I&O 5 februari 2024 - Ontwerpbestemming Brabantbad - Dhr. Boom

Raadsavond Informeren en Ontmoeten Datum:

5 februari 2024

Locatie:

Bestuurscentrum, Raadzaal

Voorzitter:

drs. E.M.M.P. Altenburg-Collin

Secretaris:

mr. drs. R. van der Meer

Insprekers:

mw. S. de Voogd-Roest, dhr. G.J. Buisman, dhr. K. Kortwijk, dhr. J. Borm, dhr. H. Kessens, dhr. O. Boom, mw. R. van der Feltz, dhr. P. Minderhoud, dhr. K. de Haan, mw. L. Boerkamp, mw. J. Tel, mw. I. Pennings, dhr. J. van Lente

Onderwerp: Ontwerpbestemmingsplan Brabantbad Inspreker, de heer Boom woont aan de Van Grobbendoncklaan en is bouwkundige en docent aan de HAN. Het bestemmingsplan wordt aangepast om met behoud van parkruimte en openheid meer woningen te kunnen bouwen. De wethouder heeft hem verweten dat hij het proces moedwillig vertraagt en daarmee ook de invulling van de woningbouwopgave vertraagt, maar die vertraging komt niet door hem, de stichting of omwonenden maar doordat de wethouder het niet goed voor elkaar heeft. In de 151 zienswijzen zijn allerlei onvolkomenheden geconstateerd, onder andere in de stikstofberekening, de rapportages over de geluidsbelasting, windhinder, archeologie en de boomeffectrapportage. Daarnaast heeft Heijmans acht jaar geleden bedacht dat het vigerende bestemmingsplan en een stedenbouwkundige verkenning van de gemeente niet van toepassing zouden zijn. In de samenvatting die de gemeente van de 151 zienswijzen heeft gemaakt is niet alle informatie goed verwerkt. Enkele belangrijke feiten voor het nemen van een goed besluit staan niet in de nota Zienswijzen.

Het bestemmingsplan is helemaal toegespitst op het plan met drie torens en als de volstrekt onnodige plint met commerciële ruimten en de veel te kleine parkeergarage buiten beschouwing worden gelaten, blijft er ruim 20.000 m2 BVO over waarop zestien penthouses van 160 en 215 m2 VVO en 161 woningen van gemiddeld 78 m² VVO komen. Dat toont aan dat het op deze manier bouwen van ronde torens inefficiënt is omdat per vierkante meter BVO slechts 0,72 m² woonoppervlakte wordt gecreëerd terwijl 0,8 m² gangbaar is. Dit lijkt een klein verschil, maar het doet de kosten van een woning exploderen. Hij heeft de bouwkosten bepaald op basis van het BouwkostenKompas, een betrouwbare database voor het berekenen van bouwkosten. Voor een woontoren van 22 bouwlagen in Den Bosch zijn die kosten € 1.674 per m2 BVO. De totale geschatte bouwkosten zijn dan € 35,5 miljoen voor alleen de woningen. In het vigerende bestemmingsplan uit 2007 is 16.200 m² BVO beschikbaar voor 180 woningen van gemiddeld 78 m². Bouwen in blokken van ongeveer vijf bouwlagen is zowel qua verhouding als qua bouwkosten veel efficiënter. De bouwkosten zijn in dit geval € 1.558 per m2 BVO en de 180 woningen zijn voor € 25,3 miljoen te realiseren. Het nieuwe plan is niet hoog en slank, maar veel te duur en veel te hoog.

Als er betaalbare woningen nodig zijn, had het plan uit 2016 binnen het vigerende bestemmingsplan moeten worden ontwikkeld in samenspraak en met medewerking van de omwonenden. Dat is benadrukt in de petitie uit 2020 en het burgerinitiatief uit 2021. Mevrouw Samshuijzen (PvdD) vraagt waar het lek in BVO door deze manier van bouwen vandaan komt. De heer Boom antwoordt dat bij hoogbouw meer verkeersruimte nodig is en dat daarom sprake is van een kleinere oppervlakte per verdieping. Bovendien is rondbouwen inefficiënt.

De heer Van Hasselt (SP) vraagt of het draagvlak in de wijk toeneemt als er laagbouw in plaats van hoge woontorens komt en als er sociale huurwoningen in plaats van penthouses worden gebouwd. De heer Boom neemt aan dat dit zo is. De heer Van Rens (D66) vraagt of de heer Boom niet tegen bebouwing is, maar wel een andere vorm van bebouwing wil. De heer Boom vindt dat er binnen het vigerende bestemmingsplan ruimte is om te bouwen waarbij er ook ruimte voor het huidige gebruik van het park overblijft. Mevrouw Lipman (CDA) vraagt of de heer Boom het vorige ontwerp beter vindt dan het huidige ontwerp. De heer Boom geeft dat de ronde torens veel effect op het klimaat op het maaiveld hebben en dat het hele terrein wordt dichtgezet als dit wordt opgelost met bosschages. De gemeente heeft nooit onderzoek gedaan naar het gebruik van het terrein en de ronde torens aan de waterrand verstoren het gebruik van het park. De heer Van Creij (gewoon ge-DREVEN) vraagt in hoeverre er alternatieve plannen zijn en of de gemeente aan het Didam-arrest voldoet. De heer Boom zegt dat de grond van de gemeente is en dat die in 2002 een akkoord met Heijmans heeft gesloten over een bouwclaim en uitruil met andere gronden. Een deel van die bouwclaim is al ingevuld. Er is ook een ontsnappingsclausule en de wethouder heeft vaker gezegd dat er geen schadepost ontstaat als er niet wordt gebouwd.

De heer Van Creij (gewoon ge-DREVEN) vraagt nogmaals of het plan aan het Didam-arrest voldoet. De heer Boom weet dat er geen andere ontwikkelaar is gevraagd om een plan te ontwikkelen en ook dat andere ontwikkelaars hun handen er vanaf trekken. De heer Van Oijen (De Bossche Groenen) vraagt wat het grootste pijnpunt is, de gang van zaken of het plan. De heer Boom antwoordt dat beide pijnpunten zijn. De heer Van Oijen (De Bossche Groenen) vraagt of de heer Boom hier staat als bewoner of als bouwkundige die iets ziet wat veel beter kan. De heer Boom ziet in het plan zaken die niet kloppen en hij noemt de geluidsbelasting op de gevel, er komen woningen aan de weg zonder verblijfsruimte aan de andere kant.