Raadsinformatiebrief Voortgang haalbaarheidsonderzoek flexwoningen Noordoosthoek

Raadsinformatiebrief Reg.nr.

: : B&W verg.

10882427

:

: :

Onderwerp: Voortgang haalbaarheidsonderzoek flexwoningen Noordoosthoek 1) Status In het licht van de actieve informatieplicht informeren wij u over de stand van zaken met betrekking tot de beleidsuitvoering. 2) Samenvatting Om te komen tot realisatie van flexwoningen in de Noordoosthoek van De Groote Wielen zijn we in de zomer van 2020 een haalbaarheidsonderzoek gestart. Doel is te onderzoeken hoe er snel 300 flexwoningen tijdelijk, voor een periode van 15 jaar, gerealiseerd kunnen worden. Op basis van de input van de omwonenden, ontwikkelaars, onze partners en onze eigen deskundigen hebben we geconstateerd dat een grotere locatie zorgt voor uitdagingen in ruimtelijke, sociaal-maatschappelijke en financiële zin. We hebben daarom de afgelopen maanden gewerkt aan een eerste opzet van een gebiedsconcept. Dat concept komt tegemoet aan veel opmerkingen en uitdagingen die wij hebben geconstateerd en gehoord. Dat willen wij nu graag bespreken met belanghebbenden en belangstellenden. Met deze raadsinformatiebrief willen wij ook uw raad hierover inhoudelijk informeren. Met de eerste opzet van het gebiedsconcept combineren we kwaliteit, kwantiteit én snelheid. We zetten daarin ook een stap in de doorontwikkeling van het flexwonen. De volgende belangrijkste doelen en uitgangspunten willen wij gaan hanteren: 1.

Het gebied krijgt woonclusters van circa 30 woningen, waarin bewoners individueel wonen en gezamenlijk optrekken. Hierdoor ontstaat een sociale binding tussen de bewoners. 2. Elk wooncluster krijgt een eigen woonsfeer, waarin de individuele bewoner zich thuis voelt en prettig woont. We beogen een variatie aan woningen. 3. We richten ons op de doelgroepen die momenteel grote moeite hebben op de woningmarkt, zoals starters, kleine (gebroken) gezinnen en senioren. Ongeveer 2/3 van de woningen vallen in de sociale huur, de rest in de middenhuur. Tegelijkertijd sluiten we niemand uit. 4. De toekomstige bewoners krijgen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierdoor kiest men voor deze woning in deze buurt en wijk en voorkomen we dat de bewoners passanten zijn die geen binding hebben met hun omgeving. 5. We beperken het aantal woningen. Het beoogde aantal is 220 tot 250 woningen. De bandbreedte in het aantal woningen is nog afhankelijk van de vraag of er behoefte is aan gestapelde woningen. Het grootste deel bestaat uit grondgebonden woningen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2

6. De infrastructuur en de groene openbare inrichting die we aanleggen is niet tijdelijk maar permanent en geschikt voor permanente woningbouw in dit gebied. 7. We werken aan een plan en planning om te komen tot een gefaseerde verplaatsing van de flexwoningen naar permanente locaties, waarbij we met name kijken naar de realisatie van de nieuwe buurt in de Noordoosthoek. Hierdoor zorgen we op termijn, conform de woonvisie, voor differentiatie van soorten woningen en doelgroepen in de wijk. 8. Gelet op de druk op de woningmarkt willen we de flexwoningen in 2022 realiseren. Met deze doelen en uitgangspunten combineren we kwaliteit, kwantiteit en snelheid op de woningmarkt. We leggen deze dan ook graag voor aan de belanghebbenden en belangstellenden om te komen tot een definitief gebiedsconcept en daarmee afronding van het haalbaarheidsonderzoek. De komende weken starten de gesprekken over deze eerste opzet van het gebiedsconcept met omwonenden, toekomstige bewoners en de ontwikkelaars. Wij richten een webpagina in met informatie over het gebiedsconcept van de flexwoningen in de Noordoosthoek en geven belanghebbenden en belangstellenden de mogelijkheid om een online vragenlijst in te vullen. In de periode dat deze vragenlijst beschikbaar is, wordt er ook een digitale bijeenkomst voor geïnteresseerden georganiseerd.

De resultaten uit deze participatie nemen we mee bij de verdere uitwerking van het gebiedsconcept en het haalbaarheidsonderzoek. Hierover vindt dan besluitvorming plaats door ons college en het bestuur van Zayaz. Na deze besluitvorming informeren wij u over de vervolgstappen.

3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan.

Steller

: Persaud

Tel.

: 6155848

E-mail

: e.persaud@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3

1) Aanleiding Het aantal mensen dat een woning zoekt, is en blijft zeer hoog. Ook flexwoningen voldoen in een grote behoefte, zoals blijkt uit bijvoorbeeld het aantal reacties op de flexwoningen in de Vliert. De bouw van flexwoningen op de locatie Noordoosthoek (onderdeel van De Groote Wielen) wordt ingezet om op een zo kort mogelijke termijn een bijdrage te leveren om de druk op de woningmarkt te verlichten. Met de raadsinformatiebrief van 18 februari 2020 bent u geïnformeerd over het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch”. Eén van de maatregelen is het realiseren van 500 tijdelijke woningen in drie jaar. Inmiddels zijn de woningen op de locaties Aartshertogenlaan (20), De Fuik (60 en 78 woningen) en de Vliert (54 woningen) gerealiseerd, is de locatie Meerendonk (50 woningen) in uitvoering en de locatie Belgeren in voorbereiding. Voor de Noordoosthoek van De Groote Wielen is het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden voor het realiseren van 300 flexwoningen gestart.

2) Inhoud Stand van zaken haalbaarheidsonderzoek Om te komen tot realisatie van flexwoningen in de Noordoosthoek van De Groote Wielen zijn we in de zomer van 2020 een haalbaarheidsonderzoek gestart. Doel is te onderzoeken hoe er snel 300 flexwoningen tijdelijk, voor een periode van 15 jaar, gerealiseerd kunnen worden. Op basis van de input van de omwonenden, ontwikkelaars, onze partners en onze eigen deskundigen hebben we geconstateerd dat een grote locatie voor uitdagingen zorgt in ruimtelijke, sociaalmaatschappelijke en financiële zin. We hebben daarom de afgelopen maanden gewerkt aan een eerste opzet van een gebiedsconcept. Dat concept komt tegemoet aan veel opmerkingen en uitdagingen die wij hebben geconstateerd en gehoord. Gebiedsconcept Met de eerste opzet van het gebiedsconcept combineren we kwaliteit, kwantiteit én snelheid. We zetten daarin een stap in de doorontwikkeling van het flexwonen. De volgende belangrijkste doelen en uitgangspunten willen wij gaan hanteren: 1. Het gebied krijgt woonclusters (zie afbeelding 1), waarin bewoners individueel wonen en gezamenlijk optrekken. De clusters bestaan uit circa 30 woningen. Hierdoor ontstaat een betere sociale binding tussen de bewoners. De ruime opzet, het groen en gezamenlijke voorzieningen versterkt dit. Zo woon je in de nieuwe woonbuurt met uitzicht op het groen en is er ook veel groen tussen de woonclusters.

Veel van dit groen is openbaar toegankelijk. In het gebied komen voorzieningen zoals een natuurlijke speeltuin en andere ruimte voor ontmoetingen en activiteiten, waarmee contact en ontmoeting gestimuleerd worden (zie afbeelding 2).

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4

Afbeelding 1: Eerste opzet gebiedsconcept met kleinschalige woonclusters in een groene omgeving en diverse woontypen

Afbeelding 2: De flexwoningen in een groene omgeving met ruimte voor ontmoeting

2. Elk wooncluster krijgt een eigen woonsfeer, waarin de individuele bewoner zich thuis voelt en prettig woont met een variatie aan woningen (zie afbeelding 3 A tot C) qua uitstraling, grootte en huurprijs. Bewoners kunnen grotendeels zelf bepalen waar ze willen wonen op basis van de sfeer die het beste bij hen past. Met deze woonclusters willen we een prettige en zorgzame nieuwe woonbuurt realiseren.

Afbeelding 3A, 3B en 3C: Voorbeeld van variatie in woningtypen binnen woonclusters

3. We richten ons op de doelgroepen die momenteel grote moeite hebben op de woningmarkt, zoals starters, kleine (gebroken) gezinnen en senioren. Ongeveer 2/3 van de woningen vallen in de sociale huur, de rest in de middenhuur. Binnen deze inkomensgroepen, richten we ons op een brede mix aan doelgroepen. We zien daarbij dat er vooral voor starters, kleine (gebroken) gezinnen en senioren een grote vraag ligt die we graag willen beantwoorden. Wij willen samen met woningcorporatie Zayaz flexwoningen realiseren voor jong en oud, alleenstaand en gezin. Tegelijkertijd sluiten we niemand uit. 4. De toekomstige bewoners krijgen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Onze ervaring is dat bewoners met huurcontracten voor een onbepaalde tijd vaker zorgzaam met hun eigen woonomgeving omgaan. Hierdoor is de huurder voor onbepaalde iemand die bewust kiest voor de woning, de buurt en de wijk in plaats van een passant voor de omgeving die werkt aan een andere toekomst en tijdelijk een dak boven het hoofd heeft. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

5

5. We beperken het aantal woningen. Het beoogde aantal is 220 tot 250 woningen. De bandbreedte in het aantal woningen is nog afhankelijk van de vraag of er behoefte is aan gestapelde woningen. Het grootste deel bestaat uit grondgebonden woningen. 6. De infrastructuur en groene openbare inrichting die we aanleggen is niet tijdelijk maar permanent. De flexwoningen worden op een gegeven moment verplaatst naar nieuwe locaties. In de dan achterblijvende openbare ruimte worden permanenten woningen gerealiseerd. Daarom wordt de openbare ruimte wel al direct kwalitatief en permanent ingericht (zie afbeelding 4). Er wordt dan ook al direct gewerkt aan permanente waarden voor de wijk, zowel ruimtelijk als sociaal.

Afbeelding 4: Directe inzet op permanente inrichting zoals bomen, riolering, straten, parkeerplekken etc.

7. We werken aan een plan en planning om te komen tot een gefaseerde verplaatsing van de flexwoningen naar permanente locaties (zie de afbeelding 5). Hierdoor zorgen we op termijn, conform de woonvisie, voor differentiatie van soorten woningen en doelgroepen. De kwaliteit van de flexwoningen is de afgelopen periode kwalitatief toegenomen met een langere levensduur, waardoor verplaatsing naar nieuwe permanente locaties goed mogelijk is. De flexwoningen maken op een gegeven moment plaats voor permanente woningbouw en kunnen zo op nieuwe en permanente locaties weer voorzien in een woonbehoefte: een duurzame en circulaire toekomst.

Afbeelding 5: De verplaatsing van de flexwoningen naar nieuwe en permanente locaties in de Noordoosthoek www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

6

We werken zo aan een doorontwikkeling van het flexwonen. Niet alleen dus door in te zetten op een thuis voor een brede mix van doelgroepen, maar ook door een geleidelijke overgang te creëren naar een permanente invulling in de Noordoosthoek. 8. Gelet op de druk op de woningmarkt willen we de flexwoningen in 2022 realiseren. Zo werken we op de korte en lange termijn aan de woningbouwproductie. Met deze uitgangspunten en doelen denken wij kwaliteit, kwantiteit en snelheid op de woningmarkt te kunnen combineren. We leggen deze eerste opzet van een gebiedsconcept dan ook graag voor aan de belanghebbenden en belangstellenden om te komen tot een definitief gebiedsconcept en afronding van het haalbaarheidsonderzoek. Vervolgproces De komende weken starten de gesprekken over deze eerste opzet van het gebiedsconcept met omwonenden, toekomstige bewoners en de ontwikkelaars. Wij richten een webpagina in met informatie over het gebiedsconcept van de flexwoningen in de Noordoosthoek en geven belanghebbenden en belangstellenden de mogelijkheid om een online vragenlijst in te vullen. In de periode dat deze vragenlijst beschikbaar is, wordt er ook een digitale bijeenkomst voor geïnteresseerden georganiseerd. De resultaten uit deze participatie nemen we mee bij de verder uitwerking van het gebiedsconcept en het haalbaarheidsonderzoek.

Na deze afronding vindt er over het haarbaarheidsonderzoek besluitvorming plaats door ons college en het bestuur van Zayaz. Na deze besluitvorming informeren wij u over de vervolgstappen. Globaal zien deze stappen er als volgt uit: Wij zijn voornemens de realisatie van de flexwoningen te koppelen aan de procedure van het door hu vast te stellen bestemmingsplan Noordoosthoek waar het gebied van de flexwoningen onderdeel van uitmaakt. Verder dienen we het gebied bouwrijp te maken. Onze inspanningen zijn er in ieder geval op gericht om de flexwoningen in 2022 te realiseren. De dekking van de gemeentelijke kosten voor de realisatie van deze opgave is voorzien in de grondexploitatie van de Noordoosthoek Groote Wielen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris, De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen:

Ter inzage: www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

7