Raadsvoorstel en besluit Vaststelling bestemmingsplan CW

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

13993576 4 oktober 2022

Onderwerp

Raadsvoorstel vaststelling Bestemmingsplan “Coudewater (landgoed en boszone)” en beeldkwaliteitplan landgoed Coudewater Met behoud van de monumentale en beeldbepalende panden en bomen wordt Landgoed Coudewater (naast de golfbaan) herontwikkeld tot een uniek woon-/werklandschap. Binnen de te behouden gebouwen zijn verschillende functies mogelijk (woningen, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en - onder voorwaarden - horeca). Daarbuiten is de nieuwbouw van maximaal 408 (zorg)woningen mogelijk. De rijke historie van het landgoed krijgt op deze manier weer een duurzame toekomst.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. de zienswijzen van reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan ’Coudewater (landgoed en boszone)’; 2. het bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002477www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3. 4.

1401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de Lijst van wijzigingen bestemmingsplan ’Coudewater (landgoed en boszone), vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.000’24771401.dgn; de welstandscriteria als bedoeld in het beeldkwaliteitsplan Landgoed Coudewater vast te stellen en onderdeel te laten zijn van het voor de gemeente ’s-Hertogenbosch vastgestelde welstandsbeleid; geen grondexploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening).

Aanleiding Voorliggend voorstel is om een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitplan vast te stellen. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. Landgoed Coudewater is een groene en historische parel binnen onze gemeente met een uniek karakter. Het landgoed is ingericht in de Engelse landschapsstijl met, tussen de lanen met monumentale bomen die vanuit de omgeving naar het klooster leiden, slingerende paden, boomgroepen, solitaire bomen en kronkelende waterpartijen. Het groen is de drager van het landgoed. Voor het behoud, versterking en herontwikkeling van dit landgoed zijn een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitplan opgesteld. De bebouwing binnen deze groene parel bestaat in de toekomst uit de monumentale en beeldbepalende panden met een gemengd programma (woningen, kantoren , horeca) en maximaal 408 nieuwbouw(zorg)woningen (appartementen, rijwoningen, twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen). Er wordt voldaan aan de randvoorwaarde uit de door de raad vastgestelde Structuurvisie om 25% van de nieuwe woningen in de sociale sector te bouwen. Dit is in lijn met het bestuursakkoord niet te tornen aan plannen die behoren tot de harde plancapaciteit. Ook wordt invulling gegeven aan de ambitie uit het bestuursakkoord m.b.t. de versnelling van de woningbouw.

Een groot deel van landgoed Coudewater ligt binnen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

bestaand stedelijk gebied en de verwachting is dat de nieuwe woningen op het landgoed de doorstroming op de woningmarkt een impuls geven. Uw raad is op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening bevoegd het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan vast te stellen, met inachtneming van de zienswijzen die naar voren zijn gebracht. Beoogd doel Het primaire doel is behoud van Landgoed Coudewater als groene en historische parel. Het doel van het bestemmingsplan is om met behoud en versterking van de monumentale waarde van bebouwing en bomen de herontwikkeling van Landgoed Coudewater tot uniek woon-/werklandschap binnen de gestelde ruimtelijke kaders mogelijk te maken. Om na het vertrek van GGZ Oost-Brabant het landgoed te kunnen behouden en duurzaam in stand te kunnen houden, is het nodig dat er een nieuw toekomstperspectief voor het landgoed wordt geboden. Het bestemmingsplan biedt de planologische kaders en juridische regels voor de beoogde herontwikkeling van Landgoed Coudewater met behoud van de kwaliteiten van het landgoed als randvoorwaarde. In het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan is dit bereikt door de bestaande bouwmogelijkheden fors te beperken, monumentale en structuurbepalende bomen te beschermen en de gebruiksmogelijkheden van te behouden monumentale en beeldbepalende panden te verruimen (via de bestemming Gemengd).

Daarnaast worden mogelijkheden geboden voor de bouw van maximaal 408 nieuwe (zorg)woningen (binnen de bestemming Woongebied) op de delen van het landgoed die minder waardevol zijn. Het ‘hart van Coudewater’ blijft in de huidige vorm behouden met zorgvuldige inpassing van enkele nieuwe ‘parels’ (monumenten van de toekomst). Vooruitlopend op de beschrijving van het stedenbouwkundig plan volgen hierna enkele impressies.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Impressie wonen in de lobben (LG8 en LG9)

Links een referentiebeeld

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Impressie parel

Impressie ontwikkelveld Bos 1 ten noorden van de Peter de Gorterstraat www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Relevante besluitgeschiedenis





  



Op 19 oktober 2021 heeft het college besloten over het ontwerpbestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone), het ontwerp beeldkwaliteitsplan Landgoed Coudewater en de terinzagelegging daarvan. Het college heeft uw raad op 19 oktober 2021 met een raadsinformatiebrief geïnformeerd (reg.nr. 11223744). De herontwikkeling van Landgoed Coudewater past niet in het geldende bestemmingsplan Coudewater dat op 11 september 2012 door uw raad is vastgesteld (reg.nr. 12.0662). Daarom is een nieuw bestemmingsplan voorbereid: Op 11 oktober 2016 heeft uw raad de Structuurvisie Landgoed Coudewater vastgesteld (reg.nr. 6222380) MOTIE 11 oktober 2016: zorgvuldige inpassing LG7 in Coudewater (motie) Na vaststelling van de Structuurvisie Landgoed Coudewater heeft GGZ Oost-Brabant ten behoeve van de uitvraag voor de selectie van marktpartijen een nadere uitwerking gegeven aan de structuurvisie om te komen tot vergelijkbare proposities: de Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater. Daarin zijn binnen de ruime kaders die de structuurvisie biedt, nadere voorwaarden geformuleerd. Over deze ontwikkelstudie is uw raad op 6 maart 2018 in een raadsinformatiebrief geïnformeerd (reg.nr. 7633385) Op 7 mei 2019 heeft uw raad het bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) vastgesteld (reg.nr. 8805144).

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten 1. De zienswijzen zijn ongegrond en deels gegrond en geven ons aanleiding om het (ontwerp)bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen. Er zijn zes zienswijzen ingediend. De samenvatting en behandeling van de zienswijzen leest uw raad in de Nota zienswijzen bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ (bijlage 1 bij dit raadsvoorstel). Vier instanties die een zienswijze hebben ingediend, zijn intensief betrokken geweest bij de invulling van de ecologische verbindingszone langs de Groote Wetering en de bescherming van de monumentale en beeldbepalende bomen, en zijn positief over het uitgebreide voortraject en de gekozen invulling en borging daarvan in het bestemmingsplan. De zienswijzen richten zich op enkele details. De zienswijzen van IVN en Het Groene Hart (alsmede Rijkswaterstaat en de Bossche Milieugroep) hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. De zienswijzen van Brabants Landschap en de provincie wel. Naar aanleiding van de zienswijze van Brabants Landschap (eigenaar en beheerder van de boszone) is het badhuis positief bestemd overeenkomstig de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden. De provincie heeft gewezen op het ontbreken van een landschappelijk inrichtingsplan voor het deel van het plangebied dat buiten het Stedelijk gebied ligt, zoals begrensd in de provinciale verordening. Het bestemmingsplan is op dit punt aangevuld.

Daarnaast heeft de provincie enkele ondergeschikte opmerkingen gemaakt die eveneens hebben geleid tot wijziging van het bestemmingsplan. De behandeling van de zienswijzen leest u in de 'Nota zienswijzen bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone)’. 2. Het (gewijzigde) plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en maakt de herontwikkeling van Landgoed Coudewater tot uniek woon-/werklandschap mogelijk. Het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van Landgoed Coudewater tot uniek woon-/werklandschap met behoud van de kwaliteiten van het landgoed mogelijk.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In het bestemmingsplan zijn naast de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen diverse ambtshalve wijzigingen aangebracht. Deze wijzigingen zorgen voor een betere inpassing van het totale plan. De wijzigingen zijn opgenomen in de Lijst van wijzigingen (bijlage 2 bij dit raadsvoorstel).

Het stedenbouwkundig plan Uitgangspunten Vanuit uw besluit over de structuurvisie zijn het Engels landschap, de middenas, de monumentale panden en het bijzonder monumentaal groen de basis voor het stedenbouwkundig plan. De ontwikkelvelden zijn zoveel als mogelijk buiten deze bijzondere kwaliteiten gehouden. Hierdoor blijft het historische karakter maximaal behouden. Het bestemmingsplan, waarin de bouwmogelijkheden op de ontwikkelvelden is vastgelegd, vormt het juridische kader voor de verdere stedenbouwkundige uitwerking. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

     

Het park in de Engelse landschapsstijl strekt zich uit van Herenvilla Milla de Campen tot Damesvilla de Loofert en is het oudste deel van het landgoed. Later is daar het gebied bijgekomen vanaf de Boerderij tot aan het Hoofdgebouw als centraal gelegen landgoedelement, op de afbeelding de middenas genoemd, met het Klooster en kapel ‘Emma’. Samen vormen deze gebieden, waarin alle monumenten zijn gelegen, het ‘hart van Coudewater’. Wonen is een nieuwe functie op het landgoed. De ontwikkelvelden zijn voorzien van de bestemming Woongebied en bieden ruimte voor woningen in verschillende soorten en categorieën: Bos 1 en Bos 2 aaneengebouwde woningen LG1 appartementengebouwen in een groene kamer LG3 een klein appartementengebouw (een zogenaamd nieuwe ‘parel’) en een blok van 3 aaneengebouwde woningen LG4 aaneengebouwde woningen en een nieuwe ‘parel’ LG5 aaneengebouwde woningen LG8 en LG9 villa’s, tweekappers, korte rijtjes aaneengebouwde woningen en 3 nieuwe ‘parels’ Over de overige ontwikkelvelden kan het volgende worden opgemerkt: Bron: Structuurvisie  LG2 is een uitbreidingsmogelijkheid van Milla de Campen en krijgt de bestemming Gemengd  Binnen LG6 wordt alleen De Hoeve behouden met de bestemming Gemengd; hier vindt geen nieuwbouw plaats  Ontwikkelveld LG7 tussen de Loofert en de Wetering (zoals oorspronkelijk opgenomen in de structuurvisie) is vervallen (zie ook ingediende

motie). Het toevoegen van bebouwing op deze plek is onaanvaardbaar in relatie tot de kernkwaliteiten van het landgoed (de nabije monumenten en monumentale bomen en de parkachtige en monumentale setting). www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hiernaast is een afbeelding van het meest recente stedenbouwkundig plan opgenomen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Afwijkingen in het bestemmingsplan t.o.v. de eerder vastgestelde kaders (structuurvisie en ontwikkelstudie)  Robuuste torens Het toegestane bouwvolume van maximaal 8 bouwlagen is meer gedifferentieerd, zodat een beter, meer gevarieerd stedenbouwkundig beeld ontstaat. Nabij de monumentale Milla de Campen zijn maximaal 5 bouwlagen toegestaan, zodat de dakrand niet boven dit bestaande gebouw uitsteekt. Het gebouw ten westen van de bestaande entree mag maximaal 7 bouwlagen hoog worden en blijft daarmee net onder de boomkronen. In het westen van ontwikkelveld LG1, aan het begin van de Peter de Gorterstraat zijn 10 bouwlagen toegestaan. Deze toren steekt daarmee net boven de boomkronen uit en markeert de locatie aan de rand van het historisch landgoed waar voorheen de Kliniek stond. Vanwege de ligging van Landgoed Coudewater buiten het dichter bebouwde stedelijk gebied is hogere bebouwing in stedenbouwkundig ruimtelijk opzicht niet gewenst.  bestaande een extra

de



Entreezone Milla de Campen Ontwikkelveld LG3 is versmald om de bomenlaan meer ruimte te geven. Ten zuidoosten hiervan komt ‘parel’, een kleiner volume met drie geclusterde terraswoningen(zie bijgaande uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan). In het verleden stond hier al een gebouw en groenblauwe contramal wordt hiermee niet aangetast.

De Hoeve Als referentie aan de recentere geschiedenis van het landgoed wordt ervoor gekozen dit gebouw te handhaven. Het gebouw is nog functioneel gebleken en kan eenvoudig worden opgewaardeerd: sloop zou niet duurzaam zijn. De Hoeve kan ruimte bieden aan een bijzondere woonvorm, eventueel gecombineerd met zorg.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704



Ecologische verbindingszone (EVZ, zie onderstaande afbeelding) In overleg met de provincie is woningbouw in de tweede 25 meter-zone van de EVZ beperkt tot één ‘parel’ en 3 (natuur)woningen. Deze woningen worden deels ‘opgetild’ en staan daarmee vrij in het landschap om planten en dieren optimaal ruimte te bieden.

Met deze aanpassingen vindt de herontwikkeling in stedenbouwkundig-ruimtelijk opzicht plaats met nog meer oog voor de historische kenmerken van Landgoed Coudewater en optimale natuurontwikkeling. Randvoorwaarden Aan de

ontwikkelingsmogelijkheden zijn verplichtingen gekoppeld ter behoud en de verdere versterking van het Landgoed en de boszone, en om beschermde diersoorten te voorzien van een beter en groter leefgebied (mede ter voorkoming van een ontheffing van de Wet natuurbescherming). www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Ook de aanleg van een ecologische verbindingszone langs de Groote Wetering is zo’n verplichting die is vastgelegd in de planregels en daarmee juridisch verankerd.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Ontsluiting

en parkeren Het Landgoed wordt op 3 punten aangesloten op omliggende wegen (rode lijnen op bijgaande afbeelding). Vanaf de Peter de Gorterstraat kunnen de auto's op twee plaatsen het landgoed oprijden: de bestaande ontsluiting tussen LG1 en LG4 en een nieuwe weg aan de oostkant die de ontwikkelvelden LG8 en LG9 (de lobben) ontsluit. Bij het kruispunt aan de Berlicumseweg vormt de historische oude dijk een derde toegang tot het landgoed voor de ontsluiting van de monumenten aldaar. De huidige , meest westelijke, entree nabij Milla de Campen wordt in ere hersteld met een nieuwe poort en vervalt als toegangsmogelijkheid voor autoverkeer. Het landgoed wordt verder ontsloten door een stelsel van parkpaden: eenvoudige paden zonder stoepen (gele lijnen op bijgaande afbeelding). Oude paden worden daarbij hersteld.

Om het landgoed zoveel mogelijk vrij te houden van auto’s, ter behoud van het karakter van het landgoed en de bomen in het bijzonder, kan op Landgoed Coudewater alleen op daarvoor aangewezen plekken worden geparkeerd. De meeste bezoekers parkeren op het grote parkeerveld ten noorden van de Peter de Gorterstraat. Er wordt voldaan aan de richtlijnen en normen van de Nota Parkeernormering 2021 ten aanzien van de minimum aantallen (auto en fiets), maximale loopafstanden en dubbelgebruik. In de ontwikkelvelden LG8 en LG9 (de lobben) wordt geparkeerd op eigen terrein.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Beheer van het landgoed Landgoed Coudewater is van oudsher volledig privaat eigendom. Voorheen was er maar één eigenaar, namelijk GGZ OostBrabant. Van meet af aan is gesteld, dat de versterking en instandhouding van het landgoed randvoorwaardelijk is om tot herontwikkeling te kunnen komen. Anders dan in de geschiedenis van dit waardevolle gebied is er straks niet langer sprake van slechts één eigenaar die verantwoordelijk is voor het beheer, maar wordt dat een gezamenlijke verantwoordelijkheid van een grote groep eigenaren. Daarom is het van groot belang, dat er voorafgaand aan de overdracht van delen van het landgoed een goede structuur wordt neergezet om dat duurzame toekomstig beheer te regelen. Over dit aspect heeft de afgelopen jaren intensief overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Ten tijde van het sluiten van de anterieure overeenkomst is onder andere het volgende overeengekomen: Uiterlijk 1 maand voordat het bestemmingsplan in routing wordt gebracht voor besluitvorming door de gemeenteraad, dient overeenstemming tussen exploitant en de gemeente bereikt te zijn over een document waarin de volgende onderwerpen worden uitgewerkt : a.

De juridische constructie voor toekomstig eigendom, beheer en onderhoud, inclusief de verankering van de verantwoordelijkheden en verplichtingen van de gemeenschappelijke eigenaren van de openbaar toegankelijke delen van het plangebied. Dit dient op een zodanige manier te geschieden, dat beheer, herstel en instandhouding van de terreininrichting duurzaam gegarandeerd en financieel haalbaar is. b. De uitwerking van de kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden die samenhangen met de inrichting en het gebruik van de openbaar toegankelijke delen van het plangebied (mede afgestemd op de voorwaardelijke verplichtingen andere voorwaarden uit het bestemmingsplan en het uitgangspunt van openbare toegankelijkheid). De uitwerking moet gericht zijn op duurzame instandhouding. c. De uitwerking van de technische vereisten waaraan de hiervoor in lid 6 bedoelde inrichting van de openbaar toegankelijke delen van het plangebied dient te voldoen (kwaliteitshandboek).

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Over het hiervoor bedoelde document is inmiddels overeenstemming bereikt tussen het college van Burgemeester en Wethouders en de initiatiefnemer. Wij informeren u over de hoofdlijnen. Het gaat hierbij om een samenhangend geheel aan afspraken, die er allemaal op gericht zijn, dat deze unieke entourage haar waarde blijft behouden: 1. In het bestemmingsplan zijn voorwaardelijke verplichtingen en inrichtingsprincipes opgenomen. 2. Voortbordurend op die voorwaardelijke verplichtingen en inrichtingsprincipes worden kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden gevestigd. 3. Het landgoed wordt verkocht aan de toekomstige eigenaren van woningen en andere functies. 4. Alle gronden die niet horen bij de woningen of andere functies worden mandelig eigendom (dat wil zeggen: gemeenschappelijk eigendom). 5. Voor de aanleg, beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom zijn diverse waarborgen afgesproken:  Er is een kwaliteitshandboek openbare ruimte vastgesteld waarin is vastgelegd aan welke technische kwaliteiten voldaan dient te worden.  Juridische waarborgen zijn vastgelegd in de Akte van Mandeligheid (en bijbehorende documenten), waardoor nu al vastligt op welke wijze iedere toekomstige eigenaar ook verplicht is bij te dragen aan de kosten van duurzaam en kwalitatief beheer, onderhoud en instandhouding van het landgoed.

 Er wordt een Stichting in het leven geroepen die verantwoordelijk is voor de organisatie van het beheer en onderhoud. Die Stichting zal het in de praktijk uitbesteden aan een professionele beheersorganisatie.  Zonder instemming van de gemeente kan de mandeligheid niet worden opgeheven. Bij de uitwerking is rekening gehouden met de belangen en posities van de verschillende partijen die nu en straks betrokken zijn bij Landgoed Coudewater:

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704



 



Als hoeder van het algemeen belang stelt de gemeente de kaders en randvoorwaarden. In dat kader is afgewogen dat herontwikkeling uitsluitend verantwoord kan worden indien het duurzaam beheer en onderhoud gericht op instandhouding en waar mogelijk versterking van het landgoed is gewaarborgd. Tevens moet het landgoed openbaar toegankelijk blijven. Ten tijde van de vaststelling van de Structuurvisie Landgoed Coudewater is daartoe reeds bepaald dat het landgoed een semi-openbaar karakter diende te krijgen, waarbij de toekomstige eigenaar(s) verantwoordelijk zijn voor de duurzame instandhouding en versterking van het landgoed. Daarbij is overigens ook expliciet afgewogen, dat de gemeente geen rol als toekomstig eigenaar kan spelen, omdat het vereiste niveau van beheer en onderhoud niet gerealiseerd kan worden met reguliere gemeentelijke budgetten. In het belang van de instandhouding van de kwaliteit van het landgoed blijft dit gebied dus privaat eigendom. De woningen/overige gebouwen zijn onlosmakelijk verbonden met het landgoed. Voor de initiatiefnemer is het van commercieel belang dat kopers de zekerheid krijgen, dat het landgoed haar uitstraling en daarmee haar waarde blijft behouden. Woningen en andere functies op het landgoed ontlenen hun waarde voor een deel aan het feit, dat zij op een landgoed gelegen zijn.

Iemand die hier eigendom verwerft, koopt ook een stuk landgoed, inclusief de lusten en de lasten die daaraan verbonden zijn. Voor de toekomstige kopers is het van belang, dat zij landen op een plek, waarvan de duurzame instandhouding is geborgd. In de overeengekomen regeling wordt hieraan invulling gegeven, waarbij het beheer via een Stichting aan een professionele beheerder wordt opgedragen. Er is niet gekozen voor een Vereniging van Eigenaren (VVE), zoals bijvoorbeeld bij een appartementengebouw, omdat de juridisch starre structuur, met een splitsingsakte, zich minder leent voor een omvangrijk gebied met grondgebonden woningen en appartementengebouwen. Iedere mutatie, hoe ondergeschikt ook, behoeft bij een VVE de medewerking van alle betrokken partijen, waaronder hypotheekhouders. Dit klemt des te meer, omdat deze gebiedsontwikkeling nog in voorbereiding is. Ook in de toekomst zou de VVE-structuur onnodig complicerend kunnen werken.

Wij zijn van mening, dat met de thans overeengekomen documenten die juiste balans is gevonden en afdoende rekening is gehouden met de belangen van alle betrokken partijen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3. Een wijziging van het welstandsbeleid ter plekke is nodig om de beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing beter te laten aansluiten op de omgeving Aangezien de ontwikkeling ervoor zorgt dat de locatie een andere functie c.q. bestemming krijgt, is het nodig om het welstandsbeleid hierop aan te laten sluiten. Voor het plan is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan geeft aan de voorkant richting en inspiratie om tot het gewenste beeld te komen. Het beeldkwaliteitplan wordt onderdeel van de Welstandsnota van de gemeente ’s-Hertogenbosch en vormt daarmee het toetsingskader voor de Monumenten- en Welstandscommissie. Het ontwerp welstandsbeleid voor de locatie is gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht en ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen op het ontwerp welstandsbeleid kenbaar gemaakt. Het welstandsbeleid wordt na vaststelling door uw raad onderdeel van de welstandsnota van de gemeente ’sHertogenbosch en vormt daarmee het toetsingskader voor de Monumenten- en Welstandscommissie. 4. Er is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Er is geen exploitatieplan nodig. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Financiële afspraken over de planontwikkeling zijn vastgelegd in een overeenkomst met de initiatiefnemer. Deze overeenkomst is aan te merken als een anterieure overeenkomst in de zin van 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Geconcludeerd kan worden dat het plan financieel uitvoerbaar is. Kanttekeningen en risico’s n.v.t. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Financiën Financiële afspraken over de planontwikkeling zijn vastgelegd in een overeenkomst met de initiatiefnemer. Deze overeenkomst is aan te merken als een anterieure overeenkomst in de zin van 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Het plan is financieel uitvoerbaar. Duurzaamheid De initiatiefnemer heeft een duurzaamheidsvisie overlegd, waarin is verwoord op welke wijze in de verdere uitwerking van de plannen invulling wordt gegeven aan de vastgelegde kaders ten aanzien van energie en duurzaamheid. Deze duurzaamheidsvisie is als bijlage 8 opgenomen bij de toelichting van het bestemmingsplan. Bij iedere deeluitwerking dient te worden voldaan aan het gestelde in de duurzaamheidsvisie. Op Landgoed Coudewater gaat een aantal oude en energie slurpende gebouwen plaatsmaken voor nieuwe gebouwen met een minimaal energieverbruik die ook voor een groot deel gaan voorzien in de eigen energiebehoefte. Nieuwe gebouwen en woningen worden zonder aardgasaansluiting en tenminste volgens de norm ‘bijna energie neutraal’ gebouwd.

Hoewel de wetgever er (via het Bouwbesluit) voor heeft gekozen om - ten aanzien van de energiezuinigheid - formeel geen extra energieprestatie-eisen te kunnen stellen, zijn op de (huidige) wettelijke energiezuinige bouwstandaard, met de ontwikkelaar concrete afspraken gemaakt om extra aanvullende maatregelen te treffen ten aanzien van de energiezuinigheid (en duurzaamheid) van alle nieuwe gebouwen en woningen waarbij de ambitie een ‘energie neutrale bouw’ is. Deze afspraken resulteren in bovengemiddelde duurzame gebouwen en woningen (dus met een betere energieprestatie en isolatie dan het nu geldende Bouwbesluit). De bestaande (oudere) panden die blijven staan worden grondig aangepakt waarbij niet wordt uitgegaan van het (formeel geldende) 'van rechtens verkregen niveau' voor wat betreft de energieprestatie. Met de verbouw, dan wel transformatie worden de bestaande panden fors verduurzaamd, energiezuinig en toekomstbestendig gemaakt. Omdat de mogelijkheden bij oudere panden met een monumentale status www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

beperkter zijn, worden de mogelijkheden voor verduurzaming en isolatie per gebouw onderzocht. De ambitie is om ook de oudere panden - naast energiezuinig - ook aardgasvrij te maken, direct met de verbouwing of op termijn. Verder worden mogelijkheden bekeken voor het uitwisselen van reststromen door middel van warmteterugwinning. Hiermee maken we binnen het plangebied Coudewater een forse stap in de ambitie van energieneutraal in 2050 voor dit gebied. Overigens wordt een resterende energievraag (van de panden in dit gebied) zoveel mogelijk ingevuld met duurzaam opgewekte energie. Ten aanzien van de duurzame, groene en biodiverse inrichting van het plangebied Coudewater is met de initiatiefnemer overeengekomen dat met de aanleg een NL-Greenlabel met score B wordt behaald. De scores bij NL-Greenlabel gaan van A (uitmuntend) tot G. Met score B wordt een sterk duurzame gebiedsontwikkeling gegarandeerd op diverse vlakken, waarbij hier extra belang wordt gehecht aan het thema biodiversiteit en de landschappelijke waarden. Natuur inclusief bouwen maakt daar ook onderdeel van uit. Met de ontwikkeling van landgoed Coudewater worden vele bovenwettelijke maatregelen meegenomen. Van de ontwikkelaar wordt aanzienlijk meer gevraagd dan de norm (via het Bouwbesluit) voorschrijft.

Participatie en communicatie Omgevingsdialoog De initiatiefnemer heeft veelvuldig overleg gepleegd met de directe omgeving (omgevingsdialoog). Wijkraden en belangenverenigingen waarderen de wijze waarop zij zijn betrokken en geïnformeerd. Waar ten tijde van de Structuurvisie bij hen nog de nodige zorgen werden geuit over de beoogde herontwikkeling van het landgoed, zijn zij inmiddels overwegend positief over de plannen waarin de duurzame instandhouding van het landgoed nader is uitgewerkt. Ingediende reacties en initiatieven op inloopavonden en via enquêtes zijn voor zover mogelijk meegenomen in de verdere planvorming en steeds teruggekoppeld en gepresenteerd. Het participatieverslag, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

zoals opgenomen als bijlage 19 bij de toelichting van het bestemmingsplan, bevat een uitgebreide weergave van de omgevingsdialoog. Belangenverenigingen zoals de heemkundekring , IVN, Stadsvogelbescherming, Stichting Boom en Bosch en Stichting Het Groene Hart blijven intensief betrokken bij de verdere planontwikkeling. Vooroverleg Het concept plan is ingestuurd voor vooroverleg naar de provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas. Zij hebben een reactie gegeven (zie eindverslag vooroverleg, bijlage 20 bij de toelichting). De opmerkingen zijn besproken met de provincie en het waterschap en in nauw onderling overleg verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 1 november tot en met 13 december 2021. Iedereen kon schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen. Er zijn zes zienswijzen ingediend. De behandeling van de zienswijzen leest u in de Nota zienswijzen bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ bij dit raadsvoorstel (bijlage 1). De zienswijzen hebben geleid tot wijziging van het (ontwerp)bestemmingsplan, zoals is beschreven bij Argument 1 in dit raadsvoorstel. Daarnaast zijn enkele ambtshalve wijzigingen aangebracht, zie lijst van wijziging in bijlage 2. Vervolgprocedure Nadat uw raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, leggen wij het plan gedurende zes weken ter inzage.

Tijdens deze termijn is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Nota zienswijzen bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ Lijst van wijzigingen bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ Bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ (toelichting en regels) Bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ (verbeelding) Bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ (bijlagen bij de toelichting) Bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ (bijlagen bij de regels) Stedenbouwkundig plan & Beeldkwaliteit Landgoed Coudewater

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

13993576 Vaststellen bestemmingsplannen Slikker Omgeving: 26 september 2022 SO/ROS Isabella de Lange i.delange@s-hertogenbosch.nl (06) 3114 2430 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 13993576 Raadsvergadering 4 oktober 2022 Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan ’Coudewater (landgoed en boszone)’ en beeldkwaliteitplan Landgoed Coudewater

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 5 juli 2022 besluit: 1. de zienswijzen van reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan ’Coudewater (landgoed en boszone)’; 2. het bestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.00024771401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de Lijst van wijzigingen bestemmingsplan ’Coudewater (landgoed en boszone), vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.000’24771401.dgn; 3. de welstandscriteria als bedoeld in het beeldkwaliteitsplan Landgoed Coudewater vast te stellen en onderdeel te laten zijn van het voor de gemeente ’s-Hertogenbosch vastgestelde welstandsbeleid; 4. geen grondexploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening). Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 4 oktober 2022 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704