Raadsvoorstel bestemmingsplan (6) 15534616

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

15043955 12 december 2023

Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan Graafseweg 294 BrabantWonen ontwikkelt 45 sociale huurwoningen op de locatie aan de Graafseweg 294 in ‘s-Hertogenbosch waar BrabantWonen nu haar kantoor heeft. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan betaalbaar wonen in de stad.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. de zienswijzen van reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Graafseweg 294; 2. het bestemmingsplan ‘Graafseweg 294’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002493-1401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Graafseweg 294, vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002493-1401.dgn; www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3.

geen grondexploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12van de Wet ruimtelijke ordening).

Aanleiding Voorliggend voorstel is om een bestemmingsplan vast te stellen. Hiervoor is uw raad bevoegd gezag. Om de ontwikkeling van 45 sociale huurwoningen op de locatie aan de Graafseweg 294 in ’s-Hertogenbosch te kunnen realiseren is een bestemmingsplan opgesteld. Uw raad is op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen, met inachtneming van de zienswijzen die naar voren zijn gebracht. Beoogd doel We willen 45 nieuwe sociale huurwoningen op de locatie aan de Graafseweg 294 mogelijk maken en daarmee een bijdrage leveren aan het realiseren van betaalbaar wonen in ’s-Hertogenbosch. De realisatie van 45 sociale huurwoningen is niet mogelijk binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan Graafsewijk – Aawijk 2017. Op dit moment zijn de gronden van de Graafseweg 294 namelijk bestemd als ‘Kantoor’ op basis waarvan woningen niet zijn toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom nodig. Op grond van uw bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen, bieden wij u het bestemmingsplan Graafseweg 294 ter vaststelling aan.

Relevante besluitgeschiedenis • Raadsbesluit Vaststelling bestemmingsplan Graafsewijk – Aawijk 2017, d.d. 12 december 2017, reg.nr. 7318105 • Raadsinformatiebrief Ontwerpbestemmingsplan Graafseweg 294, d.d. 21 maart, reg.nr. 14412175 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

• Collegebesluit Anterieure overeenkomst Graafseweg 294, d.d. 21 maart 2023, reg.nr. 14816733) Argumenten 1. De zienswijzen zijn deels gegrond en geven ons aanleiding om het (ontwerp)bestemmingsplan te wijzigen. Er zijn tien zienswijzen ingediend. De samenvatting en behandeling van de zienswijzen leest uw raad in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Graafseweg 294 (bijlage 1 bij dit raadsvoorstel). De zienswijzen leiden tot wijziging van het (ontwerp)bestemmingsplan. Een deel van de zienswijzen is gericht op het onderdeel parkeren. Reclamanten stellen dat de door verkeerskundig bureau Goudappel Coffeng verrichte auto-parkeerdrukmeting op onjuiste tijden en dagen is verricht en dat het tekort van zes autoparkeerplaatsen op eigen terrein zonder goede onderbouwing is opgelost in de openbare ruimte. In het ontwerpbestemmingsplan is – omdat deze reeds was opgesteld in 2019 – rekening gehouden met parkeernormen op basis van de Nota Parkeernormering 2016. Door de lange doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure en de uiteindelijke realisatie van het plan is in het definitieve plan rekening gehouden met de parkeernormen van de meest actuele Nota Parkeernormering 2021. Daarom is het eerder verrichte parkeeronderzoek in deze fase geactualiseerd. Uit dit geactualiseerde onderzoek blijkt dat de parkeerdrukmeting in de omgeving op een zorgvuldige, gedegen en correcte wijze is uitgevoerd.

De conclusie van het onderzoek is dat in de openbare ruimte een restcapaciteit van 29 autoparkeerplaatsen beschikbaar is. Dat is meer dan voldoende restcapaciteit om het tekort op eigen terrein van zes autoparkeerplaatsen op te vangen. Ook vrezen reclamanten dat er onvoldoende fietsparkeerplekken op eigen terrein zijn ingepast en daarmee de situatie zal ontstaan dat fietsen buiten de daarvoor beschikbare rekken zullen worden geplaatst. Ten eerste zijn voor alle bewoners (in totaal 45) inpandige bergingen ingepast, waarbij het uitgangspunt is dat iedere berging een capaciteit heeft van twee fietsparkeerplekken. Daarnaast zijn in de buitenruimte op eigen terrein in totaal 76 fietsparkeerplekken opgenomen voor bewoners en bezoekers, wat aanzienlijk meer is dan de eerder in het ontwerpplan 20 opgenomen

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

fietsparkeerplekken in de buitenruimte. De conclusie is dat hiermee wordt voorzien in meer dan voldoende fietsparkeerplekken voor bewoners en bezoekers. Een ander deel van de zienswijzen is gericht op het uiterlijk van de beoogde nieuwbouw. Reclamanten stellen dat het bouwontwerp sober en eenvoudig is en niet aansluit op de omgeving. Ondanks dat de welstandtoets (over het uiterlijk van de beoogde bebouwing) pas formeel aan bod komt bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (die nog niet is aangevraagd), is in dit geval het concept-bouwplan alvast voorgelegd aan de Monumenten- en Welstandscommissie. De commissie concludeert dat het concept-bouwplan past binnen de architectonische en bouwtechnische criteria uit de Welstandsnota en heeft het concept-bouwplan dan ook positief beoordeeld. Bij de ontwikkeling van de beoogde nieuwbouw aan de Graafseweg 294 is namelijk rekening gehouden met de omringende bebouwing en bouwhoogten. 2. Het gewijzigd bestemmingsplan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en maakt de ontwikkeling van 45 sociale huurwoningen mogelijk. Het bestemmingsplan Graafseweg 294 maakt de realisatie van 45 sociale huurwoningen met eigen auto- en fietsparkeerplaatsen mogelijk op de locatie aan de Graafseweg 294, gelegen aan de rand van de wijk Graafsewijk en aan de oostzijde van het stedelijk gebied van 's-Hertogenbosch.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Op deze locatie nu het huidige kantoor van BrabantWonen gevestigd. BrabantWonen gaat vertrekken uit het kantoor, waardoor dit kantoor leeg zal komen te staan. BrabantWonen wil dit kantoor slopen en er een appartementencomplex voor terugbouwen. Het appartementencomplex bestaat uit vier bouwlagen die trapsgewijs oplopen, zodat deze beter aansluit op de omgeving. Hieronder treft uw raad een impressie van de beoogde bebouwing.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het gaat om in totaal 45 sociale huurappartementen. Deze bestaan uit 17 tweekamer-appartementen en 28 driekamerappartementen. Alle appartementen worden voorzien van een privé balkon. Ook worden 45 privé bergingen gerealiseerd binnen het plangebied en krijgt het appartementencomplex een parkeerterrein op eigen terrein. Dit programma sluit, met 100% sociale huur, aan bij de ambities uit het Bestuursakkoord 2022-2026 om meer betaalbaar wonen te realiseren. Daarnaast draagt dit plan bij aan de verhoogde ambitie uit de uitvoeringsagenda van de prestatieafspraken tussen corporaties en gemeente waarin we hebben afgesproken 3150 netto sociale huurwoningen toe te voegen Het plan is getoetst op alle relevante omgevings- en milieuaspecten, zoals parkeren, archeologie, geluid en ecologie. Uit deze toetsing is gebleken dat het plan op deze aspecten voldoet. Het plan is hiermee ruimtelijk aanvaardbaar. Voor een www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

nadere toelichting op al deze aspecten verwijzen wij uw raad naar de toelichting van het bestemmingsplan (bijlage 3 bij dit raadsvoorstel). In het bestemmingsplan zijn naar aanleiding van de zienswijzen en ambtshalve een aantal wijzigingen aangebracht. Zo is in de planregels de mogelijkheid geboden om buiten het bouwvlak een fietsenberging te realiseren. Ook zijn de planregels aangevuld met een regeling om de woningaantallen en doelgroepen zeker te stellen. Deze wijzigingen zorgen voor een betere inpassing van het totale plan. Een volledig overzicht van de in het vast te stellen bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen in de Lijst van wijzigingen (bijlage 2 bij dit raadsvoorstel). 3. Er is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Er is geen exploitatieplan nodig. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Financiële afspraken over de planontwikkeling zijn vastgelegd in de overeenkomst met de initiatiefnemer. Daarin zijn ook afspraken vastgelegd over mogelijke planschade en nadeelcompensatie als gevolg van de ontwikkeling. Deze kosten komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer.

De overeenkomst is aan te merken als een anterieure overeenkomst in de zin van 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Geconcludeerd kan worden dat het plan financieel uitvoerbaar is. Kanttekeningen en risico’s n.v.t. Financiën www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hiervoor wordt verwezen naar Argument 3.

Duurzaamheid Naast de beoogde bebouwing en parkeerplaatsen wordt het plangebied voornamelijk ingericht met groen en als waterbergingsgebied. Zo wordt een aaneengesloten groene rand rondom het appartementencomplex gerealiseerd, komt er een gezamenlijke binnentuin en wordt het lage deel van het plat dak groen ingericht. De bestaande bomen en groenstructuren worden binnen het plangebied zoveel mogelijk behouden. Dit alles draagt bij aan het welbevinden van toekomstig bewoners en omwonenden, een groene beleving van het gebied en het bevorderen en in stand houden van de biodiversiteit en klimaatadaptie. Verder worden energiemaatregelen genomen. Zo wordt de schil van de nieuwbouwappartementen goed geïsoleerd, worden de daken van het appartementencomplex benut voor het aanbrengen van groen en het opwekken van zonneenergie en worden warmtepompen toegepast. Bovendien wordt verder invulling gegeven aan natuur-inclusief bouwen door het realiseren van nestkasten voor broedvogels en vleermuizen en van insectenhotels.

Participatie en communicatie Omgevingsdialoog Initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog gevoerd op basis van het conceptplan. Initiatiefnemer heeft alle belanghebbenden in de directe omgeving van de Graafseweg 294 uitgenodigd voor verschillende informatiebijeenkomsten, zowel online als fysiek. De reacties van omwonenden over het omgevingsdialoog en het initiatief waren positief maar tegelijkertijd kritisch op voornamelijk de thema’s parkeren, uitstraling van de nieuwbouw en het feit dat het sociale huurwoningen betreft. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Over parkeren is aangegeven dat in samenspraak met de gemeente uitgebreid onderzoek is gedaan naar een goede parkeeroplossing. Parkeren wordt opgelost aan de westzijde van het appartementencomplex waardoor de parkeerplaatsen als doorgaande verkeersroute worden gebruikt en daarmee verkeersstromen zijn verdeeld. Wat de uitstraling van de nieuwbouw betreft is uiteindelijk gekozen voor een getrapte bebouwing, groene uitstraling en zodoende wordt ook de buitenste strook om het appartementencomplex heen groen bestemd. Voor wat betreft het realiseren van 45 sociale huurwoningen is aangegeven dat wordt bijgedragen aan de doelstelling van (minimaal) 30% sociale huur binnen het stedelijk bouwprogramma en aan de prestatieafspraak om in de periode 2022 t/m 2030 (tenminste) 3150 sociale huurwoningen te realiseren. Voor een samenvatting van het omgevingsdialoog verwijzen wij uw raad naar het eindverslag omgevingsdialoog (bijlage `9 van de toelichting dat als bijlage 5 bij dit raadsvoorstel is gevoegd). Vooroverleg Het conceptplan is ingestuurd voor vooroverleg naar de provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas. De provincie heeft aangegeven dat de in het ontwerp betrokken ruimtelijke aspecten haar geen aanleiding geven tot het maken van opmerkingen.

Het waterschap heeft gevraagd in de waterparagraaf aan te geven dat het plangebied is gelegen in een attentiegebied, zoals vastgelegd in de Keur van het waterschap, en dat activiteiten in deze gebieden daarom meestal vergunningplichtig zijn. Dit is in de toelichting van het bestemmingsplan verwerkt, maar heeft niet geleid tot een wijziging van het juridisch bindende deel (regels en/of verbeelding) van het bestemmingsplan. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 27 maart 2023 tot en met 8 mei 2023. Iedereen kon schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen. Er zijn tien zienswijzen ingediend. De behandeling van de zienswijzen leest uw raad in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Graafseweg 294 (bijlage 1 bij dit

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

raadsvoorstel). De zienswijzen hebben geleid tot wijziging van het (ontwerp)bestemmingsplan, zoals is beschreven onder Argument 1 in dit raadsvoorstel. Vervolgprocedure Nadat uw raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, leggen wij het plan gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze termijn is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Nota zienswijzen bestemmingsplan Graafseweg 294 2. Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Graafseweg 294 3. Bestemmingsplan Graafseweg 294 (toelichting en regels) 4. Bestemmingsplan Graafseweg 294 (verbeelding) 5. Bestemmingsplan Graafseweg 294 (bijlagen bij de toelichting) 6. Zienswijzen compleet (geanonimiseerd)

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

15043955 kaderstellend P. Slikker Omgeving: 28 november 2023 SO/ROS Sinke j.sinke@s-hertogenbosch.nl 06-31142491

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 15043955 Raadsvergadering 12 december 2023 Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan Graafseweg 294

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 7 november 2023: besluit: 1. 2.

3.

de zienswijzen van reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren, zoals beschreven in de Nota zienswijzen bestemmingsplan ‘Graafseweg 294; het bestemmingsplan Graafseweg 294 met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002493-1401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de Lijst van wijzigingen bestemmingsplan Graafseweg 294, vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002493-1401.dgn; geen grondexploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening).

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 12 december 2023 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704