Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Noord, Klokkenlaan 2

Raadsvoorstel

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Noord, Klokkenlaan 2

Reg.nr.

:

10248046

B&W verg.

:

2 maart 2021

Commissie

:

Omgeving

Cie_verg.

:

23 maart 2021

Raadsverg.

:

6 april 2021

1) Status Op grond van uw bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen, bieden wij u dit bestemmingsplan inzake ‘Noord, Klokkenlaan 2’ ter vaststelling aan 2) Samenvatting De gemeente heeft in het kader van het Sociaal Woonakkoord in 2016 de voormalige schoollocatie Klokkenlaan 2 aangeboden aan Zayaz. Zayaz wil op deze locatie 63 sociale huurwoningen en 32 zorgwoningen voor de zorginstelling Philadelphia ontwikkelen. Het plan bestaat uit een ensemble van 4 appartementengebouwen in het groen: 3 blokken van 4 lagen hoog en 1 blok van 6 lagen hoog. In de raadsinformatiebrief van 24 november 2020 (reg.nr.10107010) hebben wij u geïnformeerd over ons besluit hiervoor een ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 7 december 2020 tot en met 18 januari 2021 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn is 1 zienswijze ingediend, ondertekend door 63 omwonenden. De omwonenden delen daarin hun zorgen over onder meer onveiligheid, de toename aan sociale woningen in de wijk en toename van verkeer- en parkeeroverlast door de ontwikkeling. Ook verwachten zij door het bouwplan aantasting van hun privacy en stellen vragen over schaduwwerking op hun woonpercelen. In de Nota van Zienswijzen Noord, Klokkenlaan 2 (bijlage 1) geven wij antwoord op de ingekomen zienswijze.

Wij begrijpen dat de omgeving de voorgenomen ontwikkelingen als een grote ruimtelijke verandering kan ervaren. Dat komt mede vanwege de oorspronkelijke situatie op het perceel waarbij een schoolgebouw en kinderopvang stond met een hoogte van circa 4 tot 6,5 meter. Dit schoolgebouw stond al een geruime tijd leeg dus werd er geen overlast ervaren. Het huidige bestemmingsplan laat echter veel meer bebouwing en maatschappelijke voorzieningen toe dan wat er op het perceel stond. Zayaz heeft zo veel als mogelijk de inbreng van de omgeving tijdens de omgevingsdialoog in het plan verwerkt. Zo heeft zij het plan ten koste van (overtollige) parkeerplaatsen in het groen ingekleed en is het aantal bouwlagen van drie van de bouwblokken verlaagd. Met de nieuwe sociale woningen wil Zayaz zich – in lijn met de Woonvisie – inzetten voor doorstroming in de Hambaken. De woningen die daardoor in de wijk vrij komen wil Zayaz toewijzen aan de doelgroep middeninkomens. Dit komt ten goede aan de differentiatie in de wijk. Dat de omgeving een ander beeld en een andere inzicht heeft over de aanvaardbaarheid van het plan is begrijpelijk. Niettemin, als blijkt dat het bouwplan voldoet aan de goede ruimtelijke ordening, kan de gemeente, mede vanwege het algemeen belang dat bij de ontwikkeling is gebaat, daar anders over oordelen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2

Gelet op de ligging, de mogelijkheden die het geldend bestemmingsplan toelaat, het doel van het sociaal woonakkoord, de inbreng tijdens de omgevingsdialoog en overige ruimtelijk relevante aspecten, is gekozen voor de stedenbouwkundige invulling die in het onderliggend bestemmingsplan is opgenomen. De reclamanten hebben geen gegronde redenen aangedragen waarom deze invulling onaanvaardbaar is en het bestemmingsplan daarom niet, dan wel gewijzigd, moet worden vastgesteld. Vanwege de gewenste groene inpassing zijn, zoals hierboven opgemerkt, de voor het bouwplan overtollige parkeerplaatsen geschrapt. De ruimte die daardoor vrij kwam heeft de bestemming ‘Groen’ gekregen. Deze bestemming sluit parkeren in het groen uit. Dit betekent dat in het plangebied geen nieuwe parkeerplaatsen kunnen worden aangelegd. Op dit onderdeel stellen wij voor het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Omwille van de toekomstige flexibiliteit stellen wij u dan ook voor in te stemmen met een afwijkingsbevoegdheid aan ons, om binnen de bestemming ‘Groen’ onder voorwaarden parkeerplaatsen toe te staan. Deze parkeerplaatsen dienen dan goed in het groen te worden ingepast. Ook dient er een goede omgevingsdialoog met de direct aanwonenden over de inpassing van de parkeerplaatsen plaats te hebben gevonden.

De eigenaren van de woningen Eerste Hambaken nummers 45 tot en met 77 krijgen de mogelijkheid om een reststrook achter hun achtererf aan de kopen. Hierdoor wordt het plangebied beter afgerond. Om deze als onderdeel van hun achtererf te kunnen gebruiken, wordt in het bestemmingsplan de bestemming op deze strook omgezet naar ‘Wonen’. 3) Voorstel: Het college van burgemeester en wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. de zienswijze van reclamanten ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan Noord, Klokkenlaan 2’ 2. het bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2' met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002433-1401, met in achtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in dit voorstel, gewijzigd vast te stellen; bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand NL.IMRO.0796.0002433-1401.dgn; 3. de Welstandsnota 2011 op het plangebied aan te passen, waarbij het welstandsregime voor ‘op zich zelf staande bebouwing’ wordt gewijzigd naar ‘gestapelde woonbebouwing’. 4. geen exploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening); 5. Voor dit plan een grondexploitatie te openen.

Steller

: Van Dongen

Tel.

: 6155529

E-mail

: p.vandongen@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3

4)

Aanleiding Ter uitvoering van het Sociaal Woonakkoord uit 2016 hebben wij voor de ontwikkeling van sociale woningbouw de voormalige schoollocatie Klokkenlaan 2 aan Zayaz aangeboden. Het voornemen van Zayaz is ter plaatse 63 sociale huurwoningen en 32 zorgappartementen voor de zorginstelling Philadelphia te ontwikkelen. Met de nieuwe sociale woningen wil Zayaz een doorstroming in de Hambaken creëren. De woningen die daardoor in de wijk vrij komen wil Zayaz toewijzen aan de doelgroep middeninkomens. Dit komt ten goede aan de differentiatie in de wijk. In de raadsinformatiebrief van 24 november 2020 (reg.nr.10107010) hebben wij u op de hoogte gesteld van ons besluit voor deze ontwikkelingen het ontwerp bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2’ in procedure te brengen. De voorgenomen ontwikkeling is qua gebruik en bouwmogelijkheden in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het doorlopen van een ruimtelijke procedure is daarom noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken. Daarom hebben wij op 24 november 2020 voor deze ontwikkelingen besloten, op verzoek van Zayaz, een ontwerp bestemmingsplan en een ontwerp omgevingsvergunning in procedure te brengen. Deze ontwerp besluiten hebben vanaf 7 december 2020 zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon iedereen zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan aan uw raad kenbaar maken.

5)

Inhoud Inleiding Het perceel ligt op de hoek Hambakendreef en de Klokkenlaan. De locatie betreft een voormalige schoollocatie. Na verhuizing van deze school vond er tijdelijk beheer plaats. De school is inmiddels gesloopt. De omgeving van het plangebied wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen. Uitzondering op de woonfunctie in de omgeving zijn de ten zuiden van de Hambakendreef gelegen basisschool De Springplank en het zuidoostelijk gelegen winkelcentrum 'De Rompert'. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 10.020 m². Op het perceel stond bebouwing voor een school en een kinderopvang. Ca 3.300 m² binnen het plangebied was bebouwd. Het onbebouwde terrein was gedeeltelijk verhard met klinkers en tegels en gedeeltelijk voorzien van grasvelden en – stroken. Fig. 1: ligging plangebied Klokkenlaan 2

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4

Het huidige bestemmingsplan Het perceel ligt in het bestemmingsplan ‘Noord’ (1e herziening) en heeft de bestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen het bebouwingsvlak geldt een maximum bebouwingspercentage van 70% en maximum bouwhoogte van 10 meter. Tot slot geldt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Binnen deze dubbelbestemming zijn zonder archeologisch onderzoek vooraf geen bouwwerkzaamheden toegestaan van meer dan 50 cm beneden maaiveld met een grondoppervlakte groter dan 100 m². Planopzet Het voornemen van Zayaz voorziet in 4 appartementengebouwen met in totaal 63 sociale huurwoningen en 32 eenheden voor begeleid wonen.

Fig. 2: voorgestelde toekomstige gevelwand aan de Klokkenlaan (rood omkaderd de nieuwe invulling)

Het plan is deze appartementengebouwen uit te voeren in 3 blokken van 4 lagen hoog en 1 blok van 6 lagen hoog. Het rechtse blok hierboven binnen de omkadering wordt in gebruik genomen door zorginstelling Philadelphia. Het linkse blok op de hoek Hambakendreef-Klokkenlaan krijgt een accent (6 lagen hoog), als tegenhanger van het noordelijke accent van de Klokhoek en als accent op het kruispunt Klokkenlaan-Hambakendreef. Er is gekozen voor een open opzet in een groene setting. De appartementengebouwen worden zoveel mogelijk richting de Klokkenlaan geplaatst om de afstand tot de eengezinswoningen aan de eerste Hambaken zo groot mogelijk te maken. Door de keuze van een open opzet wordt de groene dooradering in de wijk zo goed als mogelijk hersteld. De achtertuinen van de Eerste Hambaken krijgen – voor zover nog niet aanwezig – in het plan een achterpad en worden van het plangebied gescheiden door breed opgezette lage blokhagen. Hierdoor ontstaat een groene afscheiding, met zicht en daarmee sociale controle tussen de achterpaden en het plangebied.

Fig. 3: inrichtingsplan Klokkenlaan 2

Door deze planopzet ontstaat er een ensemble van vier woongebouwen in het groen. Hiermee wordt zowel de wijk verbeterd wat betreft verbindingen, groen, sociale controle en beeldkwaliteit. Ook wordt er tegemoet gekomen aan de grote woningbehoefte in de stad. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

5

Het voorliggend bestemmingsplan laat met de 4 volumes tezamen een bouwvolume toe van 33.883 m³. Dit is een verlaging in totaal volume ten opzichte van wat het huidige bestemmingsplan toelaat. Verkeer en parkeren Het voornemen genereert volgens de Nota Parkeernormering 2016 een behoefte van 78 parkeerplaatsen. In het openbaar gebied vervallen door de ontwikkelingen 6 parkeerplaatsen aan de Hambakendreef. In het plangebied worden 85 parkeerplaatsen aangelegd. De weg ter ontsluiting van de parkeerplaatsen zal zo worden aangelegd dat het niet uitnodigt om deze als een doorgaande weg te gebruiken. Er worden verkeer remmende voorzieningen aangelegd, zoals versmallingen en drempels. 6)

Inhoud nieuw bestemmingsplan Het voorliggend bestemmingsplan laat de bouw van 3 woongebouwen en 1 woongebouw voor begeleid wonen toe. Omdat in het laatste gebouw sprake is van 24 uurs zorg krijgt deze de bestemming ‘Maatschappelijk’.

Fig.4: uitsnede verbeelding nieuw bestemmingsplan De eigenaren van de woningen Eerste Hambaken nummers 45 tot en met 77 krijgen de mogelijkheid om een reststrook achter hun achtererf aan de kopen. Hierdoor wordt het plangebied beter afgerond. Om deze als onderdeel van hun achtererf te kunnen gebruiken, wordt in het bestemmingsplan de bestemming op deze strook omgezet naar ‘Wonen’. Het openbaar groen rondom en tussen de gebouwen krijgt ook de bestemming ‘Groen’. De parkeerplaatsen en de toegangsweg krijgen de bestemming ‘Verkeer’. Uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de kans op de aanwezigheid van behoudenswaardige vindplaatsen laag is. De archeologische verwachting voor het plangebied kan daardoor worden bijgesteld naar laag. De archeologische dubbelbestemming komt dan ook te vervallen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

6

7)

Gewijzigd vaststelling bestemmingsplan Mede gelet op de wens van de omgeving om in het plangebied vooral veel groen in te passen, hebben wij de parkeerplaatsen die niet voor het plan van Zayaz nodig waren, geschrapt. De oppervlakte die hierdoor vrij kwam heeft de bestemming ‘Groen’ gekregen. De bestemming ‘Groen’ ‘sluit parkeren in beginsel uit. Uitgaande van voorliggend plan van Zayaz is uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen ook niet noodzakelijk. Het aantal parkeerplaatsen is echter gebaseerd op het minimum aantal dat voor het voorliggend plan nodig is. Dit betekent dat er geen ruimte in het plangebied meer is voor parkeerplaatsen die mogelijk om praktische reden in de toekomst wenselijk kunnen zijn. Om die reden achten wij enige flexibiliteit in de vorm van een afwijkingsbevoegdheid wenselijk. Aan deze afwijkingsbevoegdheid stellen wij wel de voorwaarde, dat deze eventuele nieuwe parkeerplaatsen goed in het groen en in goed overleg met de direct aanwonende worden ingepast. De ingevoegde regel luidt daarbij als volgt: 3.4 Afwijking gebruiksregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 3.1 voor het gebruik van oppervlakte voor parkeren binnen de bestemming 'Groen', mits de parkeerplaatsen goed in het groen worden ingepast en daarover een goede omgevingsdialoog met de direct aanwonenden is gevoerd.

Wij stellen u voor met deze wijziging in te stemmen.

8)

Welstand Volgens de geldende welstandsnota zijn op het betreffende perceel de welstandscriteria voor ‘op zich zelf staande bebouwing’ van kracht. Op zich zelf staande bebouwing zijn gebouwen die voor wat betreft functie (meestal maatschappelijk) een uitzondering zijn op de functie van andere omliggende bebouwing. Daardoor hebben ze een andere (gewenste) uitstraling (zoals hier een school als op zich zelf staande bebouwing in een omgeving met overwegend woonbebouwing). Door de gedeeltelijke functiewijziging naar wonen zullen op de drie woonblokken de welstandscriteria moeten worden aangepast. Het voornemen om de welstandscriteria op dit perceel te wijzigen heeft tegelijkertijd met het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp beschikking ter inzage gelegen. Iedereen kreeg de gelegenheid om zienswijzen op dit voornemen aan uw raad kenbaar te maken. Op dit voornemen zijn geen zienswijzen ingediend. Wij stellen u dan ook voor met deze wijziging in te stemmen.

9)

Duurzaamheid De ambities voor duurzaamheid zijn vastgelegd in het visiedocument Duurzaam 'sHertogenbosch. Het doel is te komen tot een gezond woon– en leefomgeving waarin schone energie centraal staat, je jezelf duurzaam verplaatst en waar verspilling van grondstoffen wordt tegengegaan. In het visiedocument Duurzaam 's-Hertogenbosch zijn de ambities verwoord in 4 pijlers: 1. Gezonde, groene en klimaatbestendige omgeving (o.a. hemelwaterberging) 2. CO2 neutrale omgeving (energie) 3. Waardebehoud van grondstoffen (circulariteit) 4. Duurzame mobiliteit Zayaz heeft voor het planvoornemen een duurzaamheidsvisie opgesteld. Deze visie is opgenomen als bijlage van het bestemmingsplan (bijlage 7 van de toelichting www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

7

bestemmingsplan). In deze visie wordt per pijler beschreven hoe aan de ambities invulling wordt gegeven. Om een inzicht te geven wat er op het gebied van duurzaamheid in voorliggend project wordt beoogd, worden hieronder kort een aantal van de maatregelen en voorzieningen benoemd, die getroffen worden en bijdragen aan het aspect duurzaamheid:  Stedenbouwkundige maatregelen, die ervoor zorgen dat de dagelijkse hoeveelheid ‘gratis’ energie door de zon optimaal benut wordt;  Bouwkundige maatregelen, zoals goed isoleren, hoge luchtdichtheid en opslag van energie in de gebouwmassa;  Gebruik van energie uit reststromen zoals warmteterugwinning en gebruik van restwarmte;  Gebruik van duurzame maatregelen, zoals zonne-energie en energie uit de bodem;  Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen, zoals toepassing van hoog rendementinstallaties- en apparatuur, energie-efficiëntie verlichting, lage warmteproductie en juiste ventilatie. De duurzaamheidsvisie gaat in op de duurzame ambities van gemeente 's-Hertogenbosch en omschrijft de mate waarin de vier appartementengebouwen een duurzame bijdrage aan de stad zullen leveren. De strategie die Zayaz hiervoor gebruikt, is gebaseerd op de Trias Energetica. De Trias Energetica is een drie-stappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. Door toevoeging van een vierde stap is bouwen naar nul-op-de-meter bouwen mogelijk.

De vier stappen van het energieconcept zijn: 1. 2. 3. 4.

Beperk de energiebehoefte Gebruik energie uit reststromen Maximaal gebruik maken van duurzame bronnen Efficiënt gebruik maken van fossiele brandstoffen

Verder zijn de omschreven maatregelen en installaties afgestemd op het behalen van het BENG niveau. Tot slot wordt in de visie ingegaan op de aspecten klimaatadaptatie en biodiversiteit. Zo wordt het gebouw natuurinclusief gebouwd. In het kader van klimaatadaptatie wordt opgemerkt dat de bebouwing in het groen wordt geplaatst. Het huidige bestemmingsplan laat een volledige verstening van het perceel toe en in de praktijk was het perceel ook grotendeels verhard. In het voorliggend bestemmingsplan is het groen ook structureel als zodanig bestemd. De duurzaamheidsvisie is ook een bijlage van de koopovereenkomst. Daarmee is de uitvoering van de te treffen maatregelen privaatrechtelijk vastgelegd. 10) Coördinatieverordening Zayaz heeft voor dat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage werd gelegd een volledige aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Daarbij heeft zij ons verzocht deze, overeenkomstig de gemeentelijke Coördinatieverordening, gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Wij zijn aan dit verzoek tegemoet gekomen. Direct na uw besluit over het bestemmingsplan zullen wij over de aanvraag een besluit nemen. Tegen dit besluit staat gelijktijdig met uw besluit over het bestemmingsplan beroep open bij de raad van staten.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

8

11) Burgerparagraaf / resultaat ontwerpfase Wooncorporatie Zayaz heeft, in samenwerking met de gemeente, voor het initiatief een uitgebreide omgevingsdialoog gevoerd. Er zijn drie avonden georganiseerd, op 8 april 2019, 30 september 2019 en 8 december 2019 waarbij alle bewoners (148 adressen totaal) zijn uitgenodigd. De inhoud van de zienswijze is een herhaling van wat de omgeving al tijdens de omgevingsdialoog naar voren heeft gebracht. De zienswijze gaat echter voorbij aan de antwoorden die Zayaz daarop al in het eindverslag heeft gegeven. Ook geven reclamanten aan dat de onderzoeken die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen een onvolledig beeld geven zonder te beargumenteren op welke punten de onderzoeken onjuist of onvolledig zijn. Neemt niet weg dat wij inzien dat de buurt het voorgenomen bouwplan, ook gelet op de situatie zoals deze tot voorheen op het perceel was, als een grote ruimtelijke verandering kan ervaren. Zayaz heeft zo veel als mogelijk de inbreng van de omgeving tijdens de dialoog in het plan verwerkt. Zo heeft zij het plan ten koste van (overtollige) parkeerplaatsen in het groen ingekleed, is het aantal bouwlagen van drie van de bouwblokken verlaagd ten kosten van een aantal appartementen en wil Zayaz de nieuwe sociale woningen inzetten voor meer differentiatie in de wijk.

Dat de omgeving daar een ander beeld over heeft en een ander inzicht heeft over de aanvaardbaarheid van het plan is begrijpelijk. Niettemin, als blijkt dat het bouwplan voldoet aan de goede ruimtelijke ordening, kan de gemeente, mede vanwege het algemeen belang dat bij de ontwikkeling is gebaat, daar anders over oordelen. In hun zienswijze geven reclamanten aan door het bouwplan inkijk op hun woonpercelen te verwachten. Ondanks het gegeven dat de meeste voorgenomen appartementen niet op de omliggende woonpercelen uitkijken, kan uitzicht op omliggende woonpercelen vanuit de toekomstige woonblokken niet worden uitgesloten. Het dichtst bij liggende woonperceel bevindt zich op circa 18 meter van de toekomstige woonbebouwing. Deze afstand komt vaker in een stedelijke omgeving voor en is acceptabel. De overige afstanden tot de omliggende woonpercelen zijn groter. Mocht door het plan enige inkijk op omliggende woonpercelen plaatsvinden, dan is dit beperkt en dus niet onaanvaardbaar. Ook kan niet worden gesteld dat de voorgestelde bebouwing in het stedelijk gebied horizonvervuiling voor omwonenden veroorzaakt. Reclamanten vrezen door de nieuwe invulling onaanvaardbare schaduwhinder op hun percelen. Uit de zonnestudies blijkt dat de schaduw voor een groot deel van de dag enkel op de nieuwe bouwblokken valt.

De extra schaduw die er in de wintermaanden op omliggende woonpercelen valt, is, gelet op het seizoen, het tijdstip en de tijdsduur dat dit plaatsvindt, aanvaardbaar. De reclamanten verwachten door verkeerstremmingen op de toegangsweg een onveilige situatie door in en uitstappende passagiers op verkeersonveilige plekken. De inrichting van de weg wordt echter uitgevoerd conform de geldende normen voor een verkeersveilige weginrichting, passend bij een ontsluiting van de aanliggende parkeerplaatsen. Onveilig rijgedrag wordt daardoor niet gestimuleerd. Er is dus ook niet aannemelijk dat er een dusdanige situatie ontstaat waardoor mensen ter plaatse niet veilig in- en uit kunnen stappen. Verder voldoet het aantal parkeerplaatsen dat wordt aangelegd aan de parkeerbehoefte die de nieuwe invulling met zich mee brengt. Vandaar dat niet wordt verwacht, dat de nieuwe invulling (verdere) parkeerdruk in de omgeving zal veroorzaken.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

9

Over het deel van de zienswijze dat ingaat op een toename van het aantal sociale woningen in de Hambaken geven wij aan dat Zayaz deze nieuwe woningen gaat gebruiken om doorstroom in de wijk te creëren. De huurwoningen die daardoor vrij komen zullen dan in de middel dure huursector worden aangeboden. Hiermee dragen de sociale huurwoningen toch bij aan de differentiatie in de wijk. Voor de integrale beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar bijlage 1 van dit raadsvoorstel, Nota van zienswijzen bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2’. Gelet op de ligging van de locatie, de mogelijkheden die het geldend bestemmingsplan ter plaatse al toelaat, het doel van het sociaal woonakkoord, de inbreng vanuit de omgeving en overige ruimtelijk relevante aspecten, achten wij de invulling die in het onderliggend bestemmingsplan is opgenomen ruimtelijk aanvaardbaar. Dat de omgeving om moverende redenen een ander inzicht heeft over de aanvaardbaarheid van het plan is begrijpelijk. De zienswijze biedt echter geen gegronde redenen om de nieuwe invulling alsnog ruimtelijk onaanvaardbaar te achten. Wij stellen u dan ook voor om de zienswijze ongegrond te verklaren. 12) Financiële paragraaf De ontwikkeling van het bouwplan vindt plaats op grond die in eigendom is van de gemeente.

Voor de herontwikkeling van deze locatie opent de gemeente een grondexploitatie, waarin de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling worden verwerkt. De kosten bestaan uit het bouw- en woonrijpmaken van de locatie, de gemeentelijke plankosten en overige kosten. Deze kosten worden gedekt door de verkoop van (bouwrijpe) grond aan woningcorporatie Zayaz. De grondexploitatie sluit op basis van de huidige ramingen budgettair neutraal. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het ook niet nodig om een tijdvak/fasering te bepalen of om nadere locatie-eisen te stellen. Hierdoor kan de vaststelling van een exploitatieplan door de gemeenteraad achterwege blijven en is de financieel-economische haalbaarheid van het plan voldoende aangetoond. 13) Communicatie Na uw besluit zullen wij Gedeputeerde Staten (GS) conform artikel 3.8 lid 4 Wro over het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan informeren. De wijzigingen raken geen provinciaal belang. Daarom verzoeken wij GS akkoord te gaan met een eerdere bekendmaking van het besluit. Daarna zullen wij uw besluit, en ons besluit over de aanvraag omgevingsvergunning, met bijbehorende stukken op de gebruikelijke wijze bekend maken en ter inzage leggen. De besluiten liggen dan zes weken ter visie.

Belanghebbenden die zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan en/of de ontwerp omgevingsvergunning hebben ingediend, of redelijkerwijs daartoe niet in staat waren, kunnen binnen deze termijn tegen deze besluiten beroep aantekenen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor zover u bij de vaststelling wijzigingen heeft aangebracht ten opzichte van het ontwerp, kan iedere belanghebbende tegen deze wijzigingen binnen genoemde termijn bij genoemde Afdeling schriftelijk beroep instellen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris, De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

10

Bijlagen: Bijlage 1: Nota van zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2’; Bijlage 2: vast te stellen bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2’ NL.IMRO.0796.0002433-1401; Bijlage 3: verbeelding bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2’ NL.IMRO.0796.00024033-1401.

Ter inzage:

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

11

De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch in zijn openbare vergadering van 6 april 2021; overwegende, dat met ingang van 7 december 2020 het ontwerpbestemmingsplan “Noord, Klokkenlaan 2” gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen, van welke ter tervisielegging vooraf de wettelijk voorgeschreven bekendmakingen zijn gedaan; in aanmerking nemende dat binnen deze termijn één zienswijze op het ontwerp zijn ingediend; gelezen de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Noord, Klokkenlaan 2’; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 2 maart 2021, regnr. 10248046; gelet op de Gemeentewet, de Wet ruimtelijke ordening, de Algemene wet bestuursrecht en de Crisis en herstelwet: Besluit 1. de zienswijze van reclamanten ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Noord, Klokkenlaan 2’ 2. het bestemmingsplan ‘Noord, Klokkenlaan 2' met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002433-1401, met in achtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in dit voorstel, gewijzigd vast te stellen; bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand NL.IMRO.0796.0002433-1401.dgn; 3. de Welstandsnota 2011 op het plangebied aan te passen, waarbij het welstandsregime voor ‘op zich zelf staande bebouwing’ wordt gewijzigd naar ‘gestapelde woonbebouwing’. 4.

geen exploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening); 5. Voor dit plan een grondexploitatie te openen.

's-Hertogenbosch, De gemeenteraad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

12