Raadsinformatiebrief - Ontwerp bestemmingsplan en - beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas
Tekst van het document
Raadsinformatiebrief
Steller
:
Van Dongen
Tel.
:
6155529
Portefeuille
:
Geers
:
p.vandongen@shertogenbosch.nl
B&W
:
2 maart 2021
Agenda nr. :
B.16
Raad
:
6 april 2021
Reg.nr.
:
8843384
Openbaar
:
Openbaar
Onderwerp Dossier
Besluit
Communicatie
: :
Ontwerp bestemmingsplan en - beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas
Het college: 1. besluit op grond van artikel 7.17 van de Wet milieubeheer dat voor de voorgenomen activiteiten geen milieueffectrapportage moet worden opgesteld; 2. besluit geen inspraak te verlenen op grond van de inspraakverordening; 3. stemt in het ontwerp bestemmingsplan “Werklandschap Rosmalense Plas” en : beeldkwaliteitsplan “Werklandschap Rosmalense Plas” ; 4. start de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan "Werklandschap Rosmalense Plas" en het beeldkwaliteitsplan “Werklandschap Rosmalense Plas”; 5. legt op grond van de Coördinatieverordening tegelijkertijd met het ontwerp bestemmingsplan de ontwerp omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van een kantoorachtig bedrijfsgebouw op kavel 4 van het Werklandschap langs de A2/A59; 6. informeert de gemeenteraad conform bijgaande raadsinformatiebrief.
:
De terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt.
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
1
Raadsinformatiebrief Reg.nr.
::
B&W verg. ::
8843384 2 maart 2021
:
Onderwerp: ontwerp bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan ”Werklandschap Rosmalense Plas” en beeldkwaliteitsplan, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling zal worden aangeboden. 2) Samenvatting Op 11 april 2012 heeft u het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen Empel 3e fase" vastgesteld (reg. nr. 12.0269). Dit bestemmingsplan gaat uit van een hoogwaardig bedrijventerrein in het groen. Op 20 september 2017 heeft uw gemeenteraad het kantorenbeleid geactualiseerd (reg.nr. 6995252). Daarin staat het voornemen om op de randzone langs de A2 van het bedrijventerrein middelgrote kantoren toe te staan. Hiervoor is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Door de mix van bedrijven en kantoren is ontstaat er een werklandschap. De bedoeling was ook de kantoor villa’s langs de Wetering aan de zijde van de Rosmalense Plas in het bestemmingsplan mee te nemen. Uit het vooroverleg met het Waterschap bleek dat hier langs de Wetering volgens haar Keur rekening moet worden gehouden met een onderhoudsstrook van 5 meter. Deze strook moet onbebouwd blijven. Wij hebben deze strook uit het plan gehaald om, rekening houdend met de Keur, tot een nieuwe stedenbouwkundige invulling te komen.
Naast dit bestemmingsplan hebben wij ook een beeldkwaliteitsplan in procedure gebracht om de gewenste uitstraling van het werklandschap vast te leggen. In het bestemmingsplan wordt ook aandacht gevraagd voor duurzaamheid. De bestemmingsplanregels en het beeldkwaliteitsplan maken duurzaam bouwen makkelijker. Het laatste doel is het bestemmingsplan te actualiseren, binnen de ruimtelijk aanvaardbare kaders naar de bouwwensen van de toekomstige gebruikers. Voor kavel 4 is een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor de bouw van een kantoorgebouw. Het bouwplan past binnen de regels van het nieuwe bestemmingsplan de door ons geambieerde uitstraling. Wij hebben besloten deze omgevingsvergunning gecoördineerd met het bestemmingsplan tot stand te laten komen. Omdat hier al een bestemmingsplan voor een bedrijventerrein geldt hebben wij besloten het bestemmingsplan direct in de ontwerpfase te brengen. Het ontwerpbestemmingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan liggen vanaf 8 maart 2021 zes weken ter inzage. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller
: Van Dongen
Tel.
: 6155529
: p.vandongen@s-hertogenbosch.nl www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
2
1)
Aanleiding Op 11 april 2012 (reg. nr. 12.0269) heeft uw gemeenteraad het "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" vastgesteld. Daarna heeft uw gemeenteraad op 20 september 2017 (reg.nr. 6995252) het kantorenbeleid geactualiseerd. Daarin geeft u aan voornemens te zijn om op de randzone langs de A2 en aan de plaszijde van het bedrijventerrein Rosmalense Plas kantoren toe te staan. Om dit mogelijk te maken zal het bestemmingsplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" gedeeltelijk moeten worden herzien. Door het toestaan van kantoren is het terrein niet alleen meer voor bedrijven gereserveerd. In dit plan wordt dan ook niet meer gesproken van een bedrijventerrein maar van een werklandschap met een mix van bedrijven en kantoren. Vanwege de uitkomst van het vooroverleg met het waterschap stellen wij de voorgenomen invulling aan de zijde van de Rosmalense Plas uit. Figuur 1: voorstel tot verkantorisering Rosmalense Plas 2) Inhoud Inleiding Het Werklandschap Rosmalense Plas ligt tussen Empel – Zuid en de Rosmalense Plas. Al in het geldende bestemmingsplan is de ambitie uitgesproken om de bedrijven in het groen dan wel natuur te plaatsen. Aan de noordwest zijde wordt ter afronding tussen het werklandschap en Empel Zuid nieuwe natuur aangelegd. Regenwater dat binnen het gebied valt stroomt via wadi’s langs drie wegen naar deze nieuwe natuur.
De ambitie was en is langs de A2 hoogwaardige kantoorachtige bebouwing toe te staan. Inmiddels heeft het bedrijf Appèl zich hier gevestigd. Het aanzicht van dit gebouw vormt de basis van de gewenste stedenbouwkundige en esthetische kwaliteit die wij langs de A2 nastreven.
figuur 2: stedenbouwkundige impressie werklandschap Rosmalense Plas
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
3
Wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan In het bestemmingsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas’ hebben wij aan de percelen langs de A2 en de Rosmalense Plas de bestemming “Kantoor” toegekend. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het gebruik voor de vestiging van bedrijven die vallen binnen categorie 1 tot en met 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2. Op het middenterrein zijn volgens dit ontwerp bestemmingsplan bedrijfsgebouwen met een hoogte van 8 tot 14 meter toegestaan. Dit is meer in overeenstemming met de vraag van de ondernemers. Dit was volgens het oude bestemmingsplan 7 tot 12 meter. In het groen langs de oost-west ontsluitingswegen in het plangebied is in het ontwerp de specifieke functie-aanduiding “waterberging” opgenomen. Binnen deze aanduidingen worden ter bevordering van het verwerken van hemelwater ter plaatse de watervoorzieningen beter beschermd. In de regels van dit bestemmingsplan is ook opgenomen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning vast dient te staan, dat er bij kantoren en bedrijven voldoende parkeergelegenheid voor auto's op eigen terrein wordt gerealiseerd. Dit moet gebeuren overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016. Hiermee wordt parkeerproblematiek in het plangebied tegengegaan.
Als de parkeernormering in de toekomst wijzigt dan moet met die wijziging rekening worden gehouden. De toelichting besteedt ook aandacht aan duurzaamheid. De bestemmingsplanregels en het beeldkwaliteitsplan maakt duurzaam bouwen makkelijker. In het geldend bestemmingsplan kunnen in principe de in bouwblokken volledig worden bebouwd. Het volledig bebouwen van een bouwperceel is echter niet realistisch. Zo dient er op het bouwperceel ook ruimte te zijn voor parkeren, manoeuvreerruimte en een groene inkleding. Daarom hebben wij voor deze gebieden in het nieuwe bestemmingsplan een maximale bebouwingspercentage van 70% opgenomen. Voor de kantorenlocaties in de A2 zone is in het voorliggend ontwerp bestemmingsplan een minimale bebouwingspercentage van 15% en een maximale percentage van 25% opgenomen met een afwijkingsbevoegdheid tot minimaal 10%. Dit komt meer overeen met de kleinschalige kantoorbebouwing, waar vraag naar is. Hierdoor is er op deze kantorenlocaties zeker meer ruimte voor groen en parkeren. Beeldkwaliteitsplan Op dit moment gelden ter beoordeling van de esthetische kwaliteit van de bedrijfs- en kantoorgebouwen de algemene welstandscriteria uit de Welstandsnota. Volgens deze algemene criteria moet een bouwwerk aanvaardbaar zijn in zijn omgeving. Die omgeving kan zowel bestaan uit andere bouwwerken, maar ook uit onbebouwd terrein of een combinatie daarvan.
Met die omgeving moet rekening worden gehouden. Gelet op de ligging van de percelen aan het natuurgebied de Rosmalense Plas en het gebouw van Appèl dat hier als referentie dient, kan de welstandscommissie op grond van deze voorwaarde niet anders dan (zeer) hoge esthetische kwaliteitseisen aan de bebouwing te stellen. In het beeldkwaliteitsplan willen wij deze esthetische ambities meer concreter, objectiveren en inzichtelijk maken. Daarbij rekening houdend met de ligging en functies van de te bouwen gebouwen. In het beeldkwaliteitsplan staan per gebied de esthetische kwaliteiten vastgelegd die de gemeente in het werklandschap ambieert. Het beeldkwaliteitsplan een stelt hoge esthetische www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
4
kwaliteiten aan de kantoorgebouwen aan de A2 en langs de Rosmalense Plas. In het middengebied, waar bedrijven zich mogen vestigen, worden minder hoge eisen gesteld. De welstandscommissie heeft aangegeven dat het voorliggend ontwerp beeldkwaliteitsplan voldoende basis biedt om over bouwplannen te adviseren. De welstandscommissie heeft op 25 februari 2021 positief over het beeldkwaliteitsplan geadviseerd. Milieueffect rapportage en Wet Natuurbescherming De Wet milieubeheer stelt ons de verplichting te beoordelen of voor de voorgenomen ontwikkelingen een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Uit onderzoek blijkt dat de ontwikkelingen in het plangebied zullen geen significant negatief effect zullen hebben op de omliggende Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning nodig volgens de Wet natuurbescherming. Een rechtstreekse m.e.r.-(beoordelings-)plicht is derhalve niet aan de orde. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde die een milieueffectrapportage rechtvaardigen. Het opstellen van een m.e.r. wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. 3) Uitkomst vooroverleg Vooroverleg provincie Het toestaan van kantoren op bedrijventerreinen is in beginsel in strijd met de interim omgevingsverordening. Om die reden is het voornemen eerst besproken met de provincie.
Voor dat de provincie instemt met omzetting van bedrijventerrein naar kantorenlocaties diende eerst de behoefte aan deze locaties in beeld te worden gebracht. De behoefte is aangetoond in het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting bestemmingsplan). Op grond van dit rapport in combinatie met het gemeentelijk kantorenbeleid, heeft de provincie in met het omzetten van bedrijventerrein naar een werklandschap ingestemd. Daarmee zijn de voorgenomen kantoren langs de A2 in overeenstemming met het provinciaal beleid. Vooroverleg Waterschap Het Waterschap geeft in het vooroverleg aan dat De Nieuwe Vliet langs de voorgenomen kantoorvilla’s op het werklandschap Rosmalense Plas (hierna ‘Wetering’) een A-watergang is met een breedte van 7 meter. Volgens de Keur van het Waterschap moet langs beide kanten van deze wetering een onderhoudsstrook van 5 meter breed voor vrij blijven van bebouwing (objecten vrije strook). Wij dienen daar bij de verlening van de omgevingsvergunningen rekening mee te houden. Het Waterschap had in 2012 al zienswijzen op het geldende bestemmingsplan ingediend. Zij gaf daarin aan dat de Keurzones (onderhoudsstroken van 5 meter) aan weerszijde van de Awatergang van toepassing zijn op een watergangbreedte van 7 meter in plaats van 8 meter.
Deze zienswijze is bij de vaststelling van het geldende bestemmingsplan op 10 juli 2012 alleen ter kennis name aangenomen, het plan is niet daarop gewijzigd. Het Waterschap heeft toentertijd geen beroep ingesteld. Daarom zijn in het geldend bestemmingsplan de bouwblokken in de waterkant van de Wetering ingetekend. Niettemin geldt de Keur en moet bij de ontwikkeling van de kantoorvilla’s rekening worden gehouden www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
5
met de 5 meter brede onderhoudsstrook langs de Wetering. Het Waterschap is niet voornemens om hier van deze onderhoudsstrook af te zien.
Als in het plan rekening moet worden gehouden met 5 meter brede onderhoudsstrook aan beide zijden, dan kunnen de kantoorvilla’s, zoals deze nu zijn ingetekend, niet worden ontwikkeld. De stedenbouwkundige invulling dient in deze strook dan ook te worden aangepast. Om ontwikkelingen elders in het plangebied niet te vertragen, hebben wij besloten dit deel nog niet mee te nemen in het ontwerp bestemmingsplan. Vooroverleg Rijkswaterstaat en TenneT Rijkswaterstaat kan met de voorziene ontwikkelingen langs de A2 instemmen. Zij vraagt echter wel aandacht voor een adequate verwerking van de verkeersstromen van en naar het werklandschap. Naar aanleiding van de reactie van Tennet hebben wij de veiligheidsregels in het kader van de hoogspanningsmasten geactualiseerd. Resultaat vooroverleg De opmerkingen van de instanties uit het vooroverleg zijn verwerkt het ontwerp bestemmingsplan. Daarmee druist de herziening niet in tegen de belangen die deze diensten behartigen. Daarmee kunnen wij het ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen. 4) Coördinatieverordening HM2 Property Development heeft bij ons een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de ontwikkeling van een kantoorgebouw langs de A2/A59 (Kavel 4). Het bouwplan voldoet aan de regels in het ontwerp bestemmingsplan.
Het gebouw en de inrichting van het perceel past binnen de hoogwaardige esthetische kwaliteit die wij in deze zichtzone langs de snelweg ambiëren.
Fig. 3 en 4 Impressies voorgenomen invulling kavel 4
Verder voldoet het gebouw aan de gemeentelijke ambities ten aanzien van duurzaamheid. Om de voortgang van de bouw te waarborgen hebben wij besloten de omgevingsvergunning www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
6
gecoördineerd met het bestemmingsplan tot stand te laten komen. Wij leggen de ontwerp omgevingsvergunning tegelijkertijd met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage. 5) Burgerparagraaf / procedure Het geldende bestemmingsplan heeft al een inspraak- en ontwerp procedure doorlopen. Het voorliggen plan heeft geen grotere ruimtelijke impact dan het geldend bestemmingsplan. Om die reden hebben wij besloten geen inspraakprocedure te voeren en direct het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. 6) Economische uitvoerbaarheid Het onderhavige plan maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Empel Zuid (3e fase). Het betreft een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij kavels worden verkocht aan particulieren, instellingen, bedrijven, ontwikkelaars of corporaties. De gronden worden onder marktconforme condities verkocht. De grondexploitatie is sluitend. Derhalve kan worden gesteld dat het voorliggende plan in financieel-economisch opzicht haalbaar c.q. uitvoerbaar is. 7) Communicatie De tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan wordt in de Staatcourant en het Gemeenteblad gepubliceerd. Iedereen krijgt hierin de gelegenheid zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan aan uw gemeenteraad kenbaar te maken Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ’s-Hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester,
drs. B. van der Ploeg
drs. J.M.L.N. Mikkers
Bijlagen: Bijlage 1: ontwerp bestemmingsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas’; Bijlage 2: verbeelding ontwerp bestemmingsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas’ Bijlage 3: ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas’ Ter inzage:
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
7