Gewijzigd Raadsvoorstel Startnotitie Beter benutten bestaande woningen

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

079618713806 3 maart 2026

Onderwerp

Startnotitie Beter benutten bestaande woningen We zetten een volgende stap om het beter benutten van de bestaande woningvoorraad op te schalen. We gaan van ‘werk erbij’ en experimenteren naar een vast team dat de komende twee jaar inwoners en corporaties ondersteunt bij woningdelen tot woningsplitsen. Met als ambitie: van 50 naar 100-150 woonplekken per jaar erbij.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1 Een bedrag van €1.000.000 uit het budget voor het Volkshuisvestingsfonds beschikbaar te stellen om uitvoering te geven aan de in de startnotitie opgenomen acties www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2 Het resterend bedrag volkshuisvestingsfonds (€850.000) beschikbaar te stellen voor een door het college vast te stellen subsidie en/of lening (revolverend) voor het beter benutten van de bestaande voorraad (op basis van de in de startnotitie opgenomen uitgangspunten) en de raad hierover te informeren

Bevoegdheid raad De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om financiële middelen beschikbaar te stellen (budgetrecht). Aanleiding en doel Aanleiding De aanleiding voor deze startnotitie is het Raadsvoorstel inzet budget Volkshuisvestingsfonds (10 december 2024), waarin de raad een deelbudget ter beschikking heeft gesteld (€150.000) om te komen tot een startnotitie ‘beter benutten van de bestaande voorraad’ voor de invulling van de resterende €2.000.000. Ook is ‘beter benutten’ één van de speerpunten uit de Uitvoeringsagenda Woonvisie (1 juli 2025 vastgesteld door college) en liggen er diverse moties van uw raad die aandacht vragen voor dit onderwerp. Niet alleen lokaal maar ook landelijk heeft dit onderwerp steeds meer (politieke) aandacht. Daarnaast zijn we al sinds 2018 aan de slag met het beter benutten van de bestaande voorraad. Dat doen we tot nog toe met woningcorporaties op voornamelijk experimentele basis in wijken en buurten en met particulieren

2

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

aan de hand van beleidsregels, op een basis van een concreet initiatief. In de startnotitie leest u meer over wat we al doen.

Doel Met dit voorgestelde raadsbesluit kunnen we uitvoering geven aan de startnotitie en daarmee de integrale en brede beweging in gang zetten. Om deze beweging over de volle breedte in gang te zetten is voor ons als gemeente capaciteit en werkbudget nodig. Met een vast team kunnen we veel meer mensen laten wonen in huizen die er al staan, maken we samen leven en ontmoeting mogelijk, en werken we aan fijne straten en buurten waar mensen met plezier wonen. Relevante besluitgeschiedenis     

Raadsvoorstel inzet budget Volkshuisvestingsfonds dec, 10 december 2024, reg nr 17004583 Raadsvoorstel Woonvisie ‘s-Hertogenbosch, 9 juni 2020, reg nr 9837154 Collegevoorstel Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie, 1 juli 2025, reg nr 079618062596 Motie optimaal benutten bestaande voorraad, 3 juli 2024 Motie Elke vierkante meter telt, 13 november 2025

Argumentatie voorgestelde politieke keuzes 1. Door het ‘beter benutten van bestaande woningen’ gaan meer huishoudens wonen in de huizen die er al staan. Bijvoorbeeld doordat een woning gesplitst wordt in twee (zelfstandige) woningen. Of

3

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

doordat twee vrienden een woning gaan delen. Of doordat iemand een kamer in zijn/haar woning verhuurt aan een student. Zo kunnen meer mensen een woonplek vinden in onze gemeente. Maar dat niet alleen. 2. Met het beter benutten van bestaande woningen maken we allerlei vormen van samen leven, ontmoeten en zorgen voor elkaar mogelijk. Het geeft kans aan de velen die graag wat vaker een praatje willen maken, die hun buren willen leren kennen, die dichter bij hun mantelzorger willen wonen, die hun kind of kleinkind een eigen woonplek willen bieden, die kleiner en gelijkvloers willen wonen in hun eigen buurt, etc. 3. Het beter benutten van woningen geeft ook de straat en buurt een impuls. Door beter benutten wonen er weer meer mensen in de straat/buurt, waar dat aantal de afgelopen decennia juist teruggelopen is. Meer mensen zorgt voor meer levendigheid en draagvlak voor voorzieningen. Buurten worden weer meer gemengd, qua type woningen en huishoudens. Ouderen kunnen in hun buurt blijven, maar er komt ook ruimte voor starters. 4.Met een vast team bereiken we meer. De afgelopen jaren was beter benutten bestaande voorraad ‘werk erbij’ zonder vaste formatie. Daarmee hebben we waardevolle basisvoorwaarden gerealiseerd en vooral in corporatiebezit de eerste resultaten weten te realiseren. Met particulieren is het gesprek gestart, maar daar is meer nodig om te komen tot meer resultaat.

Om op te schalen is een vast team nodig dat zowel fungeert als interne motor (versnellen vergunningverlening, standaardisering werkprocessen, ontwikkelen buurtaanpak etc.) en als extern loket (actief stimuleren en ondersteunen van inwoners bij splitsingsvragen, ontwikkeling van financieringsmogelijkheden i.s.m. SVN etc.). Daarmee kunnen we opschalen en verwachten we van jaarlijks zo’n 50 extra woonplekken in de bestaande voorraad naar jaarlijks 100-150 extra woonplekken te kunnen opschalen. Omdat dit gaat over een cultuurverandering in het wonen, en ook het ‘ombouwen’ van woningen tijd kost, verwachten we na 2 tot 3 jaar in de cijfers resultaat te gaan zien.

4

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

5. Deze beweging staat niet op zich. Het is een logisch vervolg van de ervaringen die we de afgelopen zeven jaar opdeden bij pilots, experimenten en aanvragen. Het sluit aan bij waar we met de corporaties al jaren mee bezig zijn. Het geeft mede uitvoering aan de visie ‘fijn oud worden in de gemeente 's-Hertogenbosch ' en daarmee aan de uitkomsten van het eerste burgerberaad. Ook stimuleert beter benutten de beweging ‘van ik naar wij’. We gaan bewoners initiatief op dit vlak meer stimuleren en faciliteren en we werken aan een fysieke leefomgeving waar ontmoeten meer vanzelfsprekend wordt. In lijn met de Omgevingsvisie ‘Zin in 's-Hertogenbosch' is het beter benutten van de bestaande woningen op grotere schaal nodig omdat de demografische veranderingen en de daarvoor noodzakelijke andere woonvormen zich sneller voltrekken, dan de veranderingen in de woningvoorraad. Met alleen nieuwbouw gaat het te langzaam. Risico’s en risicobeheersing 1.

Bij het beter benutten van woningen houden we steeds aandacht voor en grip op de kwaliteit van de woonplekken en de woonomgeving die hiermee ontstaat. Zo sturen we op het voorkomen van ongewenste gevolgen zoals overbewoning, druk op de leefbaarheid van straten, rommelig straatbeeld, etc. Met het paraplubestemmingsplan en beleidsregels Woningsplitsing en verkameren houden we grip op de kwaliteit van de woonplekken en woonomgeving die ontstaat bij het beter benutten van bestaande woningen.

2.

Vooroplopen betekent dat we nog geen ‘proven concept’ van andere gemeenten kunnen kopiëren. We vragen de raad om het college de ruimte te geven het budget in te zetten voor capaciteit en werkbudget. Hiermee kan uitvoering worden gegeven aan de sporen en concrete ambities uit de startnotitie (zie hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5). Als gemeente ’s-Hertogenbosch zijn we echter met enkele andere gemeenten relatieve koplopers, zeker wat betreft deze brede aanpak die zich juist ook op particulieren richt. Dat betekent dat veel van wat we gaan doen (het standaardiseren van processen, het ontwikkelen van een buurtaanpak, het maken van stappenplannen, het

5

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

verkennen van financieringsmogelijkheden voor particulieren) nieuw is. Er zullen dus ook onvoorziene uitdagingen en belemmeringen op ons pad komen. 3.

Tussentijds kan aanpassing van beleid of regels nodig zijn. Door op grotere schaal aan de slag te gaan en steeds meer praktijkervaring op te doen, leren we waar belemmeringen zitten. Deze lossen we waar mogelijk op door deze voor te leggen aan het college en waar passend via een discussienotitie of een voorstel richting de raad. Dat kan gaan over drempels of onduidelijkheden in het paraplubestemmingsplan en de beleidsregels. Maar het kan ook gaan over flankerend beleid (denk aan bouwen, welstand, parkeren maar ook uitkeringen, minima-regelingen of belastingen).

4.

Voor concreet resultaat buiten zijn we afhankelijk van het initiatief van onder andere particuliere inwoners. Het beter benutten van woningen leidt potentieel tot veel extra woonplekken, meer vormen van samen leven en wonen en fijnere straten en buurten. Echter zijn we daarvoor afhankelijk van particulier initiatief (naast de initiatieven van woningcorporaties). We sluiten daarom zoveel mogelijk aan bij de energie die er is in de samenleving. Met deze aanpak verwachten we het grote potentieel dat er is beter tot uiting te laten komen. Zodat alle particulieren die dit mogelijk willen, ook gestimuleerd en ondersteunt worden om hun ideeën tot uitvoering te brengen.

5.

We zetten middelen in voor een vast team voor twee jaar. Met als doel om na evaluatie te bezien of en hoe we werkzaamheden laten landen in reguliere werkzaamheden. Het kan zijn dat er na die twee jaar meer nodig is. Daarvoor komen we dan terug bij college en/of raad.

6

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

6.

Het resultaat van de aanpak en inzet zal niet meteen in volle omvang buiten zichtbaar zijn. Het vraagt om een cultuurverandering in het denken over wonen, om particuliere initiatieven en soms ook om verbouwingen die enige tijd duren. Al gaat beter benutten in de regel sneller dan nieuwbouw, ook hier gaat tijd overheen. We verwachten dus dat dit een beweging is die enige tijd nodig zal hebben, voor er buiten en ‘in de cijfers’ concreet resultaat zichtbaar zal zijn.

Financiën Op basis van deze startnotitie vragen we de raad om de middelen die nodig zijn voor deze beweging. We vragen om €1.000.000,- uit het budget voor het Volkshuisvestingsfonds om de beweging integraal en structureel in gang te zetten en uitvoering te geven aan de in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 van de startnotitie beschreven sporen en concrete acties. Met de gevraagde extra middelen kunnen we een vast team opzetten, bestaande uit een trekker/projectleider, projectondersteuning, communicatie en de benodigde capaciteit bij Ruimtelijke ordening en stedenbouw (ROS) en vergunningverlening, toezicht en handhaving (VTH) in combinatie met een werkbudget. Ook onderzoeken we de mogelijkheid (zie startnotitie) om een subsidie en/of lening (revolverend) voor initiatiefnemers in het leven te roepen voor het beter benutten van de bestaande voorraad gericht op bijvoorbeeld opstart en advieskosten of een splitsingslening. Hiervoor vragen wij uw raad om de resterende middelen (€850.000) beschikbaar te stellen. Het college legt hierover aan uw raad verantwoording af via zowel de reguliere planning & control-cyclus als in de jaarlijkse Voortgangsrapportage Wonen en het Dasboard Wonen. Aan het einde van de tweejarige periode volgt daarnaast evaluatie en een eventueel voorstel voor vervolg. Duurzaamheid

7

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het bestaande beter benutten is bij uitstek duurzaam en circulair. Je hoeft wat er al staat niet nieuw te bouwen. Daarnaast hoort bij het beter benutten van woningen soms een verbouwing. We stimuleren dat initiatiefnemers om dat moment aan te grijpen om ook te verduurzamen.

Participatie en communicatie Participatie Er is veel input opgehaald uit pilots en experimenten de afgelopen jaren. Dat gebeurde in nauwe samenwerking met woningcorporaties. Maar ook met betrokkenheid van inwoners zoals bij de enquête Engelen/Bokhoven en bewonersavond daar. Dit heeft belangrijke input gegeven voor de startnotitie en de aanpak die nu wordt voorgesteld. Communicatie Onderdeel van de uitvoering van de startnotitie is het opstellen en uitvoeren van een communicatie-strategie en aanpak op dit onderwerp.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

8

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Startnotitie Beter benutten bestaande woningen Registratienummer Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

079618713806 P. Slikker Omgeving: 10 februari 2026 SO/WGZ VM van Westen v.vanwesten@s-hertogenbosch.nl 06-11471772

9

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 079618713806 Raadsvergadering 3 maart 2026 Onderwerp

Raadsvoorstel Startnotitie Beter benutten bestaande woningen

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van, van het college, van 20 januari 2026 besluit: 1 Een bedrag van €1.000.000 uit het budget voor het Volkshuisvestingsfonds beschikbaar te stellen om uitvoering te geven aan de in de startnotitie opgenomen acties 2 Het resterend bedrag volkshuisvestingsfonds (€850.000) beschikbaar te stellen voor een door het college vast te stellen subsidie en/of lening (revolverend) voor het beter benutten van de bestaande voorraad (op basis van de in de startnotitie opgenomen uitgangspunten) en de raad hierover te informeren

10

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch- van datum 3 maart 2026, De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door b/a mr. drs. R. van der Meer op 04-03-2026

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

11

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704