Raadsinformatiebrief IKDB selectie partner

Raadsinformatiebrief Registratienummer

Onderwerp

14396255

Selectie partner Innovatie Kwartier Den Bosch Het Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB) is een grote en complexe gebiedsontwikkeling die de fysieke voorwaarden schept voor innovatie en samenwerking. Het is een ontwikkeling die een belangrijke bijdrage levert aan onze verstedelijkingsopgave. Het is daarnaast een opgave waarmee we het data ecosysteem versterken en verder invulling geven aan onze rol als toonaangevende datastad. Om tot een succesvolle en toekomstbestendige ontwikkeling te komen, is samenwerking met de markt cruciaal. Daarom zijn we via een partnerselectie op zoek gegaan naar een marktpartij om samen de ontwikkeling en het beheer van het gebied tot een succes te maken. De selectieprocedure is doorlopen en heeft tot de keuze van een partner geleid.

Aanleiding In oktober 2020 stelde uw raad de transformatievisie ‘Innovatiedistrict en visie Grenco-terrein’ vast. Met deze raadsinformatiebrief informeren we u over de selectiemethode en geselecteerde partner voor het gehele Innovatie Kwartier Den Bosch. Uw raad is in februari 2022 geïnformeerd over de tender- en ontwikkelstrategie voor het IKDB. Op dit moment is de selectieprocedure (tender) doorlopen en heeft het college besloten tot het voornemen tot gunning aan de ontwikkelcombinatie AM/Coebax. Partijen krijgen tot 9 november a.s. de gelegenheid om bezwaar te maken op de uitslag. Wanneer partijen geen gebruik maken van deze periode wordt definitief gegund aan AM/Coebax.

Beoogd doel De ontwikkeling van het Innovatie Kwartier Den Bosch betreft een complexe en meerjarige opgave, die we alleen samen met de markt kunnen oppakken. In deze brief informeren wij u over de geselecteerde partner en de start van de haalbaarheidsfase. De aard, omvang en doorlooptijd van de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier Den Bosch maken dat we het gebied niet zelfstandig optimaal tot ontwikkeling kunnen brengen. Eerder is geconstateerd dat de gemeente dit niet alleen kan en dat samenwerking met marktpartijen vanaf een vroeg stadium essentieel is. Op basis van een partnerselectie is besloten om (voorlopig) te gunnen aan de ontwikkelcombinatie AM/Coebax. Met AM/Coebax zal een haalbaarheidsonderzoek van circa negen maanden worden doorlopen waarin wordt onderzocht onder welke voorwaarden er sprake is van een voor beide partijen haalbare ontwikkeling.

Relevante besluitgeschiedenis



 



De raad heeft op 12 juli 2022 ingestemd met het raadsvoorstel ‘volgende stap Innovatie Kwartier: verbouwing Grenco-hallen’ (registratienummer 13943869). Hiermee is een verbouwingskrediet van 5,4 miljoen euro voor de verbouwing van de Grenco-hallen, als onderdeel van het Innovatie Kwartier, vastgesteld. In oktober 2020 is het raadsvoorstel ‘Innovatiedistrict en visie Grenco-terrein’ vastgesteld, met daarin de Transformatievisie (GR&CO) voor dat gebied (registratienummer: 10276008). De raad heeft in februari 2019 ingestemd met de verbouwing van het Grasso-pand tot ICTbedrijvencentrum en hiertoe een krediet van € 14,2 miljoen beschikbaar gesteld (registratienummer: 8644631). In januari 2018 is het Ontwikkelkader EKP-terrein door de raad vastgesteld. In het Ontwikkelkader zijn de kaders voor herontwikkeling van zowel EKP-Noord als EKP-Zuid aangegeven (registratienummer: 6920848).



De raad heeft in juli 2017 ingestemd met de nota ‘Hoofdkeuzes Bedrijvencentrum Grasso’ en besluit tot verbouwing van het monumentale Grasso-kantoorpand tot hotspot voor data- en ICTbedrijvigheid (registratienummer: 7005734).

Inhoud Partnerselectie en voorbereiding Een partnerselectie is een marktselectiemethode die het mogelijk maakt om vroegtijdig in de planvorming een samenwerkingspartner te selecteren. Er wordt daarbij niet geselecteerd op plan en/of prijs (zoals bijvoorbeeld bij EKP-Noord is gedaan), maar op profiel en visie. Deze methode is bij uitstek geschikt voor opgaven waarbij op voorhand het programma nog niet eenduidig te bepalen is en de kaders nog niet duidelijk gedefinieerd kunnen worden vanwege de complexiteit of de risico’s die ermee samenhangen. In het geval van het IKDB geldt dat marktkennis essentieel is om de juiste doelgroep, het juiste programma, het juiste vastgoedconcept en de invulling van communitymanagement te definiëren. Omdat er een behoorlijke mate van afhankelijkheid tussen de verschillende onderdelen zit en dit zich vooraf niet zodanig laat inkaderen dat er een duidelijke opgave is te definiëren, vormt een partnerselectie voor de gebieds- en communityontwikkeling Innovatie Kwartier een goede tendermethode. Bij een partnerselectie is het mogelijk om gezamenlijk met de marktpartij de opgave nader te verkennen, afspraken te maken over hoe om te gaan met risico’s, en eventueel tussentijds strategie, aanpak of programma te wijzigen. Selectiecriteria Op basis van het profiel van de marktpartij die we voor deze opgave zoeken, hebben we selectiecriteria opgesteld.

Het profiel hebben we als volgt omschreven (de dikgedrukte woorden vormen de selectiecriteria): Het type marktpartij dat past bij de opgave is een partij die ervaring heeft met gebiedsontwikkeling en

werklocaties. De te selecteren marktpartij of combinatie van marktpartijen moet daarom zowel de ontwikkeling als bouwopgaves kunnen doorgronden en gewend zijn aan het integraal ontwikkelen, realiseren én beheren. Gelet op de onzekerheden ten aanzien van het uiteindelijke programma is het gewenst dat de partner een duidelijke visie en ontwikkelstrategie heeft op het functioneren van het Innovatie Kwartier. Bij voorkeur is de partij bereid om (deels) op risico het programmaonderdeel werken (kantoren) te ontwikkelen. Bij voorkeur neemt de partij als belegger ook een rol in de beheerfase van het Innovatie Kwartier. De ontwikkeling van het Innovatie Kwartier is een integrale ontwikkeling, waarvan nog niet alle facetten zijn uitgekristalliseerd. Dat vraagt om afstemming en samenwerking met een marktpartij die beschikt over omgevingssensitiviteit, marktkennis, flexibiliteit, die verschillende delen van het programma weet samen te brengen en die weet wat communitybuilding is. Selectiefase en winnaar AM/Coebax is als winnaar beoordeeld omdat zij in haar visie goed onderbouwt wat de potentie van het gebied is en vooral op het gebied van het ecosysteem duidelijk uiteenzet wat de succesfactoren zijn en hoe zij daar als ontwikkelcombinatie invulling aan geeft. Ook de ruimtelijke vertaling en de rol van het IKDB in de brede binnenstad wordt duidelijk geagendeerd.

Samenwerking staat centraal bij AM/Coebax en geeft dat goed invulling door het oprichten van een Data Ecosysteem Ontwikkelingsorganisatie (DEO) dat gefinancierd vanuit het op te richten IKDB-Fund. In dit Fund participeren AM/Coebax en gemeente en waarin ook wordt voorgesteld bestaande exploitaties/panden in te brengen (Grasso, Grenco, Hooge Donken). Via een ontwikkelteam is het idee van AM/Coebax om dit in de haalbaarheidsfase gedegen uit te werken. Er is veel vertrouwen in de ontwikkelkracht, kennis en het netwerk van AM/Coebax als samenwerkingspartner voor het IKDB. Andere deelnemende partijen zijn ABC Vastgoed en SDK Vastgoed geweest. Ook zij hebben goede aanbiedingen gedaan, maar AM/Coebax was meer onderscheidend in kennis van de data- en ICT-markt, de plaatselijke dynamiek en het invulling geven aan de samenwerkingsgedachte van de gemeente. Andere partijen hebben tot 9 november a.s. de gelegenheid om bezwaar in te dienen. Wanneer dit niet gebeurt, is de gunning definitief en start het haalbaarheidsonderzoek met AM/Coebax.

Haalbaarheidsonderzoek Met de AM/Coebax zal een haalbaarheidsonderzoek van circa 9 maanden worden gestart naar de voorwaarden waaronder het gebied succesvol kan worden ontwikkeld. Onderwerpen zoals identiteit van het gebied, doelgroepen, programmering, marktbenadering en globale financiële haalbaarheid worden hierin onderzocht. Daarnaast wordt de juiste governmentstructuur uitgewerkt om het gebied voor de lange termijn te laten functioneren en wordt bekeken hoe de samenwerking tussen AM/Coebax en de gemeente er in de ontwikkelen beheerfase uit zou moeten zien. Dit is een gezamenlijk onderzoek waar van beide kanten inspanningen zullen moeten worden geleverd. Gedurende het onderzoek zijn op verschillende momenten go/no go momenten om te bepalen of de juiste koers nog wordt gevolgd. Wanneer het haalbaarheidsonderzoek positief wordt afgerond, kan de uitvoering van de eerste deelprojecten worden voorbereid.

Hoogachtend Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen

Registratienummer

14396255

Collegevergadering

1 november 2022

Bevoegdheid college

informatie verstrekken aan raad

Portefeuillehouder

R.J.J. Geers

Afdeling

SO/PP

Inlichtingen

W. Stam / w.stam@s-hertogenbosch.nl / 06 20962595