Raadsvoorstel IKDB Ontwikkelplan-DEF-v3-03072024

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

16578505 10 september 2024

Onderwerp

Ontwikkelplan Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB) De Brede Binnenstad van ‘s-Hertogenbosch is een belangrijke vestigingslocatie voor data- en ICT-bedrijvigheid. Dit moet in de toekomst verder uitgroeien tot een internationaal innovatiemilieu. Het Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB) waarin onder andere Grasso, Grenco en EKP-terrein Zuid zich bevinden wordt hét gebied waar innovatief werken met data en ICT, kennisuitwisseling, leren, wonen en beleven samenkomen. Doel van het IKDB is dit gebied te ontwikkelen tot een hoogwaardig en levendig stedelijk gebied waar innovatie zichtbaar en ervaarbaar is en dat bijdraagt aan de doorontwikkeling van de Bossche Brede Binnenstad. Het accent ligt op werken, leren, experiment en innovatie. Een gemengd stedelijk gebied waarin overal ruimte is voor ontmoeting met een mix aan functies en een sterk data/ICT ecosysteem.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1.

Het Ontwikkelplan IKDB met bijbehorend Ruimtelijk Raamwerk vast te stellen, de uitkomst van een gezamenlijk uitgevoerd haalbaarheidsonderzoek. Het ontwikkelplan en het ruimtelijk raamwerk zijn de basis voor verdere ruimtelijke, financiële en organisatorische uitwerkingen van het IKDB.

2.

Een voorbereidingskrediet, vooruitlopend op een te openen grondexploitatie, beschikbaar te stellen ter hoogte van € 350.000, voor het opstellen van het Ruimtelijk en Functioneel Kader en het verder uitwerken van de publiek private samenwerking.

Aanleiding Eind 2022 is AM/Coebax geselecteerd als partner voor een langjarige samenwerking in de ontwikkeling en het beheer van het IKDB. AM/Coebax, de gemeente en BIM hebben in samenwerking een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Dit zoals afgesproken in de Intentieovereenkomst Innovatie Kwartier. Onderzocht is of en in hoeverre de ambities voor het komen tot een succesvol IKDB ruimtelijk, organisatorisch en financieel haalbaar zijn. Die conclusies liggen nu voor en zijn vervat in het Ontwikkelplan. Daarin is tevens de vervolgaanpak op hoofdlijnen geschetst. Als resultaat van een partnerselectie heeft in 2022 het college de ontwikkelcombinatie AM/Coebax geselecteerd voor de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier Den Bosch. We willen het IKDB doorontwikkelen tot een hoogwaardig en levendig stedelijk gebied waar innovatie zichtbaar en ervaarbaar is en dat bijdraagt aan de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

doorontwikkeling van de Bossche Brede Binnenstad. Voor het economisch vestigingsklimaat van Den Bosch is de ontwikkeling van het IKDB en daarmee de ontwikkeling van een data- en ICT-ecosysteem van groot belang. Het ontwikkelplan geeft voldoende duidelijkheid over de ruimtelijke, financiële, organisatorische en juridische haalbaarheid van het ecosysteem en biedt inzicht in de vervolgstappen op hoofdlijnen. Op basis van een positief besluit door elk van de partijen over de haalbaarheidsfase kunnen partijen de vervolgfase gaan uitwerken en realiseren. Beoogd doel Het doel is om IKDB door te ontwikkelen tot een stedelijk, hoogwaardig en levendig gebied en ecosysteem gericht op innovatie in data/ICT, leren en bijdraagt aan de doorontwikkeling van de Bossche Brede Binnenstad. Het IKDB moet een plek worden waar de nieuwste data-innovaties ontstaan en zich verder ontwikkelen. De innovaties die hier zullen worden ontplooid, richten zich op de maatschappelijke thema’s waarin de Bossche onderwijsinstellingen uitblinken en waar de samenleving om vraagt. Bijvoorbeeld op het gebied van health & well-being, bouw & techniek, (agri)food en crime & safety (openbaar bestuur). Het IKDB wordt nadrukkelijk géén afgesloten campus, maar juist een actief onderdeel van de stad.

Herkenbaar door een eigen identiteit, maar tegelijkertijd vloeiend overgaand in de omgeving en met een duidelijke connectie met de binnenstad. Een aantal sleutelbegrippen staat hierin centraal: ontmoeten, interactie, samenwerken en innoveren. Het IKDB is een uniek ecosysteem met een sterke, verbindende community. In het IKDB ontmoeten mensen elkaar. Er is een ecosysteem van studenten, talenten, werknemers en partijen zoals onderwijsinstellingen en bedrijven. Het IKDB bruist dankzij de voorzieningen en ontmoetingsplekken die er zijn en dankzij de ontmoetingsmomenten die er plaatsvinden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het gebied heeft de potentie om een volwaardig innovatiegebied te worden. Daarvoor is een omvangrijk en gecombineerd programma met kantoren, voorzieningen en woningen nodig. Dit zien we echt als must-have voor dit gebied. Uitgangspunt is een programma van maximaal 100.000 m² BVO. Om het concept van het IKDB tot een succes te kunnen brengen, is gemeentelijke betrokkenheid in een publiekprivate samenwerking met AM/Coebax van essentieel belang. Vanuit een privaatrechtelijke rol kan daarbij, in samenhang met de publiekrechtelijke rol van de gemeente, optimaal gestuurd worden op de ontwikkeling, realisatie en exploitatie. Dit doen we door te participeren in de publiek-private samenwerkingsconstructie (pps). Deze pps ontwikkelt het gebied en het vastgoed en wordt ook eigenaar van het gebied en het vastgoed.

Relevante besluitgeschiedenis • • • • • • • • • •

Collegebesluit Intentieovereenkomst Innovatie Kwartier Den Bosch (reg. nr. 14706013), d.d. 13 februari 2023 Collegebesluit Selectie partner Innovatie Kwartier Den Bosch (reg.nr. 14396255), d.d. 1 november 2022; Raadsbesluit Volgende stap Innovatie Kwartier: verbouwing Grenco-hallen (reg.nr. 13943869), d.d. 12 juli 2022; Collegebesluit Ontwikkel- en tenderstrategie Innovatie Kwartier (reg.nr. 11838221), d.d. 22 februari 2022; Raadsinformatiebrief Position Paper Spoorzone ’s-Hertogenbosch: ‘de Brede Binnenstad; motor van de koploper’ (registratienummer: 11783668), dd. 11 januari 2022; Raadsbesluit Innovatiedistrict en visie Grenco-terrein (reg.nr. 10276008), d.d. 6 oktober 2020; Raadsbesluit Verbouwing Grasso tot ICT-bedrijvencentrum (reg.nr. 8644631), d.d. 27 februari 2019; Raadsbesluit Ontwikkelrichtingen en aanpak Spoorzone ’s-Hertogenbosch (reg.nr. 7475064), d.d. 6 maart 2018; Collegebesluit Intentieovereenkomst projectgebied EKP-terrein (reg.nr. 6159506), d.d. 27 februari 2018; Raadsbesluit Ontwikkelkader EKP-terrein (reg.nr. 6920848), d.d. 30 januari 2018; www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

•

Raadsbesluit Hoofdkeuzes Bedrijvencentrum Grasso (reg.nr. 7005734), d.d.11 juli 2017.

Argumenten 1.1 De ontwikkeling van het IKDB is ruimtelijk haalbaar In de haalbaarheidsfase zoals partijen dat zijn overeengekomen in de Intentieovereenkomst begin 2023 is een intensieve ruimtelijke verkenning doorlopen. Dit heeft geresulteerd in het Ruimtelijk Raamwerk, wat als bijlage bij het Ontwikkelplan IKDB (bijlagen bij dit Raadsvoorstel: 1. Ontwikkelplan, 2. Ruimtelijk Raamwerk) is gevoegd. Dit Ruimtelijk Raamwerk is nog geen plan, maar is een verkenning en om te bezien wat voor programma ruimtelijk in het gebied gerealiseerd kan worden en in hoeverre alle relevante aspecten (zoals bijvoorbeeld samenspel tussen de diverse functies, duurzaamheid, mobiliteit etc.) hierin tot hun recht komen. We formuleren daarmee belangrijke uitgangspunten voor deze ontwikkeling. Vervolgens werken we dat onder andere uit in een Ruimtelijk en Functioneel Kader (RFK). Daarmee is dan sprake van een definitief kaderstellend besluit, in de zin van artikel 16.36, eerste lid nieuwe Omgevingswet (zie ook argument 3.2). Het IKDB wordt fasegewijs, stap-voor-stap, uitgewerkt in een periode van circa 15 jaar (mede afhankelijk van marktomstandigheden) . Deze lange termijn van ontwikkelen, betekent dat we niet aan de voorkant één vastomlijnd plan kunnen maken. Omstandigheden zullen de komende jaren veranderen.

Daarbij is het wel van belang dat er uitgangspunten zijn van waaruit vervolgens adaptief ontwikkeld kan worden. Met het ruimtelijk raamwerk zijn uitgangspunten opgesteld voor de ruimtelijke ontwikkeling per fase.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1.2 De ontwikkeling van het IKDB is financieel haalbaar De aanpak voor het IKDB kent een bijzondere financiële betrokkenheid van de gemeente. De financiële betrokkenheid is niet louter een betrokkenheid via een te voeren gezamenlijke grondexploitatie met de marktpartijen. De gemeente heeft ook een blijvende betrokkenheid via de publiek-private samenwerking in het eigendom en de exploitatie van het vastgoed. Dit eigendom is een kritische succesfactor om het DNA van het IKDB te versterken en te behouden. Het is daarom ook als één van de ‘musthaves’ van het IKDB geformuleerd in het Ontwikkelplan. Die rol van de gemeente in het eigendom en de exploitatie van het vastgoed via de publiek-private samenwerking is in de haalbaarheidsfase uiteraard intensief verkend. Dit geldt met name voor het werkprogramma. Voor wonen wordt verkend in hoeverre dit door een corporatie in eigendom kan worden genomen. De verkenning van de financiële haalbaarheid tijdens de haalbaarheidsfase heeft daarmee langs twee sporen plaatsgevonden: 1. Financiële haalbaarheid van de ontwikkeling; 2. Financiële haalbaarheid van de exploitatie. Voor een positieve beoordeling van de haalbaarheid moeten beide aspecten kloppen. De verkenningen, ramingen en second-opinion die uitgevoerd zijn, leiden tot de conclusie dat gekomen kan worden tot een haalbare ontwikkeling én exploitatie.

Zoals ook gesteld in het Ontwikkelplan is die analyse een momentopname. De ontwikkeling, laat staan de exploitatie, kent een lange doorlooptijd. De huidige inschatting is dat de totale ontwikkeling minstens 15 jaar zal zijn. Vele verschillende marktomstandigheden zullen zich gedurende die periode voordoen wat z’n weerslag zal hebben op de ontwikkeling en de exploitatie. Zo zullen huidige geraamde bouwkosten en huuropbrengsten anders uitvallen. Het model en de wijze van aanpak is echter zodanig dat hierop gestuurd kan worden in de gefaseerde ontwikkeling en ook per fase een besluit genomen wordt over een investering.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1.3 In het ecosysteem IKDB is onderwijs een belangrijk onderdeel In het IKDB gaat het om werken en leren. In het project Hyleo (HYbride LEerOmgeving), een samenwerking tussen Avans Hogenschool, Koning Willem I, SPARK, Data Delta/BIM, IoT Stadslab en Gemeente Den Bosch, is daar al een belangrijke aanzet voor gegeven. Bedrijven en onderwijsinstellingen werken hierin samen en komen tot (onderwijs)programma’s, stageplekken en nieuwe innovatieve leervormen. De samenwerking tussen de onderwijspartijen onderling en tussen onderwijspartijen en bedrijven die actief zijn in het IKDB gaan we verder vormgeven en stimuleren. Dit doen we door ruimtes en voorzieningen daarvoor te bieden (‘hardware’) en door programma’s aan te bieden (‘software’).

1.4. De ontwikkeling van het IKDB is organisatorisch haalbaar De aanleiding om tot een partnerselectie te komen voor de ontwikkeling van het IKDB was in 2022 vanuit het besef dat een dergelijke ontwikkeling niet alleen door de markt kan worden gedaan, maar ook niet alleen door de gemeente. Dit zowel vanuit planontwikkeling, als realisatie en exploitatie. Vanuit dit besef is de partnerselectie opgestart en heeft AM/Coebax zich aangediend met een voorstel tot publiek-private samenwerking. In de haalbaarheidsfase is verkend of en hoe die publiek-private samenwerking tot stand gebracht kan worden. De conclusie is dat partijen tot een publiek-private samenwerking kunnen en willen komen waarin gezamenlijk opgetrokken wordt in de ontwikkeling van het gebied, het vastgoed en het bouwen van het ecosysteem. Die samenwerking in de vorm van een CV/BV dient op basis van een besluit over de haalbaarheid vervolgens verder te worden uitgewerkt.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Ook de BIM, als belangrijke partij in de Bossche economie, is hierbij betrokken. Zowel vanuit haar huidige rol als beheerder van het Grassopand en het Grencocomplex, als vanuit haar rol om verbinding met en tussen bedrijven tot stand te brengen, kan zij een rol vervullen als opdrachtnemer van de PPS. Met een in ’s-Hertogenbosch actieve woningcorporatie is gesproken om deze partij eigenaar te laten zijn van (onderdelen van) het woonprogramma IKDB. Dit heeft geleid tot een positieve grondhouding. Met de partners uit het onderwijs is in 2024 een convenant afgesloten om de samenwerking te stimuleren. Daarnaast is behalve de gemeente als publieke partij ook de provincie Noord-Brabant gesprekspartner in deze verdere uitwerking van de publiek-private samenwerking. In de afgelopen periode is de provincie ook al betrokken om mee te kijken op de inhoudelijke doelstellingen van IKDB en de haalbaarheid. De provincie spant zich in om gemeenten te helpen, stedelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. De komende periode wordt verder gewerkt om de inhoudelijke meerwaarde die de provincie vanuit haar kennis en contacten kan bieden te benutten en haar mogelijke rol als financier uit te werken.

1.5 Het ruimtelijk raamwerk schetst nadrukkelijk de verbinding en interactie met de omgeving (Spoorzone, stad) Het IKDB maakt onderdeel uit van de Bossche Spoorzone. In de Noordelijke Spoorzone wordt de komende jaren een groot aantal projecten gerealiseerd. Met ieder een eigen ‘kleur’ en specifieke ambitie: Bosch Centraal, IKDB, EKP, Bossche Stadsdelta (met diverse deelgebieden waaronder de Citadelpoort en de Tramkade); in het IKDB staat het werken centraal. De projecten zijn verbonden door een groene en klimaat neutrale openbare ruimte en een tweede langzaam verkeersbrug over het spoor.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In de deelgebieden is er een per gebied/project verschillend en ambitieus niet-wonen programma. Hiermee ontstaat de reuring die we nastreven in dit nieuwe stuk (Brede) Binnenstad. De Bossche Spoorzone is een van de grootschalige binnenstedelijke verstedelijkingsgebieden in Nederland, die door het Rijk zijn aangemerkt als NOVEX-gebied.

1.6 Er is een aantal hoofduitgangspunten in het Ontwikkelplan die de basis leggen voor een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het IKDB In de haalbaarheidsfase is een aantal hoofduitgangspunten benoemd ten aanzien van het programma en de ruimtelijke kwaliteit. De verkenningen die tot het ruimtelijk raamwerk hebben geleid, voldoen aan die uitgangspunten. Een groot deel van deze uitgangspunten zijn ook als ‘musthaves’ geformuleerd in het Ontwikkelplan. Alleen als we aan deze voorwaarden/uitgangspunten voldoen, kunnen we tot een succesvol IKDB komen. Het is daarmee ook duidelijk dat het geen ‘standaard’ ontwikkeling is. De lat ligt inhoudelijk hoog en de betrokkenheid en samenwerking moet groot blijven om het IKDB tot een succes te kunnen maken. Ook vanuit reviews/beoordelingen op de verkenningen (onder andere CBRE) is benoemd dat de lat kwalitatief www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

inhoudelijk hoog moet liggen om vervolgens de ontwikkeling te kunnen maken die we willen maken en het meerjarig succesvol te laten zijn. De volgende hoofduitgangspunten zijn als basis voor de verdere planontwikkeling van het IKDB geformuleerd en zijn daarmee tevens basis voor uitwerking in een Ruimtelijk en Functioneel Kader (RFK): -

Het accent ligt op werken, leren, experiment en innovatie, wonen en gezamenlijke voorzieningen. Uitgangspunt is een programma van maximaal 100.000 m² BVO bestaande uit circa 50.000 m² BVO werken, circa 30.000 m² BVO wonen, circa 15.000 m² BVO Mobiliteitshub en circa 5.000 m² BVO voorzieningen. Deze verschillende functies zijn essentieel om tot het ecosysteem te komen en tot een ideale en goedwerkende gebiedsmix.

-

Centrale oplossing voor de mobiliteits-/parkeeropgave is de Mobiliteitshub. Dit is een mobiliteitsoplossing voor verschillende vormen van mobiliteit op gebiedsniveau (voor Innovatie Kwartier Den Bosch en de omgeving waaronder Bossche Stadsdelta). Deze voorziening ontwikkelen we in samenhang met de nieuwe verbinding over het spoor. Het plan gaat uit van duurzame mobiliteit conform STOMP-aanpak met een mobiliteitsoplossing op gebiedsniveau en een (grotendeels) autoluw gebied/dwaalmilieu.

-

Het te realiseren werkprogramma van circa 50.000 m2 moet zodanig gerealiseerd worden dat ontmoeting, interactie en innovatie worden gestimuleerd. Dat betekent verschillende soorten kantoor- en werkplekken van verschillende kwaliteits- en huurniveaus en veel gedeelde (kantoor)voorzieningen. Deze werkplekken en voorzieningen moeten op de juiste plek worden gerealiseerd. In het ruimtelijk raamwerk zijn daar de uitgangspunten voor geschetst. Daarbij gaat het om positie, interactie met de omgeving en verschijningsvorm.

-

Voor wonen wordt uitgegaan van uitsluitend huurwoningen waarbij gestreefd wordt naar minimaal 30% www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

sociale huur, minimaal 40% middeldure huur en maximaal 30% vrije sector huur. Het woonprogramma moet een bijdrage leveren aan het aantrekkelijk laten zijn van het IKDB als vestigingsplaats voor innovatieve bedrijven en voor onderwijs. Bedrijven en onderwijs zien het wonen als een essentieel aspect van de gehele ontwikkeling. Het woonprogramma richt zich dan ook primair op de zogenoemde young urban professionals. Om grip te houden op de doelgroepen van het woonprogramma kiezen we ervoor het woonprogramma volledig in de huur te realiseren. Indicatief heeft het wonen in het IKDB een omvang van circa 400-500 woningen (afhankelijk van de uiteindelijke woonproducten). -

Voorzieningen krijgen een plek krijgen aan de hoofd openbare ruimten: maximaal 1.500 m² BVO zelfstandige horeca, evenredig/fasegewijs verdeeld in het totale gebied, en in afwijking van de Detailhandelsvisie ’s-Hertogenbosch 2023 maximaal 300 m² BVO zelfstandige detailhandel in de vorm van een (kleine) supermarkt.

-

De beleving van het IKDB beperkt zich voor de werkers, bezoekers en bewoners niet tot de gebouwen. De openbare ruimte en de overgang tussen gebouwen en openbare ruimte zijn van groot belang. In het ruimtelijk raamwerk zijn daarvoor uitgangspunten opgenomen die die zorgvuldige overgang in de uitwerking tot plannen waarborgen én die input geven voor de ontwerpuitwerking van zowel de gebouwen als de openbare ruimte.

-

Het plan omvat een robuuste openbare ruimte en bestaat uit drie hoofd openbare ruimten, met accent op langzaam verkeer, ontmoeting, vergroening en waterberging, die verbonden worden door de groene loper (Parallelweg) vanaf station richting Dieze. Eén van de hoofd openbare ruimten heeft een oppervlakte van circa 7.000 m² (inclusief daarin opgenomen bebouwing). De bebouwing sluit zorgvuldig aan op de (toekomstige) omgeving; bebouwing heeft diversiteit in maat, korrelgroottes en bouwhoogtes waarbij de menselijke maat is gewaarborgd, waarvoor spelregels gelden voor verschillende bouwhoogtezones: laagbouw, midden hoogbouw, hoogbouw en hoogste accenten; er zijn oplopende bouwhoogtes van 12-15 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

meter aan de westzijde (Boschveld) naar maximaal 60 meter en maximaal één hoogteaccent in afwijking van de Nota hoogbouw tot 70 meter aan de oostzijde (zijde van spoor en Nelson Mandelalaan). -

Het gebied ontleent mede zijn kracht/aantrekkelijkheid aan de aanwezigheid van industrieel erfgoed. We gaan dan ook zorgvuldig hiermee om. Goed voorbeeld hiervan is het Grassopand dat al verbouwd is tot bedrijfsverzamelcomplex met respect voor het historische karakter. De andere aanwezige industriële panden en elementen, zoals de Showroom, de Veilinghal en de verbindende corridor ter hoogte van de Grencohallen, krijgen dan ook een belangrijke functie en betekenis in het IKDB. Dit doen we door met respect voor de historie van deze panden tot nieuwe invullingen te komen.

-

Het IKDB gaat alleen een toekomstbestendige en aantrekkelijk gebied worden indien gezondheid en duurzaamheid centraal worden gesteld in de planuitwerkingen. Dit zowel voor de planuitwerking van panden als voor de openbare ruimte. In het ruimtelijk raamwerk en ontwikkelplan zijn daarvoor uitgangspunten geformuleerd. Daarmee doen we meer dan enkel en alleen vanuit normeringen en beleidsuitgangspunten (bijvoorbeeld ten aanzien van geluid, trillingen, externe veiligheid, stikstof). Bij de uitwerking van de (deel)plannen worden de klimaat adaptieve ambities, natuurinclusieve principes, circulaire principes en energetische principes uit het ambitieweb duurzaamheid gehanteerd.

1.7 Verdere uitwerking van de publiek-private samenwerking en financiën is het sluitstuk van de haalbaarheidsfase. Op basis van een besluit over het Ontwikkelplan dient de haalbaarheidsfase afgerond te worden door de samenwerkende partners door een bijbehorend financieel arrangement op te stellen en na besluitvorming te activeren. Doelstelling is een IKDB-organisatie (publiek-private samenwerkingsconstructie) die vanaf 1 januari www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2025 de ontwikkeling ter hand neemt. Dat betekent in de komende maanden een uitwerking van de juridische constructie, de wijze van betrokkenheid van de provincie Noord-Brabant als financier, de rol van de BIM in de ontwikkeling van het ecosysteem, de mogelijk rol van de betrokken woningcorporatie en de financiering van de samenwerking.

1.8 Het ontwikkelplan en het ruimtelijk raamwerk zijn de basis voor de verdere uitwerking Het ontwikkelplan en het ruimtelijk raamwerk zijn een eerste, belangrijke stap in het komen tot een succesvol IKDB. Vanuit deze beide documenten dient de ruimtelijke, financiële en organisatorisch uitwerking verder opgepakt te worden door partijen; gemeente, BIM en AM/Coebax. Die verdere uitwerking bestaat ruimtelijk gezien uit de volgende eerste stap: het komen tot een Ruimtelijk en Functioneel Kader (RFK). Met het RFK kan uw raad een besluit nemen over de ruimtelijke en programmatische voorwaarden waar de concrete fasegewijze planontwikkeling ruimtelijk inhoudelijk aan moet voldoen. Voor het opstellen van het RFK zijn ook diverse onderzoeken, verkenningen en uitwerkingen nodig, zoals een cultuurhistorisch onderzoek, milieuonderzoeken, beeldkwaliteitsplankaders, ontwerp openbare ruimte, onderzoek in kader van nota hoogbouw, etc. De resultaten uit de onderzoeken, verkenningen en uitwerkingen verwerken we in het RFK waarin wij uw Raad vervolgens voorstellen dit als kaderstellend besluit vast te leggen. Er is met het voorliggende besluit nog geen sprake van een mer-beoordelingsplicht omdat dit besluit nog niet een kaderstellend besluit is in de zin van artikel 16.36, eerste lid, Omgevingswet.

De mer-beoordeling is onderdeel van de hiervoor genoemde onderzoeken voor het opstellen van het RFK. Na vaststelling van het RFK kunnen ontwikkelingen vervolgens fasegewijs via omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsactiviteiten (BOPA) mogelijk worden gemaakt.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Financieel bestaat de eerstvolgende stap uit het verder uitwerken van het financieel arrangement dat benodigd is voor de publiek-private samenwerking om de ontwikkeling van het IKDB tot stand te kunnen brengen. Dat financieel arrangement hangt tot slot geheel samen met de organisatorische component; de juridisch en fiscale vormgeving van de samenwerkingsentiteit(en). Die entiteit(en) krijgt dus ook de komende maanden vorm.

1.9 Komende voorstellen voor uw raad over IKDB Voorgaande punten gaan in de tweede helft van 2024 en de eerste helft van 2025 leiden tot de volgende voorstellen aan uw raad: - een voorgenomen besluit van ons over de oprichting van de PPS (concreet het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst) die wij van te voren voor wensen en bedenkingen aan uw Raad voorleggen (art. 169 gemeentewet). Hierbij gaan wij in op de governance en de informatievoorziening naar uw Raad. Gehoord de Raad nemen wij vervolgens een besluit. - financiering van de PPS; hierover zullen wij een voorstel ontwikkelen en aan uw Raad voorleggen, waarbij wordt ingegaan op de mandaatverdeling college/raad en de wijze van betrekken en informeren. De rol van de provincie Noord-Brabant is tegen die tijd ook verder uitgewerkt en betrekken wij hierbij. - een Ruimtelijk en Functioneel Kader voor het IKDB. - een besluit over de uitgangspunten van de mobiliteitshub: hoofdlijnen programma, hoofdlijnen kwaliteit, businesscase voor investering en exploitatie, planning/fasering, rol gemeente voor mobiliteitshub. Voor dit laatste verwijzen wij uw raad ook naar punt 6 van de kanttekeningen en risico’s uit dit voorstel.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1. Haalbaarheid van de ontwikkeling van het IKDB is een momentopname De financiële haalbaarheid van een dergelijk grote ontwikkeling is geen statisch gegeven. Kosten, opbrengsten en rente zijn hierbij belangrijke externe factoren. Per fase zal bezien moeten worden in de concrete planuitwerking hoe elke fase een financieel haalbare ontwikkeling kan zijn dan wel kan worden. De opzet van het IKDB vanuit de gestelde hoofduitgangspunten is echter dermate ‘robuust’ dat er voldoende ruimte is om tot die haalbare ontwikkeling per fase te kunnen komen. 2. De rol van de gemeente als vastgoedeigenaar en -exploitant is geen standaardrol Het is een uitzondering dat een gemeente middels een participatie eigendom neemt en houdt in commercieel vastgoed. Vanuit het belang om vanuit één hand de regie te kunnen voeren over welk type bedrijf waar zit en om tot het ecosysteem te komen, is eigendom cruciaal. Door dit in een samenwerking met private partijen te organiseren met de juiste kennis en kunde en ook door de BIM op de juiste wijze hierbij te betrekken (vanuit haar expertise in exploitatie vastgoed) is deze uitzonderlijke rol in dit geval op een goede en verantwoorde manier vorm te geven. Niet alleen voor de ontwikkeling en realisatie maar ook meerjarig voor het uitbouwen van het ecosysteem. Dat heeft een enorme meerwaarde.

Door dit vroegtijdig te koppelen ontstaat een beter plan. De gemeente heeft daarnaast in de voorgestelde samenwerking vanuit een privaatrechtelijke rol regie op het ecosysteem. In de derde plaats worden in een PPS de belangen van de samenwerkende partners beter gelijkgericht. Wel is de grootte van de financiële inbreng van de gemeente hierdoor hoger maar dit risico wordt beheerst door de ontwikkeling te faseren waarin bijgestuurd kan worden op omvang, programma en tempo van ontwikkeling. 3. De planontwikkeling is adaptief De marktvraag en -omstandigheden zullen gedurende de gehele periode van ontwikkeling veranderen. Het ontwikkelplan en de komende uitwerkingen daarvan bieden voldoende flexibiliteit om daar goed om in te spelen. We bouwen daarbij niet voor leegstand. Per fase moet er voldoende vraag zijn naar het programma wat we willen realiseren. Elke fase dient daarmee dus ook een goede opzichzelfstaande ontwikkeling te zijn. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4. Vigerend beleid past niet overal De ontwikkeling van het IKDB willen we zo veel mogelijk binnen de bestaande beleidskaders bereiken. We weten dat dit niet overal gaat lukken en zullen dit ter besluitvorming aan uw Raad voorleggen bij de vaststelling van het RFK in de volgende fase. Een voorbeeld is het detailhandelsbeleid. Dit voorziet niet in de vestiging van een kleine supermarkt togo. Wij vinden het voor het ecosysteem IKDB van belang dat dit mogelijk wordt in het IKDB. Verder voorziet het concept voor het IKDB in de realisatie van maximaal 1.500 m2 zelfstandige horeca; in het concept van het IKDB is dit voorzien in de plint in collectieve ruimten waar gebruikers uit het gebied elkaar ontmoeten en zo contacten stimuleren voor een groei in ondernemerschap en innovatie. Een ander voorbeeld is de nota hoogbouw; met een maximale bouwhoogte van 70 meter zullen we de noodzakelijke 10 stappen uit de nota hoogbouw doorlopen. Ook dit gaan we doen in het RFK. 5. Het wonen is ondersteunend aan het werken Het wonen is een belangrijk onderdeel van de opgave van het IKDB. Het wonen is daarbij geen losstaande ontwikkeling maar staat ten dienste aan het ecosysteem. Ook voor sturing op het wonen is het van belang om het woonprogramma volledig in de huur te realiseren. Gezien de expertise is het wenselijk om het wonen in eigendom en exploitatie te laten zijn van een woningcorporatie.

Dat wordt de komende periode verder verkend. Daarbij is onder meer belangrijk dat gestuurd kan worden op de doelgroep in relatie tot de woningen en de bedrijvigheid in het IKDB. Met een in ’sHertogenbosch actieve woningcorporatie is afgesproken dit uitgangspunt nader te onderzoeken op haalbaarheid in relatie tot de reguliere toewijzing van woonruimte en huurbescherming. 6. De mobiliteitshub is een gemeentelijke opgave In het haalbaarheidsonderzoek is nadrukkelijk stilgestaan bij de te realiseren mobiliteitshub. De mobiliteitshub heeft een functie voor het hele IKDB, maar ook een functie voor bezoekers van het zuidelijk deel van de Bossche Stadsdelta. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het heeft daarmee een gebiedsoverstijgende functie. Daarnaast is gewenst dat de gemeente regie heeft op de openingstijden, tarieven en het gebruik van de voorziening. Uitgangspunt is dat de investering en exploitatie van de mobiliteitshub in ieder geval budgettair neutraal is voor de gemeente en de aanloopverliezen te dragen zijn. De haalbaarheid van de mobiliteitshub met deze uitgangspunten wordt in de volgende fase nader uitgewerkt en onderbouwd. Daarin wordt tevens bezien op welk moment nieuwe mobiliteitsvoorzieningen nodig zijn voor het gebied en wanneer dus de feitelijke voorbereidingen voor de mobiliteitshub gestart moeten worden (inclusief aanvraag voorbereidingskrediet et cetera). 7. Gebiedsontwikkeling is complex Tal van factoren zijn van invloed op een complexe gebiedsontwikkeling als het IKDB. Hierboven zijn er al een aantal genoemd, maar het gaat ook om factoren als netcongestie, stikstof, etc. Samen met onze partners gaan wij ervoor zorgen dat de ontwikkeling van het IKDB zo veel mogelijk conform verwachting gaat verlopen. Wij zullen hiervoor serieuze uitdagingen moeten overwinnen. Ook daarvoor biedt de voorgestane publiek-private samenwerking de mogelijkheid om ieders kennis en kunde optimaal in te zetten.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Financiën Voor de publiek-private samenwerking, die in de komende maanden verder wordt uitgewerkt, worden ook de financiële consequenties nader uitgewerkt. Hierbij gaat het om het bepalen van de vermogensinbreng door de gemeente in de publiek-private samenwerking, de rentelasten, de kans op rendement en risico’s en de wijze hoe daar op gestuurd wordt in de PPS. Voor het einde van dit jaar wordt aan uw raad hiervoor een nader voorstel in het kader van de financiële businesscase voorgelegd. Voor de volgende fase in de ontwikkeling van het IKDB, om het Ruimtelijk en Functioneel Kader op te stellen en de publiek-private samenwerking verder uit te werken, is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig van € 350.000. Met het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet kunnen de werkelijk gemaakte voorbereidingskosten worden verantwoord binnen het grondbedrijf. De tot nu toe gemaakte plankosten en de nog te maken plankosten tot oprichting van de publiek-private samenwerking worden gedekt uit de nog te openen gemeentelijke grondexploitatie IKDB. Deze grondexploitatie kan worden geopend bij het starten van de publiek-private samenwerking, streefdatum, 1 januari 2025. Uiteraard streven we hier naar een minimaal budgettair neutrale grondexploitatie, maar dit is van veel factoren afhankelijk.

Duurzaamheid Duurzaamheid is in de ontwikkeling en exploitatie van het gebied geen sluitstuk. Sterker nog, het is een belangrijk onderscheidend aspect in wat het IKDB is en waar het voor staat. Daartoe is er een duurzaamheidsweb opgesteld. Daarin zijn de minimale eisen en ambities opgesteld voor de volgende onderwerpen: www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

- klimaatadaptatie; - biodiversiteit; - duurzame energie; - circulariteit; - Paris Proof; - gezondheid. In het ruimtelijk raamwerk (bijlage bij het Ontwikkelplan) is dit per thema nader uiteengezet. In de verdere planuitwerking wordt per thema bepaald welk niveau in het duurzaamheidsweb we hanteren. Daarmee is ook de samenhang tussen de thema’s van belang en kan er een goede integrale afweging worden gemaakt (bijvoorbeeld een groen dak versus zonnepanelen versus intensief ruimtegebruik door programmering op het dak). Duurzaamheid is daarom ook verwoord als één van de musthaves (nr. 3) voor een succesvol IKDB: “Het IKDB voorziet in een duurzame gezonde en groene woon-werkleeromgeving”.

Participatie en communicatie Tijdens de haalbaarheidsfase zijn vier bijeenkomsten georganiseerd om input op te halen bij omwonenden, geïnteresseerden en bestaande en toekomstige gebruikers: • DNA – Workshop 8 juni 2023 • Informatieavond IKDB 30 november 2023 • Noordelijke Spoorzone 5 februari 2024 (presentatie en gesprekken over alle projecten in Noordelijke Spoorzone) • Inloopavond 7 mei 2024 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De bijeenkomsten waren verschillend van opzet, om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen hoe het gebied op dit moment functioneert en welke wensen, ideeën en aandachtspunten de omgeving heeft voor de toekomst. De onderwerpen waarvoor input is opgehaald hadden met name betrekking op de thema’s “openbare ruimte, voorzieningen, werken & wonen en tijdelijke invulling”. De verkregen input is op verschillende manieren verwerkt in het Ontwikkelplan. Daarnaast zijn er opmerkingen en ideeën die in de vervolgfase, de planontwikkelingsfase een plek zullen krijgen. In de volgende fase, waarin vanuit een opgerichte publiek-private samenwerking de gebiedsontwikkeling en community-vorming ter hand wordt genomen, zal participatie eveneens een belangrijke plek krijgen. De participatie vindt daarbij dan plaats door ondernemers, gebruikers van het gebied en de bewoners en bedrijven in de omgeving van het IKDB. Die participatie is zowel gericht op het aangaan van een voortdurende dialoog over de huidige situatie (hoe kunnen we met input van gebruikers en omgeving het huidige gebied kwalitatief zo goed mogelijk laten zijn) als ook over de gefaseerde planontwikkeling. Per fase worden bouwplannen uitgewerkt waarover vanaf planvorming tot aan vergunningsverlening participatie een plek krijgt.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Ontwikkelplan Innovatie Kwartier Den Bosch – juni 2024 (inclusief Ruimtelijk Raamwerk)

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

Besluitvormend R.J.J. Geers bedrijvigheid: 26 augustus 2024 SO/PROGRAMMAS & PROJECTEN h.berends@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 16578505 Raadsvergadering 10 september 2024 Onderwerp

Ontwikkelplan Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB)

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 24 juni 2024: Besluit: 1.

Het Ontwikkelplan IKDB met bijbehorend Ruimtelijk Raamwerk vast te stellen, de uitkomst van een gezamenlijk uitgevoerd haalbaarheidsonderzoek. Het ontwikkelplan en het ruimtelijk raamwerk zijn de basis voor verdere ruimtelijke, financiële en organisatorische uitwerkingen van het IKDB.

2.

Een voorbereidingskrediet, vooruitlopend op een te openen grondexploitatie, beschikbaar te stellen ter hoogte van € 350.000, voor het opstellen van het Ruimtelijk en Functioneel Kader en het verder uitwerken van de Publiek Private Samenwerking.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 10 september 2024 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 11-09-2024

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704