Raadsvoorstel Aanvraag (aanvullend) voorbereidingskrediet gebiedsontwikkelingen

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

14114135 4 oktober 2022

Onderwerp

Raadsvoorstel Aanvraag (aanvullend) voorbereidingskrediet gebiedsontwikkelingen De raad wordt gevraagd een (aanvullend) voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor een viertal gebiedsontwikkelingen, zodat voor deze projecten de onderzoeken kunnen worden uitgevoerd, de ontwikkelstrategieën verder kunnen worden uitgewerkt en de planvoorbereidingen kan worden gecontinueerd en afgerond.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. Voor de ontwikkellocaties: ▪ Knooppuntontwikkeling Station Oost / De Vliert (€ 930.000) ▪ Innovatiekwartier: EKP Zuid, locatie Grenco en omgeving (€ 600.000) ▪ Bossche Stadsdelta (€ 750.000) www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2. 3.

Een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van in totaal € 2.280.000) Voor de planvoorbereiding De Grote Elst een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 75.000; De begroting 2022 dienovereenkomstig te wijzigen.

Aanleiding De planvoorbereiding voor een aantal nieuwe ontwikkellocaties is in volle gang. Voor een drietal locaties is het eerder verstrekte krediet niet toereikend. Reden waarom er nu een aanvullend krediet wordt gevraagd. Op 9 juni 2020 heeft uw raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is tevens een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen, later aangevuld met een bedrag van € 0,25 miljoen voor de planvoorbereiding Diezebrug (Bossche Stadsdelta). In 2020 zijn voor de eerste 8 projecten grondexploitaties geopend. Voor de nu nog resterende projecten is een restant krediet beschikbaar van € 0,84 miljoen. De verwachtring is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie. Voor drie projecten (Station Oost, de Bossche Stadsdelta en het Innovatiekwartier: Grenco en EKP Zuid) blijkt het beschikbaar gestelde projectkrediet niet toereikend te zijn. Hiervoor wordt een aanvullend krediet gevraagd. In het Bestuursakkoord 2022 - 2026 “Slagkracht en ambitie”, wordt ingezet op onder andere verdichting en het starten met de planvorming voor de voormalige locaties Weener XL, Rodenborch en het Jeroen Bosch College.

Voor deze laatste drie ontwikkelingen is reeds met de kredietaanvraag van juni 2020 rekening gehouden. Naast voornoemde woningbouwinitiatieven zal ook de planvoorbereiding opgestart worden voor het gebied “De Grote Elst". www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Beoogd doel Na het verstrekken van het aanvullende krediet, kan de planvoorbereiding voor een drietal locaties worden gecontinueerd. Met het beschikbaar stellen van een (aanvullend) krediet kunnen voor de genoemde projecten de onderzoeken worden uitgevoerd, de ontwikkel strategieën verder worden uitgewerkt en de planvoorbereidingen worden gecontinueerd en afgerond. Uiteindelijk kunnen de genoemde projecten voorzien in de realisatie van woningen, voorzieningen en bedrijven. Relevante besluitgeschiedenis Raadsbesluit 20 juni 2020: Aanwijzen van 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Raadsvoorstel (raadsinformatie.nl) Argumenten 1.1 Station Oost Voor de locatie Station Oost is op 20 juni 2020 een krediet beschikbaar gesteld van € 350.000, voor de fase na vaststelling van het ambitiedocument tot en met het openen van een grondexploitatie. Het Ambitiedocument Omgeving Station Oost is in maart 2021 (reg. nr 10582280) door uw gemeenteraad vastgesteld. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De onderzoeken, na de vaststelling van het ambitiedocument en de ruimtelijke vertaling, hebben geleid tot een aantal essentiële inzichten met meerwaarde voor de ontwikkeling rondom het verkeer en parkeren. En het inzicht dat we opgaven rondom parkeren, verkeer, energie en duurzaamheid vooraf op gebiedsniveau moeten bepalen. Door het college is in november 2021 besloten om regie voor de gebiedsontwikkeling voorlopig zelf ter hand te nemen en geen samenwerking aan te gaan met de ontwikkelaar die zich aangeboden had. Na het ambitiedocument is verder gewerkt aan een stedenbouwkundige verkenning c.q. ruimtelijke vertaling van de ambities. Hierin zijn de uitkomsten van de onderzoeken in meegenomen. De ontwikkeling van het gebied Station Oost is een langdurig proces. Zaken als de invoering van de Omgevingswet, de energietransitie en de ontwikkelingen op de markt (krapte op de woningmarkt, hoge bouwkosten) maken dat een keuze voor maximale regie voor de gemeente voor de hand ligt. Door vooraf belangrijke uitgangspunten voor de openbare ruimte, duurzaamheid, ecologie, energie, mobiliteit, verkeerskundige afwikkeling en parkeren vast te leggen, waarborgen we de kwaliteit en snelheid van het proces op langere termijn. De integrale aanpak van deze opgaven zorgt ook dat we kansen beter kunnen koppelen en benutten.

Voortzetting van het proces heeft geleid tot extra plankosten van circa € 430.000 tot medio 2022. De komende tijd werken we de uitgangspunten verder uit om zo tot een ontwikkelvisie, ontwikkelstrategie en integrale grondexploitatie te komen. Ook doen we onderzoek naar een integrale duurzame (collectieve) energievoorziening voor dit gebied. Voor de genoemde stappen hebben we Q4-2022 nodig. Daarvoor is nog een bedrag van € 500.000 nodig. Voor de uitgevoerde werkzaamheden van de afgelopen jaren en de vervolg werkzaamheden, Is in totaal een bedrag van € 930.000 aan aanvullend krediet nodig. De ontwikkelvisie met de kaders en de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling en daarbij behorende financiële uitgangspunten wordt naar verwachting in het 1e kwartaal 2023 aan uw raad voorgelegd.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft voor de bouwplannen bij Station Oost een subsidiebedrag gereserveerd voor het verplaatsen van het transferium en een fietsverbinding onder het spoor. In november 2022 krijgen we definitief te horen of deze subsidie 100% zeker wordt toegekend. Deze subsidie staat los van het aanvullende voorbereidingskrediet, omdat de subsidie niet ingezet kan worden als dekking van de voorbereidingskosten van de gebiedsontwikkeling Station Oost. 1.2 Innovatiekwartier Voor de projecten EKP-terrein Zuid en de Locatie Grenco en omgeving is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 400.000. Deze projecten vormen nu tezamen het project Innovatie Kwartier. Voor zowel het Grencoterrein als voor EKP Zuid zijn er de afgelopen periode visies opgesteld. Voor het Grenco-terrein is er een visie ‘Innovatiedistrict en visie Grenco-terrein’ door de raad vastgesteld (oktober 2020). Voor EKP Zuid zijn er door een stedenbouwkundig bureau verkenningen gedaan die nog niet in een vastgestelde visie zijn opgenomen. Verder hebben we via een marktconsultatie in de markt getoetst (via gesprekken met een drietal ontwikkelaars) in hoeverre de ambitie van een Innovatie Kwartier ook door de markt wordt gezien als een interessante en haalbare opgave. Daar is door partijen bevestigend en enthousiast op gereageerd.

Op basis hiervan is gestart met het voorbereiden van een partnerselectie (Collegebesluit 22 februari 2022). Op dit moment is het selectieproces van de partnerselectie in volle gang. Via een zorgvuldig en transparant selectieproces zal in november van dit jaar een partner worden geselecteerd. Met die partner wordt vervolgens een haalbaarheidsonderzoek opgesteld, resulterend in een totaalvisie voor het gebied. Op basis van die visie zal fasegewijs de ontwikkeling van het gebied vorm krijgen. Dit vindt plaats vanuit een samenwerking geselecteerde partner en gemeente. In de tussentijd vinden in en voor het gebied diverse uitwerkingen plaats. Zo wordt een deel van de bestaande hallen op het Grenco-terrein verbouwd, vindt (tijdelijke) herinrichting van het openbaar gebied plaats, wordt een tijdelijke mobiliteitshub ontwikkeld, zal de promotie van het Innovatie Kwartier worden opgepakt etc. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor de inzet voor de komende twee jaar tot 2024 is, vooruitlopend op de te openen grondexploitatie voor de gebiedsontwikkeling, een aanvullend voorbereidingskrediet geraamd van € 600.000. 1.3 Bossche Stadsdelta Sinds de toekenning van het huidige voorbereidingskrediet (van € 500.000) in juni 2020 en na vaststelling van het Gebiedsperspectief Bossche Stadsdelta in december 2020 zijn de nodige werkzaamheden verricht. Er is een plan van aanpak voor de haalbaarheidsfase opgesteld. De haalbaarheidsstudie, waarbij de financiële- en programmatische haalbaarheid bepaald worden is nog in uitvoering. Naar verwachting worden hierover in het eerste kwartaal 2023, harde dan wel richtinggevende uitspraken gedaan. In het kader van de financiële haalbaarheid is de eerder opgestelde financiële verkenning tegen het licht gehouden. Er is met name onderzoek gedaan naar de gehanteerde kengetallen, naar mogelijke inrichtingsvarianten en de maakbaarheid van onderdelen van het gebiedsperspectief. Daarnaast is ingezet op lobby activiteiten, het voeren van gesprekken en het geven van presentaties om partners te vinden voor de bovenwijkse opgaven binnen de gebiedsontwikkeling. Ook zijn we in gesprek met eigenaren van gronden en gebouwen in het gebied over de ontwikkeling. Voortkomend uit deze gesprekken, is er nog een aantal panden aangekocht waardoor de gemeentelijke grondpositie is versterkt.

Om een concept grondexploitatie te kunnen opstellen en de daarbij behorende ontwikkelstrategie te bepalen dient eerst nog de haalbaarheidsfase verder doorlopen te worden. De nog resterende planvoorbereidingskosten uit het voorbereidingskrediet zijn hiertoe niet toereikend. Om die reden wordt gevraagd een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Het betreft dan een aanvullend voorbereidingskrediet voor onderzoeken, taxaties, externe inhuur en gemeentelijke plankosten tot de beoogde vaststelling van de grondexploitatie (verwachting eerste kwartaal 2023). Het verwachte benodigde aanvullende voorbereidingskrediet bedraagt € 750.000.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2. Grote Elst Het voornemen is om de locatie Groote Elst (3,8 ha.) als hoogwaardig bedrijventerrein tot ontwikkeling te brengen. Dit vanwege de huidige grote vraag naar bedrijfskavels, gecombineerd met het sterk gekrompen aanbod. Hierdoor ontstaat extra huisvestingsmogelijkheden voor het groeiend MKB in ’s-Hertogenbosch en ruimte voor extra banen voor de Bossche inwoners. Voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, eventuele aanpassing van het bestemmingplan en gronduitgifteplan is een budget nodig van naar inschatting € 75.000. Uitgangspunt is rekening houden met toekomstige verbreding A2, in lijn met uitgangspunten nota Duurzaam, mogelijkheid van overkluizing van de A2 en een sluitende grondexploitatie.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1. Het blijven inschattingen voor wat de hoogte van het aanvullend krediet betreft Hoewel de restant onderzoeken, de afrondende inzet voor stedenbouwkundige planvormingen en dergelijke nu wel beter te ramen zijn, blijft het desondanks een inschatting wat de restant kosten hiervan zullen bedragen. De ramingen zijn op dit moment zo goed mogelijk gedaan, mocht blijken dat deze bedragen wederom niet toereikend www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

zouden zijn, wordt er opnieuw een aanvullend krediet gevraagd. Bij onderbestedingen zullen minder voorbereidingskosten worden geactiveerd in de toekomstige grondexploitaties. Financiën Met het beschikbaar stellen van het (aanvullend) voorbereidingskrediet kunnen de werkelijk gemaakte voorbereidingskosten voorlopig als zogenaamde immateriële kosten worden verantwoord binnen het grondbedrijf, en hoeven deze kosten niet direct afgeboekt te worden van de algemene reserve van het grondbedrijf. Deze kosten kunnen later, zoals dat technisch heet, als grondproductiekosten worden geactiveerd wanneer een grondexploitatie voor de betreffende ontwikkellocatie wordt geopend. Hieraan is vanuit de boekhoudregels, die voor alle gemeenten gelden (BBV), wel de voorwaarde verbonden, dat voor het betreffende gebied binnen 5 jaar een actieve grondexploitatie moet zijn vastgesteld door uw raad. Wij gaan er vanuit dat dit voor alle nu aan te wijzen locaties het geval zal zijn. Als onderdeel van de planvorming zal namelijk een grondexploitatie voor de betreffende ontwikkellocatie worden opgesteld. Anders moeten deze voorbereidingskosten alsnog ten laste van de reserve van het grondbedrijf worden gebracht. Duurzaamheid Met de stedenbouwkundige verkenningen en uitwerkingen wordt de nodige aandacht aan duurzaamheid besteed. Participatie en communicatie n.v.t.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. N.v.t. Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

14114135 budgettair M.J.J. van der Geld Omgeving: 26 september 2022 SO/WGZ P.A.M. van der Eerden p.vandereerden@s-hertogenbosch.nl (073) 6156488

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 14114135 Raadsvergadering 4 oktober 2022 Onderwerp

Raadsvoorstel Aanvraag (aanvullend) voorbereidingskrediet gebiedsontwikkelingen

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 6 september 2022: besluit: 1. Voor de ontwikkellocaties: ▪ Knooppuntontwikkeling Station Oost / De Vliert (€ 930.000) ▪ Innovatiekwartier: EKP Zuid, locatie Grenco en omgeving (€ 600.000) ▪ Bossche Stadsdelta (€ 750.000) Een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van in totaal € 2.280.000) 2. Voor de planvoorbereiding De Grote Elst een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 75.000; 3. De begroting 2022 dienovereenkomstig te wijzigen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 4 oktober 2022 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704