Raadsvoorstel Huisvestingsverordening s-Hertogenbosch 2026

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

079618698225 27 januari 2026

Onderwerp

Raadsvoorstel Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026 Met de Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2026 maken we het beter benutten van woningen makkelijker, blijven we sturen op het beschermen van betaalbare koopwoningen, maken we middels een kleine wijziging een transparante toewijzing van woonwagenstandplaatsen mogelijk en dragen we bij aan het versterken van de leefbaarheid door in een aantal buurten bij woningtoewijzing te screenen op ernstige overlast en/of criminele antecedenten.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. De Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026 vast te stellen en gelijktijdig de Huisvestingsverordening 'sHertogenbosch 2021, tweede wijziging in te trekken.

Aanleiding en doel Aanleiding Voor het voortzetten van de toewijzing van woonwagenstandplaatsen, de selectieve woningtoewijzing op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en het beschermen van de betaalbare koopwoningvoorraad tegen opkopen door verhuur particuliere verhuurders, stellen we de Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026 vast. De huidige Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2021, tweede wijziging is verlopen. Voor het voortzetten van bovenstaande aspecten, is het vaststellen van een nieuwe Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026 nodig. De Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2026 regelt: 

het rechtvaardig toewijzen van woonwagenstandplaatsen;

2

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704





het selectief toewijzen van woningen in een aantal aangewezen gebieden op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en het raadsbesluit verlenging selectieve woningtoewijzing van 7 oktober 2025 (onder voorbehoud dat de minister de aanvraag tot gebiedsaanwijzing honoreert); en de bescherming van betaalbare koopwoningen tegen opkopen voor verhuur,

Belangrijke wijziging t.o.v. 2021 We schrappen hoofdstuk 3 (wijzigingen in de woonruimtevoorraad) uit de Huisvestingsverordening. Dit betekent dat de vergunningplicht voor het splitsen, verkameren, samenvoegen of onttrekken van woonruimte via de Huisvestingsverordening komt te vervallen. Daarbij is het van belang te benadrukken dat deze verruiming niet betekent dat woningsplitsing en verkamering zonder vergunning kunnen plaatsvinden. De vergunningplicht uit het Omgevingsplan blijft onverminderd van kracht. Via het Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en Verkamering gelden duidelijke voorwaarden om kwaliteit en leefbaarheid te borgen. De bestaande beleidsregels die gekoppeld zijn aan de oude vergunningplicht in de Huisvestingsverordening worden hierop aangepast. Reden We zetten vol in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. De oude huisvestingsverordening was daarin een belemmering, schaarse goedkope woningen konden niet worden gesplitst of gedeeld. Door het schrappen van hoofdstuk 3, nemen we die belemmering weg. Zo maken we ‘beter benutten’ vaker mogelijk.

3

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Wat blijft wel in de verordening staan?  Opkoopbescherming (bestaande voorraad)  Toewijzing woonwagenstandplaatsen  Selectieve woningtoewijzing in Wbmgp-gebieden Daarmee richten we de verordening scherper op de onderwerpen waar de Huisvestingswet daadwerkelijk noodzakelijk en proportioneel is.

4

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Doel Met deze nieuwe verordening willen we betaalbaar en passend wonen beschermen, zoals verankerd in de Woonvisie ’sHertogenbosch 2020 en de Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie (2025), en tegelijkertijd de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare buurten versterken zoals beoogd in de Wbmgp. Daarnaast beperken we het opkopen van betaalbare koopwoningen voor verhuur, zodat koopstarters en middeninkomens meer kans houden op een eigen woning. Ook borgen we de rechten van woningzoekenden voor woonwagenstandplaatsen door het bestaande toewijzingssysteem voort te zetten. Tot slot streven we naar heldere en uitvoerbare regels, zonder onnodige belemmeringen voor woningdelen en met meer ruimte om woningen beter te benutten. Relevante besluitgeschiedenis 1. 2. 3. 4.

Gemeenteraad 4 oktober 2022: Vaststelling Huisvestingsverordening 2021 (reg.nr. 11279491, zie hier); Gemeenteraad 9 juni 2020: Woonvisie ‘s-Hertogenbosch (reg.nr. 9837154, zie hier); College 1 juli 2025: Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie (reg.nr. 079618062596, zie hier); Gemeenteraad 7 oktober 2025: Verlengen selectieve woningtoewijzing (reg. nr. 079618283451, zie hier).

Argumentatie voorgestelde politieke keuzes 1. De huidige Huisvestingsverordening 2021 verloopt; een nieuwe verordening is verplicht om de bestaande bevoegdheden te blijven uitvoeren. Op grond van de Huisvestingswet geldt de Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar. De huidige Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021 geldt tot 1 november 2025. Met dit voorstel tot vaststelling van de Huisvestingsverordening 2026 continueren we de toepassing van de daarin geregelde instrumenten. Het gaat om toewijzing woonwagenstandplaatsen, selectieve woningtoewijzing in aangewezen gebieden en de

5

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

bescherming van de betaalbare koopwoningvoorraad tegen opkopen voor verhuur. De regeling over het wijzigen van de samenstelling van de schaarse woonruimtevoorraad wordt afgeschaft. 2. Voor een rechtvaardige verdeling van vrijkomende standplaatsen is het van belang de toewijzing van standplaatsen via de huisvestingsverordening te blijven regelen. De gemeente heeft in 2022 nieuwe toewijzingsregels voor vrijgekomen woonwagenstandplaatsen vastgesteld. Met deze toewijzingsregels beschermen we zo goed mogelijk de rechten van de woningzoekende en zetten we in op cultuurbehoud. Hiermee sluiten we aan bij de adviezen van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens en van de nationale ombudsman. Inmiddels hebben we twee jaar ervaring met deze toewijzingsregels. We merken dat een kleine aanpassing nodig is om de toewijzing zo eerlijk mogelijk te laten verlopen. In de nieuwe verordening nemen we daarom op dat we, bij meerdere geïnteresseerden binnen categorie 1, voortaan kijken naar de woonduur in plaats van naar de gemeentelijke wachtlijst. Voor de overige categorieën (2 tot en met 8) hanteren we bij meerdere geïnteresseerden nog wel de gemeentelijke wachtlijst. 3. Selectieve woningtoewijzing (Wbmgp) blijft noodzakelijk voor leefbaarheid en veiligheid.

Op 7 oktober 2025 heeft de gemeenteraad besloten over het doen van een aanvraag aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met het verzoek om de selectieve woningtoewijzing te verlengen voor de volgende gebieden: Sprookjesbuurt, Muziekinstrumentenbuurt, Edelstenenbuurt, De Hambaken, Hinthamerpoort-Zuid en Gestelse Buurt. Het voortzetten van de selectieve woningtoewijzing is dus onder voorbehoud dat de minister de aanvraag tot gebiedsaanwijzing honoreert. Gezien het ingrijpende karakter van artikel 8 (screening op inkomen) en het ontbreken van duidelijke, meetbare effecten, is het niet proportioneel om de selectieve woningtoewijzing op basis van artikel 8 voort te zetten. De selectieve woningtoewijzing op basis van inkomen vinden we niet langer proportioneel. In oktober is besloten om deze niet door te zetten. Selectieve woningtoewijzing op basis van overlastgevend en

6

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

crimineel gedrag blijven we wel doorzetten om kwetsbare buurten blijvend te beschermen. Dit zorgt voor een evenwichtigere bevolkingssamenstelling en vergroot de leefbaarheid en veiligheid in deze buurten. 4. Opkoopbescherming blijft nodig vanwege aanhoudende schaarste in het betaalbare koopsegment. Uit de onderbouwing blijkt dat: o het betaalbare koopsegment sterk is gekrompen (van ca. 12.700 woningen in 2021 (o.b.v. toenmalige NHG grens van € 325.000) naar ca. 7.100 in 2025 (o.b.v. huidige betaalbare koop grens van € 405.000); o betaalbare koopwoningen vormen een blijvend aantrekkelijk segment voor beleggers, waardoor deze woningen regelmatig worden aangekocht voor verhuur in plaats van verkocht aan starters o de vraag naar betaalbare koop voor starters en middeninkomens structureel hoger is dan het beschikbare aanbod; o omliggende en vergelijkbare gemeenten dezelfde regeling toepassen, waardoor stoppen met de regeling een waterbedeffect kan veroorzaken. Daarom houden we de opkoopbescherming in stand. Wel actualiseren we de WOZ-waarde grens. Zodat deze aansluit bij de huidige prijsgrens van ‘betaalbare koopwoningen’ zoals landelijk wordt gehanteerd. Namelijk een transactieprijs van € 405.000. Omgerekend komt dat neer op een WOZ-waarde van € 332.000 met prijspeil 1-12024. 5.

We stoppen met de vergunningplicht voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad om beter aan te sluiten op het nieuwe beleid. De oude vergunningplicht was in sommige gevallen belemmerend voor initiatieven voor woningdelen of slim gebruik van bestaande woningen. Dat werkt tegen onze doelstellingen op het beter benutten van bestaande woningen. Het schrappen van deze regels zorgt voor meer flexibiliteit voor bewoners en initiatiefnemers, met focus op leefbaarheid via ruimtelijke regels (Paraplu bestemmingsplan Woningsplitsen en verkameren) in plaats van via de Huisvestingswet.

7

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De vergunningplicht past dus niet langer bij het gemeentelijk beleid en wordt daarom geschrapt. Risico’s en risicobeheersing 1. Vervallen vergunningplicht in de Huisvestingsverordening kan leiden tot toename van woningsplitsing en afname van betaalbare eengezinswoningen. Doordat de vergunningplicht voor woningsplitsing en woningvorming in de Huisvestingsverordening vervalt, ontstaat er meer ruimte voor woningsplitsing en woningdelen. Dit kan ertoe leiden dat het aantal betaalbare eengezinswoningen afneemt en daarmee de druk op de voorraad gezinswoningen toeneemt. Daarnaast kunnen meer splitsingen en vormen van woningdelen gevolgen hebben voor de leefbaarheid, zoals extra parkeerdruk en risico’s voor brandveiligheid. Belangrijk is dat de vergunningplicht in het Omgevingsplan voor woningsplitsing en verkamering onverminderd blijft gelden. Via het Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en Verkameren zijn duidelijke randvoorwaarden opgenomen om de kwaliteit van woningen en woonomgeving te waarborgen en grip te houden op leefbaarheid. Toezicht en handhaving blijven via bestaande kanalen georganiseerd en er vindt jaarlijkse monitoring plaats. Hiermee blijft de kwaliteit geborgd, ook nu de vergunningplicht uit de Huisvestingsverordening vervalt. 2. Opkoopbescherming vraagt blijvend handhavingscapaciteit.

Het toezicht op verhuurvergunningen en het signaleren van illegale verhuur vraagt blijvende inzet. Binnen de organisatie is hiervoor structurele capaciteit gereserveerd. Er wordt gebiedsgericht gewerkt met meldingen, WOZgegevens en signalen van corporaties en makelaars. Jaarlijks wordt geëvalueerd hoeveel vergunningen en overtredingen er zijn en wat de effecten zijn op de betaalbare koopvoorraad. Indien nodig kan het college de aangewezen gebieden opnieuw vaststellen of uitbreiden. Daarmee blijft de regeling uitvoerbaar en effectief. 3. Het aanpassen van de toewijzingsregels heeft mogelijk effect op de individuele kansen op de een standplaats. Het aanpassen van de toewijzingsregels is gebeurd in overleg met de

8

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

woonwagengemeenschap. Gezamenlijk is tot de conclusie gekomen dat toewijzing op basis van woonduur passender is en beter aansluit bij de wensen van de gemeenschap. Het overgaan van de wachtlijst naar woonduur kan echter, in enkele gevallen, nadelige gevolgen hebben voor individuele casussen. 4. De selectieve toewijzing op grond van art 10 van de WBMGP vraagt nog instemming van de minister Na uw raadsbesluit van 7 oktober over de verlening van de selectieve woningtoewijzing is de minister van Binnenlandse Zaken verzocht om toestemming te verlenen voor toepassing van artikel 10 de WBMGP in de betreffende buurten. Ten tijde van het opstellen van dit raadsvoorstel was de ministeriële toestemming nog niet verleend. De verwachting is dat wij die ontvangen in de periode tussen de besluitvorming van het college en uw raad. Financiën Dit voorstel is erop gericht het bestaande gemeentelijke instrumentarium op grond van de Huisvestingswet 2014 grotendeels in stand te houden. De capaciteitsinzet voor het bijhouden van de wachtlijst voor standplaatsen en de behandeling van aanvragen voor omzettingsvergunningen is voorzien in de reguliere begroting. Het schrappen van de vergunningplicht leidt naar verwachting tot minder administratieve lasten. Er zijn geen aanvullende (organisatie)kosten aan dit voorstel verbonden. Duurzaamheid Niet van toepassing. Participatie en communicatie

9

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Na vaststelling van de Huisvestingsverordening 2026 publiceren we daarover in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. De Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026 publiceren we tevens via de Wettenbank op www.overheid.nl. Daarnaast informeren we corporaties, makelaars, notarissen en ontwikkelaars via onze reguliere kanalen.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

10

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Bijlagen Registratienummer Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

079618698225 P. Slikker Omgeving: 13 januari 2026 SO/WGZ/WONEN S Yilmaz s.yilmaz@s-hertogenbosch.nl 06-11958194

11

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 079618698225 Raadsvergadering 27 januari 2026 Onderwerp

Raadsvoorstel Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van, van het college, van 2 december 2025 besluit: 1. De Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2026 vast te stellen en gelijktijdig de Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2021, tweede wijziging in te trekken.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch- van datum 27 januari 2026, De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

12

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 28-01-2026

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

13

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704