Raadsinformatiebrief Ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 6-8 te Nuland
Tekst van het document
Raadsinformatiebrief Reg.nr.
::
10657341
B&W verg.
::
26 januari 2021
:
Onderwerp: Ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkstraat 6-8 te Nuland’ 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan “Kerkstraat 6-8 te Nuland” dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling zal worden aangeboden. 2) Samenvatting Eigenaren en exploitanten van de Albert Heijn, Kerkstraat 8 in Nuland, hebben plannen de bestaande winkel uit te breiden. Dit ontwerpbestemmingsplan maakt de uitbreiding van circa 300 m2 mogelijk. De supermarkt wordt vergroot om het volledige assortiment aan te kunnen bieden en de consument beter van dienst te kunnen zijn. Dit is essentieel voor de levensvatbaarheid van de supermarkt waardoor het basisaanbod voor dagelijkse boodschappen in Nuland behouden kan blijven. De ontwikkeling is conform het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor Nuland. De eigenaren/exploitanten hebben het naastgelegen perceel, Kerkstraat 6, gekocht. Daar wordt het bestaande woonhuis gesloopt en de beplanting grotendeels verwijderd om plaats te maken voor een uitbreiding van de supermarkt. De rest van het perceel wordt ingericht als parkeerplaats waarbij ook nieuwe bomen aangeplant worden. De ingang van supermarkt wordt verplaatst naar de voorzijde en er ontstaat een duidelijk voorterrein waar fietsenstallingen worden gerealiseerd.
De supermarkt wordt met de verbouwing verduurzaamd, er worden onder andere zonnepanelen geplaatst en er worden energiezuinige koelsystemen gebruikt. Daarnaast komt er extra groen terug op het terrein en aan de gevel. De initiatiefnemer heeft een volledige aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Daarbij heeft hij ons verzocht deze, overeenkomstig de gemeentelijke Coördinatieverordening gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. De provincie heeft in het vooroverleg aangegeven dat het plan overeenkomt met de provinciale belangen. Het waterschap wil een aanvulling in de toelichting in verband met een boringsvrije zone. Sommige activiteiten in deze zones moeten gemeld worden bij het waterschap. Dit is aangevuld. Er is door de initiatiefnemer een omgevingsdialoog gevoerd met de buurtbewoners. Op 6 juni 2019 heeft een plenaire bijeenkomst plaatsgevonden. Voor omwonenden die nog aanvullende vragen of bezwaren hadden na afloop van de bijeenkomst is er de mogelijkheid geweest om individueel de plannen te bespreken. In de periode 2019-2020 hebben er met drie verschillende omwonenden ook individuele gesprekken plaatsgevonden.
De omgevingsdialoog heeft geleid tot diverse maatregelen zoals het zoveel mogelijk behouden van bomen en herplanten van bomen, het aanpassen van laadwww.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
2
en lostijden in de ochtend en het aanpassen/plaatsen van de afscheiding tussen de parkeerterreinen van de supermarkt en de tuinen van omwonenden. Deze maatregelen zijn in verschillende individuele gesprekken met de omwonenden nader besproken. Dit is op constructieve wijze besproken en waar mogelijk is er tegemoetgekomen in de wensen van de omwonenden. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning zullen gedurende 6 weken ter visie zal worden gelegd. Tijdens de ter visie legging kan iedereen een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning kenbaar maken. Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, zullen wij uw raad voorstellen een besluit over het bestemmingsplan te nemen. Eventuele zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan nemen wij daarbij mee. Als uw raad besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan, zullen wij daarna de omgevingsvergunning verlenen.
3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan.
Steller
: Klerks
Tel.
: 06-31948775
: h.klerks@s-hertogenbosch.nl
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
3
1) Aanleiding Eigenaren en exploitanten van de Albert Heijn, gevestigd aan de Kerkstraat 8 te Nuland, hebben plannen de winkel uit te breiden. De supermarkt in Nuland is in zijn huidige vorm onvoldoende toekomstbestendig en de eigenaren willen de supermarkt uitbreiden naar een moderne omvang. De supermarkt wordt vergroot om het volledige assortiment aan te kunnen bieden en de consument beter van dienst te kunnen zijn. Hiertoe hebben zij het naastgelegen perceel, (Kerkstraat 6) aangekocht. Het is de bedoeling dat de bestaande bebouwing en een gedeelte van de beplanting op dat perceel wordt verwijderd/gesloopt om plaats te maken voor de uitbreiding van de supermarkt en een parkeerterrein. De bovengenoemde activiteiten zijn niet toegestaan conform de gebruiks- en bouwregels van het vigerende bestemmingsplan aangezien Kerkstraat 6 in het bestemmingsplan Kom Nuland een woonbestemming heeft. Dit bestemmingsplan maakt de uitbreiding van de Albert Heijn in Nuland mogelijk. Hieronder zal daar nader op worden ingegaan. 2) Inhoud Planinhoud Het nieuwe bestemmingsplan maakt de uitbreiding van de Albert Heijn, gevestigd aan de Kerkstraat 8 te Nuland, mogelijk. Op het aangekochte perceel, Kerkstraat 6, wordt het woonhuis gesloopt. De vrijgekomen ruimte op het perceel wordt gebruikt om extra parkeerplaatsen te realiseren en de supermarkt uit te breiden.
De uitbreiding vindt plaats aan de zuidzijden tegen het bestaande winkelpand. De uitbreiding heeft een oppervlakte van 309m². De uitbreiding bestaat in wezen uit het rechtmaken van het winkelpand waardoor er niet alleen meer vloeroppervlakte ontstaat, maar ook een efficiëntere inrichting mogelijk is. Op deze manier kan de supermarkt beter aan de eisen van deze tijd voldoen.
Luchtfoto bestaande situatie plangebied (in rood kader), het in rood gemarkeerde deel is aangekocht en hier vindt de uitbreiding van de supermarkt en parkeercapaciteit plaats. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
4
Door de uitbreiding wordt de plattegrond van de winkel aangepast. De entree van de winkel wordt naar de voorzijde verplaatst en er ontstaat een duidelijk voorterrein. Dit is een sterke verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Er ontstaat een zorgvuldig vormgegeven en functionele buitenruimte, die zich evenwichtig verhoudt tot het dorpse karakter. De ontwikkeling is conform het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor Nuland, wat is vastgelegd in de ‘Visie detailhandel Nuland en Vinkel’ (reg.nr. 6931647), waarin wordt aangegeven dat bij reguliere zelfstandige detailhandel de vestiging in de concentratiegebieden in de dorpscentra het uitgangspunt is. Door de uitbreiding op de huidige locatie te faciliteren, wordt een supermarkt in het concentratiegebied behouden. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan bij het uitgangspunt van het beleid om een basisaanbod voor dagelijkse boodschappen in Nuland en Vinkel te behouden. De supermarkten zijn daarin de belangrijkste winkels. Met deze uitbreiding blijft de supermarkt levensvatbaar en kan er een groter assortiment worden aangeboden aan de consument. Verkeer Om de toename aan verkeersbewegingen door onderhavig plan te bepalen is een berekening uitgevoerd. Uit deze berekening blijkt dat de Kerkstraat voldoende capaciteit heeft om het extra verkeer op te vangen. Ook zal de verkeersveiligheid niet nadelig worden beïnvloed.
De nieuwe inrit van het parkeerterrein wordt zo gesitueerd, dat het inschijnen van koplampen op de tegenoverliggende woningen beperkt blijft.
Inrichtingsplan met de uitbreiding van de supermarkt in groen aangegeven. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
5
Parkeren Vanwege de uitbreiding (309 m² bvo) moeten - conform de parkeernota - 17 extra parkeerplaatsen gerealiseerd worden. In de huidige situatie zijn er 37 parkeerplaatsen aanwezig. In de nieuwe situatie zullen er volgens de parkeernota - 54 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Op het terrein is voldoende ruimte om deze 54 parkeerplaatsen aan te leggen. Echter, dit gaat ten koste van vergroening op beide parkeerterreinen. Er is daarom gekozen voor een inrichtingsplan met een gezonde balans tussen groen en parkeren, waarbij er in totaal 53 parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen gerealiseerd. Hierdoor is het onder andere mogelijk om aan de voorzijde van het terrein een boom te plaatsen waardoor het karakter van het straatbeeld verbeterd wordt. Dit aantal is voldoende om aan de behoefte te kunnen voldoen. Afwijken van de parkeernormen met slechts 1 parkeerplaats wordt aanvaardbaar geacht en komt de groene uitstraling, leefbaarheid, duurzaamheid en klimaatbestendigheid van het pand en haar omgeving ten goede. Voor het fietsparkeren moet voldoende ruimte worden gerealiseerd. Er worden 9 extra fietsparkeerplaatsen gerealiseerd ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast wordt het fietsparkeren verplaatst naar de voorzijde van het pand. Hierdoor liggen de fietsparkeerplekken verder weg van de laad- en loslocatie en ontstaat er een veiligere verkeerssituatie.
Duurzaamheid De herinrichting en uitbreiding van het bedrijf gaat gepaard met verduurzaming. Het plan draagt bij aan een gezonde, groene en klimaatbestendige leefomgeving doordat er groen wordt gerealiseerd aan de gevel en ook in de terreininrichting is in het kader van klimaatadaptatie extra groen opgenomen. Daarnaast wordt er voorzien in ondergrondse waterberging. Er wordt zoveel mogelijk CO2-neutraal ontwikkeld doordat er op het dak van de nieuwe aanbouwen zonnepanelen worden geplaatst en de koelinstallaties worden vervangen door nieuwe duurzamere installaties. Door de winkel uit te breiden kan de huidige opzet gehandhaafd blijven zonder te veel concessie te doen aan het bestaande vastgoed. Daarnaast kan ook het laden en lossen op dezelfde plek behouden blijven, waardoor onnodige sloop en kostbare aanpassingen achterwege blijven in het kader van waardebehoud van grondstoffen. Het plan zal voldoen aan de bouweisen welke zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012 en er zullen maatregelen worden genomen om duurzame mobiliteit te faciliteren, zoals het plaatsen van laadpalen voor electrische auto’s. Milieuaspecten De Wet milieubeheer stelt ons de verplichting te beoordelen of voor de voorgenomen ontwikkelingen een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Voor de activiteiten die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht aan de orde.
Gelet op de ligging van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten die de activiteit kan veroorzaken, zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
6
Daarbij verwijzen wij naar de conclusies onder hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan. In de omgeving van de ontwikkeling zijn woningen gesitueerd. Om het goede woon- en leefklimaat van de woningen te waarborgen, moeten er enkele maatregelen genomen worden. Deze maatregelen zijn in het bestemmingsplan opgenomen in een voorwaardelijke verplichting, namelijk artikel 3.4.1 Voorwaardelijke verplichting akoestiek. Deze maatregelen zijn: het in stand houden en realiseren van erfafscheidingen rondom het parkeerterrein, het gebruik van stille winkelwagens en het gebruik van een stil verhardingstypen, zoals asfalt, op het parkeerterrein. Door deze maatregelen wordt het akoestische woon- en verblijfsklimaat van de omwonenden in de woningen en tuinen aanvaardbaar geacht. Quickscan flora en fauna Met onderhavig plan wordt een woning gesloopt en worden enkele houtopstanden verwijderd. Er is een ecologisch onderzoek uitgevoerd, bestaande uit quickscans naar gebieds- en soorten-bescherming alsmede de ecologische waarden van de houtopstanden. Er wordt voldaan aan de Wet natuurbescherming. In de uitvoering wordt gehandeld volgens het ecologisch werkprotocol en de zorgplicht.
Financiële uitvoerbaarheid Er is geen sprake van een aangewezen bouwplan zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening op basis waarvan kostenverhaal via een exploitatieplan of anterieure overeenkomst is vereist. Het kostenverhaal gebeurt op basis van de legesverordening. De economische uitvoerbaarheid is daarmee in voldoende mate aangetoond. Er is een planschadeovereenkomst opgesteld en verzonden richting de initiatiefnemers. De vaststelling van het bestemmingsplan zal pas plaatsvinden wanneer de planschadeovereenkomst getekend retour is ontvangen.
3) Coördinatieverordening De initiatiefnemer heeft een volledige aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Daarbij heeft hij ons verzocht deze, overeenkomstig de gemeentelijke Coördinatieverordening gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Wij hebben de aanvraag op alle aspecten beoordeeld en akkoord bevonden. Wij zien dan ook geen belemmeringen om van de coördinatieverordening gebruik te maken. 4) Burgerparagraaf / procedure Omgevingsdialoog In het kader van de bestemmingsplanprocedure is door de initiatiefnemer een omgevingsdialoog gevoerd met de buurtbewoners. Op 6 juni 2019 heeft een plenaire bijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze avond zijn de plannen voor de uitbreiding van de supermarkt gepresenteerd en was er de mogelijkheid tot het stellen van vragen. Na afloop van deze bijeenkomst waren er nog een aantal omwonenden met aanvullende vragen over de plannen of bezwaren tegen de plannen. Er is de mogelijkheid geboden om wanneer hier vanuit de omwonenden behoefte aan is de plannen verder in detail te bespreken. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
7
In de periode 2019-2020 hebben er met drie omwonenden ook individuele gesprekken plaatsgevonden. In deze individuele gesprekken is met de omwonenden overeenstemming bereikt en zijn er enkele maatregelen en aanpassingen doorgevoerd in het plan. De omgevingsdialoog heeft geleid tot diverse maatregelen zoals het zoveel mogelijk behouden van bomen en herplanten van bomen, het aanpassen van laad- en lostijden in de ochtend en het aanpassen/plaatsen van de afscheiding tussen de parkeerterreinen van de supermarkt en de tuinen van omwonenden. Deze maatregelen zijn in de individuele gesprekken met de omwonenden nader besproken. Bijlage 4 bevat het eindverslag van de omgevingsdialoog, waarin een algemene beschrijving is gegeven van het doorlopen proces en daarnaast is er een verslag van de omwonendenavond toegevoegd. In het kader van de privacy van de omwonenden zijn de gespreksverslagen van de individuele gesprekken niet opgenomen in het eindverslag van de omgevingsdialoog. Vanwege de bespreking op de plenaire omwonendenavond en de constructieve individuele gesprekken die plaats hebben gevonden met de omwonenden zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in het plan. De verwachting is dat deze aanpassingen eventuele bezwaren tegen de plannen weg hebben kunnen nemen.
Vooroverleg In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig bestemmingsplan voorgelegd aan de wettelijke vooroverlegpartners (provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas). De provincie heeft aangegeven dat het plan overeenkomt met de provinciale belangen. Het waterschap heeft in een reactie laten weten dat alles goed is opgenomen in het bestemmingsplan, zij willen alleen graag een aanvulling in de toelichting in verband met een boringsvrije zone. Sommige activiteiten in deze zones moeten gemeld worden bij het waterschap. In de toelichting van het bestemmingsplan zijn de boringsvrije zones en de werkwijze voor de melding richting de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant benoemd. Vervolgprocedure Het ontwerpbestemmingsplan wordt overeenkomstig de coördinatieverordening samen met de ontwerp omgevingsvergunning gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan iedereen een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan en/of de ontwerp omgevingsvergunning naar voren brengen. Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, zullen wij uw raad voorstellen een besluit over het bestemmingsplan te nemen. Eventuele zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan nemen wij daarbij mee. Als u besluit het bestemmingsplan vast te stellen, dan zullen wij direct daarna de omgevingsvergunning verlenen.
Het besluit over de omgevingsvergunning doorloopt daarna dezelfde (beroeps)procedure als dat van het bestemmingsplan.
Hoogachtend, www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
8
Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris, De burgemeester,
drs. B. van der Ploeg
drs. J.M.L.N. Mikkers
Bijlagen: 1. Ontwerpbestemmingsplan “Kerkstraat 6-8 te Nuland” (Toelichting en planregels) 2. Verbeelding ontwerpbestemmingsplan “Kerkstraat 6-8 te Nuland” 3. Bijlagenboek ontwerpbestemmingsplan ” Kerkstraat 6-8 te Nuland” 4. Eindverslag omgevingsdialoog Kerkstraat 6-8 te Nuland
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
9