Raadsvoorstel anticiperende aankoop agrarische grond plus opstallen 27 maart 2025

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

17694846 7 mei 2025

Onderwerp

Raadsvoorstel anticiperende aankoop agrarische grond plus opstallen Met de minnelijke verwerving van agrarische grond plus opstallen kunnen we de benodigde omlegging van de Hoefgraaf én ontsluiting van De Groote Wielen Noord realiseren. Tevens ontstaan er hierdoor kansen voor een betere ruimtelijke inpassing, de bouw van extra woningen en extra natuurontwikkeling.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. € 7,5 mln. als aankoopkrediet beschikbaar te stellen voor anticiperende aankoop van de benodigde gronden voor ontsluiting van De Groote Wielen Noord, de omlegging van De Hoefgraaf, de aanleg van een ecologische verbindingszone én de bouw van circa 90 extra woningen conform bijgevoegde visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’;

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2.

3.

Deze anticiperende aankoop ten laste te brengen van het Grondbedrijf en akkoord te gaan met het ten laste van de reserve van het grondbedrijf brengen van de afwaardering ter grootte van € 3 mln. direct na notariële overdracht (vereiste BBV); Het college te verzoeken de planologische besluitvorming voor effectuering van de visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’ voor te bereiden inclusief financiële paragraaf, waarbij het financieel resultaat wordt ingezet om voornoemde afwaardering maximaal te compenseren.

Aanleiding De kans doet zich voor om ruim 18 ha grond plus opstallen ten noorden van De Groote Wielen Noord (DGW Noord) en ruim 12 ha reguliere pacht binnen DGW Noord minnelijk te verwerven, waardoor de eigenaar zijn bedrijfsactiviteiten kan verplaatsen naar een tweede bedrijfslocatie in Maren-Kessel. Voor de gemeente betekent minnelijke verwerving tijdige verkrijging van benodigde gronden om de benodigde omlegging van de Hoefgraaf én ontsluiting van DGW Noord te kunnen realiseren. Tevens ontstaan er hierdoor kansen voor een betere ruimtelijke inpassing, de bouw van extra woningen en extra natuurontwikkeling. Voor ontsluiting van DGW Noord en omlegging van de Hoefgraaf heeft de gemeente circa 2 hectare van het object nodig. Daarnaast dient de gemeente te kunnen beschikken over 12 hectare grond binnen de DGW Noord, die in reguliere pacht is uitgegeven. Door pachtwijziging en minnelijke verwerving van de gehele bedrijfslocatie worden langjarige en kostbare onteigenings- en ontpachtingsprocedures (en stagnatie van de woningbouw als gevolg hiervan) voorkomen. Tegelijkertijd ontstaan er kansen voor een betere ruimtelijke inpassing, de bouw van extra woningen binnen het bestaande plangebied DGW Noord (door verplaatsing/omklappen van de om te leggen Hoefgraaf), toevoeging van een tiental ruimtekavels op een deel van de aan te kopen gronden én extra natuurontwikkeling.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Beoogd doel Tijdige verwerving / ontpachting van gronden welke zijn benodigd voor (ontsluiting van) woningbouw in DGW Noord, bijkomend doel is benutten kansen betere ruimtelijke inpassing, de bouw van extra woningen en extra natuurontwikkeling. Primair doel van de anticiperende aankoop en pachtwijziging is het tijdig verkrijgen van alle in bezit en in gebruik zijnde gronden om de ontsluiting van de nieuwe woonwijk, de omlegging van de Hoefgraaf én daarmee de realisatie van woningbouw in DGW Noord mogelijk te maken. Hiermee worden langjarige onteigenings- en ontpachtingsprocedures en daarmee stagnatie in de woningbouw, voorkomen. Bijkomend doel van deze anticiperende verwerving is het realiseren van een betere ruimtelijke inpassing, de bouw van extra woningen en extra natuurontwikkeling. Tot slot is de leefbaarheid erbij gebaat dat daarmee een agrarisch bedrijf (met een vergunning voor het oprichten van een mestvergister) in de nabijheid van een nieuwe woonwijk wordt geamoveerd. Relevante besluitgeschiedenis 31 januari 2023: Vaststelling Bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek https://s-hertogenbosch.raadsinformatie.nl/modules/19/raadsvoorstellen/804455?parent_event=1008981 14 november 2023: Opnemen Rondweg De Groote Wielen in het structuurfonds en verstrekken krediet https://s-hertogenbosch.raadsinformatie.nl/modules/19/raadsvoorstellen/882801?parent_event=1009046

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten 1.

Voorgestelde volledige aankoop was niet voorzien in de begroting De voorgestelde volledige aankoop van agrarische grond plus opstallen was niet voorzien in de begroting. Daarbij is sprake van een potentieel tekort van € 3 mln. op deze aankoop, welke enkel kan worden vermeden als de raad instemt met de bij dit raadsvoorstel gevoegde visie. Tot slot stelt de Nota Grondbeleid marktconformiteit als voorwaarde om tot verwerving over te kunnen gaan. Marktconformiteit wordt in deze casus enkel gehaald als er ook ruimte voor extra woningen komt en de stikstofruimte kan worden ingezet. Voornoemde overwegingen maken, dat we dit voorstel voorleggen aan uw raad. Doorschuiven naar de MARAP is niet wenselijk met het oog op de inmiddels geplande hoorzitting van 19 mei van de Raad van State over bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek. Daarin staan we sterker, als we kunnen melden dat we een belangrijk deel van de benodigde gronden voor de ontsluiting van De Groote Wielen Noord hebben verworven. Gezien de urgentie om deze aankoop voor 19 mei af te ronden, leggen we dit voorstel separaat aan u voor.

2.

Voortgang woningbouw door tijdige beschikking over benodigde gronden voor DGW Noord Voor de ‘opwaardering van de infrastructuur ten noorden van de woonwijk De Groote Wielen Noord’, heeft de gemeente circa 2 ha nodig. Voor de ontwikkeling van het woongebied DGW Noord dient de gemeente te beschikken over de in pacht uitgegeven gronden (12 ha). Op korte termijn zou met de omlegging van de Hoefgraaf gestart moeten worden. Voordelen van minnelijke verwerving zijn: - er is sprake van tijdwinst bij volledige aankoop versus onteigening van de 2 ha en pachtgrond, waardoor de woningbouw in DGW Noord geen ernstige vertraging oploopt. Bij overeenstemming over de aankoop is verkoper bereid de gronden beschikbaar te stellen op het moment dat de gemeente er behoefte aan heeft. De overige gronden en de gebouwen blijven tijdelijk in voortgezet gebruik om de verplaatsing mogelijk te maken; - de ontpachting van de 12 ha, kan door het inzetten van compensatiegronden in de Rosmalense polder (financieel gezien) efficiënter geschieden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

NB Wanneer niet minnelijk tot overeenstemming wordt gekomen zal het traject van onteigening (na vaststellen van een BOPA) van de 2,0 ha moeten worden ingezet, en zal (na onherroepelijk zijn van het bestemmingsplan) voor de ontpachting een procedure bij de Grondkamer/ Pachtkamer moeten worden opgestart. Beide procedures kosten veel proceduretijd en gaan gepaard met juridische kosten (inclusief mogelijke claims planschade/ nadeelcompensatie). De ontgronding voor het verleggen van de Hoefgraaf loopt daardoor vertraging op, waardoor een deel van de woningbouw al in de eerste fase van de DGW Noord ‘De Beemden’ vertraging oploopt. 3.

Verwerving biedt kansen voor een betere ruimtelijke inpassing, extra woningbouw en extra natuurontwikkeling Binnen het bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek is de omlegging van de Hoefgraaf, gecombineerd met een Ecologische Verbindingszone (EVZ) opgenomen. Door de aankoop van de agrarische grond plus opstallen wordt het mogelijk de omlegging van de Hoefgraaf en de EVZ ten noorden van de bestaande Empelsehoefweg te realiseren, waardoor het aandeel uitgeefbaar binnen het plangebied DGW Noord met 2,5 hectare kan worden vergroot én meer natuur kan worden ontwikkeld. Normatief biedt dit ruimte aan circa 80 extra woningen binnen het plangebied De Groote Wielen Noord. Na verplaatsing van het agrarisch bedrijf zullen de bedrijfsgebouwen worden geamoveerd. Inzet is de bedrijfswoning om te zetten naar burgerwoning om deze vervolgens te verkopen en na sloop agrarische gebouwen (op een nader te bepalen deel van de aangekochte grond) te voorzien in woningbouw in geclusterde erven én landschapsinrichting met inzet van provinciale ‘Maatwerkregeling omgevingskwaliteit’ (circa 10 woningen op grotere kavels en natuurontwikkeling).

4.

Amoveren agrarisch bedrijf in nabijheid van woonwijk Ten noorden van DGW Noord wordt een megastal met 400 melkkoeien + jongvee op 18 ha grond geëxploiteerd . Daarnaast heeft de ondernemer circa 12 ha in reguliere pacht van de gemeente, die in het plangebied DGW Noord ligt. Door minnelijke verwerving wordt dit agrarisch bedrijf in de nabijheid van een nieuwe woonwijk geamoveerd. De ondernemer zal zijn bedrijfsvoering na verkoop van het bedrijf in vergelijkbare omvang concentreren in MarenKessel, waar hij al beschikt over een vervangend agrarisch bedrijf. Op deze locatie zit een geldende NB-vergunning. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Stopzetting van het agrarisch bedrijf ten noorden van DGW Noord leidt tot minder stikstofuitstoot en het niet realiseren van een reeds vergunde mestvergister inclusief bijbehorende transportbewegingen.

5.

Stikstof Anticiperend op mogelijk toekomstige wetgeving wordt met de verkoper een salderingsovereenkomst gesloten waarbij de bij amovering vrijkomende stikstofrechten worden gekoppeld aan gemeentelijke projecten. Mocht salderen in de toekomst op enigerlei wijze mogelijk worden, dan kunnen de alsdan ontstane rechten als gevolg van de gesloten salderingsovereenkomst voor aangewezen gemeentelijke projecten worden ingezet. Op het moment dat er extern gesaldeerd mag en kan worden, zal worden bezien welke activiteiten van de gemeente in aanmerking komen voor de beschikbare salderingsruimte. De beschikbare salderingsruimte voor deze activiteiten is sterk afhankelijk van het percentage dat de provincie Noord-Brabant zal toewijzen aan natuur, als zij besluit om externe saldering mogelijk te maken.

Kanttekeningen en risico’s 1.

Onteigening en ontpachting indien minnelijke verwerving niet slaagt Indien minnelijke verwerving niet slaagt resteert onteigening van 2 hectare voor ontsluiting en ontpachting van 12 hectare pachtgrond. Realiseren van de Hoefgraaf + de EVZ aan de noordzijde van de bestaande Empelsehoefweg behoort dan niet meer tot de mogelijkheden. Als gevolg hiervan zal ook de omlegging van de Hoefgraaf vertraging www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

oplopen waardoor ook de voorziene woningbouw langs de bestaande Hoefgraaf (fase 1 deelplan De Beemden) aanzienlijk later kan worden gerealiseerd. Verkoper zal zijn agrarisch bedrijf aan ten noorden van DGW Noord voortzetten en naar verwachting ook de (reeds vergunde) mestvergister gaan plaatsen (met overlast en meer vervoersbewegingen als gevolg). Vigerende woningbouwplannen DGW Noord en het agrarisch bedrijf conflicteren planologisch-juridisch niet. Er is derhalve geen planologisch-juridische noodzaak voor volledige aankoop van het agrarisch bedrijf.

2.

Planologisch risico visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’ De aankoop van het agrarisch bedrijf biedt kansen voor een betere ruimtelijke inpassing en extra woningbouw, zoals geschetst in bijgaande visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’. Door de aankoop van de bedrijfslocatie wordt het mogelijk de omlegging van de Hoefgraaf en de EVZ aan de noordzijde van de bestaande Empelsehoefweg te realiseren, waardoor het aandeel uitgeefbaar binnen het plangebied De Groote Wielen Noord met 2,5 hectare kan worden vergroot. Na verplaatsing van het agrarisch bedrijf is de inzet om de bedrijfswoning om te zetten naar burgerwoning en om na sloop agrarische gebouwen te voorzien in woningbouw in geclusterde erven én landschapsinrichting met inzet van provinciale ‘Maatwerkregeling omgevingskwaliteit’. De plannen zijn ambtelijk verkennend besproken met de provincie en door hen positief ontvangen. Planologisch moet deze potentie wel nog worden geëffectueerd. Het onverhoopt niet realiseren van de extra woningen (meer uitgeefbaar binnen plangebied DGW Noord en woningbouw in geclusterde erven als vervanging van de te slopen bedrijfsgebouwen) omvat een financieel risico (zie onder ‘Financiën’).

3.

Externe factoren van invloed op verplaatsing agrarisch bedrijf Voor de eigenaar van het agrarisch bedrijf moet er vergunningtechnisch nog een aantal onzekerheden worden opgelost om verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar haar locatie in Maren Kessel mogelijk te maken. Zo is in de Provinciale Omgevingsverordening besloten dat in nieuwe stallen voor melkveehouderijbedrijven per 01-012026 een huisvestingssysteem moet worden toegepast dat voldoet aan eisen ten aanzien van de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

ammoniakemissie. Er zijn echter op dit moment geen goedgekeurde stalsystemen, waarmee een initiatiefnemer kan voldoen aan de bouweisen in het kader van de ammoniakreductie. Vanwege deze onzekerheden heeft de verkoper verzocht om een ontbindingsclausule op te nemen mocht de verplaatsing naar Maren Kessel onverhoopt toch niet mogelijk blijken. Overeengekomen is dat deze ontbindingsclausule niet van toepassing is op de aankoop van 4,5 hectare voor de omlegging van de Hoefgraaf, de Ecologische Verbindings Zone en de Empelsehoefweg. Tevens is deze ontbindingsclausule niet van toepassing op afspraken over het pachtvrij maken van de door de ondernemer gepachte grond.

Financiën De anticiperende aankoop komt ten laste van het Grondbedrijf, vooruitlopend op onderstaande definitieve (deel)besluiten: a. Aankoop grond benodigd voor de verlegging van de Empelsehoefweg: definitieve besluitvorming in kader van structuurfonds (structuurfonds project verkeersmaatregelen korte termijn De Groote Wielen Noord fase 2)

b. Aankoop grond benodigd voor verlegging van Hoefgraaf en de Ecologische Verbinding Zone naar buiten de bestemmingsplangrens DGW Noord: definitieve besluitvorming in kader van herziening bestemmingsplan en herziening grondexploitatie DGW Noord.

c. Omdat de totale aankoopprijs hoger ligt (mede vanwege het aankopen van de te amoveren bedrijfsopstallen) dan de waardering met huidige bestemming na sloop, is er direct na notariële overdracht en sloop sprake van een afwaardering van de gronden. Dit bedrag zal, conform de richtlijnen van de BBV, ten laste van de reserve van het grondbedrijf worden gebracht.

d. Door de onder b. genoemde verlegging van de Hoefgraaf kan het aandeel uitgeefbaar binnen het www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

plangebied DGW Noord worden vergroot, de meeropbrengst als gevolg van meer uitgeefbaar gebied (en dus meer woningen) kan, nadat dit planologisch is geëffectueerd, worden ingezet om de onder c. genoemde afwaardering deels te compenseren.

e. De aankoop agrarische grond en opstallen biedt mogelijkheden en om deze te herontwikkelen door conform de provinciale regeling ‘Maatwerk omgevingskwaliteit’ een aantal woningen (circa 10) in de vorm van woonerven mogelijk te maken. Een mogelijk positief exploitatieresultaat van deze ontwikkeling vloeit t.z.t. terug in de reserve van het Grondbedrijf en daarmee de onder c. genoemde afwaardering deels te compenseren. Indien de raad instemt met bijgevoegde visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’ kan de anticiperende aankoop volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gedeeltelijke gezien worden als aankoop van zogenaamde ‘warme grond’. Dat wil zeggen dat de gronden worden verworven met het oog op gebiedsontwikkeling, waarvoor nog geen (volledige) operationele grondexploitatie is vastgesteld. Verwezen wordt naar de vertrouwelijke financiële bijlage. Duurzaamheid Het aan te kopen agrarisch bedrijf heeft een vergunde ammoniakemissie. De gemeente sluit – naast de koopovereenkomst – een separate salderingsovereenkomst. Hierin wordt vastgelegd dat op het moment van de koop de vergunning en stallen volledig werden benut en wordt het doel van de saldering benoemd. Daarnaast wordt circa 16,5 ha ( 12 ha pacht in DGW NOORD en 4,5 ha ten noorden van Empelsehoefweg) aan de landbouw onttrokken.

Op termijn zal wellicht ook aan de resterende landbouwgrond een nieuwe functie

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

worden toegekend. Bovendien worden de bedrijfsgebouwen voor het houden van melkkoeien + jongvee geamoveerd en wordt de vestiging van een mestverwerkingsinstallatie voorkomen. Met de concentratie van het bedrijf in Maren-Kessel, waar het merendeel van de landbouwgrond van het bedrijf aan en nabij de bedrijfslocatie ligt, wordt het aantal verkeersbewegingen (zwaar transport) fors beperkt.

Participatie en communicatie Om de visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o. te kunnen realiseren, zullen een of meer planologische procedures moeten worden gevoerd. Voor deze planologische procedure(s) zal een omgevingsdialoog worden georganiseerd.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch,

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Vertrouwelijke financiële bijlage aankoop agrarische grond plus opstallen 2. Visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

17694846 budgettair R.A.P. Geers Omgeving: 15 april 2025 Stadsontwikkeling/SO/PROGRAMMAS & PROJECTEN Boom r.boom@s-hertogenbosch.nl www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 17694846 Raadsvergadering 7 mei 2025 Onderwerp

Raadsvoorstel anticiperende aankoop agrarische grond plus opstallen

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 25 maart 2025: besluit: 1.

2.

3.

€ 7,5 mln. als aankoopkrediet beschikbaar te stellen voor anticiperende aankoop van de benodigde gronden voor ontsluiting van De Groote Wielen Noord, de omlegging van De Hoefgraaf, de aanleg van een ecologische verbindingszone én de bouw van circa 90 extra woningen conform bijgevoegde visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’; Deze anticiperende aankoop ten laste te brengen van het Grondbedrijf en akkoord te gaan met het ten laste van de reserve van het grondbedrijf brengen van de afwaardering ter grootte van € 3 mln. direct na notariële overdracht (vereiste BBV); Het college te verzoeken de planologische besluitvorming voor effectuering van de visie ‘Ontwerpend onderzoek De Groote Wielen Noord e.o.’ voor te bereiden inclusief financiële paragraaf, waarbij het financieel resultaat wordt ingezet om voornoemde afwaardering maximaal te compenseren.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch- van datum 7 mei 2025 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 08-05-2025

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704