen. De overige 350-600 woningen willen we in fase 2 gaan ontwikkelen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Figuur 2: Fasering en deelgebieden In het Ontwikkelkader onderscheiden we voor fase 1 twee deelgebieden met verschillende karakters: • Vliertpoort (stadspoort): dit is het gebied direct rondom NS Station Oost, waar het Ontwikkelkader een intensieve, hoogstedelijke invulling voorziet als entree naar het gebied (exclusief locatie Pierson college) • Vliertpark (Aartshertogenpark): in het gebied rondom de voormalige Aartshertogenlaan en op het transferium en aansluitende terreinen langs de Stadionlaan voorziet het Ontwikkelkader een parkachtige invulling, waarbij alle woningen in en aan het park komen te staan (exclusief locatie Sportiom) www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Figuur 3: Impressie mogelijk toekomstbeeld Vliertpoort en Vliertpark

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In hoofdstuk 8 “Ontwikkelstrategie” van het Ontwikkelkader staat aangegeven op welke manier we de ontwikkeling ter hand willen nemen. De verdere uitwerking ervan is een bevoegdheid van het college.

Figuur 4: schematische weergave fasering ontwikkelstrategie

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Gezien de druk op de woningmarkt, willen we zo snel mogelijk starten met de bouw van de woningen. Ook om de rijksbijdrage vanuit de NOVEX-gelden veilig te stellen moeten we in 2027 starten met het parkeerhuis, de langzaamverkeer-onderdoorgang en een groot aandeel (betaalbare) woningen. Dat gaan we gefaseerd doen. We starten op die locaties waar we snel veel woningen kunnen realiseren, dus minimaal 2 van de 3 ontwikkelvelden in Vliertpoort. In 2026 start naar verwachting de realisatie in Vliertpoortnoordoost. Bij de start van de realisatie van het parkeerhuis in 2027, pakken we ook de direct naastgelegen ontwikkelvelden op: Vliertpark-noordoost. Zodra het parkeerhuis gereed is, kan het andere deel van het huidige transferiumterrein (Vliertpark-noordwest) bebouwd worden. In Vliertpark-zuid loopt de termijn van de tijdelijke woningen af in 2029. Dan kan ook daar de herontwikkeling starten. Voor Vliertpark-zuid bestaat de intentie om in ieder geval twee van de drie ontwikkelvelden uit te geven voor collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). Indien een kindcentrum niet nodig blijkt dan kunnen alle drie de ontwikkelvelden hier voor cpo worden ingezet. Het overige programma wordt op een transparante wijze in de markt gezet.

De nog te selecteren partijen (cpo-groepen, corporaties, ontwikkelaars) zijn dan verantwoordelijk voor de bouwvoorbereiding waaronder de benodigde omgevingsvergunning aanvragen. Een aanvraag omgevingsvergunning dient te passen binnen de kaders in het Ontwikkelkader. Bovendien moet elke aanvraag in overeenstemming zijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Zodra hieraan is voldaan, kunnen we medewerking verlenen aan de ontwikkeling, door af te wijken van het omgevingsplan met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Relevante besluitgeschiedenis • • • • • • • • •

Raadsinformatiebrief start omgevingsdialoog Ontwikkelkader fase 1 Omgeving Station Oost (de Vliert) d.d. 4 juni 2024 reg.nr. 16482478 Raadsinformatiebrief Station Oost en Omgeving d.d. 12 maart 2024 reg.nr. 15996877 Raadsbesluit Bindend adviesrecht buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en categorieaanwijzing als bedoeld in artikel 6.5 lid 3 Bor voor 100 woningen, d.d. 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443 Raadsbesluit Aanwijzen gevallen adviesrecht gemeenteraad bij aanvragen omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten onder de Omgevingswet, d.d. 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 Vaststelling Ambitiedocument Omgeving Station Oost d.d. 9 maart 2021, raadsvoorstel reg.nr. 10582280, besluit met amendementen; Motie; RV omgeving station oost; waardige plek voor 53ste Welsh Division monument d.d. 9 maart 2021 agendanummer 10 Motie 2 Motie: Bouwen voor iedereen d.d. 9 maart 2021 agendanummer 10 motie 3 Collegebesluit gebiedsontwikkeling Station Oost, d.d. 5 november 2019, reg.nr. 8146754 Motie: Mobiliteit-HUB Station Oost d.d. 7 mei 2019, Agendanummer 14 motie 2

Argumenten 1. Het Ontwikkelkader biedt een heldere basis voor de beoogde (her)ontwikkeling Het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 bevat randvoorwaarden en uitgangspunten voor de manier waarop gebiedsontwikkeling de Vliert, programmatisch, ruimtelijk en functioneel gestalte moet gaan krijgen. Deze randvoorwaarden vormen de (toetsing)kaders voor bebouwing, openbare ruimte en verkeer. Ze gaan onder meer over stedenbouw, beeldkwaliteit, landschappelijke inrichting, programma, ruimtelijke invulling, verkeer, parkeren, duurzaamheid en milieu. Hiermee wordt gewaarborgd dat de ontwikkeling plaatsvindt van een divers woongebied www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

conform het door uw raad vastgestelde ambitiedocument Omgeving Station Oost - Grootstedelijk leven in het Groen, voor het gebied.

Figuur 5: Thematische weergave invulling plangebied Woningbouwprogramma en ruimtelijke inpassing De eerste fase voorziet in 1.450-1.500 woningen in een divers woonprogramma voor verschillende doelgroepen. Daarbij zetten wij in op 30% sociale huur, 30% middenhuur 10% betaalbare koop en 30% vrije www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

sector. Deze verdeling sluit aan bij de door u aangenomen motie ‘Bouwen voor iedereen’ en is ook in lijn met het bestuursakkoord waarin deze programmatische verdeling ook is opgenomen. Het Ontwikkelkader is gevormd met input uit een breed participatieproces, waar omwonenden, woningzoekenden, ondernemers, woningcorporaties en belangenorganisaties aan deel hebben genomen. Vanuit het geamendeerd besluit, gericht op het opplussen van het woningprogramma naar 1.800-2.100 woningen, is gestudeerd hoe dit programma het best kan worden ingepast met inachtneming van de diverse ambities die vanuit het Ambitiedocument zijn meegegeven. Daarbij is de expliciete uitnodiging uit het amendement om de mogelijkheden die de Nota Hoogbouw biedt in dit gebied (hoogbouw hoger dan 80 meter) te benutten, meegenomen, in samenhang afgewogen met de andere ambities vanuit het Ambitiedocument. De stedenbouwkundige keuze om in dit plan het woningprogramma in de voorgestelde stadsblokken met hoogte accenten met een maximale hoogte van 70 meter te realiseren, is ingegeven vanuit de kwalitatieve ambitie om een gezonde stadswijk te creëren, waar eenzaamheid wordt tegengegaan, een sterke gemeenschap kan ontstaan en beweging wordt gestimuleerd. Waarbij we de woonkwaliteit van de bewoners dus vooropstellen. Terwijl we op deze locatie tegelijk wel een forse stedelijkheid realiseren, vergelijkbaar met de Spoorzone.

Naast deze kwalitatieve insteek is de gekozen planopzet ook nadrukkelijk ingegeven door meer objectieve/ feitelijke argumenten, zoals: • de financiële haalbaarheid van relatief dure XXL-woontorens in relatie tot het woningbouwprogramma (met 70% betaalbare woningen); • de bijbehorende marktrisico’s, waaronder de bereidheid van marktpartijen en woningcorporaties om dergelijke relatief dure en complexe torens met dit programma te ontwikkelen. De complexiteit vormt ook een risico voor het gewenste ontwikkeltempo; www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Daarbij voldoen we met het voorgestelde plan aan het door uw raad opgehoogde woningaantal met de bijbehorende parkeeropgave. Onderstaand lichten we zowel deze stedenbouwkundige opzet als de meer feitelijke argumenten nader toe. Stedenbouwkundige opzet We kiezen in de stedenbouwkundige opzet voor een optimale woonkwaliteit voor de bewoners, waarbij het tot stand brengen van een geluidluwe plek om aan te wonen een belangrijke factor is, gezien de forse geluidsbelasting vanwege de doorstroomassen en het verhoogd gelegen spoor die vanuit vrijwel alle kanten op de locaties in Vliertpoort afkomt. Door het realiseren van gesloten stadsblokken, (waar de woontorens onderdeel van uitmaken), creëren we op de drie kwadranten van Vliertpoort elk een geluidluw binnenhof, waar veel mensen aangenaam aan kunnen wonen (met de ramen open), verblijven en elkaar kunnen ontmoeten. De stadsblokken dragen bij aan de leefbaarheid van de foyer (stadsentree). Langs de foyer wordt maximaal ingezet op openbare of collectieve voorzieningen in de plinten, zoals (dag) horeca bij het station of een collectieve buurthuiskamer. Het binnenhof is publiek toegankelijk.

Door de keuze om veel woningen dichterbij maaiveld te situeren, is de interactie van bewoners met de foyer en het hof groot en voelen bewoners zich verbonden met de plek, waardoor niet alleen de sociale interactie toeneemt, maar tegelijk ook de drempel om naar buiten te gaan kleiner is. Daarbij bieden de stadsblokken door hun opzet de kans om binnen een wooncomplex een onderverdeling in buurtschappen van bescheiden formaat te maken, door elk gebouwdeel een eigen entree te geven. Dit maakt het wonen (ook in de toren) minder anoniem, want je komt je “buurtgenoten” steeds bij je eigen entree tegen. In aanvulling hierop biedt het stadsblok ook ruimte voor collectieve daktuinen om elkaar te ontmoeten. Bewoners van de appartementen in de torens genieten dus zowel van het vrije uitzicht op hoogte, als van de voordelen van het stadsblok, waaronder de collectieve tuinen op de daken en de

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

geluidluwe hof. Daarnaast biedt het stadsblok door de diverse gebouwdelen veel mogelijkheden voor het mixen van doelgroepen/woningtypen in het totale wooncomplex. Op een aantal strategische posities zijn als onderdeel van de stadsblokken woontorens geplaatst. Zij vormen samen een beeldbepalend ensemble dat past bij de schaal van de plek en de entree van de stad. Het geambieerde aantal woningen kunnen we realiseren in de voorgestelde stadsblokken met hierin opgenomen vier woontorens van maximaal 60 tot incidenteel 70 meter. Dit geeft een forse schaalsprong ten opzichte van de omgeving met voornamelijk laagbouw. Ter illustratie: de stevige dichtheid die hier wordt voorzien is vergelijkbaar met de binnenstedelijke ontwikkelgebieden EKP terrein-Noord en Paleiskwartier. Om aan het woningbouwprogramma te voldoen hoeven we dus niet verder de hoogte in dan de 70 meter die we nu in het Ontwikkelkader hebben opgenomen. Gezien de urgentie van de woningbehoefte, hebben we de opgepluste woningopgave vanuit het geamendeerd besluit geheel in het woningbouwprogramma van fase 1 meegenomen. Daardoor worden deze extra woningen dus zo snel mogelijk gerealiseerd en leggen we geen extra programmadruk met bijbehorend ruimtebeslag op fase 2.

Zoals in het Ambitiedocument reeds was voorzien, resteert met de locatie Pierson-college en sportboulevard in fase 2 voldoende ruimte voor de resterende opgave van 350-600 woningen. Afweging XXL hoogbouw Naast de programmatische opgave zien wij geen meerwaarde in het (aanvullend) hoger bouwen dan 70 meter, omdat dit de gewenste ambities negatief zal beïnvloeden: o Door het toepassen van torens hoger dan 70 meter in de stadsblokken, kan het aantal woningen potentieel verder worden opgeplust, circa 4-6 woningen per verdieping. Echter dergelijke XXL hoogbouw is relatief duur. De praktijk wijst uit dat de bouwkosten per woning fors hoger uitpakken www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

vanwege de extra installaties en bijbehorende constructievereisten die vanaf 70-80 m nodig zijn. Waardoor meestal de sprong naar 100+ m moet worden gemaakt om weer tot een haalbare businesscase te kunnen komen; o Ingeval van het in de Vliert gehanteerde programma met 70% betaalbare woningen, is de haalbaarheid een aandachtspunt. XXL-woontorens kennen vaak een overwegend duurder woningprogramma. Bij het overwegend betaalbare programma speelt ook het kleinere woonoppervlak van de woningen een rol. Hiertoe zijn aanvullende (collectieve) voorzieningen op hoogte gewenst, zoals bijvoorbeeld een wintertuin, wat de druk op de haalbaarheid van het plan verder onder druk zet; o XXL hoogbouw is niet alleen duurder maar ook complexer om te realiseren. In samenhang met het betaalbare programma neemt het ontwikkelrisico toe. Daarbij laat een toren zich minder eenvoudig opdelen in verschillende eigenaren, waardoor een programmamix lastiger is. Ook vergt de planontwikkeling meer tijd vanwege de complexere opgave; o De parkeerbalans komt sterk onder druk te staan bij een verdere toename van het programma. Deze is, zoals bij veel projecten, nu reeds een uitdagende puzzel. In het huidige voorstel is de parkeerbalans sluitend en is een goede balans gevonden tussen woningaantallen en financiële haalbaarheid.

Daarbij is er geen ruimte om extra parkeerplaatsen te realiseren zonder dieper de grond in te gaan. De kosten voor verdiept parkeren nemen exponentieel toe voor elke laag die je dieper de grond in moet. Het werken met een lagere parkeernormering kan hiervoor een oplossing bieden. Door het toepassen van parkeerregulering en daarmee schuiven naar zone 2, geldt een lagere parkeernorm en lukt het nog net om het parkeren voor het huidige woningprogramma onder het stadsblok in 1 laag te realiseren. Het ophogen van de torens zal deze parkeerbalans verstoren. Het parkeerhuis kan daarbij wel het extra bezoekersparkeren opvangen, maar biedt niet een passend alternatief om het benodigde extra bewonersparkeren op te vangen. De loopafstand van Vliertpoort ten opzichte van het parkeerhuis bedraagt namelijk minimaal 400 meter, terwijl in de Nota Parkeernormering 2021 een loopafstand van maximaal 200 meter tussen de woning en de parkeervoorziening wordt gehanteerd. Om die reden is in het ontwikkelkader een eigen parkeervoorziening in elke Vliertpoort-kwadrant en ook in Vliertparkwww.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

o

noordwest voorzien; Vanuit de omgevingsdialoog zijn door omwonenden reeds bezwaren geuit tegen de in het ontwikkelkader opgenomen torens tot maximaal 70 meter.

Conclusie: De keuze voor stadsblokken met een ensemble van meerdere hoogteaccenten tot maximaal 70 meter is met name ingegeven vanuit de woonkwaliteit voor de toekomstige bewoners. Om kwalitatieve en meer feitelijke/financieel-economische redenen als hierboven aangegeven beschouwen we torens hoger dan 70 meter dan ook niet als de best passende invulling voor deze opgave en de meegegeven ambities. Op basis van deze beargumenteerde afweging maken we dus geen gebruik van de mogelijkheid in de Nota Hoogbouw om hier hoger dan 80 meter te bouwen. De (extra) woningbouwopgave past binnen de in het Ontwikkelkader opgenomen stadsblokken met hoogteaccenten. Voorzieningen Aanvullend op de woningbouw is in het ontwikkelkader ook ruimte voor voorzieningen in het gebied opgenomen. Deze zullen vooral gevestigd worden in de plinten van de gebouwen, op plekken waar we routes willen begeleiden of ontmoeting willen bevorderen. Voor een kleinschalige (dag)horecavoorziening is zowel bij het station als in het park ruimte voorzien, omdat daar veel mensen samenkomen en ontmoeting gewenst is. Aanvullend kan in de plinten worden gedacht aan maatschappelijke- zorg- en dienstverlenende functies, kleinschalige bedrijvigheid, en kantoren. Ook de realisatie van een kindcentrum (basisschool met buitenschoolse en kinderopvang) is als optie in het ontwikkelkader opgenomen.

In het plan zijn (in deze fase) geen mogelijkheden opgenomen voor het vestigen van een winkel/ supermarkt. De reden daarvoor is dat in het stadsdeel zuidoost, waar de Vliert onderdeel van uit maakt, op dit moment al een overaanbod aan fysieke winkelmeters is. Eventuele uitruil door middel van sanering van bestaande meters detailhandel in de nabijheid van de Vliert is (in de uitwerking van fase 2) wel voorstelbaar. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogwaardig groen In het Ontwikkelkader wordt ingezet op een gezonde, groene leefomgeving. Zowel voor de bewoners als voor de flora en fauna willen we de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren. We zetten in op het versterken van de ecologie en het vergroten van de biodiversiteit. We maken de groenstructuren aantrekkelijker en robuuster en verbeteren de verbindingen met groenstructuren in de omgeving. Het bestaande groen rond en aan de voormalige Aartshertogenlaan (Vliertpark) vormt het hart van de wijk. Tussen de woonblokken in het Vliertpark zal veel groen worden toegevoegd, waarmee het park wordt doorgetrokken tot aan de Stadionlaan en zelfs daar voorbij. De Stadionlaan zelf doet hierin mee met een groene middenberm. De waterloop de Vliert vormt de ruggengraat van het park en de verbinding met de volgende fase van de gebiedsontwikkeling. De Vliert vormen we om tot een slingerende loop door een bos met natte oeverzones. Het Vliertpark krijgt hiermee een rijke variatie aan landschapselementen, van oude bomen tot moerassige stukken. Langs de oever van de Vliert wordt een route aangelegd met onverharde paden, vlonderpaden en bruggetjes. Zo is de natuur beleefbaar voor bewoners en gebruikers van het park. De stationsomgeving wordt omgevormd tot een ‘foyer’: een gemeenschappelijke stedelijke ruimte waar alle nieuwbouw aan gelegen is en waar je prettig ontvangen wordt.

De ‘foyer’ krijgt een stedelijke inrichting. Door de toepassing van één karakteristieke pleinverharding worden de vier kwadranten rondom het station meer een samenhangend geheel. Op het plein is ruimte voor veel hoogwaardig groen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Figuur 6: Raamwerk openbare ruimte met voorbeeld verkaveling. De bestaande bomenstructuur op de kruising en langs de Grobbendonklaan, Bruistensingel en Zandzuigerstraat blijft behouden en vullen we aan. Daarmee versterken we de aanwezige groenstructuren in het gebied. Door het in stand houden en aanvullen van de bestaande bomenstructuur langs de wegen en

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

het toevoegen van hoogwaardig groen in de ‘foyer’, ontstaat er ook een betere groene verbinding tussen het Prins Hendrikpark en de Heinis. Mobiliteit en parkeren Om te voldoen aan het andere onderdeel van het geamendeerd besluit, hebben wij onderzocht in hoeverre tot een slimme clustering van mobiliteit en infrastructuur in het gebied kan worden gekomen, hoe de transferiumvoorziening aan de oostzijde van de gemeente behouden kan blijven en hoe er invulling gegeven wordt aan de parkeerbehoefte van bewoners van het nieuwe gebied. Dit hebben wij gecombineerd met uw motie van 7 mei 2019 waarin uw raad vraagt te onderzoeken in hoeverre een mobiliteit-HUB nabij Station Oost de druk op het Centraal Station kan doen afnemen dan wel ondersteunend kan zijn aan het Centraal Station in het totale mobiliteitsnetwerk. Om met de motie van 7 mei 2019 te beginnen heeft het onderzoek uitgewezen dat een mobiliteitshub in de nabijheid van het Station Oost geen bijdrage levert aan ontlasting van de drukte op Centraal Station. Een geclusterde mobiliteitsvoorziening in dit gebied biedt wel de oplossing om in deelgebied Aartshertogenpark veel ruimte vrij te spelen voor groen en zo een aantrekkelijke leefomgeving te creëren.

In onze brief aan uw raad van 25 april 2023 (inzake afhandeling en stand van zaken aantal openstaande moties en bestuurlijke toezeggingen, zaaknummer 14993544) hebben wij dit nader toegelicht. In de raadsinformatiebrief Station Oost en Omgeving (d.d. 12 maart 2024, ref.nr: 15996877) hebben wij uw raad de analyse en keuze ten aanzien van de mobiliteitshub en de rol van Station Oost toegelicht. Dit heeft zijn weerslag gekregen in het voorliggend Ontwikkelkader. Het gebied krijgt verschillende typen parkeervoorzieningen: van een parkeerhuis waar naast bewoners en bezoekers ook transferiumgebruikers parkeren, tot parkeergarages bij/onder de gebouwen die voorzien in parkeerplaatsen voor de eigen bewoners. Ook komt er ruimte voor kortparkeren bij de woningen voor laden en lossen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Om in een aantrekkelijke en toch dichtbebouwde omgeving waar het accent ligt op maximale ruimte voor groen, het parkeerhuis goed te kunnen laten functioneren, is parkeerregulering noodzakelijk. Daarmee komt het gebied op grond van de Nota Parkeernormering 2021 in zone 2 te vallen. Daarbij hoort een lagere parkeernorm. Om een verschuiving van de parkeerdruk naar omliggende buurten te voorkomen, wordt voorgesteld gedurende de ontwikkeling van De Vliert in samenspraak met de omgeving te beoordelen of en in welke omvang gereguleerd parkeren wordt ingevoerd. Aan de zuidwestzijde is dat nu reeds de situatie. Tijdens de omgevingsdialoog is hier door sommige omwonenden ook al expliciet om gevraagd. Welsh Division Monument In het ontwikkelkader is het Welsh Division Monument zorgvuldig ingepast. Door de herinrichting van het bestaand groen tot Vliertpark komt het monument aan de rand van het park te liggen. We respecteren daarin de open parkruimte rond het monument. De nieuwe noord-zuid fietsroute tussen Graafsewijk en Carolus, wordt door het Vliertpark aangelegd en loopt dan langs de westzijde van het monument. Daarmee accentueert dit fietspad deze open groene ruimte. Bij de verdere inrichting van het park kan worden bezien of met de inrichting van het groen ook rondom het monument nog aanvullende kwalitatieve (groene) ingrepen wenselijk zijn. Daarmee zien wij deze motie als afgedaan.

Stakeholdergesprek Stakeholdergesprekken met ProRail hebben geleid tot kleine aanpassingen van de stedenbouwkundige richtlijnen voor de kavel Vliertpoort noordwest. Naar aanleiding van deze gesprekken is enige flexibiliteit ingebouwd voor de verdere uitwerking van de kavel om tot de best mogelijke invulling te komen voor zowel de toekomstige bewoners als de gebruikers van het station.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor de integrale inhoud van het document naar het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 verwijzen wij uw raad naar bijlage 1 bij dit raadsvoorstel. 2.

De (her)ontwikkeling kan sneller worden gerealiseerd binnen de kaders van Ontwikkelkader de Vliert fase 1. Vanuit de dringende behoefte aan woningen én vanwege de rijksbijdrage voor de versnelling van de verstedelijkingsopgave waaraan deadlines zijn verbonden, zetten we in op een snelle start van de realisatie van de eerste fase. Daarom willen we de noodzakelijke procedurele stappen op een efficiënte wijze organiseren. De aanvragen omgevingsvergunning voor deze ontwikkeling, die uitgewerkt worden binnen de kaders van het Ontwikkelkader, betreffen een Buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA) die in beginsel valt onder het adviesrecht van uw raad als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet. Deze gevallen zijn aangewezen in uw besluit van 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 en van 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443. Om medewerking aan de BOPA(s) voor de ontwikkeling te kunnen verlenen, hebben wij eerst een advies nodig van uw raad. Bij het besluit van 13 juli 2021 heeft uw raad ook besloten dat uw raad het geven van een advies niet nodig acht voor gevallen, waarvoor uw raad heeft ingestemd met een ontwikkeling in een gebiedsvisie, projectonderbouwing of infoplan voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning en heeft besloten dat er geen advies is vereist. Het nu voorliggende Ontwikkelkader kan worden beschouwd als een kader als bedoeld in dat raadsbesluit.

Vanuit de gewenste snelheid en overeenkomstig uw besluit van 13 juli 2021 stellen wij uw raad voor om ook voor gebiedsontwikkeling de Vliert fase 1 te besluiten dat er geen advies nodig is voor een aanvraag omgevingsvergunning, indien deze past binnen de kaders die uw raad met dit Ontwikkelkader vaststelt voor deze ontwikkeling. De beoogde (her)ontwikkeling kan dan sneller worden gerealiseerd.

3.

Voor de locatie zijn nieuwe beleidsregels nodig om het uiterlijk en de beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten op de omgeving Artikel 4.19 Omgevingswet bepaalt dat als in het omgevingsplan regels worden opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan uitleg behoeft, de gemeenteraad beleidsregels vaststelt voor de beoordeling of een bouwwerk aan die regels voldoet. Deze beleidsregels zijn zoveel mogelijk toegesneden op de te www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

onderscheiden bouwwerken. Aangezien de ontwikkeling ervoor zorgt dat de locatie een andere functie krijgt, is het nodig om het welstandsbeleid hierop aan te laten sluiten. Het concept beeldkwaliteitsplan voor het gebied is in de omgevingsdialoog bij de terinzagelegging voor het concept Ontwikkelkader meegenomen. Voor de resultaten daarvan wordt verwezen naar het Eindverslag Inspraak op concept Ontwikkelkader de Vliert fase 1 (bijlage 4). Op 16 januari 2025 hebben we het concept Ontwikkelkader de Vliert besproken met de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (voorheen Monumenten- en Welstandscommissie). Het concept werd tijdens dit overleg in grote lijnen ondersteund, maar op een aantal punten is ook aanscherping gevraagd. Naar aanleiding van dit advies zijn de stedenbouwkundige richtlijnen in Hoofdstuk 5 Stedenbouwkundig Plan en de criteria in Hoofdstuk 6 Beeldkwaliteit duidelijker en stringenter geformuleerd. Daarnaast wordt in het Ontwikkelkader meer richting gegeven met welke middelen gestuurd wordt op collectiviteit en sociale cohesie en hoe de samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen binnen de Vliert wordt gewaarborgd. Tot slot heeft er een kleine aanpassing plaatsgevonden in de kaart stedenbouwkundige richtlijnen om het parklandschap tussen de verschillende ontwikkelvelden in Vliertpark te waarborgen.

Dit heeft ook geresulteerd in kleine aanpassingen van de facetkaarten in Hoofdstuk 4 Raamwerk Openbare Ruimte op basis van bovenstaande wijzigingen. Op 27 februari hebben we de doorgevoerde aanpassingen van Hoofdstuk 5 en 6 voorgelegd aan de commissie waarbij zij haar waardering heeft uitgesproken voor het doorlopen proces en ook het vertrouwen in een goed afgerond en werkbaar document. Op grond van artikel 4.19 Omgevingswet worden voor het plan welstandscriteria geformuleerd in hoofdstuk 6 van het Ontwikkelkader de Vliert fase 1. Deze welstandscriteria worden na vaststelling Ontwikkelkader onderdeel van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). Hoofdstuk 6 in Ontwikkelkader de Vliert vormt daarmee het toetsingskader voor de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1.

Stikstof Bij de totstandkoming van het ontwikkelkader is het aspect stikstof uiteraard ook onderzocht. Op dat moment was de conclusie dat de ontwikkeling van de Vliert fase 1 mogelijk kon worden gemaakt door middel van intern salderen. In december 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) zich uitgesproken over intern salderen voor (concrete) projecten. Door deze uitspraak is voortaan voor projecten met intern salderen een natuurvergunning benodigd van de provincie Noord-Brabant, waarbij ook een passende beoordeling moet worden gemaakt. Het Ontwikkelkader betreft op dit moment echter nog slechts planvorming (het is nog geen uitvoeringsproject), waardoor in deze fase nog geen vergunningplicht aan de orde is. In de volgende fase kan bij de aanvraag omgevingsvergunning van projecten sprake zijn van een natuurvergunningsplicht. Op dit moment kent de provincie Noord-Brabant een vergunningenstop voor natuurvergunningen, waarbij gebruik wordt gemaakt van extern salderen. Het is op dit moment nog onduidelijk welke lijn de provincie gaat hanteren voor intern salderen. We volgen de ontwikkelingen op de voet.

Financiën Voor het totale gebied de Vliert wordt na vaststelling van het Ontwikkelkader door uw raad, een integrale gebiedsexploitatie opgesteld. Verwacht wordt dat aan uw raad nog voor het einde van het jaar de gebiedsexploitatie ter vaststelling wordt aangeboden. In het verlengde van het besluit bij de Marap-2024 is vooruitlopend op voornoemde ‘grondexploitatie De Vliert’ reeds een projectadministratie geopend, waarin onder andere de eerder verkregen NOVEX-bijdrage en de gemaakte planvoorbereidingskosten zijn verantwoord. De integrale gebiedsexploitatie zal bestaan uit onderstaande 3 onderdelen:

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1.

De beide deelprojecten waarvoor vanuit het Rijk een NOVEX-bijdrage is verkregen:

1.1 Spooronderdoorgang (bovenplanse voorziening) Het Rijk heeft hiervoor NOVEX-gelden in het vooruitzicht gesteld tot een bedrag van afgerond € 3,0 miljoen, uitgaande van een gemeentelijke cofinanciering van bijna 50%. De exacte locatie en uitvoering van deze onderdoorgang wordt verder uitgewerkt. Voor de gemeentelijke cofinanciering zal uw raad worden voorgesteld om middelen uit de reserve bovenwijks beschikbaar te stellen, omdat hier sprake is van een bovenplanse c.q. stedelijke voorziening. 1.2 Parkeerhuis Deze stedelijke voorziening dient meerdere doelen en gebruikers: transferiumgebruikers, een deel van de bewoners en bezoekers van de nieuwe woningen in het Vliertpark en als overloopfunctie voor het stadion en het Sportiom. De NOVEX-bijdrage voor het parkeerhuis bedraagt € 10,7 miljoen. Vooralsnog is uitgegaan van een parkeerhuis voor 700 parkeerplaatsen. Circa 450 parkeerplaatsen (65% van het totaal) zijn bedoeld voor het gebruik als transferium, de overige 250 parkeerplaatsen (35%) voor met name de bewoners en bezoekers van de te realiseren woningen in het Vliertpark. Binnen deze verdeling is over en weer sprake van dubbelgebruik om tot een optimale bezettingsgraad te komen.

Voorwaarde Novex-bijdrage (versnelling woningbouwopgave) De randvoorwaarden voor de hiervoor genoemde NOVEX-gelden van in totaal € 13,7 miljoen betreffen naast de cofinanciering vanuit de gemeente (bijna 50%), de (tijdige) realisatie van de onderdoorgang en het parkeerhuis, aanvullend is ook de tijdige start van de woningbouw in 2027 en de minimale realisatie van 1.000 woningen (waarvan minimaal 50% betaalbaar) randvoorwaardelijk,

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Dekking tekort op realisatie Parkeerhuis Na vaststelling van het Ontwikkelkader zullen op korte termijn nadere keuzes gemaakt worden voor de exacte omvang van het parkeerhuis (parkeernormering, dubbelgebruik en inzet deelauto’s), kwaliteit, synergie met andere (plint)functies en tarifering. Uitgangspunt voor de realisatie van het Parkeerhuis is dat de uiteindelijke stichtingskosten afgedekt kunnen worden door de Novex-bijdrage en de (gekapitaliseerde) parkeeropbrengsten. Voor wat betreft de uitstraling wordt hierbij gedacht aan het kwaliteitsniveau van parkeergarage ‘Willemspoort-Zuid’. Op basis van deze referentie lijkt de realisatie van het parkeerhuis binnen de financiële kaders in eerste aanleg mogelijk. Wel moeten de extra eisen voor veiligheid (sprinkler i.v.m. elektrische auto's), de afwerking van de gevels, en de parkeeropbrengsten/exploiteerbaarheid nog verder verkend worden, wat mogelijk alsnog tot een onrendabele investering kan leiden. Gezien de samenhang tussen een drietal nieuw te realiseren mobiliteitshubs (ook in Citadelpoort en IKDB) zal in het kader van de exploitatie van deze nieuwe mobiliteitshubs op korte termijn stadsbreed worden bezien hoe om te gaan met de tarifering, de bedrijfsvoering (wellicht oprichting eigen parkeerbedrijf) en de samenhang met het aanbieden van deelmobiliteit. Die koers is medebepalend voor de financiële opzet. 2.

Kostenverhaal locatie Vliertpoort-noordoost: Na verwerving van de Bastion-locatie is Vliertpoort-noordoost de enige locatie die de gemeente niet in eigendom heeft. Voor deze locatie/initiatief heeft de gemeente met de ontwikkelaar een anterieure ontwikkelovereenkomst gesloten, waarbij het verhalen van de door de gemeente te maken kosten is verzekerd.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3. Grondexploitatie i.o. voor de Vliert Met uitzondering van de locatie Vliertpoort-noordoost en onder voorbehoud van één aankoop, is de gemeente volledig eigenaar van de gronden in het projectgebied de Vliert. Als algemeen uitgangspunt voor een nog op te stellen grondexploitatie is een ‘minimaal sluitende grondexploitatie’. Dit uitgangspunt staat onder druk vanwege: het gewenste programma (70% betaalbaar); het relatief grote aandeel appartementen (met relatief dure gebouwde parkeeroplossingen onder diverse bouwblokken); de beoogde hoge kwaliteit van de (her)inrichting van het openbaar gebied (aanleg foyer, herinrichting Vliertpark, veranderen profiel Stadionlaan, hoogwaardige inrichting en afwerking openbaar gebied); de haalbaarheid en houdbaarheid van de gehanteerde grondprijzen voor appartementen, (waarbij woontorens relatief hogere bouwkosten hebben dan lagere appartementenblokken) Met de stapeling van voornoemde ambities is het komen tot een sluitende grondexploitatie een uitdagende opgave. Wel is daarbij ruimte om nog aan diverse knoppen te draaien. Aan de hand van de op te stellen integrale gebiedsexploitatie zullen we uw raad dit najaar inzicht bieden in de financiële resultaten van de drie hiervoor genoemde onderdelen, waarbij naast het exploitatieresultaat ook het beroep op de reserve Bovenwijks nader onderbouwd wordt.

Mocht er dan sprake zijn van een grondexploitatie (3) met een tekort, dan wel in geval de realisatie van het parkeerhuis alsnog tot een onrendabele investering leidt die niet binnen de grondexploitatie kan worden opgevangen, zullen we u op dat moment inzicht geven in scenario’s om alsnog tot een (beter) sluitende exploitatie te kunnen komen. In dat geval brengen we de effecten in beeld van het ‘draaien aan diverse knoppen’ en het bijbehorende effect op het exploitatieresultaat. Dit kan dan bijvoorbeeld gaan over: • het bijstellen van de woningbouwprogrammamix; • het bijstellen van de parkeernormering; www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

• •

het aanpassen van het kwaliteitsniveau van de inrichting van het openbaar gebied (bijvoorbeeld het park of de foyer); het schrappen van de spooronderdoorgang (1.1).

Uitgaand van een sluitende grondexploitatie, loopt het openen ervan regulier via de P&C-cyclus en dan is het eerste moment hiertoe de Marap. Indien de grondexploitatie onverhoopt niet sluitend blijkt, zullen we u via een separaat raadsvoorstel dit najaar de mogelijkheid bieden om een verantwoorde keuze te kunnen maken in de afweging tussen het eventueel bijstellen van de ambities dan wel het beschikbaar stellen van extra middelen. Duurzaamheid We kiezen ervoor om duurzaamheid inzichtelijk te maken door het hanteren van de Milieuprestatienorm gebouwen (MPG). Hierbij zetten we in op een betere score dan het wettelijk kader. Ook zetten we in op een materialenpaspoort om circulariteit te bevorderen. Voor de warmtevoorziening wordt ingezet op een collectief systeem van grootschalige warmte-koude-opslag (WKO), waarbij per systeem 300-500 woningen kunnen worden bediend. Participatie en communicatie Voor het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 hebben we, net als voor het Ambitiedocument, een uitgebreid participatietraject doorlopen. Daarbij hebben we in de aanzet ontwikkelkader bewust veel ruimte gelaten voor de creativiteit van de huidige én de nieuwe bewoners, en andere belangstellenden. Om zoveel mogelijk reacties vanuit de omgeving binnen te halen zijn we op 26 juni 2024 gestart met een inloopbijeenkomst, waarvoor we breed mensen hebben uitgenodigd.

De avond werd door ruim 300 belangstellenden bezocht. Tijdens deze avond hebben we de aanzet van het Ontwikkelkader gepresenteerd.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De belangstellenden konden zich inschrijven voor workshops over drie thema’s in het gebied: ‘Beeldkwaliteit & wonen’, ‘Mobiliteit, groen & water’ en ‘Gezondheid, ontmoeten & voorzieningen’. Deze workshops werden op 5 en 11 september 2024 gehouden. Aan deze workshops hebben 73 belangstellenden van verschillende doelgroepen deelgenomen. Naast de fysieke workshops hebben we iedereen van 5 tot 22 september 2024 ook de mogelijkheid geboden om via een enquête online te reageren. Daarbij was nadrukkelijk ingezet op de moeilijker te bereiken doelgroep van woningzoekenden. Met een socialmedia-campagne was met name ingezet op jongeren van 25-35 jaar. In totaal hebben 418 personen deze digitale enquête ingevuld. Dit heeft geresulteerd in een concept Ontwikkelkader dat, ter afsluiting van het participatietraject, vanaf 13 januari 2025 vier weken ter inzage heeft gelegen. Tijdens die termijn kon iedereen een schriftelijke reactie op het concept geven en zijn er 28 reacties ingekomen. Twee daarvan vroegen om meer informatie over hoe in te schrijven voor een woning. Deze reacties zijn meteen beantwoord. Een andere reactie is na toelichting vanuit de gemeente ingetrokken. Enkele reacties bevatten (ook) complimenten over de gevoerde omgevingsdialoog en de inhoud van het concept ontwikkelkader.

Er zijn ook enkele reacties binnengekomen van mensen die teleurgesteld waren in wat er met hun reacties die zij tijdens de omgevingsdialoog hebben afgegeven, is gedaan. Zij stellen dat hun zorgen onvoldoende in het ontwikkelkader zijn weggenomen. De omgevingsdialoog heeft tot doel om de wensen, behoeften en zorgen vanuit de omgeving in beeld te brengen en die bij het opstellen van de plannen en bij de besluitvorming te betrekken. Tijdens de uitgebreide omgevingsdialoog heeft de omgeving over diverse aspecten in het gebied zorgen geuit. De inbreng is terug te vinden in de uitgebreide verslagen. De aspecten, waarover zorgen werden geuit, zijn onderzocht. Uit deze onderzoeken blijkt dat door de voorgenomen ontwikkelingen weliswaar veranderingen voor de omwonenden met zich meebrengt, echter dat deze veranderingen niet onaanvaardbaar zijn.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De meeste reacties gingen met name over de hoogte van enkele accenten in Vliertpoort en de impact die dit zou geven op de omgeving. Verder richtten de reacties zich vooral op verkeer en parkeren, de vergroening van de stationsomgeving, verlegging van de bestaande wegen en het snel kunnen verwezenlijken van een CPO-project. Het Ontwikkelkader dat nu voor ligt, kunt uw raad dan ook zien als het resultaat van een co-creatie met de stad. Voor het resultaat van de omgevingsdialoog verwijzen wij naar de tekst in het Ontwikkelkader onder het kopje “participatie en communicatie”. Voor de volledigheid verwijzen wij voor de resultaten van het participatietraject naar de bijlage Eindverslag omgevingsdialoog bij het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 en het Eindverslag inspraak op concept ontwikkelkader de Vliert fase 1 in bijlagen 3 en 4 bij dit raadsvoorstel.

Overleg met derden Voor de participatie zijn in en om het gebied en breder in de stad ook de belangrijkste groepen, organisaties, bedrijven en instanties, oftewel stakeholders, aangesproken. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook de wijkraden/ buurtvertegenwoordigingen. Met deze partijen is een proces op maat gevolgd. Dit betekent dat er met hen, aanvullend op de andere bijeenkomsten, ook separate gesprekken zijn gevoerd. Zonder uitzondering zijn de gesprekken in positieve en constructieve sfeer verlopen. Verder hebben we met de aanzet van het ontwikkelkader een marktconsultatie-bijeenkomst met zeven marktpartijen georganiseerd. Enerzijds om kennis, expertise en creativiteit uit de markt op de halen in relatie tot het programma, de ontwikkelstrategie en de ambities voor het plangebied de Vliert. Anderzijds waren we benieuwd hoe ‘de markt’ aankijkt tegen de plannen in het aanzet-ontwikkelkader. Kunnen de marktpartijen hiermee uit de voeten? Zijn er nog kansen die we missen? De deelnemende partijen zijn uitgenodigd op een brede mix aan expertise (ontwikkelaars, beleggers, makelaars), op hun kennis van de lokale markt, dan wel specifieke expertise met vergelijkbare projecten elders.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Vervolgprocedure Nadat uw raad de kaders heeft vastgesteld, kan de planuitwerking plaatsvinden die leidt tot aanvragen omgevingsvergunning. Nadat uw raad heeft ingestemd met het Ontwikkelkader, zullen wij een besluit nemen over het verlenen van omgevingsvergunningen voor de verdere planuitwerkingen die passen binnen de kaders. Uiteraard zullen we uw raad gedurende de looptijd van deze gebiedsontwikkeling tussentijds actief blijven informeren over de voortgang.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Ontwikkelkader de Vliert fase 1 2. Bijlage Ontwikkelkader de Vliert fase 1 inhoudelijke verantwoording analyses en onderzoeken 3. Eindverslag Omgevingsdialoog Ontwikkelkader 4. Eindverslag inspraak op concept Ontwikkelkader 5. Volledige schriftelijke reacties op het concept Ontwikkelkader (geanonimiseerd)

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

17682111 kaderstellend Mike van der Geld Omgeving SO/PP M. Pullens m.pullens@s-hertogenbosch.nl +31 73 615 57 79

SO/ROS P. van Dongen p.vandongen@s-hertogenbosch.nl +31 73 615 55 29

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 17682111 Raadsvergadering 7 mei 2025 Onderwerp:

Vaststelling Ontwikkelkader De Vliert fase 1

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 25 maart 2025 besluit: 1. 2.

3.

het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 vast te stellen. in te stemmen met ontwikkelingen binnen de kaders van het Ontwikkelkader de Vliert fase 1. Dit betekent dat overeenkomstig besluitpunt 2 onder c van het raadsbesluit van 13 juli 2021 (reg.nr. 11100591) voor een aanvraag omgevingsvergunning passend binnen deze kaders geen advies als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet vereist is. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in hoofdstuk 6 van het Ontwikkelkader de Vliert fase 1 vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011).

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 7 mei 2025 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch,

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 08-05-2025

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704