Raadsvoorstel ruimtelijke onderbouwing Rijnstraat 4 's-Hertogenbosch
Tekst van het document
Raadsvoorstel
Steller
:
Klerks
Tel.
:
06 – 31 94 87 75
:
h.klerks@shertogenbosch.nl
Portefeuille
:
Geers
Agenda nr.
:
B&W
:
8 juni 2021
Reg.nr.
:
11095275
Openbaar
:
Openbaar
Datum
:
29 juni 2021
Commissie
:
Omgeving
Raad
:
13 juli 2021
Onderwerp
:
Ruimtelijke onderbouwing ‘Rijnstraat 4 ‘s-Hertogenbosch' voor 76 sociale huurwoningen
Dossier
:
Besluit
:
Communicatie Bijlagen Niet openbaar
: :
1) Het college stemt in met het concept bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch. 2) Het college stemt in met de resultaten van de omgevingsdialoog zoals opgenomen in de bijlagen bij bijgaand raadsvoorstel en besluit geen inspraak te verlenen op grond van de Inspraakverordening. 3) Het college besluit op grond van paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer dat voor de voorgenomen activiteit geen Milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld. 4) Het college stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: a) geen bezwaar te hebben tegen het project Rijnstraat 4 ‘s-Hertogenbosch voor de bouw van 76 sociale huurwoningen en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist. b) het project Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch voor de bouw van 76 sociale huurwoningen, aan te wijzen als geval waarop de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de uitgebreide afwijkingsprocedure (art. 2.12 lid 1 onder a. onder 3 van de Wabo) en het besluit tot hogere waarde voor wegverkeerslawaai van toepassing is.
geen bezwaar te hebben tegen het project ‘Rijnstraat 4, ‘sHertogenbosch'’ voor de bouw van 76 sociale huurappartementen en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist.
Raadsvoorstel
Onderwerp: Ruimtelijke onderbouwing ‘Rijnstraat 4 ‘sHertogenbosch’
Reg.nr.
: 11095275
B&W verg.
: 8 juni 2021
Commissie
: Omgeving
Cie_verg.
: 29 juni 2021
Raadsverg.
: 13 juli 2021
1) Status Op grond van uw primaire bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening bieden wij u bijgevoegd voorstel aan om te besluiten dat een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist voor het project ‘Rijnstraat 4 ‘s-Hertogenbosch'. Dit voorstel geschiedt in het kader van uw besluit van 16 december 2014 op het voorstel (reg. nr. 3928028) met betrekking tot het 'Optimaliseren van de uitgebreide afwijkingsprocedure (Waboprocedure)'. Tevens is uw raad bevoegd op basis van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening gevallen aan te wijzen waarin de voorbereiding en bekendmaking van ruimtelijke besluiten worden gecoördineerd. In dit geval gaat het om coördinatie van een omgevingsvergunning (in afwijking van het bestemmingsplan) met een besluit hogere waarde wegverkeer.
2) Samenvatting Op de locatie Rijnstraat 4 wil woningcorporatie Mooiland een nieuw appartementengebouw met 76 sociale huurwoningen bouwen. Het gebouw bestaat uit 12 bouwlagen en heeft op de begane grond een fietsenstalling. Het appartementengebouw komt op de plek van het bestaande kantoorgebouw maar heeft een kleiner oppervlakte, hierdoor blijf het bestaande groen behouden en ontstaat er meer ruimte voor groen en waterberging. Het voorliggende bouwplan draagt bij aan de opgaven van de Woonvisie, zowel kwantitatief (76 nieuwe woningen) als kwalitatief/opgave betaalbaar wonen (sociale huur). Het plan is niet passend binnen het huidige bestemmingsplan omdat de locatie de geldende bestemming ‘Kantoor’ heeft. Het is mogelijk om met een uitgebreide afwijkingsprocedure de ontwikkeling te realiseren. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. In de ruimtelijke onderbouwing is beoordeeld dat het plan past binnen het beleid en niet in strijd is met milieuaspecten en waarden. De initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog gevoerd. Daarbij heeft de initiatiefnemer met de omgeving het bouwplan besproken. Uit het eindverslag blijkt dat er in beginsel geen bezwaren vanuit de omgeving bestaan tegen het plan.
3) Voorstel: Het college van burgemeesters en wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. geen bezwaar te hebben tegen het project Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch voor de realisatie van 76 sociale huurwoningen en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist. 2. het project Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch voor de bouw van 76 sociale huurwoningen, aan te wijzen als geval waarop de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de uitgebreide afwijkingsprocedure (art. 2.12 lid 1 onder a. onder 3 van de Wabo) en het besluit tot hogere waarde voor wegverkeerslawaai van toepassing is.
Steller
: Klerks
Tel.
: 06 – 31 94 87 75
: h.klerks@s-hertogenbosch.nl
4) Aanleiding/besluitengeschiedenis Aan de Rijnstraat 4 was voorheen het kantoorpand van Vivent gevestigd, waar in het verleden de centrale huisartsenpost was gevestigd. Woningcorporatie Mooiland heeft de panden Rijnstraat 4 en Rijnstraat 10 aangekocht met het doel om hier sociale huurwoningen te realiseren. Het gebouw Rijnstraat 10 wordt getransformeerd naar 36 sociale huurappartementen. De verbouwing is in uitvoering. Voor Rijnstraat 4 is het plan om een nieuw appartementencomplex met 76 sociale huurwoningen te bouwen. Hiervoor wordt het bestaande kantoorpand gesloopt. Voor de locatie Rijnstraat 4 geldt het bestemmingsplan ‘Graafsewijk – Aawijk 2017’, vastgesteld door de uw raad op 12 december 2017 (reg.nr. 7318105). Het perceel heeft de bestemming ‘Kantoor’. Het realiseren van woningbouw past niet binnen deze bestemming. Omdat de nieuwbouw van het appartementencomplex stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar is, wordt vanwege de bovengenoemde strijdigheden met het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3° Wabo een afwijkingsprocedure gevoerd. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld.
5) Inhoud Projectgebied Het perceel grenst aan de straatkant aan de Rijnstraat en grenst aan de noordzijde aan de rivier de Aa. Aan de oostzijde is een voormalig kantoorgebouw (Rijnstraat 10) gelegen en aan de westzijde is een groenstrook die afloopt naar de Aa. Het plangebied heeft een prominente ligging aan de rivier de Aa. De locatie ligt in de Aawijk-Zuid, gelegen ten oosten van de binnenstad van ’s-Hertogenbosch. Er is een voormalig kantoorgebouw van Vivent aanwezig op het perceel.
Figuur 1: Luchtfoto projectgebied Rijnstraat 4
Planbeschrijving Op de plaats van het voormalige kantoorgebouw wordt een appartementengebouw gerealiseerd bestaande uit 12 bouwlagen met 76 sociale huurwoningen voor woningcorporatie Mooiland. Het gebouw wordt gerealiseerd op de plek van het huidige kantoorgebouw en heeft een kleiner oppervlak dan het kantoorpand. Hierdoor blijft het bestaande groen aanwezig op de locatie en wordt groen en ruimte voor waterberging toegevoegd. Gezien de ligging in de bocht van de Rijnstraat en de Aa, op een locatie waar voldoende lucht en ruimte aanwezig is, wordt een hoger gebouw met 12 bouwlagen hier ruimtelijk passend gezien. In de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven dat het bouwplan in overeenstemming is met de Nota Hoogbouw. Het vormt een markering aan de Aa, met hoogwaardige beeldkwaliteit. Het gebouw is alzijdig georiënteerd; alle zijdes worden benut voor gevelopeningen, voorkanten en balkons. In het ontwerp is aandacht besteed aan een zorgvuldige aanhaking op het begane grondniveau. De entree is gelegen aan de zijde van het gezamenlijk parkeerterrein en benaderbaar vanaf de Rijnstraat. De openbare ruimte wordt maximaal ingezet voor groen. Door een oplopend maaiveld tot aan de gevel aan 3 zijdes van het gebouw, vallen de fietsenstalling en bergingen weg uit het aanzicht. Met dit hoogteverschil ontstaat ook een prettig woonklimaat voor de woningen op de eerste woonlaag.
Tussen Rijnstraat 4 en 10 bevindt zich een parkeerterrein, dat wordt ingezet voor beide ontwikkelingen. De inrichting van het terrein wordt als één samenhangend plan ontworpen. Deels is dat de bestaande inrichting, deels aangevuld met nieuwe parkeervakken, bomen en hagen. Het concept-bouwplan is als bijlage 1 bij dit raadsvoorstel opgenomen.
Figuur 2: Aanzicht nieuwbouwplan vanaf de Rijnstraat Het bouwplan is diverse keren besproken met de Monumenten- en Welstandscommissie en op hoofdlijnen akkoord bevonden op 20 januari 2021.
Woningbouwprogramma Het plan bestaat uit 76 sociale huurwoningen en draagt bij aan het verminderen van de druk op de sociale huurwoningmarkt. De verwachte oplevering zal in 2023 plaatsvinden. Het voorliggende bouwplan draagt bij aan de opgaven van de Woonvisie, zowel kwantitatief (76 nieuwe woningen) als kwalitatief/opgave betaalbaar wonen (sociale huur). Mobiliteit Voor Rijnstraat 4 en 10 is een gezamenlijk mobiliteitsconcept opgesteld. Voor het fietsparkeren worden ruim voldoende plekken gerealiseerd, de begane grond van het gebouw wordt voorzien van een fietsenstalling. Voor het autoparkeren geldt op basis van de Nota Parkeernormering 2016 een behoefte van 118 parkeerplaatsen. Het plan voorziet op eigen terrein in 74 parkeerplaatsen. De overige parkeerbehoefte wordt met maatwerk opgelost door het inzetten van deelmobiliteit (zes deelauto’s), gebruik te maken van restcapaciteit van parkeerplaatsen in de omgeving en aanpassen van de parkeerzone. Geluid Voor het plan is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Hieruit volgt dat de geluidbelasting vanwege de Rijnstraat op een aantal toetspunten hoger is dan de voorkeurswaarde. De geluidsbelasting is bij geen enkel toetspunt hoger dan de maximaal toelaatbare waarde.
Voor een aantal appartementen zijn gebouwgebonden maatregelen (gesloten balustrade op het balkon en geen te openen delen op de betreffende gevel) nodig om een geluidluwe gevel te maken. De conclusie is dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een procedure tot het vaststellen van hogere waarden moet worden doorlopen: voor de nieuwbouw op Rijnstraat 4 is voor 59 appartementen een hogere waarde nodig tot 53 dB. Water De waterbergingsopgave voor Rijnstraat 4 is gezamenlijk met Rijnstraat 10 berekend. De waterberging kan worden opgelost op eigen terrein door het toepassen van twee wadi’s en een infiltratievoorziening. Vanuit het waterschap is de Aa aangemerkt als A-watergang met bijbehorende beschermingszone. Gelet op de waterhuishoudkundige belangen is het noodzakelijk om deze zone vrij te houden van obstakels. Het huidige bouwplan komt voor een klein gedeelte binnen deze zone te liggen. In de bestaande situatie ligt het kantoorgebouw voor een groter gedeelte binnen deze zone. Ten opzichte van de bestaande situatie is het een verbetering en hierover vinden gesprekken met het waterschap plaats. Daarnaast is in de legger van het waterschap een profiel van vrije ruimte opgenomen, waarbij wordt uitgegaan van een standaardbreedte van 25 meter aan weerzijde van de waterloop.
Het profiel van vrije ruimte is bestemd om maatregelen te treffen die invulling geven aan de ecologische verbindingszone van de watergang. In overleg met het waterschap is gekeken op welke manier het mogelijk is om het gebouw te vergunnen rekening houdend met bovengenoemde beschermingszone en profiel van vrije ruimte. Vanuit het waterschap is aangegeven dat er een mogelijkheid is om het gebouw te vergunnen door onder andere het aanpassen van het talud in combinatie met het invullen van de ecologische verbindingszone. Flora en fauna Voor de ontwikkeling is een onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd. Uit de quickscan is gebleken dat een nader onderzoek naar verblijfplaatsen voor vleermuizen nodig is. Hieruit blijkt dat er drie verblijfplaatsen van de Gewone dwergvleermuis aanwezig zijn. De aanwezige
verblijfplaatsen worden door het slopen van het bouw verstoord en vernietigd. Omdat het niet mogelijk is om de werkzaamheden op een zodanige manier uit te voeren dat de verblijfplaatsen onaangetast zouden blijven is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd voor het beschadigen en vernietigen van vaste verblijfplaatsen van de Gewone dwergvleermuis. Als voorzorgmaatregel worden ruim voorafgaand aan de werkzaamheden 20 vleermuiskasten in de directe omgeving opgehangen. Hiermee wordt (over) gecompenseerd voor de plannen van deze en naastgelegen locatie (Rijnstraat 4 en 10). Daarnaast worden er maatregelen getroffen om vleermuizen te verdrijven uit de verblijfplaatsen voor de sloop van het gebouw. In het nieuwe gebouw worden 12 vleermuisstenen ingemetseld. Door de genomen maatregelen zijn er op korte- en lange termijn geen negatieve effecten te verwachten op de lokale staat van instandhouding van de Gewone dwergvleermuis.
Ruimtelijke onderbouwing Wij hebben onderzocht of wij met een uitgebreide afwijkingsprocedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3° Wabo medewerking aan het voornemen kunnen verlenen. Dit is gedaan in de bijgevoegde (concept) ontwerp ruimtelijke onderbouwing dat wij aan het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken ten grondslag leggen. In deze onderbouwing zijn alle ruimtelijke aspecten onderzocht. De conclusie is dat de beschreven milieuaspecten en waarden geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing zoals opgenomen in bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. 6) Duurzaamheid De gemeente 's-Hertogenbosch werkt intensief aan een energiebewuste, gezonde, groene en klimaatbestendige gemeente. Hierbij zorgt de gemeente er onder meer voor dat ze door haar inwoners als prettig en gezond wordt ervaren, met behoud van grondstoffen en behoud en/of verbetering van ‘het milieu’ in het algemeen. De duurzame uitgangspunten zijn vastgelegd in de visie ‘Samenwerken aan een duurzaam 's-Hertogenbosch' (mei 2019).
De visie hanteert vier pijlers die tot uiting komen in de ontwikkeling van Rijnstraat 4: • Gezonde, groene en klimaatbestendige gemeente: er wordt natuurinclusief gebouwd door nestkasten op te nemen voor vleermuizen, hemelwater wordt zoveel mogelijk in wadi’s opgevangen en er wordt met gras-keien gewerkt in de nieuwe bestrating. • CO2-neutrale gemeente: bovenop de wettelijke eisen past Mooiland verhoogde isolatiewaarden toe op de vloer en gevel. Daarnaast worden op het dak, zoveel als het dakoppervlak toelaat, zonnepanelen geplaatst. • Waardebehoud van grondstoffen: De tijdens de bouw vrijgekomen materialen worden in een database ingevoegd en aangeboden voor hergebruik, daarnaast wordt het grootste deel van het puin na sloop van het pand geschikt gemaakt voor hergebruik. • Duurzame mobiliteit: er worden zes deelauto’s ingezet voor de bewoners van Rijnstraat 4 en 10 en er is een royale fietsenstalling aanwezig. Aanvullend op bovenstaande maatregelen maakt Mooiland gebruik van energiecoaches en stimuleert men huurders om energiezuinig gebruik te maken van de woning en het gebruik van duurzame mobiliteit.
7) Burgerparagraaf/(vervolg)procedure Omgevingsdialoog Met de omgevingsdialoog is vroegtijdig het gesprek met de omgeving gevoerd om hun vragen over de nieuwbouwplannen te beantwoorden en hun opmerkingen op de plannen zoveel als mogelijk mee te nemen in de verdere planuitwerking. In totaal zijn circa 450 adressen uitgenodigd met een brief voor het digitaal informatiemoment op dinsdag 23 maart 2021. Daarnaast was er een website beschikbaar met informatie over het bouwplan. Het was tevens mogelijk voor mensen om te reageren via de website. Tijdens de digitale bijeenkomst zijn de bouwplannen gepresenteerd en was er de mogelijkheid tot het stellen van vragen. Er zijn vragen gesteld over de grootte van de appartementen, de precieze bouwlocatie, het parkeren en het stallen van de fietsen, de locatie van de bergingen, de huurprijs, de verlichting van de bouwplaats, het groen en de duur van de bouw. De conclusie van de omgevingsdialoog is dat de respons vanuit de omgeving beperkt is geweest. Wel is het zo dat de directe omgeving door de informatiebrief vroegtijdig op de hoogte is gebracht van de nieuwbouwplannen. Op basis van de gestelde vragen en binnengekomen opmerkingen zijn er geen negatieve signalen of inhoudelijke opmerkingen voor aanpassingen op het bouwplan ontvangen.
Vooroverleg De concept-ruimtelijke onderbouwing is ingestuurd voor vooroverleg naar de provincie NoordBrabant en het waterschap Aa en Maas. De provincie heeft middels het e-formulier laten weten dat de betrokken ruimtelijke aspecten geen aanleiding geven tot het maken van opmerkingen. Het vooroverleg kan op basis van het ingevulde formulier als afgerond worden beschouwd. Er hebben gesprekken plaatsgevonden met het waterschap over deze beoogde ontwikkeling, omdat het verschillende waterschapsbelangen raakt. Het waterschap heeft in een vooroverlegreactie laten weten dat de ontwikkeling plaatsvindt in de beschermingszone van de leggerwatergang en in het profiel van vrije ruimte. Hierdoor is een watervergunning van toepassing voor beide waterbelangen. De ruimtelijke onderbouwing is naar aanleiding van deze reactie aangepast op basis van de beschermingszone en het profiel van vrije ruimte. Er is in overleg met het waterschap gekeken op welke manier het mogelijk is om het plan in te passen en te realiseren conform de bovengenoemde belangen van het waterschap. Vervolgprocedure en toepassen coördinatie Voorafgaand aan het daadwerkelijk kunnen verlenen van de omgevingsvergunning met de Waboafwijkingsprocedure en om de voorgestelde woningbouw zoveel mogelijk te versnellen, is medewerking van uw raad benodigd.
Aangezien wij van mening zijn dat de herontwikkeling van deze locatie stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar is en gelet op de gevoerde omgevingsdialoog, stellen wij het volgende voor: • een besluit van uw raad overeenkomstig het raadsbesluit nr. 3928028 van 16 december 2014 dat u geen bezwaar heeft tegen het voorliggende project, waardoor een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Bro niet meer vereist is; • de aanwijzing als categorie op grond van 3.30 Wet ruimtelijke ordening, waardoor de uitgebreide Wabo-procedures gecoördineerd kunnen worden met alle andere, voor het project benodigde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen. Hiermee worden de benodigde
besluiten gelijktijdig gepubliceerd. Daarnaast wordt een eventueel beroep in één keer behandeld bij de Raad van State en wordt de rechtbank overgeslagen (uitspraak binnen 6 maanden). Na instemming in het kader van onderhavig raadsvoorstel wordt de aanvraag omgevingsvergunning samen met de ruimtelijke onderbouwing als ontwerpbeschikking met het ontwerp-besluit hogere waarde gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode is het mogelijk om zienswijzen tegen de voorgenomen besluitvorming naar voren te brengen.
8) Financiële paragraaf Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In voorliggend geval is het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris, De burgemeester,
drs. B. van der Ploeg
drs. J.M.L.N. Mikkers
Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Concept bouwplan Ruimtelijke onderbouwing Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch Bijlagenboek ruimtelijke onderbouwing, bijlage 1 t/m 5 Bijlagenboek ruimtelijke onderbouwing, bijlage 6 t/m 11 Verslag omgevingsdialoog Schema uitgebreide afwijkingsprocedure
De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch in zijn openbare vergadering van; 13 juli 2021, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 juni 2021, regnr. 11095275; gelezen de concept ontwerp ruimtelijke onderbouwing ‘Rijnstraat 4, ’s-Hertogenbosch’ in overweging genomen het resultaat van de Omgevingsdialoog; gelet op de Wet ruimtelijke ordening en de Gemeentewet;
Besluit
1. geen bezwaar te hebben tegen het project ‘Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch’ voor de bouw van 76 sociale huurwoningen en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist. 2. het project ‘Rijnstraat 4 ’s-Hertogenbosch’ voor de bouw van 76 sociale huurwoningen, aan te wijzen als geval waarop de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de uitgebreide afwijkingsprocedure (art. 2.12 lid 1 onder a. onder 3 van de Wabo) en het besluit tot hogere waarde voor wegverkeerslawaai van toepassing is.
's-Hertogenbosch, De gemeenteraad voornoemd, De griffier,
De voorzitter,
drs. W.G. Amesz
drs. J.M.L.N. Mikkers