Raadsinfomatiebrief Sneller bouwen aan 's-Hertogenbosch - resultaten en vervolg

Raadsinformatiebrief Registratienummer

Onderwerp

11828972

Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch: Resultaten en vervolg In deze raadsinformatiebrief presenteren we de resultaten van het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch” en voegen we nieuwe maateregelen toe, ten aanzien de aanpak op het middensegment en op de regionale verstedelijkingsstrategie.

Aanleiding

Twee jaar geleden voorzagen we een dip in de woningproductie en stelden we het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch” op. Het is tijd voor een (tussen)evaluatie en aanscherping. In februari 2020 lanceerden we als college het maatregelenpakket “Sneller Bouwen aan ’s-Hertogenbosch”. Doel was om met maatregelen voor de korte en de langere termijn de woningproductie te stimuleren en de hoge woningproductie van de laatste jaren vast te houden. Ondanks dat de wereld een maand daarna als gevolg van Covid-19 stevig veranderde en wij ook daarop hebben moeten schakelen, hebben we stevige voortgang kunnen boeken. Zo is het aantal in voorbereiding zijnde plannen stevig vergroot en zit de woningproductie in een stijgende lijn. Tegelijkertijd zijn er ook nieuwe uitdagingen ontstaan. Zo hebben de stijgende huizenprijzen de positie van starters en middeninkomens verslechterd, terwijl onze ambities voor nieuwbouw voor deze groepen juist is opgeschroefd (20% middenhuur en/of goedkope koopwoningen). Maar ook positieve www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

ontwikkelingen zoals de aanwijzing door het Rijk van onze Spoorzone, samen met die van Breda en Tilburg, als 14de NOVI-gebied. Nieuwe ontwikkelingen die vragen om een verdere aanscherping van het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch”. In deze raadsinformatiebrief rapporteren en evalueren we de resultaten van de verschillende maatregelen en informeren we u over twee aanvullende maatregelen. Het maatregelenpakket beperkt zich tot nieuwbouw en gaat niet over de mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad. Hierover informeren wij u middels de jaarlijkse voortgangsrapportage wonen. Deze zullen wij u in maart aanbieden.

Beoogd doel

Informeren over de resultaten die het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch” heeft opgeleverd en de aanscherping daarop met twee aanvullende maatregelen. Voor de periode 2020-2030 heeft uw raad de ambitie vastgelegd om 10.500 nieuwe woningen te realiseren. Doel van het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch” is om hier als gemeente zo maximaal mogelijk op te sturen en daarmee een zo hoog mogelijke woningproductie voor de komende jaren te realiseren. Wij willen daarmee onze bijdrage leveren aan het verminderen van de druk op de woningmarkt. Met deze raadsinfomatiebrief presenteren wij de (tussen)resultaten en informeren wij u over twee aanvullende maatregelen.

Relevante besluitgeschiedenis

 Maatregelenpakket Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch, februari 2020  Woonvisie ’s-Hertogenbosch, juni 2020 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Inhoud

Als leeswijzer voor deze Raadsinformatiebrief gaan we achtereenvolgens in op: 1. De resultaten van het maatregelenpakket “ Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch”, bestaande uit korte en langere termijn maatregelen.  Korte termijn: Realisatie van tenminste 500 tijdelijke woningen in 3 jaar;  (Middel)lange termijn: Spoor 1 – vergroten van het aantal in voorbereiding zijnde plannen; Spoor 2 – prioriteren kansrijke & overwegend betaalbare projecten Spoor 3 –versterken en uitbreiden van de sturingsinstrumenten. 2. De uitbreiding van het maatregelenpakket 3. Sturing op de woningmarkt (moties en vervolg) 1.

Resultaten van het maatregelenpakket “Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch”

Korte termijn: Het realiseren van 500 woningen flexwoningen in 3 jaar tijd. Tussen 2021 en 2023 realiseren we 446 flexwoningen en 23 tijdelijke zorgwoningen Aangezien gebiedsontwikkeling en woningbouw veel tijd vraagt, is voor de korte termijn extra productie alleen via tijdelijke flexwoningen positief te beïnvloeden. Deze woningen kunnen snel gerealiseerd worden vanwege een korte procedure en kortere bouwtijd. We werken hierin al een aantal jaar intensief samen met de woningcorporaties en hebben daarin laten zien kwalitatief goede woningen en woonomgevingen te kunnen realiseren in een kort tijdsbestek. In 2021 zijn 182 tijdelijke woningen opgeleverd bij de Fuik (78), Vliert (54) en Meerendonk (50). Voor de 44 woningen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

op de locatie Belgeren is inmiddels vergunning verleend. Deze zullen in de 1ste helft van 2022 geplaatst worden. Ook voor de 23 tijdelijke woonzorgwoningen aan de Nieuwe Dijk is vergunning verleend. Verder heeft uw raad heeft op 7 december jl. ingestemd met de Verklaring van Geen Bedenkingen (VVGB) voor de flexwoningen in de Noordoosthoek. Daarmee is realisatie van zo’n 200 woningen mogelijk. Gezien de toenemende populariteit van het product, nemen de levertijden van deze woningen wel toe. Daardoor zullen we flexwoningen in de Noordoosthoek vermoedelijk niet meer geplaatst worden in 2022. In totaal realiseren we tussen 2021 en 2023 426 flexwoningen en 23 tijdelijke zorgwoningen. Het succes en de doorontwikkeling van de flexwoningen heeft ook landelijk de aandacht getrokken. We deelden onze kennis met andere gemeenten, provincies, Platform31 en woningcorporaties en zullen dat blijven doen. (Middel)lange termijn spoor 1: Het vergroten van het aantal in voorbereiding zijnde plannen. Inmiddels is het aantal in voorbereiding zijnde plannen stevig vergroot, zelfs meer dan de beoogde 7.500 maar naar bijna 10.500. De afgelopen jaren is de plancapaciteit stevig vergroot, zowel wat betreft “harde plancapaciteit” als wat betreft zachte “in voorbereiding zijnde” plannen. Wat betreft de harde plancapaciteit gaat het om door de gemeenteraad vastgestelde plannen.

Het college heeft in de afgelopen 2 jaar plannen voor minimaal 6.300 (en maximaal 7.000) woningen de procedure gestart. Daarvan heeft uw raad inmiddels voor 3.300 woningen het bestemmingsplan vastgesteld. Een flinke toename dus van de harde plancapaciteit. Het is nu aan marktpartijen om vergunningen aan te vragen en ervoor te zorgen dat de woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden. Ook wat betreft de in voorbereiding zijnde plannen is een stevige stap gezet. Het streven was om deze op te hogen naar 7.500 woningen in voorbereiding. Doordat enkele grote plannen in voorbereiding zijn genomen, zijn inmiddels plannen voor bijna 10.500 woningen in voorbereiding. Daarvan zijn 1.300 woningen inmiddels in uitvoering (in aanbouw). Voor www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

550 woningen is de vergunning verleend en moet de bouw nog gestart worden.

(Middel)lange termijn spoor 2: Het prioriteren van kansrijke projecten en projecten met overwegend betaalbare woningen Blijven inzetten op de kansrijke projecten In de samenwerking met marktpartijen komt vaak naar voren dat de snelheid van projecten positief wordt beïnvloed door een gezamenlijk gevoel voor urgentie met daaraan gekoppelde deadlines. Vandaar dat we constructief samenwerken, de urgentie benadrukken en gezamenlijk oplossingen zoeken om de voortgang erin te houden. Dat hebben we gedaan en blijven we doen bij onder meer de projecten Zuidwal, de Groote Wielen Centrum en de Noordooshoek, EKP-Noord, de Bossche Stadsdelta, de omgeving van Station Oost, Willemspoort, KPN-complex www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hervensebaan, Gasthuiskwartier en Brabantbad. Prioritering sociale woningbouw Dankzij de prioritering van sociale projecten (en in combinatie met de Taskforce Sociale Woningbouw en de “rode loper”) is de plancapaciteit voor sociale woningen voor de komende jaren ruim op orde. In 2021 zijn iets meer dan 300 sociale huurwoningen opgeleverd. Maar belangrijker: we hebben plannen voor bijna 3.000 sociale huurwoningen in voorbereiding. Dat levert voor de komende jaren stevige resultaten op. Inmiddels: zijn ruim 600 sociale huurwoningen in aanbouw (in 2022 worden meer dan 500 sociale huurwoningen opgeleverd); is voor nog ruim 200 sociale huurwoningen vergunning verleend en is voor zo’n 700 sociale woningen de ruimtelijke procedure doorlopen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De samenwerking tussen gemeenten en corporaties is niet onopgemerkt gebleven. Net als bij het onderwerp flexwoningen, wordt ons regelmatig gevraagd naar de succesfactoren van onze aanpak en werkwijze. Beschikbaar stellen voorbereidingskredieten Uw gemeenteraad heeft in juni 2020 voor 9 ontwikkellocaties voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld (link) Hiermee is de planvoorbereiding gestart dan wel voortvarend doorgezet. Dat geldt voor de locaties Station Oost, EKP Zuid, Bossche Stadsdelta, Grenco, de Noordoosthoek van De Groote Wielen en de CPO locaties Gaasterland en Jan Olieslagerstraat. De overige locaties waarvoor voorbereidingskredieten beschikbaar zijn gesteld volgen nog. (Middel)lange termijn Spoor 3 Het versterken en uitbreiden van de sturingsinstrumenten I Het continueren van de Taskforce Sociale Woningbouw: 3.000 sociale huurwoningen in voorbereiding Dankzij de gezamenlijke inzet en focus in de Taskforce Sociale Woningbouw is de beleidsdoelstelling voor sociale huurwoningen (zowel qua percentage als in absoluut aantal) de komende jaren ruimschoots haalbaar. Zoals hiervoor al genoemd zijn in totaal plannen in voorbereiding voor een kleine 3.000 sociale huurwoningen. Waarvan maar liefst 2.000 in voorbereiding zijn voor realisatie in de periode 2022 – 2025.

Uit de aanvragen die wij krijgen om (gezamenlijk met de woningcorporaties) presentaties te geven over onze manier van samenwerking binnen de Taskforce, merken wij dat wij hierin als voorbeeld fungeren voor anderen. II Het opzetten van een Taskforce woningbouw met marktpartijen: gesprek over versnelling en middenhuur Naast de Taskforce Sociale Woningbouw is De Bossche Tafel Wonen opgericht. Deze is bedoeld om de samenwerking tussen projectontwikkelaars, corporaties, beleggers, makelaars en gemeente te stimuleren en op basis van gedeelde www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

urgentie en verantwoordelijkheid de woningbouwproductie in ’s-Hertogenbosch op peil te houden. Kernvraag van de tafel is hoe de gewenste woningproductie, zowel kwantitatief als kwalitatief, tot stand kan worden gebracht. In de bijeenkomsten die hebben plaatsgevonden is onder andere gesproken over effecten van corona, het werken aan een Bossche Omgevingsvisie, de zelfbewoningsplicht en de opgave voor middeninkomens. III Het verbeteren van de intake en een rode loper voor projecten met overwegend betaalbare woningen Om initiatiefnemers te stimuleren en goed te ondersteunen werken we met heldere kaders bij de start van een project, leggen we meer verantwoordelijkheid bij initiatiefnemers en werken we in de geest van de Omgevingswet. Het intakeproces is verbeterd. Mede door de rode loper voor projecten met woningcorporaties, zijn de vooruitzichten voor de realisatie van sociale huurwoningen goed (zie spoor 2). IV Het toepassen van de coördinatieregeling en verklaring van geen bedenkingen Het gelijktijdig in procedure brengen van zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning vereist dat de initiatiefnemer zijn plan op dat moment dus al geheel moet hebben uitgewerkt. Niet alle initiatiefnemers kunnen en wensen dat. Daar waar er kansen lagen om te versnellen middels de coördinatieregeling is dat gebeurd. Bijvoorbeeld bij het project Klokkenlaan.

Met het toepassen van de coördinatieregeling geven we initiatiefnemers de mogelijkheid om de procedure te verkorten. V Het actualiseren van de kaders voor parkeren en hoogbouw In oktober heeft uw gemeenteraad de nieuwe kaders voor parkeren vastgesteld. Wat betreft de nieuwe kaders voor hoogbouw kijken we per project naar de kansen voor hoogbouw en daar waar de kaders van de nota hoogbouw overschreden worden, komen we terug bij de raad. Tegelijkertijd zal het actualiseren van de kaders voor hoogbouw een plek krijgen in de Bossche Omgevingsvisie waar een integrale afweging kan worden gemaakt. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

VI De stimulering van betaalbare woningen via het grondbedrijf Voor sociale huurwoningen geldt al een vaste lage grondprijs, ook voor sociale koop en middenhuur is de grondprijs beduidend lager dan voor duurdere woningen. Met strategische aankoopbeleid en de lijn om gronden (indien mogelijk) rechtstreeks aan corporaties te verkopen, draagt het grondbedrijf ook actief bij aan het realiseren van betaalbare woningen. Naar andere opties, zoals een (inkomensafhankelijke) erfpachtconstructie of een koperskortings-regeling, is gekeken. Maar bij elk van de opties zijn stevige kanttekeningen te plaatsen. Daarbij speelt mee dat de gemeente weinig vrij uitgeefbare gronden heeft en het de vraag is of de voordelen opwegen tegen de benodigde inzet (qua kosten en beschikbaarheid) van ambtelijke capaciteit. Hier hebben we dus nog geen verdere invulling aan gegeven. Wel hebben we andere instrumenten geïntroduceerd om de betaalbaarheid van het wonen bij nieuwbouwprojecten te borgen (zie punt 3 sturing op de woningmarkt ) VII Het jaarlijks starten van een CPO-ontwikkeling Afgelopen herfst is de locatie Gaasterland gepubliceerd ten behoeve van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Ook in Nuland en Vinkel is ruimte voor meerdere CPO groepen. In 2022 wordt de locatie Jan Olieslagerstraat vrijgegeven voor 2-4 CPO initiatieven.

VIII Samenwerking met Rijk en Provincie Bij alle lagen van de overheid is de urgentie van de woningbouwopgave duidelijk. Als gemeente en regio werken we daarom samen met de provincie en het Rijk. Dat doen we in de vorm van concrete afspraken of akkoorden, maar ook in de vorm van lobby-activiteiten. De samenwerking met provincie en Rijk is zowel stevig in het MIRT-traject als in de Verstedelijkingsstrategie voor het Stedelijk Netwerk Brabant. In het kader van de NOVI (de Nederlandse Omgevingsvisie) is de Spoorzone van ’s-Hertogenbosch namelijk samen met de spoorzones van Breda en Tilburg aangewezen als 14de NOVI-gebied en heeft daarmee specifieke aandacht op Rijksniveau. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Wat betreft het verkrijgen van subsidies is het beeld wisselend. Voor Willemspoort Zuid en Centrum van de Groote Wielen hebben we een aanvraag ingediend in het kader van de Woningbouwimpuls. Deze is echter niet gehonoreerd, ook niet in de tweede tranche. In de nadere gesprekken hierover met het Rijk bleek dat de Bossche projecten qua financiële haalbaarheid eenvoudigweg (te) gedegen zijn. Projecten die mogelijk wel in aanmerking zouden kunnen komen, zijn nog niet ver genoeg uitgewerkt om een aanvraag in te kunnen dienen. De mogelijkheden voor een subsidieaanvraag wordt bij elk volgende tranche uiteraard wel weer overwogen. In het kader van de regeling huisvesting kwetsbare huishoudens hebben wij zowel in 2020 als 2021 een aanvraag ingediend. Beiden zijn gehonoreerd. In 2020 ging het om een bedrag van € 941.850 voor de flexwoningen bij Fuik, Vliert, Meerendonk en de woonzorgeenheden aan de Nieuwe Dijk. In 2021 is een bedrag van € 585.000 toegezegd voor de flexwoningen in Belgeren en de Noordoosthoek. Inmiddels zijn ook de voorwaarden voor de regeling van de flexpool1 van de provincie bekend gemaakt. We werken aan het indienen van een subsidieaanvraag. 2. De uitbreiding van het maatregelenpakket Bovenstaand maatregelenpakket werpt zijn vruchten af voor de woningproductie op korte termijn en middellange termijn. Dat betekent nog niet dat al onze ambities binnen handbereik liggen.

De doelstelling om 30% sociale huurwoningen te realiseren gaan we halen. Dat geldt nog niet voor de doelstelling om minimaal 20% betaalbare woningen voor middeninkomens te realiseren. Hier moeten we dus nadrukkelijker op inzetten. Daarnaast is voor de woningproductie op langere termijn ook extra inzet nodig. Hiervoor werken we aan een verstedelijkingsakkoord met de Met deze Flexpool-regeling stelt de provincie Brabant budget beschikbaar om extra capaciteit en kennis in te zetten om woningbouwinitiatieven te faciliteren. 1

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

regio, de waterschappen, de provincie en het Rijk. Hieronder gaan we op beide aanvullende maatregelen nader in. IX Aanpak vergroten aandeel woningen voor middeninkomens: Om middeninkomens meer perspectief te geven op de woningmarkt, zetten we in op 4 sporen: afspraken met corporaties, het gesprek met de Bossche Tafel Wonen, een stevigere inzet bij projecten en inzet van eigen gronden. De afgelopen jaren werden veel woningen in het middensegment gerealiseerd via transformatie van kantoren. De mogelijkheden hiervoor nemen echter af. Het laaghangend fruit is geplukt. Toch willen we middeninkomens zo snel mogelijk meer perspectief bieden. Daarom zetten we in op vier sporen: 1. We maken afspraken met woningcorporaties. Het helpt al dat de doelgroep van woningcorporaties per 1-1-2022 wordt verruimd. Daarmee krijgen lage middeninkomens automatisch toegang tot de sociale huur, in ieder geval voor de periode van 3 jaar. De woningcorporaties gaan ook gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte (van 7,5% naar 15%). Daarmee gebruiken zij de wettelijke mogelijkheden om middeninkomens te huisvesten. Dat doen zij ook om daarmee de inkomensdifferentiatie in complexen en buurten te vergroten en een bijdrage te leveren aan het versterken van wijken. Het gaat daarbij om toewijzen van bestaande én nieuwe woningen. Daarnaast gaan we samen op zoek naar locaties om middenhuurwoningen te realiseren.

Voorwaarde is echter dat de inspanningen voor de middeninkomens niet te kosten gaan van de ambities voor de sociale doelgroep. 2. We voeren gesprekken via de Bossche Tafel Wonen. Het onderwerp middenhuur staat stevig op de agenda. BPD en Vesteda hebben namens de betrokken partijen het voortouw genomen te komen tot een voorstel om het aandeel middenhuur te verhuren in plannen van ontwikkelende partijen. 3. Stevigere inzet bij (nieuwe) projecten en gebiedsontwikkelingen. Daar waar mogelijk benutten we de ruimte om bij nieuwe projecten het aandeel in het middensegment te verhogen. Voor Station Oost wordt bijvoorbeeld 1/3de van de woningen in dit segment gerealiseerd. Ook in gebieden waar we zelf geen positie hebben, voeren we hierover het gesprek en proberen we het aandeel in het middensegment te verhogen. Zo is in het gebiedsperspectief voor www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4.

de Bossche Stadsdelta ook een percentage van 30% middensegment het uitgangspunt. Inzet gemeentelijke gronden. In gebieden die we zelf in eigendom hebben kunnen we goed sturen op de realisatie van middenhuurwoningen. We zetten onze gronden (o.a.) in voor het realiseren van woningen in dit segment.

X. Behoud en uitbreiding volle portefeuille en duurzame verstedelijking Doel is een akkoord te bereiken eind 2022 waarin concrete maatregelen worden benoemd die nodig zijn om op een duurzame manier te verstedelijken en de bouw van woningen te stimuleren. Brabant is het tweede grote verstedelijkte gebied van Nederland. In Brabant ligt een forse bouw-, transformatie en herstructureringsopgave. Reden om als Brabantse partners met het Rijk en de Waterschappen gezamenlijk te bepalen wat er nodig is voor een duurzame verstedelijking. De woningbouwopgave staat hierin centraal. Naast de grote vraag naar ruimte voor woningen, willen we ook andere opgaven oplossen m.b.t. bedrijvigheid, klimaatadaptatie, energietransitie, slimme mobiliteit, biodiversiteit, gezondheid en circulaire economie. Afgesproken is dat de verstedelijkingsopgave voor Brabant wordt opgepakt op twee schaalniveaus;  Een gezamenlijke Verstedelijkingsstrategie Stedelijk Netwerk Brabant; Dit wordt getrokken vanuit de Provincie, samen met B5-gemeenten (Breda, Eindhoven, Helmond, ’s-Hertogenbosch en Tilburg) en de vier waterschappen.  Uitwerking in Verstedelijkingsakkoorden per stedelijke regio; In het Stedelijk Netwerk Brabant worden vier regio’s onderkend; Eén daarvan is de stedelijke regio ’s-Hertogenbosch.

Naast ’s-Hertogenbosch (voorzitter en trekker) maken de volgende gemeenten onderdeel uit van deze stedelijke regio: Bernheze, Boekel, Boxtel, Heusden, Landerd, Meierijstad, Oss, Sint-Michielsgestel, Uden, Vught, Waalwijk, Maasdriel, West Betuwe en Zaltbommel. Deze gemeente maken deel uit van ons zogenaamde “Daily Urban System”. De Brabantbrede strategie en het regionale akkoord is gericht op concrete ondersteuning die het Rijk en de provincie onze regio kan bieden en biedt de regio ook de kans extra ambities neer te zetten. Deze ondersteuning kan zijn investeringsgelden voor randvoorwaarden die verstedelijking mogelijk maken, financiering onrendabele top van www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

gebiedsontwikkelingen, ruimte-aanpassing-versoepeling van bestaande regelgeving of voorstel voor nieuwe of interventies in processen of besluitvorming. Het akkoord biedt eveneens de kans het profiel van de stedelijke regio duidelijk neer te zetten en landelijke focus te krijgen op onze regio. 3. Sturing op de woningmarkt Gemeenten hebben een sturende rol als het gaat om wonen. In het ruimtelijk beleid worden bouwlocaties vastgelegd en via het grondbeleid kan de gemeente gronden verwerven en uitgeven. In het woonbeleid komen alle aspecten van het wonen aan bod: kwantiteit, kwaliteit, locaties, woonruimteverdeling, doelgroepen etc. De Woonvisie vormt ook de basis voor prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie. Mede door de toenemende druk op de woningmarkt en de nieuwe Woningwet wordt onze sturing als gemeente steeds belangrijker. We doen wat we kunnen en zien dat onze inzet tot versnelling leidt, maar we zien ook dat we tegen grenzen aanlopen. Als gemeente hebben we niet alle gronden in eigendom en we financieren, bouwen en verhuren de woningen niet zelf. We hebben ook geen invloed op zaken als rentestand, grondstofprijzen, consumentenvertrouwen etc. Onze invloed is op bepaalde vlakken dus ook beperkt. En we hebben ook onze eigen grenzen qua ambtelijke capaciteit 2.

We blijven dus stevig samenwerken met onze partners en zoeken naar mogelijkheden om de woningproductie te stimuleren en hierin te sturen. We gebruiken nieuwe instrumenten als die mogelijkheden zich voordoen. Met de onlangs door uw raad vastgestelde huisvestingsverordening en doelgroepenverordening sturen we op het behoud van de schaarse woningvoorraad. We passen de zelfbewoningsplicht voor betaalbare koopwoningen toe en we werken aan een regeling om het opkopen van De arbeidsmarkt was niet eerder zo krap als nu. Dat is ook merkbaar aan het aantal moeilijk in te vullen vacatures. Hierover hebben wij u separaat geïnformeerd (link RIB Krapte arbeidsmarkt) 2

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

goedkope woningen voor particuliere verhuur te voorkomen. Vanuit uw raad is een drietal moties ingediend om gerichter te kunnen sturen op de woningmarkt. Hierover gaan we graag met u het gesprek aan. De moties zijn niet in stemming gebracht. De moties hebben betrekking op: 1. 2. 3.

Onderscheid tussen lage en hoge middenhuur; Het realiseren van de Bossche Mix op wijk en buurtniveau; Het meer gedetailleerd vastleggen van het woonprogramma in gebiedsontwikkelingen.

Deze drie moties geven nadrukkelijk aan dat u de gemeenteraad meer informatie wil over en sturing wil geven op de woningprogrammering. Met de Woonvisie heeft uw gemeenteraad de stedelijke ambities zowel kwalitatief als kwantitatief vastgelegd (en middels een amendement aangescherpt). Daarmee geeft uw raad sturing op stedelijk niveau. Deze stedelijke kaders worden door ons als college vertaald naar de concrete projecten. Daarbij is maatwerk mogelijk en wenselijk. Zeker waar dit bijdraagt aan een leefbare en inclusieve buurt. Wat echter sterk bepalend is voor het woningbouwprogramma op projectniveau is de geschiedenis van het betreffende project en de reeds gemaakte afspraken. Aan het begin van elk project geven wij als gemeente kaders mee vanuit het dan geldende woonbeleid. Bij projecten met een lange voorbereidingstijd (zoals Coudewater) of projecten waarvan de uitvoering verschillende jaren in beslag neemt (zoals Paleiskwartier en De Groote Wielen) voldoen de meegegeven (en veelal in contracten vastgelegde) kaders van dat moment niet meer aan de huidige beleidskaders. In gebiedsontwikkeling, dat vaak een lange voorbereidings-, procedure en realisatietermijn kent, is dit onvermijdelijk. Lange tijd gold bijvoorbeeld alleen 25% sociale huur of koop als uitgangspunt. Zoals bij de start van de ontwikkeling van Coudewater.

Bij de Groote Wielen lag www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

dat percentrage destijds zelfs op 20% (waarvan de helft sociale huur). Als gemeente proberen we dit bij te sturen, bijvoorbeeld door onze eigen gronden in te zetten voor de realisatie van sociale huurwoningen in het centrum van de Groote Wielen. Dit is echter lang niet bij alle projecten mogelijk. Bij de vaststelling van bestemmingsplannen, of bij een besluit geen bezwaar te hebben tegen een project, kan het dus voorkomen dat er in de gemeenteraad discussie ontstaat over het woningbouwprogramma omdat dit in sommige gevallen dus niet voldoet aan de huidige maatstaven. In die gevallen willen we als college ook nog bijsturen, maar weten ook dat dit leidt tot grote vertragingen. Vertraging die onwenselijk is met de huidige druk op de woningmarkt. Wij ervaren hierin een dilemma en willen u hier verder over informeren tijdens “Informeren & Ontmoeten”. Conclusie Concluderend kunnen we stellen dat het pakket Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch vruchten afwerpt. De vooruitzichten van de woningproductie zijn voor de korte termijn goed. Voor de middellange termijn zijn veel plannen in procedure gebracht en deels ook al vastgesteld. We werken intensief samen met de woningcorporaties en gebruiken diverse instrumenten om te sturen op de betaalbare woningen. Tegelijkertijd ervaren we enkele dilemma’s in onze sturingsmogelijkheden. Veel plannen zijn vastgesteld.

Het is nu aan marktpartijen om vergunningen in te dienen en de woningen daadwerkelijk te bouwen. En ondanks de resultaten zijn we nog niet klaar. We blijven werken aan de verstedelijkingsopgave (en daarmee aan de woningbouwmogelijkheden voor middellange en lange termijn) en aan de opgave om de komende jaren meer woningen voor middeninkomens te realiseren.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Sector/Afdeling Inlichtingen

11828972 1 februari 2022 Geers SO/WGZ A.L.H. Lochs . / F. Aerts a.lochs@s-hertogenbosch.nl / f.aerts@s-hertogenbosch.nl (073) 6155223

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704