Raadsvoorstel inzetten budget volkshuisvestingsfonds 8-10 17004838

Raadsvoorstel inzet budget volkshuisvestingsfonds Registratienummer Raadsvergadering

17004538 10 december 2024

Onderwerp

Raadsvoorstel We willen zoveel mogelijk inwoners van onze gemeente passend en betaalbaar huisvesten. Daarom willen we het resterende budget voor het volkshuisvestingsfonds inzetten om een werkende aanpak voor het beter benutten van de bestaande voorraad te ontwikkelen met huizenbezitters, corporaties en marktpartijen. Het tweede deel van het budget willen we ter beschikking stellen voor het revolverende fonds voor startersleningen.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten:

Ten laste van het budget volkshuisvestingsfonds: www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1. 2.

€2.000.000,- beschikbaar te stellen voor startersleningen. Een deelbudget ter hoogte van €150.000,- beschikbaar te stellen teneinde tot een actieplan/startnotitie ‘beter benutten van de bestaande voorraad’ te komen (voor de invulling van de resterende €2.000.000,- .)

Aanleiding In het bestuursakkoord is het ontwikkelen van een volkshuisvestingsfonds inclusief een startkapitaal van €5 miljoen opgenomen. Met dit raadsvoorstel willen wij u informeren over de uitkomsten van het onderzoek naar de mogelijkheden voor een volkshuisvestingsfonds. In het bestuursakkoord is een sterker accent gelegd op het realiseren van betaalbare woningen. Ook “stellen we een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds in met een fors startkapitaal”. Dit fonds benutten we om een sterker accent op betaalbaar wonen te kunnen leggen.” Hiervoor is €5 miljoen beschikbaar gesteld om op deze manier bij te dragen aan het beter passend en betaalbaar huisvesten van onze inwoners. De afgelopen periode is er uitgebreid onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een volkshuisvestingsfonds in de vorm van een vereveningsfonds om de realisatie van betaalbare woningen te stimuleren. Middels dit raadsvoorstel delen wij de uitkomsten van dit onderzoek en verzoeken wij u in te stemmen met de gewenste inzet van het daarvoor gereserveerde startkapitaal van €5 miljoen. Beoogd doel Om inwoners van onze gemeente passend en betaalbaar te huisvesten zetten we het budget voor het volkshuisvestingsfonds in voor het beter benutten van de bestaande voorraad en voor startersleningen.

Met de vaststelling van het bestuursakkoord heeft het college aangegeven om €5 miljoen euro te willen inzetten www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

om een accent te leggen op betaalbaar wonen. Dit wilde we oorspronkelijk doen door het bedrag in te zetten als startkapitaal voor een volkshuisvestingsfonds. Sinds het verschijnen van het bestuursakkoord zijn de marktomstandigheden in de woningbouw echter veranderd. Door o.a. hoge bouwprijzen is de financiële businesscase van woningbouwprojecten sterker onder druk komen te staan. Verder is de ruimte voor verevening verminderd omdat we zelf bij alle nieuwe projecten een hoger aandeel betaalbare woningbouw eisen. Daarmee wordt verevening steeds lastiger en zal een vereveningsfonds op dit moment niet het gewenste effect hebben. Het college wil het resterende bedrag (€4 miljoen na het inzetten van €1 miljoen voor toekomstige woningbouwlocaties) anders inzetten en daarmee wél bijdragen aan het passend en betaalbare huisvesten van Bossche inwoners. Dit willen we doen door een werkende aanpak voor het beter benutten van de bestaande voorraad te ontwikkelen met huizenbezitters, corporaties en marktpartijen. Het tweede deel van het budget willen we ter beschikking stellen voor het revolverende fonds voor startersleningen.

Relevante besluitgeschiedenis De motie: “Optimaal en divers gebruik van bestaande woningen en percelen” is aanvaard op 3 juli 2024 De aangepaste verordening starterslening is op 14 juni 2022 vastgesteld. Er werden al eerder Startersleningen verstrekt in 2010-2012, 2013/2014 en 2017-2019. Uw raad heeft daarvoor destijds een budget beschikbaar gesteld en een verordening vastgesteld. Dat starters een steuntje in de rug nodig hebben om de stap naar de koopwoningmarkt te kunnen maken, blijkt nu circa 1 jaar later de € 2 miljoen is verstrekt. Vanwege die behoefte willen we opnieuw € 2 miljoen hiervoor beschikbaar stellen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten 1.1/2.1 Veranderde omstandigheden maken een vereveningsfonds nu niet effectief De afgelopen periode is er uitgebreid onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een volkshuisvestingsfonds in de vorm van een vereveningsfonds om de realisatie van betaalbare woningen te stimuleren. Voor projecten die onder de betaalbaarheidsambities scoren zouden ontwikkelaars een afdracht doen aan een dergelijk fonds van waaruit de middelen benut zouden worden om een bijdrage te leveren aan onrendabele toppen in projecten die wel de betaalbaarheidsambities waarmaken. Uit de analyse blijkt echter dat het invoeren van een volkshuisvestingsfonds op dit moment niet de gewenste bijdrage zou leveren aan de opgave. Daar zijn een aantal redenen voor. Allereerst is de opdracht om minimaal 70 procent betaalbaar te bouwen, zoals afgesproken in het bestuursakkoord, tevens beland in de regionale woondeals waardoor betaalbaar bouwen als standaard is verankerd. Daardoor is er veel minder noodzaak tot verevening. Daarnaast staat met de huidige marktomstandigheden de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten sterk onder druk. Het opleggen van een (verplichte) financiële afdracht zal de haalbaarheid en daarmee de realisatie enkel nog meer onder druk zetten.

Ook is de gemeente, onder de nieuwe omgevingswet, bij een vereveningsfonds verplicht om vooraf een compensatielocatie aan te wijzen en mogen er geen gelden terugvloeien naar ontwikkelaars (die meer dan 70% betaalbaar bouwen). Dat leidt tot een gebrek aan locaties en partijen om mee te kunnen verevenen. We zien deze worsteling ook bij andere gemeenten die een vereveningsfonds hebben opgericht. Deze fondsen worden vaak niet gebruikt en om die reden soms ook alweer afgeschaft. Tot slot bestaan gerede twijfels over de juridische houdbaarheid van dergelijke fondsen, met name gezien vanuit het oogpunt van ongeoorloofde staatssteun. Daarmee komen we tot de conclusie dat het inrichten van een vereveningsfonds nu niet wenselijk is. Om deze reden zetten wij het beschikbare budget liever in om op een alternatieve manier passend en betaalbaar wonen te stimuleren. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1.2 Het beter benutten van de bestaande voorraad biedt mogelijkheden om het woningaanbod in met name het betaalbare segment te vergoten. De helft van het resterende budget voor het volkshuisvestingsfonds, €2 miljoen, willen we inzetten om een werkende aanpak te ontwikkelen voor het beter benutten van de bestaande voorraad met huiseigenaren, corporaties en marktpartijen. Dat doen we in eerste instantie op basis van een deelbudget (150k) en het opstellen van een actieplan. De resterende 1.85 miljoen kan op een later moment worden vrijgegeven op basis van het opgestelde actieplan. In lijn met de door uw raad aangenomen motie Optimaal en divers gebruik van bestaande woningen en percelen willen we de mogelijkheden van woningsplitsen, woningdelen en andere varianten verder verkennen en benutten. De potentie van de bestaande woningvoorraad is in theorie groot en vormt naast nieuwbouw een manier om het woningtekort terug te dringen. Veel eengezinswoningen worden niet volledig benut en kunnen ruimte bieden aan meerdere huishoudens. Door naast nieuwbouw in te zetten op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad kunnen we als gemeente (extra) huishoudens huisvesten in de bestaande woningvoorraad. Daarmee kunnen we meer woningzoekenden perspectief bieden en de groeiende mismatch tussen vraag (woningbehoefte) en aanbod op de woningmarkt tegengaan.

Bijkomend voordeel is dat de woningen die ontstaan door splitsen, delen of verkameren vaak in het betaalbare segment vallen en relatief klein zijn waardoor het past bij demografische ontwikkelingen zoals de huishoudensverdunning die de komende jaren verder doorzet. Het kost vaak ook minder tijd en middelen om een bestaande woning beter te benutten dan om een nieuwe woning te realiseren. Tot slot kan het beter benutten van de voorraad ook sociale voordelen bieden. Meer levendigheid en draagvlak voor voorzieningen op wijkniveau zijn daar voorbeelden van. Ook kan de nabijheid van mensen eenzaamheid tegengaan en de zelfredzaamheid van mensen vergroten.

1.3 Extra inzet bestaande voorraad vraagt om expertise, capaciteit en het verkennen van mogelijkheden in de praktijk www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Om het beter benutten ruimtelijk mogelijk te maken heeft de gemeenteraad in 2023 reeds de paraplubeheersverordening Woningsplitsing, verkameren en parkeren en de ‘Beleidsregels woningsplitsing en verkameren ’s-Hertogenbosch 2023’ vastgesteld met daarin beleidsregels ten aanzien van woningsplitsing en verkamering. Met deze beleidsregels zorgen we dat de woonkwaliteit van wijken en buurten geborgd blijft en stellen we kwaliteitseisen aan de toe te voegen woningen. Met alleen beleidsregels zijn we er echter nog niet. Naast het ruimtelijk faciliteren, kunnen diverse prikkels ook helpen om een betere benutting van de bestaande voorraad te stimuleren. We onderzoeken of we de €2 miljoen uit het volkshuisvestingsfonds effectief in kunnen zetten op de onderstaande punten:



Vergroten expertise en capaciteit: bij de gemeente, corporaties en marktpartijen werken veel mensen aan de realisatie van nieuwe woningen. Expertise en capaciteit om extra woonmogelijkheden in de bestaande voorraad te ontwikkelen is echter beperkt aanwezig. In de praktijk merken we dat daar waar robuuster capaciteit wordt ingezet (bijvoorbeeld de aanpak op harde splitsingen i.s.m. Zayaz en Van Wijnen) er versnelling plaatsvindt met meer woonplekken als resultaat. Met een meer programmatische en intensievere aanpak ten aanzien van de bestaande voorraad willen we meer woonmogelijkheden toevoegen. Daar hoort ook het genereren van extra expertise en capaciteit bij.



Inzetten op woningdelen met corporaties: momenteel ontstaan diverse nieuwe vormen van woningdelen met potentie waar we graag ook hier de proef op de som mee willen nemen. Hospitaverhuur, duowonen, friendswonen en gezamenlijk wonen met toevoeging van een eigen badkamer en voordeur binnen een bestaande woning: tal van varianten worden (ook hier al) uitgeprobeerd. Onderzoek naar succesfactoren hier en elders, monitoring van wat werkt in de praktijk en opschaling zijn noodzakelijk om het huisvesten van meer woningzoekende in de bestaande voorraad tot een succes te maken. Daarom willen we de lerende aanpak op woningdelen i.s.m. onze corporaties verder intensiveren. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704



Pilot met woningeigenaren: We brengen in kaart welke belemmeringen woningeigenaren nu ervaren en onderzoeken hoe deze weg te nemen. Daarmee starten we in twee pilotkernen/wijken met veel particulier bezit, weinig mogelijkheden voor doorstroming en een groeiende groep ouderen die de gezinswoning zou willen verruilen voor een kleinere levensloopbestendige woning. Hierover zijn we tevens in gesprek met de landelijke Vereniging Eigen Huis die op dit onderwerp graag met een gemeente de samenwerking in de praktijk opzoekt. Een uitkomst van de pilot zou kunnen zijn dat we particuliere woningeigenaren beter kunnen ondersteunen en informeren bij het splitsen, delen of verkameren van een woning. Bijvoorbeeld door een stappenplan te ontwikkelen en daarover te communiceren.



Verkenning financieringsmogelijkheden met SVN: ook verkennen we samen met de SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) de mogelijkheden om particuliere woningeigenaren (financieel) te stimuleren om hun woning beter te benutten. We vermoeden namelijk dat financiële ondersteuning woningsplitsing/woningdelen voor meer particuliere woningeigenaren haalbaar maakt. Een revolverende systematiek conform de starterslening zou eventueel bij kunnen dragen aan het duurzaam toevoegen van meer woonruimte in de bestaande voorraad.



Monitoring en rapportage: momenteel sturen en rapporteren rijk, provincie en gemeenten met name op gerealiseerde nieuwbouw of op harde splitsingen. Niet op extra huisvesting in de bestaande voorraad en hoeveel woningzoekende we daarmee van dienst zijn. In de voortgangsrapportage wonen gaan we tevens rapporteren over (vormen van) woningdelen, woningsplitsing en het aantal daarmee extra gehuisveste huishoudens. Dit geeft ook invulling aan de door uw raad aangenomen motie: “Optimaal en divers gebruik van bestaande woningen en percelen”. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Na het onderzoeken van deze mogelijkheden wordt er een concreet actieplan/startnotitie opgesteld op basis waarvan het college de resterende €1,85 miljoen kan vrijgeven voor de uitvoering daarvan. Het resterende totaalbudget kan daarmee gericht worden gealloceerd naar de verschillende opgaven en acties. 2.2 Er is een grote behoefte aan startersleningen Dat er een grote behoefte is aan startersleningen blijkt uit de snelheid waarmee het beschikbaar gestelde budget van €2 miljoen is uitgegeven. Waar er op basis van eerdere ervaringen van werd uitgegaan dat we tenminste voor 2 jaar voldoende budget zouden hebben, bleek de €2 miljoen in ongeveer 9 maanden volledig toegekend. De Starterslening is een aanvullende hypotheek naast de gewone hypotheek en overbrugt het verschil wat een starter op basis van zijn inkomen kan lenen (op basis van de NHG-normen) en wat hij nodig heeft om de woning aan te kunnen kopen. De starterslening bedraagt maximaal 20% van de aankoopprijs en is in onze gemeente gemaximaliseerd op € 30.000. Met behulp van de starterslening kunnen startende woningkopers vaak net dat beetje extra lenen om hun eerste woning te kopen. Na 3 jaar gaat men rente en aflossing betalen op de starterslening tenzij de inkomensontwikkeling dat niet toestaat. Er is derhalve geen sprake van overcreditering.

Zo vindt er periodiek een hertoets plaats zolang men niet de volledige maandlast van de starterslening betaalt 2.3 Met de starterslening wordt het voor (meer) starters mogelijk de stap naar de koopwoningmarkt te zetten Hoewel de positie van starters op de koopwoningmarkt het afgelopen jaar iets is verbeterd (een groter deel van de woningen is verkocht aan starters), is het voor veel starters nog steeds lastig om een woning te kopen. De combinatie van de hoogte van de huizenprijzen en de leenvoorwaarden zorgen dat veel starters, en zeker alleenstaande starters, de stap naar de koopwoningmarkt maar beperkt kunnen maken. Met de €2 miljoen kunnen direct zo'n 65 tot 80 huishoudens geholpen worden bij het kopen van hun eerste koopwoning. Doordat het een revolverend fonds is, kunnen op termijn veel meer starters geholpen worden om de stap naar de koopwoningmarkt te zetten. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2.4 Starterleningen dragen bij aan de doorstroming van doelgroepen in het betaalbare (huur)segment De starterslening biedt koopstarters de kans om hun eerste woning te kopen. Dit gaat altijd om een (betaalbare) koopwoning van een koopprijs van maximaal de NHG-grens. Hiermee zorgen we ervoor dat mensen wonen in een woning die passend is bij hun (financiële) situatie. Daarnaast laten een deel van de koopstarters een huurwoning achter die hierdoor weer beschikbaar komt voor andere huurders. Hiermee komt doorstroming opgang en zal ook een deel van de doorstromers in een beter passende woning terecht komen.

Kanttekeningen en risico’s 1. De besteding van €4 miljoen levert pas op lange termijn mogelijk nieuwe woningen op Het volkshuisvestingsfonds was bedoeld om op korte termijn bij te dragen aan de bouw van betaalbare woningen in onze gemeente. De inzet van €150.000 euro en later mogelijk het resterende budget van €1,85 miljoen op het beter benutten van de bestaande voorraad kan met name op de langere termijn zorgen voor meer (betaalbare) huisvestingsmogelijkheden en woningen. En hoewel de inzet van €2 miljoen op startersleningen wel bijdraagt aan het passend en betaalbaar huisvesten van de woningzoekende inwoners enerzijds en doorstroming anderzijds zorgt dit deel van het budget niet voor de bouw van nieuwe woningen. 2. Effectiviteit inzet budget beter benutten van de bestaande voorraad moet zich gaandeweg uitkristalliseren Anders dan bij de inzet van €2 miljoen uit het volkshuisvestingsfonds voor startersleningen, is het bij de inzet voor het beter benutten van de bestaande voorraad niet duidelijk of de gehele investering noodzakelijk is. We starten nadrukkelijk met een verkenningstocht waarvan we de resultaten, dat wat slaagt en dat wat niet tot succes leidt aan de voorkant niet kunnen voorspellen. Daarom delen we het budget op en starten we met het opstellen van een actieplan.

Het onderzoeken en gedeeltelijk uitvoeren van de voorgestelde acties kunnen in ieder geval worden bekostigd, en of www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

het volledige bedrag noodzakelijk is, is mede afhankelijk van de verkenning die we samen met de SVn uitvoeren ten aanzien van stimuleringsmaatregelen en van wat we onderweg tegenkomen. 3. Ontwikkelingen op rijksniveau bepalen mede de effectiviteit van inzet op de bestaandevoorraad Bij betere benutting van de bestaande voorraad zijn we mede afhankelijk van ontwikkelingen op rijksniveau waar we geen invloed op hebben. Zo lopen er bij het rijk discussies over financiële belemmeringen (kostendelersnorm, toeslagen etc.), regelgeving en ruimtelijke mogelijkheden (regelgeving m.b.t. administratieve splitsing, mogelijkheden voor (pre)mantelzorgwonen etc.) en stimulering van samenwonen. 4. Verschillende vormen van beter benutten hebben invloed op de bestaande leefomgeving Vormen van beter benutten zoals splitsen en verkameren hebben invloed op de bestaande leefomgeving: de woningdichtheid wordt hoger, de straat of buurt verandert en er komt meer druk op de leefomgeving. Omdat we willen voorkomen dat dit zorgt voor onaanvaardbare aantasting van de woonkwaliteit in bestaande wijken en buurten, reguleren we woningsplitsing en verkamering via ons paraplubestemmingsplan, de paraplubeheersverordening Woningsplitsing, verkameren en parkeren en de ‘Beleidsregels woningsplitsing en verkameren ’s-Hertogenbosch 2023’.

In de beleidsregels zijn ook regels vastgesteld om de kwaliteit van de toegevoegde woningen/kamers te bewaken, zodat deze ook in de toekomst aansluiten op de behoefte van inwoners.

Financiën Met het bestuursakkoord is een sterker accent op betaalbaar wonen gelegd. Daarvoor is ook budget vrijgemaakt (€ 5 miljoen t.b.v. een volkshuisvestingsfonds). In nieuwe projecten dragen we maximaal bij aan betaalbaar wonen door gemiddeld tenminste 70% betaalbare woningen als uitgangspunt te nemen. In de door de raad op 4 juni 2024 vastgestelde voorjaarsnota 2025 is daarom voorgesteld om €1 miljoen uit het budget volkshuisvestingsfonds beschikbaar te stellen via de begroting 2025 voor verkenning van de daarvoor noodzakelijke nieuwe bouwlocaties. Zo www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

kunnen we de betaalbare woningvoorraad uitbreiden indien verkenningen tot nieuwe projecten leiden. Daarmee resteert €4 miljoen voor het Volkshuisvestingsfonds. Ons voorstel is om de overige € 4 miljoen van het volkshuisvestingsfonds voor € 2 miljoen in te zetten voor het beter benutten van de bestaande voorraad en voor € 2 miljoen voor startersleningen. In het geval van de inzet op beter benutten zal er wordt er eerst een deelbudget beschikbaar gesteld en op basis van een nog op te stellen actieplan mogelijk het resterende deel van de totale € 2 miljoen. De gemeente stort aanvullend een bedrag van € 2 miljoen op haar rekening voor startersleningen bij het SVn. De hoogte van het revolverend fonds komt met de € 2 miljoen van dit voorstel op ca. € 6 miljoen. Voor het deel dat ingezet gaat worden voor het beter benutten van de bestaande voorraad betekent het dat er inhoudelijk een aangepaste invulling van de middelen zal zijn, financieel blijft het gelijk doordat de € 5 miljoen in de begroting 2024 in de exploitatie zijn opgenomen.

Duurzaamheid De uitgifte van startersleningen is revolverend. Het budget wordt uitgeleend en vloeit na aflossing weer terug naar het Startersleningfonds. Ook rente-inkomsten (de starter gaat ná 3 jaar rente en aflossing betalen tenzij dit vanwege de inkomsten niet mogelijk is) vloeien naar het gemeentelijk Startersleningfonds. Vanuit het fonds worden ook de kosten voor het SVn betaald. Het Startersleningfonds is daarom in staat duurzaam startersleningen te verstrekken. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Participatie en communicatie N.v.t.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

n.v.t Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

17004538 budgettair P. Slikker Omgeving: 26 november 2024 /SO/WGZ Daan Droste d.droste@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 17004538 Raadsvergadering 10 december 2024 Onderwerp

Raadsvoorstel inzet budget volkshuisvestingsfonds

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van : 15 oktober 2024

besluit: Ten laste van het budget volkshuisvestingsfonds: 1. €2.000.000,- beschikbaar te stellen voor startersleningen. 2. Een deelbudget ter hoogte van €150.000,- beschikbaar te stellen teneinde tot een actieplan/startnotitie ‘beter benutten van de bestaande voorraad’ te komen (voor de invulling van de resterende €2.000.000,- .)

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s Hertogenbosch- van datum 10 december 2024 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 11-12-2024

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704