Raadsvoorstel Vaststelling Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier G

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

17318823 1 april 2025

Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier De herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier biedt kansen om samen met de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland veel betaalbare woningen toe te voegen in de Bossche binnenstad en het gebied beter in te bedden in het dwaalgebied tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. Ambities voor de Brede binnenstad kunnen hier worden waargemaakt: we maken een leefbare, bereikbare, klimaatbestendige woonbuurt met energiezuinige woningen. Het Ontwikkelkader legt de kaders vast waarbinnen de uitwerking van de gebiedsontwikkeling zal plaatsvinden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. 2.

3.

het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier vast te stellen. in te stemmen met ontwikkelingen passend binnen de kaders van Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. Dit betekent dat overeenkomstig besluitpunt 2 onder c van het raadsbesluit van 13 juli 2021 (reg.nr. 11100591) voor een aanvraag omgevingsvergunning passend binnen deze kaders geen advies als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet vereist is. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in het deel ‘Sturen op ruimtelijke samenhang en kwaliteit’ in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011).

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aanleiding Voor de herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier is het nodig de kaders te bepalen voor de verdere planuitwerking. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. Wij willen de herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier samen met de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland oppakken. De beoogde herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier past niet in het omgevingsplan. Vanuit uw bevoegdheid tot het stellen van kaders is het nodig dat uw raad voor deze ontwikkeling de kaders vaststelt. Deze kaders bieden de basis voor de verdere planuitwerking. Beoogd doel Het Bloemenkampkwartier herontwikkelen tot een leefbaar, bereikbaar, klimaatbestendig, duurzaam en gezond gebied met veel betaalbare woningen dat nog meer de verbinding vormt tussen de historische binnenstad en de Bossche Stadsdelta. Doel van het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier is te zorgen voor een integrale gebiedsontwikkeling van Bloemenkampkwartier die aansluit bij de behoefte van de bestaande bewoners, nieuwe bewoners en de stad. Oude woningen willen we vervangen door circa twee keer zoveel nieuwe woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd, met name betaalbare woningen waardoor de huidige bewoners die dat willen kunnen doorverhuizen binnen het gebied. Ook worden 178 bestaande woningen aan de buitenrand van het plangebied grondig gerenoveerd.

Het Bloemenkampkwartier wordt ontwikkeld door een samenwerking van de gemeente en de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland. Een andere belangrijke opgave is het maken van een prettig, sociaal veilig en klimaatbestendig woonmilieu met veel groen en ontmoetingsplekken. Het binnengebied ligt nu verdiept ten opzichte van de omgeving en voelt anoniem, er zijn veel gesloten, anonieme plinten en achterkantsituaties. Dit willen we verbeteren door de aanleg van een verhoogd dek boven het verdiept gelegen parkeren en dit in te richten als openbare ruimte. Ook de openbare ruimte aan de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

buitenrand wordt heringericht, waaronder de Tolbrugstraat en Pastoor de Kroonstraat. Ambities die we voor de Brede Binnenstad hebben, willen we doorvoeren in het Bloemenkampkwartier: leefbaar, bereikbaar en klimaatbestendig met energiezuinige en milieuvriendelijke bebouwing, duurzame mobiliteit en een omgeving die positieve gezondheid stimuleert.

Integrale visiekaart Bloemenkampkwartier

Onderdeel van het dwaalgebied van de Brede Binnenstad

Het Ontwikkelkader richt zich op het Bloemenkampkwartier, maar kan niet los worden gezien van de ontwikkeling van de gehele Brede Binnenstad. Met de ontwikkeling van het Gasthuiskwartier en de aanleg van de Kanaalboulevard is het dwaalgebied van de binnenstad al fors vergroot tot aan de Zuid-Willemsvaart. De herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier is een volgende stap. Het gebied vormt een belangrijke schakel tussen Markt en Bossche www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Stadsdelta. Het wordt niet alleen beter verbonden met de omgeving, het is ook een aanjager voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen in de omgeving. Hiermee wordt een uniek nieuw deel van de Bossche binnenstad gemaakt. Voor de verdere planuitwerking van de gebiedsontwikkeling Bloemenkampkwartier zijn kaders van uw raad nodig. De kaders zijn opgenomen in het Ontwikkelkader en hebben betrekking op onder meer programma, stedenbouw, beeldkwaliteit, inrichting openbare ruimte, mobiliteit, duurzaamheid en milieu. Voor de inhoud van het Ontwikkelkader verwijzen wij uw raad naar bijlage 1 bij dit raadsvoorstel. Op basis van deze kaders kunnen de (deel)plannen verder worden uitgewerkt en worden opgepakt door het indienen van aanvragen om een omgevingsvergunning. Een aanvraag omgevingsvergunning dient te passen binnen de kaders in het Ontwikkelkader. Bovendien moet elke aanvraag in overeenstemming zijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zodra hieraan is voldaan, kunnen we medewerking verlenen aan de ontwikkeling, door af te wijken van het omgevingsplan met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Naar aanleiding van uw motie Onderzoek Studentensociëteit en studentenhuisvesting locatie Stadsarchief van 12 mei 2020 is samen met de woningcorporaties bekeken of het realiseren van een studentensociëteit in combinatie met studentenhuisvesting op de locatie van het Stadsarchief aan de Bloemenkamp mogelijk is. Het Stadsarchief wordt gesloopt en vervangen door nieuwe woningen en openbare ruimte. In de plinten van de woonbebouwing worden kleinschalige niet-woonfuncties mogelijk gemaakt, waaronder maatschappelijke functies en horeca. Een kanttekening is dat we in het Bloemenkampkwartier uitdrukkelijk kleinschalige functies willen realiseren die ontmoeting, samenleven en levendigheid voor de hele buurt versterken en die passen bij de overwegende woonfunctie van het gebied. Ook het versterken van (het gevoel van) sociale veiligheid is een belangrijk uitgangspunt. De woningcorporaties en gemeente kiezen in het gebied daarom voor een nieuwe ontmoetingsruimte voor de buurt d.w.z. een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte voor alle bewoners van het Bloemenkampkwartier, jong of oud, bestaande en nieuwe bewoners, iedereen is welkom (niet alleen studenten). Ook is overleg gevoerd met Avans Hogeschool.

Avans onderzoekt op dit moment of het grand café binnen de nieuwbouw Campus 300 aan de Onderwijsboulevard ook kan dienen als www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

ontmoetingsruimte/huiskamer voor en door studenten. Avans zal zich niet actief inspannen in de realisatie van een studentensociëteit in het Bloemenkampkwartier als bedoeld in de motie. Over het realiseren van studentenhuisvesting is in het Ontwikkelkader opgenomen dat de helft van de sociale woningen op de locatie Zusterflat door middel van toewijzing naar jongeren en studenten zal gaan. Naast de locatie Zusterflat kunnen deze woningen voor jongeren/studenten ook elders in het Bloemenkampkwartier worden gerealiseerd. Hiermee kan de motie worden afgedaan.

Relevante besluitgeschiedenis

         



Raadsbesluit Leefbare, gastvrije en bereikbare Brede Binnenstad – Verkeersstructuur 2030, 10 december 2024, reg.nr. 17061696 Raadsbesluit Realisatie nieuwe archiefbewaarplaats, 8 oktober 2024, reg.nr. 16808651 Raadsbesluit Herinrichting Tolbrugstraat, 2 juli 2024, reg.nr. 16344771 Raadsinformatiebrief Aanpak Mobiliteit Brede Binnenstad - update 2024, 18 juni 2024, reg.nr. 16012678 Collegebrief aan de raad Haalbaarheidsstudie Bloemenkampkwartier, 30 januari 2024, zaaknummer 15924010 Raadsinformatiebrief Start ontwikkeling Bloemenkampkwartier, 28 maart 2023, reg.nr. 14661621 Raadsbesluit Bindend adviesrecht buitenplanse omgevingsactiviteiten en categorieaanwijzing als bedoeld in artikel 6.5 lid 3 Bor voor 100 woningen, 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443 Raadsbesluit Aanwijzen gevallen adviesrecht gemeenteraad bij aanvragen omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten onder de Omgevingswet, 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 Raadsbesluit Bestuursakkoord van de gemeente ’s-Hertogenbosch 2022-2026: “Slagkracht en ambitie, met lef en energie de toekomst in”, 31 mei 2022 Raadsbesluit Economisch perspectief Brede Binnenstad| Visie en actieplan, 9 maart 2021, reg.nr. 9700171 Woonvisie ‘s-Hertogenbosch, 9 juni 2020, reg.nr. 9837154 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten 1.

De kaders van het Ontwikkelkader bieden een heldere basis voor de beoogde herontwikkeling. Bloemenkampkwartier wordt herontwikkeld tot een stedelijk woongebied met een goed woon- en leefklimaat. Een gebied dat qua kwaliteit en uitstraling goed past in de Bossche binnenstad en een volwaardige stepping stone is in de Brede Binnenstad. Het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier geldt voor het gebied dat wordt begrensd door de Tolbrugstraat, Arena, Pastoor de Kroonstraat, Jan Heinsstraat en Zuid-Willemsvaart. De gemeente, BrabantWonen en Mooiland concentreren zich op het gebied dat in hun eigendom is. Een ruimtelijke studie heeft geleid tot een visie en ambities voor het Bloemenkampkwartier, wat vervolgens is vertaald in het Ontwikkelkader. De woningbouwopgave en gewenste verdichting zijn onlosmakelijk verbonden met de opgave om een aantrekkelijk, veilig, groen en klimaatbestendig stukje binnenstad te maken. Ook pakken we in het gebied de stedelijke opgave op het gebied van mobiliteit, positieve gezondheid, energie en duurzaamheid op. De opgave, ambities en visie voor het gebied zijn vertaald in kaders en uitgangspunten. Met het ontwikkelkader willen we heldere uitgangspunten en spelregels vastleggen voor de uitwerking van de verschillende bouwplannen voor de nieuwe gebouwen en inrichtingsplannen voor de buitenruimte.

Het is een toetsingskader dat enerzijds voldoende zekerheid biedt voor de omwonenden en andere belanghebbenden en anderzijds voldoende flexibiliteit biedt om de plannen de komende jaren te kunnen uitwerken, en zo in te kunnen spelen op (nieuwe) woonbehoeftes en ontwikkelingen. Voor de gedetailleerde inhoud van het Ontwikkelkader verwijzen wij uw raad naar bijlage 1 bij dit raadsvoorstel. Programma: goed en betaalbaar stedelijk wonen met plintfuncties In het plangebied bouwen we circa twee keer zoveel woningen terug als er worden gesloopt. Het uitgangspunt is circa 465 nieuwe woningen: circa 140 woningen op de locatie Zusterflat en circa 325 woningen in het binnengebied. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Op de locatie Zusterflat willen we circa 80% sociale huur en circa 20% woningen in de middenhuur bouwen. In het binnengebied wordt de verdeling: circa 60% sociale huur, 25% middenhuur en 15% koop in het middeldure en dure segment. De 178 sociale woningen van Mooiland aan de buitenrand worden ingrijpend gerenoveerd. Een aantal bestaande sociale huurwoningen worden omgezet naar middenhuur. Met het nieuwe woonprogramma sluiten we aan op de ambities in de Woonvisie ’s-Hertogenbosch en het Bestuursakkoord gemeente ’s-Hertogenbosch 20222026. Op belangrijke plekken in de openbare ruimte passen we ook andere functies in dan wonen. Op de locatie Zusterflat langs de Tolbrugstraat wil BrabantWonen hun nieuwe kantoor inpassen. Ook in het binnengebied is ruimte voor kleinschalige functies die ontmoeting, samenleven en levendigheid versterken, waaronder een nieuwe ontmoetingsruimte voor de buurt. Verbinden van plekken en mensen en vergroenen Het Bloemenkampkwartier wordt een onlosmakelijk onderdeel van het dwaalgebied in het noordelijk deel van de binnenstad. We voegen pleinen en ontmoetingsplekken toe en verbinden ze via logische, fijne routes met de omgeving. In het hart van het plangebied komt een plein waar alle langzaam verkeersroutes samenkomen. Op deze manier verbinden we het Bloemenkampkwartier met de Markt en het station, maar ook met het Gasthuiskwartier en het Zuid-Willemspark.

De openbare ruimte is leidend principe bij de herontwikkeling en daarmee voor de uitwerking van de nieuwbouw. De bebouwing begeleidt de publieke routes, pleinen en plekken, en is onderdeel van het stedelijk weefstel en dwaalmilieu van de binnenstad. Verder vergroenen we met betekenis voor de buurt: met een parkje aan de Binnendieze en door zo veel mogelijk beplanting in te passen, in alle vormen en op allerlei verschillende plekken: in de openbare ruimte, in geveltuintjes, in gemeenschappelijke binnentuinen, op/aan balkons en op de daken.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Een leefbare en bereikbare woonbuurt: mobiliteit Bij de ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier worden de doelstellingen en maatregelen van de mobiliteitsaanpak Brede Binnenstad omarmd. We hanteren het STOMP-principe: Stappen en Trappen geven we voorrang, daarna Openbaar vervoer, Mobility as a service en ten slotte de Personenauto. In het Bloemenkampkwartier komen prettige loop- en fietsroutes die goed aansluiten op het stedelijk weefstel van de binnenstad en er zijn goede fietsvoorzieningen. Goed openbaar vervoer ligt op loop- en fietsafstand. De benodigde autoparkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners en werkers passen we zo efficiënt mogelijk in door dubbelgebruik van parkeerplaatsen en aanbod van deelmobiliteit. Daarbij wordt voldaan aan het vigerend gemeentelijk parkeerbeleid (Nota Parkeernormering 2021). We groeien gefaseerd toe naar een nieuwe parkeersituatie in het Bloemenkampkwartier. 2.

De (her)ontwikkeling kan sneller worden gerealiseerd binnen de kaders van het Ontwikkelkader. We willen de realisatie van de ontwikkelingen van de gebiedsontwikkeling Bloemenkampkwartier snel realiseren en doen dat binnen de door uw raad gestelde kaders. Daarom willen we de noodzakelijke procedurele stappen op een efficiënte wijze organiseren. De aanvragen omgevingsvergunning voor deze ontwikkeling betreft een activiteit die in beginsel valt onder het adviesrecht van uw raad als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet. Deze gevallen zijn aangewezen in uw besluit van 13 juli 2021, reg.nr. 11100591 en van 4 oktober 2022, reg.nr. 14223443. Om de BOPA(s) voor de ontwikkeling te kunnen verlenen, is advies van uw raad nodig. Bij het besluit van 13 juli 2021 heeft uw raad ook besloten dat uw raad het geven van een advies niet nodig acht voor gevallen, waarvoor uw raad heeft ingestemd met een ontwikkeling in een gebiedsvisie, projectonderbouwing of infoplan voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning en heeft besloten dat er geen advies is vereist. Het nu voorliggende Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier kan worden beschouwd als een kader als bedoeld in dat raadsbesluit. Indien een aanvraag omgevingsvergunning past binnen de door uw raad gestelde kaders in het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier achten wij het geven van een raadsadvies in het kader van die aanvraag niet efficiënt.

Overeenkomstig uw besluit van 13 juli 2021 stellen wij uw raad daarom voor te besluiten dat er geen advies nodig is voor een aanvraag www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

omgevingsvergunning die past binnen de kaders die uw raad vaststelt voor deze ontwikkeling. De beoogde (her)ontwikkeling kan dan sneller worden gerealiseerd. Overigens gebeurt de herontwikkeling gebeurt niet in één keer, maar gefaseerd over een periode van circa 10 jaar. In het plangebied willen we circa twee keer zoveel woningen terugbouwen als er worden gesloopt. We willen de bestaande bewoners van de te slopen woningen de kans geven om door te verhuizen binnen het Bloemenkampkwartier. Een belangrijk uitgangspunt is dan ook dat er eerst woningen worden gebouwd en dan pas gesloopt. De vijf fases zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

3.

Herontwikkeling locatie Zusterflat en renovatie woningen van Mooiland aan de Zuid-Willemsvaart, Jan Heinsstraat en Pastoor de Kroonstraat Sloop woningen Mathildastraat en bouw tunnel parkeergarage Arena Herontwikkeling Carolushof e.o. Herontwikkeling Bloemenkamp e.o. Nieuwbouw Mathildastraat e.o.

Voor de locatie zijn nieuwe beleidsregels nodig om het uiterlijk en beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing goed te laten aansluiten op de omgeving De gefaseerde ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier over een periode van ruim 10 jaar vergt een sturing op samenhang en (leef-, verblijfs- en beeld)kwaliteit waarbij kan worden meebewogen met toekomstige ontwikkelingen en (woon)wensen. Daarom leggen we de essentie van het plan en het toetsingskader voor de beeldkwaliteit vast. Tegelijkertijd bieden we ruimte voor de uitwerking van de bouwplannen en de inrichting van de openbare ruimte. In het nieuwe plan willen we een aantal kenmerken en kwaliteiten van de historische binnenstad doorzetten en de geschiedenis van de locatie nieuw leven inblazen. Ook willen we het Bloemenkampkwartier een eigen identiteit www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

geven die past bij de huidige opgave: een prettige, sociaal veilige en klimaatbestendige woonbuurt waarbij zoveel mogelijk mensen betaalbaar kunnen wonen. We maken een dek maar bestaande hoogteverschillen in het maaiveld blijven zichtbaar, bijvoorbeeld op plekken waar bestaande bomen worden ingepast. De woonbuurt wordt groen, in verschillende vormen en plekken, waaronder bomen en plantvakken, gemeenschappelijke tuinen, gevelgroen en daktuinen. Van oudsher waren er in het gebied contrasten in bouwhoogtes, maat en schaal en waren er bijzondere accenten zoals entrees, poorten, torentjes, e.d. Deze contrasten en accenten zijn vrijwel geheel verdwenen en willen we opnieuw vormgeven in het nieuwe Bloemenkampkwartier. Dit doen we door op bijzondere plekken in de openbare ruimte (bijvoorbeeld bij hoekpunten of zichtlijnen) contrasten en accenten te maken in maat, schaal en/of uitstraling. Zo ontstaat voldoende variatie in de bebouwing. Voor de inhoud van het welstandbeleid wordt verwezen naar het deel ‘Sturen op ruimtelijke samenhang en kwaliteit’ in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelkader zoals opgenomen in bijlage 1 dit raadsvoorstel.

Artikel 4.19 Omgevingswet bepaalt dat als in het omgevingsplan regels worden opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan uitleg behoeft, de gemeenteraad beleidsregels vaststelt voor de beoordeling of een bouwwerk aan die regels voldoet. Deze beleidsregels zijn zoveel mogelijk toegesneden op de te onderscheiden bouwwerken. Aangezien de ontwikkeling ervoor zorgt dat de locatie een andere functie krijgt, is het nodig om het welstandsbeleid hierop aan te laten sluiten. Op grond van artikel 4.19 Omgevingswet zijn voor het plan welstandscriteria geformuleerd in het deel ‘Sturen op ruimtelijke samenhang en kwaliteit in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. Deze welstandscriteria worden onderdeel van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011). Het ontwerp welstandsbeleid voor de locatie is meegenomen in de omgevingsdialoog voor het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. Voor de resultaten daarvan wordt verwezen naar het kopje participatie en communicatie. Het welstandsbeleid wordt na vaststelling door uw raad onderdeel van de welstandsnota van de gemeente ’sHertogenbosch en vormt daarmee het toetsingskader voor de Adviescommissie Omgevingskwaliteit.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1. Een nieuwe archiefplaats ter vervanging van het Stadsarchief moet op tijd worden gerealiseerd In het midden van het Bloemenkampkwartier is in het gebouw Bloemenkamp 50 nu nog een fysieke archiefbewaarplaats van onze gemeente gelegen. Dit gebouw belemmert de herontwikkeling van het binnengebied van het Bloemkampkwartier en moet daarvoor worden gesloopt. Sloop is pas mogelijk indien er een alternatief is voor de archiefbewaarplaats. Uw raad heeft op 8 oktober 2024 besloten te starten met de planstudiefase van een nieuw te bouwen archiefbewaarplaats op een bedrijfskavel in Empel Zuid. Deze nieuwe archiefbewaarplaats dient in gebruik te worden genomen voordat het gebouw Bloemenkamp 50 kan worden gesloopt. Gezien de fasering van de ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier dient het gebouw uiterlijk voor de start van Fase 3 (planning 2029) te zijn gesloopt. 2. Stikstof De ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier draagt bij tot het verminderen van de stikstofdepositie. Dit gebeurt vooral door het vervangen van slecht geïsoleerde, gasgestookte gebouwen in nieuwe, gasloze woningen en door de grondige renovatie van 178 bestaande woningen. De stikstofdepositie in de nieuwe situatie is dus lager dan in de oude situatie. Dit betekent dat de ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier mogelijk kan worden gemaakt door middel van intern salderen.

In december 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) zich uitgesproken over intern salderen voor (concrete) projecten. Door deze uitspraak is voortaan voor projecten met intern salderen een natuurvergunning benodigd van de provincie Noord-Brabant, waarbij ook een passende beoordeling moet worden gemaakt. Het Ontwikkelkader betreft echter planvorming (en is nog geen project), waardoor nu nog geen vergunningplicht geldt. In de volgende fase kan bij de aanvraag omgevingsvergunning van projecten sprake zijn van een natuurvergunningsplicht. Op dit moment kent de provincie Noord-Brabant een vergunningenstop voor natuurvergunningen, waarbij gebruik wordt gemaakt van extern salderen. Het is nog onduidelijk welke lijn de provincie gaat hanteren voor intern salderen. We volgen de ontwikkelingen op de voet. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Financiën Uitgangspunt voor het Bloemenkampkwartier is dat de ontwikkeling voor de gemeente financieel haalbaar is. Het bestaande vastgoed binnen het plangebied is grotendeels in eigendom van de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland. Om die reden zou de gemeente slechts een faciliterende rol kunnen pakken bij de herontwikkeling van het gebied. We hebben echter geconstateerd dat voor het gebied een bredere en integrale aanpak nodig is om te komen tot een geïntegreerd plan voor een aantrekkelijk gebied. Dit hebben we actief opgepakt in een samenwerking tussen gemeente en de woningcorporaties. Vanwege het eigendom van de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland is de gemeente verplicht haar kosten te verhalen bij deze initiatiefnemers. Artikel 13.11 Omgevingswet verplicht de gemeente de kosten te verhalen voor bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwactiviteiten of gebruiksactiviteiten op grond van een nieuw toegedeelde functie. Deze kostenverhaalplichtige plannen zijn limitatief opgesomd in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het dient te gaan om kosten die toerekenbaar en proportioneel zijn. De kosten die moeten worden verhaald, staan opgesomd in de zogenaamde kostensoortlijst in artikel 8.15 Omgevingsbesluit. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning met een BOPA (dan wel bij het wijzigen van het omgevingsplan) dient het kostenverhaal te zijn geregeld.

Dit kostenverhaal wordt t.z.t. geregeld door middel van een daartoe te sluiten (anterieure) overeenkomst, hier in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst met de betrokken woningcorporaties. In deze overeenkomst worden ook afspraken gemaakt over de benodigde grondtransacties en de kostenverdeling van onder andere het bouw- en woonrijp maken en de benodigde parkeervoorzieningen. In het Bloemenkampkwartier wordt ingezet op een woonprogramma dat hoofdzakelijk betaalbaar is en op een hoogwaardig plan dat past bij de gemeentelijke ambities van de Brede binnenstad. De kwaliteit en uitstraling van de openbare ruimte en de bebouwing zijn daarbij van cruciaal belang. Zo zal het parkeren voornamelijk onder een dek worden opgelost, waaronder ook het vergunningsparkeren. In het gebied wordt in opdracht van www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

de gemeente ook een aantal woningen in het middeldure en dure segment gerealiseerd. De grondopbrengst van deze woningen zal worden ingezet ten behoeve van het project. Daarnaast zal in de volgende fase bij de uitwerking van de plannen worden verkend of er voor het project subsidies en bijdragen kunnen worden binnengehaald. Het Rijk heeft in de Woontop van december 2024 aangekondigd nieuwe middelen beschikbaar te stellen om de woningbouwproductie te verhogen en te versnellen. Het huidige kabinet stelt € 7,5 miljard beschikbaar om de Woontopafspraken te realiseren: € 5 miljard voor woningbouw en € 2,5 miljard voor de ontsluiting van nieuwe woningen. Het kabinet introduceert hiervoor een realisatiestimulans voor gemeenten waarmee een vast bedrag wordt uitgekeerd voor iedere gerealiseerde (betaalbare) woning en daarmee wordt de daadwerkelijke realisatie van woningbouw gestimuleerd. Ook wordt gedacht aan het openen van een nieuwe tranche van de Woningbouwimpuls subsidie. We verwachten dat we met de nadere afspraken met beide corporaties, de grondopbrengsten van de koopwoningen en subsidies tot een financieel haalbaar plan kunnen komen. De kosten voor de herinrichting van de Tolbrugstraat inclusief het verleggen van de in- en uitrit naar de openbare parkeergarage Arena worden gedekt binnen het Structuurfonds.

We zijn conform uw besluit Herinrichting Tolbrugstraat van 2 juli 2024 (reg.nr. 16344771), bezig met de planstudiefase om meer inzicht te krijgen in de kosten en risico’s voor de uitvoering. Voor de start van de uitvoeringsfase van de herinrichting Tolbrugstraat wordt uw raad om een besluit gevraagd voor de financiering van deze fase. Duurzaamheid We zetten ook in de Bloemenkampkwartier in op een duurzaam ’s-Hertogenbosch. Met maatregelen in de nieuwbouw, openbare ruimte en mobiliteit dragen we bij aan belangrijke opgaves. We streven naar een groen, klimaatbestendig en CO2 neutraal Bloemenkampkwartier, waardebehoud van grondstoffen en duurzame mobiliteit. De nieuwe woningen in het nieuwe Bloemenkampkwartier worden duurzaam en energiezuinig. Een groot deel van de bestaande, te handhaven bebouwing aan de buitenrand van het plangebied wordt gerenoveerd tot woningen die weer www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

voldoen aan de eisen van deze tijd. Mooiland heeft daarbij de ambitie om de 178 bestaande woningen aan de buitenrand energiezuinig en duurzaam te maken, en mogelijk gasloos. Participatie en communicatie Omgevingsdialoog: Ronde ophalen informatie als bouwstenen voor Ontwikkelkader Op verschillende momenten is er een omgevingsdialoog gevoerd met bewoners, omwonenden en andere belanghebbenden. Dit is in het voorjaar 2023 gestart: tussen maart en juni van dat jaar zijn diverse gesprekken en werksessies georganiseerd. In eerste instantie gingen deze gesprekken over de voorgenomen herontwikkeling van de Zusterflat, het Stadsarchief en Carolushof. Uit de omgevingsdialoog in 2023 blijkt dat er niet alleen een belangrijke opgave ligt voor het realiseren van betaalbare woningen maar ook voor de aanpak van de openbare ruimte. Het woonen leefklimaat van het Bloemenkampkwartier staat onder druk, bewoners en bezoekers voelen zich niet prettig in de anonieme en sterk versteende openbare ruimte. Dit past niet bij de kwaliteit en uitstraling van de binnenstad en de gemeentelijke ambities: we willen de Brede Binnenstad groen, leefbaar en bereikbaar maken en een prettig dwaalgebied tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. Deze ambities vergen een bredere en integrale aanpak waarbij een groter gebied wordt herontwikkeld.

Dit is gelukt door de samenwerking tussen de gemeente en woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland. Hierdoor is het plangebied vergroot met de woningen van Mooiland tot het plangebied zoals beschreven onder Inhoud, plangebied. Vervolgens heeft in maart 2024 een toelichting en gesprek met de hele omgeving plaatsgevonden over de uitgangspunten van de gebiedsontwikkeling. Het doel daarvan was het ophalen van reacties en ideeën op deze uitgangspunten die worden opgenomen in het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. De uitgangspunten zijn aan de hand van de volgende thema’s voorgelegd:  Wat willen we bereiken? stedelijk wonen, betaalbaar wonen, sociaal veilig en leefbaar, autoluw en groen  Openbare ruimte: sociaal veilig, Functies in de buitenruimte, bomen en groen, water en beheer  Bebouwing: stedelijk woongebied, uitstraling, bouwhoogtes en duurzaam www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

 

Bereikbaarheid: stadentree, autoverkeer, loop- en fietsroutes, parkeren Programma: woningen, betaalbaar, doelgroepen, samenleven

Stedenbouwkundig bureau West 8 heeft daarbij schetsen laten zien voor het nieuwe Bloemenkampkwartier. Dit geeft een beeld hoe het gebied er in de toekomst er mogelijk uit ziet. Verder heeft bureau Hilberink Bosch Architecten een schetsplan getoond voor de locatie Zusterflat. Deze is ook onderwerp van gesprek geweest aan de hand van uitgangspunten op het gebied van: bouwhoogte, programma, gemeenschappelijke voorzieningen en buitenruimte/groen. Over het algemeen zijn de plannen voor het Bloemenkampkwartier op deze inloopbijeenkomst positief ontvangen: veel mensen vinden het mooie plannen, waarbij vooral het aanpakken van de openbare ruimte en de sociale veiligheid als positief wordt ervaren. Er worden wel zorgen geuit over de grootte van de woningen en de betaalbaarheid (worden de woningen later toch niet duurder?). Ook wordt er kritisch gekeken naar hoe groen het gebied in het binnengebied echt wordt. Daarnaast zijn er bij bestaande bewoners van de buitenranden zorgen over hun uitzicht en lichtinval door de nieuwbouw. Verder zijn er vragen over hoe het parkeren geregeld wordt, vooral voor bezoekers van de woningen. Ook betwijfelen enkelen of de sociale veiligheid wel echt beter wordt, vooral onder het nieuwe parkeerdek. De resultaten van deze ronde omgevingsdialoog zijn verwerkt in het concept Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier.

Omgevingsdialoog: Ronde schriftelijke reacties op Concept Ontwikkelkader Het concept Ontwikkelkader is vervolgens als onderdeel van de omgevingsdialoog gedurende vier weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn kon iedereen een schriftelijke reactie indienen. Er zijn 14 schriftelijke reacties ingediend. De reacties komen vooral van bewoners van de te behouden woningen in het Bloemenkampkwartier. Er zijn zorgen over de effecten van de nieuwbouw (door de situering en de hoogte) op hun bestaande woningen op het gebied van uitzicht, privacy, daglichttoetreding en bezonning. We hebben begrip voor deze zorgen en wegen de belangen van de bestaande bewoners af tegen de belangen van de nieuwe bewoners en van de stad. In het Bloemenkampkwartier combineren we de stedelijke opgave met de specifieke opgave voor het gebied zelf: een verbetering van het woon- en www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

leefklimaat van het gebied en de wens om het gebied groen, leefbaar en bereikbaar te maken tot een prettig dwaalgebied tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. We combineren de gewenste verdichting met betaalbare woningen daarom met een goed woon- en leefklimaat en sociale veiligheid, zowel voor de bestaande als de nieuwe bewoners. Wij vinden de nieuwbouw binnen de vastgelegde afstanden en hoogten in het Ontwikkelkader passend binnen het gebied en concluderen dat deze geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving. Daarnaast zijn er vragen en zorgen over de doorstroom van het verkeer als gevolg van de gekozen parkeeroplossingen aan de zijde van de Zuid-Willemsvaart. We nemen hiervoor de nodige maatregelen mee in het ontwerp van de nieuwe toegang naar de parkeergarage Arena, tevens de toegang naar de stallingsgarage van de locatie Zusterflat. Ook zijn er vragen en reacties op de nieuwe parkeervoorziening onder het dek, het bezoekersparkeren en laden en lossen. In dat kader wordt gevraagd om voldoende hoogte van de nieuwe parkeervoorziening en hoe de rechten van de eigenaren van de bestaande particuliere parkeerplaatsen op het huidige parkeerdek worden ingepast. De hoogte van de centrale parkeervoorziening in het binnengebied zal voldoen aan de normen voor een openbare parkeergarage.

En we nemen de rechten van de bestaande particuliere parkeerplaatseigenaren mee in het ontwerp van de nieuwe parkeervoorziening. Met deze eigenaren gaan we uiteraard nog in gesprek over het vervolg. Bezoekers van het Bloemenkampkwartier parkeren net als in de bestaande situatie in de openbare parkeergarages, de transferia en op betaalde openbare parkeerplaatsen in de omgeving. In het plan wordt ten slotte rekening gehouden met laden en lossen door het inpassen van enkele laad- en losplekken rondom het gebied. Naar aanleiding van de schriftelijke reacties zijn er enkele aanpassingen doorgevoerd in het definitieve Ontwikkelkader. Zo is op veler verzoek een bezonningsstudie van het schetsplan toegevoegd aan het Ontwikkelkader (bijlage 4). Met daarbij de opmerking dat dit geen definitief plan betreft en daardoor mogelijk een vertekend beeld geeft. Een definitieve bezonningsstudie maakt straks onderdeel uit van de toets van de omgevingsvergunning (BOPA). Daarnaast is een beschrijving van de mogelijke maatregelen bij de uitwerking van het ontwerp van de toegang tot de parkeeroplossingen aan de Zuid-Willemsvaart toegevoegd. Verder zijn de kaders over de hoogte van de bebouwing op www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

de locatie Zusterflat preciezer vastgelegd. Ten slotte zijn er ook tekstuele aanpassingen gedaan onder andere om vakjargon zoveel als mogelijk te vermijden. Voor de samenvatting van de reacties en het gemeentelijk commentaar hierop verwijzen wij uw raad naar het Verslag omgevingsdialoog Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier in bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. Overleg met derden Het plan is voorgelegd aan de provincie Noord-Brabant in het intercollegiaal overleg over ruimtelijke plannen tussen gemeente en provincie op 7 oktober 2024. De conclusie is dat er geen provinciale belangen in het geding zijn. Ook is het plan toegestuurd aan met het Waterschap Aa en Maas. Het Waterschap kan zich vinden in de basisuitgangspunten van het Ontwikkelkader maar vindt nog erg globaal om te toetsen. Het Waterschap wil bij de uitwerking van de plannen graag vroegtijdig worden betrokken, zodat ze mee over bepaalde zaken kunnen meedenken. Bij de uitwerking van de bouwplannen betrekken wij het Waterschap opnieuw. Ten slotte is het plan voorgelegd aan de Veiligheidsregio Brabant-Noord en Brandweer Brabant-Noord (VRBN). De VRBN benoemt het belang van de binnenplanse bereikbaarheid en vraagt aandacht voor bluswatervoorzieningen, ook in de tijdelijke situatie bij gefaseerd bouwen. Ook het ontwerp van de parkeergarage vraagt serieuze aandacht. We zullen de VRBN vroeg in het ontwerpproces betrekken.

Dit vindt al plaats voor het eerste deelplan (de locatie Zusterflat). Communicatie raadsbesluit De indieners van een schriftelijke reactie omgevingsdialoog ontvangen een brief als het raadsbesluit is genomen. Ook sturen we een digitale nieuwsbrief aan alle geïnteresseerden van het Bloemenkampkwartier.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Vervolgprocedure Nadat uw raad de kaders heeft vastgesteld, kan de planuitwerking plaatsvinden die leiden tot aanvragen omgevingsvergunning. Nadat uw raad heeft ingestemd met het plan, zullen wij een besluit nemen over het verlenen van omgevingsvergunningen die passen binnen de kaders.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier, met bijbehorende bijlagen: Bijlage 1: Plan-mer-beoordeling Bloemenkampkwartier Bijlage 2: Boominventarisatie Bloemenkampkwartier Bijlage 3: Memo parkeren in het Bloemenkampkwartier Bijlage 4: Memo aanpak bezonningsstudie www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2. Verslag omgevingsdialoog Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier, met de bijbehorende bijlage: Resultaten omgevingsdialoog Bloemenkampkwartier 3. Volledige schriftelijke reacties (geanonimiseerd)

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

17318823 kaderstellend P. Slikker Omgeving SO/ROS en SO/PP Dijkman en De Jong h.dijkman@s-hertogenbosch.nl en s.dejong@s-hertogenbosch.nl (073) 615 98 22 en (073) 615 5872

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 17318823 Raadsvergadering 1 april 2025 Onderwerp

Vaststelling Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 11 februari 2025 besluit: 1. 2.

3.

het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier vast te stellen. in te stemmen met ontwikkelingen passend binnen de kaders van Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. Dit betekent dat overeenkomstig besluitpunt 2 onder c van het raadsbesluit van 13 juli 2021 (reg.nr. 11100591) voor een aanvraag omgevingsvergunning passend binnen deze kaders geen advies als bedoeld in artikel 16.15a Omgevingswet vereist is. op grond van artikel 4.19 Omgevingswet de welstandscriteria als bedoeld in het deel ‘Sturen op ruimtelijke samenhang en kwaliteit’ in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier vast te stellen als wijziging van de Welstandsnota (Actualisering Welstandsnota 2011).

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 1 april 2025. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 03-04-2025

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704