Raadsvoorstel bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpenborch 1, Rosmalen'__15696409__

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

15501776 30 januari 2024

Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan ‘Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’

Het plan maakt de bouw van 11 woningen mogelijk, waarvan 9 betaalbare huurappartementen en voorkomt leegstand van een bestaand pand.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. 2.

de zienswijzen van reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen; het bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002485-1401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen, vast te stellen. Bij dit www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3. 4.

bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002485-1401.dgn; het welstandsregime te wijzigen van ‘op zich zelf staande bebouwing’ naar ‘thematische woonbebouwing inbreidingsgebied’, met bijbehorend Eindverslag inspraak, en onderdeel te laten zijn van het voor de gemeente vastgestelde welstandsbeleid; geen exploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening).

Aanleiding Voorliggend voorstel is om een bestemmingsplan vast te stellen. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. Om de herontwikkeling van het voormalige kantoorpand aan de Terpeborch naar 11 woningen mogelijk te maken is een bestemmingsplan opgesteld. Het plan omvat 8 middenhuur-appartementen, 1 sociale huurappartement en 2 grondgebonden koopwoningen. Uw raad is op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen, met inachtneming van de zienswijzen die naar voren zijn gebracht. Beoogd doel Herontwikkeling van de voormalige kantoorlocatie naar woningbouw mogelijk maken. Het initiatief is niet mogelijk binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan De Overlaet. Op basis van dit bestemmingsplan is uitsluitend het gebruik voor kantoren toegestaan. Ook zijn geen gebouwen op het noordelijk deel van het perceel toegelaten. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom nodig. Op grond van uw bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen, bieden wij u het bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ ter vaststelling aan. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Relevante besluitgeschiedenis  

Raadsbesluit Vaststelling bestemmingsplan “De Overlaet”, 14 december 2010, reg.nr. 10.875 Raadsinformatiebrief ontwerpbestemmingsplan ‘Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ d.d. 4 juli 2023, reg.nr. 15033082.

Argumenten 1.De zienswijzen zijn deels gegrond en geven ons aanleiding om het (ontwerp)bestemmingsplan te wijzigen Er zijn vijf zienswijzen ingediend. De samenvatting en behandeling van de zienswijzen leest uw raad in de Nota zienswijzen bestemmingsplan ‘Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ (bijlage 1 bij dit raadsvoorstel). De zienswijzen leiden tot wijziging van het (ontwerp)bestemmingsplan. In het ontwerpbestemmingsplan waren aan de achterzijde van de bestaande woningen aan de Terpeborch leibomen opgenomen, met het oog op de privacy. De bewoners hebben hierover echter opgemerkt dat deze bomen zonlicht zullen wegnemen en dat deze niet per definitie leiden tot verbetering van privacy. Tegelijkertijd hebben zienswijzen over de geluidbelasting van parkerende auto’s aanleiding gegeven om een aanvullend akoestisch onderzoek uit te voeren. Hoewel de geluidbelasting van de parkerende auto’s, gelet op de bestaande situatie en de geringe overschrijding van de richtwaarde van de VNG, niet onevenredig was, blijkt uit het aanvullend akoestisch onderzoek dat een (kokos)scherm de geluidbelasting naar beneden brengt en is ervoor gekozen zo’n scherm als voorwaardelijke verplichting op te nemen in het www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

bestemmingsplan. Dit scherm komt in de plaats van de leibomen. Over de hoogte van het scherm (2, 2,5 of 3 meter) zijn de bewoners nader bevraagd. Er is gekozen voor een scherm van 2,5 meter hoogte. Daarmee wordt de geluidbelasting verder gereduceerd en de privacy geborgd. De invloed op zicht vanuit de bestaande woningen en de invloed op schaduwhinder is beperkt. Het aanvullend akoestisch onderzoek, de studies naar het effect van een (kokos)scherm op privacy en schaduwwerking en het verlichtingsplan (ter voorkoming van lichthinder) zijn als bijlagen bij de toelichting opgenomen. De resultaten van deze aanvullende onderzoeken zijn in de toelichting zelf verwerkt. Hoewel in paragraaf 4.2.3 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan al voldoende de toetsing aan de provinciale Interim Omgevingsverordening werd beschreven, is ervoor gekozen om dit onderdeel van de toelichting verder aan te vullen. De indieners van de zienswijzen hebben geconstateerd dat de dubbelbestemming ‘Waarde - archeologie 3’ conform het geldende bestemmingsplan ‘De Overlaet’ ten onrechte niet op verbeelding is overgenomen. Dit is hersteld: door een technische fout was deze dubbelbestemming abusievelijk niet op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan opgenomen.

In de Lijst van wijzigingen bij dit voorstel leest uw een raad een volledig overzicht van de wijzigingen van het ontwerpbestemmingsplan (bijlage 2 bij dit raadsvoorstel). 2.

Het (gewijzigde) plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en maakt de herontwikkeling van het voormalige kantoorpand aan de Terpeborch naar 11 woningen mogelijk (9 appartementen en 2 grondgebonden woningen)

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor de inhoud van het bestemmingsplan verwijzen wij uw raad naar de bijlagen 3, 4 en 5 van dit raadsvoorstel. Met dit plan wordt de huidige kantoorlocatie Terpeborch 1 herontwikkeld. Het plan bestaat uit twee onderdelen:  Het eerste onderdeel is een functiewijziging van het bestaande kantoorgebouw naar negen appartementen, met inbegrip van een (zeer) beperkte uitbreiding aan de noordzijde.  Het tweede onderdeel betreft de ontwikkeling van twee nieuwe halfvrijstaande grondgebonden woningen op het noordelijk deel van het perceel.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

luchtfoto Terpeborch 1

situatieschets nieuw

Programma Met acht woningen in de middenhuur en één in de sociale huur (van in totaal 11 woningen) wordt aangesloten bij het Bestuursakkoord en de gemeentelijke woonvisie. Dit plan levert dan ook een bijdrage aan de grote opgave die we hebben om betaalbare woningen toe te voegen. De twee halfvrijstaande woningen zijn koopwoningen. De instandhoudingstermijn voor de acht middenhuurappartementen in dit project is 15 jaar (en niet 20 respectievelijk 25 jaar), omdat hierover met de initiatiefnemer al afspraken waren gemaakt voor de vaststelling van de Doelgroepenverordening 2023. Omgevings- en milieuaspecten Het plan is getoetst op alle relevante omgevings- en milieuaspecten, zoals archeologie, duurzaamheid, geluid en ecologie. Uit deze toetsing is gebleken dat het plan op deze aspecten voldoet. Het plan is hiermee ruimtelijk aanvaardbaar. Er is onder andere een hogere waardebesluit in het kader van de wet geluidhinder met mitigerende maatregelen nodig voor een aantal woningen die worden gerealiseerd in het plan. Het ontwerp hogere waardebesluit is tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, waarop twee zienswijzen zijn ontvangen. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van de hogere waardebeschikking, die inmiddels verleend is.

Ook is een ontheffing voor een beschermde diersoort (gewone dwergvleermuis) nodig en inmiddels ook al door de provincie verleend. (Ambtelijke) wijzigingen Naast de wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen, is een klein aantal technische, ambtelijke wijzigingen doorgevoerd vanwege het ‘Paraplubestemmingsplan woningsplitsing, verkameren en parkeren’. Uw raad heeft www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

dit plan op 10 oktober 2023 vastgesteld. De regels met betrekking tot woningsplitsing, verkameren en parkeren zijn (verder) overgenomen in dit plan. In de Lijst van wijzigingen bij dit voorstel leest uw een raad een volledig overzicht van de wijzigingen van het ontwerpbestemmingsplan (bijlage 2 bij dit raadsvoorstel). 3. Wijziging welstandsregime Aangezien de ontwikkeling ervoor zorgt dat de locatie een andere functie c.q. bestemming krijgt, is het nodig om het welstandsbeleid hierop aan te laten sluiten. Wijziging van het welstandsbeleid is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Voor het plan zal het welstandsregime voor de gronden met de grondgebonden woningen worden gewijzigd van als “gebied T4 op zich zelf staande bebouwing” naar “gebied W7 thematische woonbebouwing inbreidingsgebied”, waarbij aangesloten wordt op het welstandregime van de naastgelegen woningen. Op het voornemen tot wijziging van het welstandsbeleid konden inspraakreacties worden ingediend. Er is een pro forma inspraakreactie ontvangen. De inhoud hiervan had betrekking op het bestemmingsplan en heeft daarmee niet geleid tot aanpassing van de wijziging van het welstandsbeleid. Het eindverslag inspraak is in de bijlage opgenomen. 4. Er is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer / er is geen exploitatieplan nodig.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Financiële afspraken over de planontwikkeling zijn vastgelegd in een overeenkomst met de initiatiefnemer. Deze overeenkomst is aan te merken als een anterieure overeenkomst in de zin van 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Geconcludeerd kan worden dat het plan financieel uitvoerbaar is. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s n.v.t. Financiën Hiervoor wordt verwezen naar Argument 3. Duurzaamheid In het kader van de beoogde ontwikkeling worden diverse maatregelen getroffen die leiden tot verduurzaming ten opzichte van de huidige situatie. Dit geheel in lijn met het streven van de gemeente 's-Hertogenbosch naar verduurzaming. De Nota Duurzaamheid ‘Samenwerken aan een duurzaam 's-Hertogenbosch' gaat uit van vier concrete ambities:  Met het oog op een ‘gezonde, groene en klimaatbestendige omgeving’ worden onder meer langs de Rodenborchweg extra bomen geplant en worden groene daken toegepast. Dit versterkt de biodiversiteit en bevordert een goede hemelwaterberging en gaat hittestress tegen.  In het kader van een ‘CO2-neutrale omgeving (energie)’ zullen de woningen voldoen aan de wettelijke BENG (bijna energie neutraal gebouw) eisen en zullen de nieuwe woningen zonder aardgasaansluiting worden gebouwd. De isolatie van de schil en de kierdichting van het te transformeren kantoorgebouw worden op het huidige nieuwbouwniveau gebracht. Ook de nieuwe woningen worden optimaal geïsoleerd.  Voor de ambitie met betrekking tot waardebehoud van grondstoffen (circulariteit) worden de bouwdelen van het bestaande pand zoveel mogelijk behouden. De twee-onder-een-kapwoningen worden prefab en daarmee efficiënt (ten aanzien van energie en afval) geproduceerd.

 Wat betreft duurzame mobiliteit zijn in het plan nog geen deelauto's opgenomen maar wordt wel al technisch rekening gehouden met de aanleg van laadpalen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Participatie en communicatie Omgevingsdialoog De initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog gevoerd over het concept-plan. De reacties op het plan vanuit de omgeving waren overwegend positief. Daarnaast waren er vanuit een aantal direct omwonenden zorgen over de privacy, parkeren en geluidhinder. Hieraan is getracht tegemoet te komen, zoals de aanplant van leibomen (inmiddels dus nu vervangen door een scherm) en zichtbeperkende maatregelen op de balkons en in dichtbijgelegen gevels, om zo de privacy en ook het uitzicht te borgen. Voor een volledige samenvatting van de omgevingsdialoog verwijzen we uw raad naar bijlage 13 van de toelichting van het bestemmingsplan. Vooroverleg Het concept plan is ingestuurd voor vooroverleg naar belanghebbende instanties. De provincie Noord-Brabant heeft aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben. Het Waterschap Aa en Maas heeft aangegeven dat er geen ruimtelijke waterschapsbelangen van toepassing zijn in het plangebied. Wel is verzocht het waterschapbeleid op te nemen. Dit is verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. De Veiligheidsregio adviseert om voor de inrichting van het plangebied de Beleidsregels bereikbaarheid en bluswater als uitgangspunt te nemen om een mogelijk doodlopend eind te voorkomen in het plan.

Aan het advies is invulling gegeven door een calamiteitendoorgang te realiseren aan de zijde van de Rodenborchweg door middel van grasstenen en een klein bordje 'calamiteitenuitgang'. Deze oplossing is besproken met de brandweer en door hen akkoord bevonden. Ontwerpbestemmingsplan www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 19 juni tot en met 31 juli 2023. Iedereen kon schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen. Er zijn vijf zienswijzen ingediend. De behandeling van de zienswijzen leest uw raad in de Nota zienswijzen bestemmingsplan ‘Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ bij dit raadsvoorstel (bijlage 1). De zienswijzen hebben geleid tot wijziging van het (ontwerp)bestemmingsplan, zoals is beschreven bij Argument 1 in dit raadsvoorstel. Vervolgprocedure Nadat uw raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, leggen wij het plan gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze termijn is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Nota zienswijzen bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ Lijst van wijzigingen bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ Bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ (toelichting en regels) Bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ (verbeelding) Bestemmingsplan 'Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen’ (bijlagen bij de toelichting) Zienswijzen en inspraakreactie (geanonimiseerd) Eindverslag inspraak wijziging welstandsbeleid

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

15501776 kaderstellend P. Slikker Omgeving: 16 januari 2024 SO/ROS Helming j.helming@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 15501776 Raadsvergadering 30 januari 2024 Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 12 december 2023: besluit: 1.

2.

3. 4.

de zienswijzen van reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen; het bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002485-1401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Herontwikkeling Terpeborch 1, Rosmalen, vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002485-1401.dgn; het welstandsregime te wijzigen van ‘op zich zelf staande bebouwing’ naar ‘thematische woonbebouwing inbreidingsgebied’, met bijbehorend Eindverslag inspraak, en onderdeel te laten zijn van het voor de gemeente vastgestelde welstandsbeleid; geen exploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening). www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 30 januari 2024. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704