Financiering N.V. BIM

Wensen en bedenkingen op voorgenomen collegebesluit over Registratienummer

11817562

Onderwerp

Financiering N.V. BIM

Raadsvergadering

8 maart 2022

Ons college wil de afspraken over de financiering van de BIM actualiseren. Dit draagt bij aan een robuust financieel beleid voor de BIM. Zo stellen we de BIM in de gelegenheid om de economische bedrijvigheid te stimuleren en onze economische structuur verder te versterken.

Voorgenomen collegebesluit Het college is van plan te besluiten : 1. Gemeente en BIM gaan bij toekomstige financieringsverzoeken vanuit de BIM uit van de afspraken, zoals geschetst in dit raadsvoorstel. Hier wijken partijen alleen onderbouwd en met wederzijdse instemming van af; 2. De BIM gaat over de leningen van 2013 weer regulier aflossen;

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3. De BIM kan het in een jaar afgeloste bedrag op deze oude leningen opnieuw bij de gemeente lenen tegen de rente die de gemeente zelf gemiddeld betaalt over vreemd vermogen (met een beperkte beheersopslag). Toelichting procedure en vraag aan de gemeenteraad De Gemeentewet schrijft voor dat we sommige besluiten pas kunnen nemen, nadat we de gemeenteraad eerst hierover zijn mening hebben gevraagd. Dat is hier ook zo. We nemen ons besluit pas definitief nadat we uw mening hebben gehoord. Formeel heet dit de wensen en bedenkingenprocedure volgens artikel 160 en/of 169 van de Gemeentewet. Met uw raad hebben we afgesproken dat u uw eventuele wensen of bedenkingen over ons voornemen in een motie opneemt. En deze motie vervolgens voorlegt aan de gemeenteraad. Als de raad deze motie aanneemt, informeren we u eerst over de uitvoering van deze motie, voordat we een definitief besluit nemen. Met dit voorgenomen besluit nodigt het college de gemeenteraad uit om wensen en bedenkingen kenbaar te maken t.a.v. de voorgenomen afspraken met de N.V. BIM over de financiering van het bedrijf. De raad kan zijn wensen of bedenkingen op het voornemen van ons college in de vorm van een motie voorleggen aan de leden van de raad. Zo kan het College daar rekening mee kan houden bij de uiteindelijke besluitvorming. Aanleiding In 2011 en 2012 was de BIM financieel in zwaar weer.

Sindsdien is de financiële positie van de BIM sterk verbeterd. Gemeente en BIM hebben er nu beide belang bij om de financieringsstrategie van de BIM te actualiseren. En deze duidelijk met elkaar vast te leggen. De N. V. Bossche InvesteringsMaatschappij (BIM) is een 100% dochter van onze gemeente. Al jaren is de BIM een succesvol instrument voor het aanjagen van onze stedelijke economie. In 2011 en 2012 was het operationele www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

resultaat van de BIM (fors) negatief. Naar aanleiding hiervan zijn binnen de BIM succesvol maatregelen getroffen. Dit heeft sinds 2013 geleid tot een jaarlijks positief resultaat. In 2020 bijvoorbeeld bedroeg het operationeel bedrijfsresultaat € 1.146.026,- positief. In 2012 waren daarbij de kasstromen van de BIM onvoldoende om de leningen bij de BNG af te lossen. De gemeente heeft deze leningen toen overgenomen. Vanuit de gemeente zijn vervolgens leningen aan de BIM verstrekt van gelijke omvang, maar zonder aflossingsverplichting. Hierbij is één lening samengevoegd met een rekening courant-krediet tot een nieuwe langjarige lening. De BIM is financieel gezond geworden. Positief is daarbij dat de BIM, ondanks het ontbreken van een aflossingverplichting, sinds 2013 in staat geweest om vanuit het bedrijfsresultaat voor meer dan € 8 miljoen aan aflossingen te doen op de oude leningen. Het aflossen van leningen is voor de BIM met de huidige lagere rentestand aantrekkelijk. Maar het bedrijf heeft wel structureel een aanzienlijke financieringsbehoefte. Dit ziet zowel op de huidige exploitatie als op toekomstige nieuwe investeringsmogelijkheden. De gemeente heeft als aandeelhouder én als (enige) financier belang bij een financieel gezonde BIM.

Beoogd doel Het actualiseren en duidelijk vastleggen voor de toekomst van de afspraken tussen gemeente en BIM over de financiering van deze 100% dochter. Geconcludeerd moet worden dat de gemeente structureel ook als financier aan de BIM is verbonden. Het geeft beide partijen houvast voor de toekomst als we afspraken maken over het aflossen van bestaande leningen. En als we afspraken maken over hoe om te gaan met nieuwe financieringsbehoeften als zich nieuwe investeringsmogelijkheden aandienen. Met de afspraken die we nu willen maken, houden we rekening met de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

belangen van beide partijen. De BIM moet voldoende armslag hebben om verder te werken aan het stimuleren van de economische bedrijvigheid en het versterken van de economische structuur van ons gemeente. Dit moet in het belang van het bedrijf zelf en ons belang als aandeelhouder en financier, financieel solide gebeuren.

Relevante besluitgeschiedenis - Raadsvoorstel ‘Maatregelen voor structurele verbetering financiële positie N.V. BIM’ (registratienr. 1508168) - Raadsvoorstel ‘Herijking BIM’ (registratienr. 5161843) - Collegevoorstel ‘Bepalen aflossingscapaciteit voor aan BIM verstrekte leningen’ (registratienr. 6599593) - Raadsinformatiebrief ‘Herijking BIM’ (registratienr. 7082061) - Raadsinformatiebrief ‘Beleidsplan NV BIM 2020 – 2024’ (registratienr. 10274581) Argumenten 1.

A. Afspraak: Investeringen die niet leiden tot extra opbrengsten alsmede softe programmering worden door de BIM volledig betaald uit eigen middelen of subsidies. De BIM moet daarom voldoende kaspositie opbouwen. De BIM staat op afstand van haar aandeelhouder, de gemeente. Beide partijen zien het belang van zelfredzaamheid van de BIM. Zo kan de BIM snel inspelen op kansen en bedreigingen. Afhankelijkheid van de besluitvormingsprocessen van de gemeente is daarbij een vertragende factor. Om op deze wijze te kunnen handelen, moet de BIM voldoende eigen vermogen beschikbaar hebben (of zelf subsidies verwerven). Daarom moet de BIM voldoende kaspositie opbouwen om in ieder geval twee categorieën van uitgaven zonder geleend geld te kunnen doen: www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

- Niet-opbrengstverhogende investeringen, zoals groot onderhoud; - Uitgaven in het kader van de brede rol in de lokale/regionale economische ontwikkeling. Denk hierbij aan softe programmering (bijvoorbeeld community-building) en coaching/begeleiding van ondernemingen. Beslispunt 3 gaat nader in op een specifieke wijze waarop de BIM de eigen kaspositie de komende tijd verder kan verbeteren. B. Afspraak: Opbrengstverhogende investeringen kunnen onder voorwaarden deels door de gemeente worden gefinancierd. Hiervoor geldt de inhoudelijke voorwaarde dat de investering bijdraagt aan: - de economische doelstellingen van de gemeente; - de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente; - de duurzaamheidsambities van de gemeente ). Deze aspecten moeten door de BIM worden onderbouwd in een financieringsaanvraag bij de gemeente. C. Afspraak: We leggen de minimale eigen inbreng van de BIM bij nieuwe investeringen vast. Nieuwe investeringen worden voor minimaal 15% met eigen vermogen gefinancierd. Dit betekent dat de BIM zelf participeert en risico draagt. Dit beperkt het risico voor de financier, i.c. de gemeente. D. Afspraak: De leningenportefeuille moet in balans blijven met de vastgoedportefeuille en de onderliggende investering moet een gezonde business case kennen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

We maken afspraken over enkele financiële kengetallen die aan moeten tonen dat sprake is van een gezonde business case en een leningenportefeuille die in balans is met de vastgoedportefeuille 1. Hiermee moet aangetoond worden dat in financieel opzicht sprake is van een verantwoorde investering. Overigens ziet ook de Raad van Commissarissen hierop toe. E. Afspraak: De looptijd en vorm van de financiering verschilt van de situatie. Een volledig nieuw/vernieuwd object behoudt gemiddeld genomen langer zijn waarde dan een verbeterd object. Daarom de volgende uitgangspunten voor leningvoorwaarden: Bij verbeteringen van bestaande gebouwen Looptijd: Vorm: Aflossing:

5 tot 10 jaar Annuïtair of lineair Volledig aflossen binnen de looptijd

Bij verwerving nieuwe panden en transformatie van bestaande objecten 25 tot 30 jaar Lineair Minimaal 75% aflossen binnen de looptijd

F. Afspraak: De opbouw van het te betalen rentepercentage leggen we vast. De gemeente hoeft als financier niet te verdienen aan de BIM. Daarom hanteert de gemeente als te rekenen rente de basisrente die zij van de BNG in rekening gebracht krijgt voor een lening van gelijke looptijd. Daar bovenop komt een beheeropslag van 0,15% en geen risico-opslag. De rente blijft gedurende de gehele looptijd van de lening ongewijzigd. 1 Technisch gesproken gaat het om een aantal uitgagspunten: een maximale loan-to-value op de totale portefeuille van 60%, een netto

aanvangsrendement van de specifieke businesscase die in principe minimaal gelijk is aan het gemiddelde directe rendement van de BIM op bedrijfsniveau tenzij het vanwege maatschappelijke doelstellingen gewenst is om uit te gaan van een lager rendement, een interest coverage ratio van minimaal 2,0 en een debt service coverage ratio na investering op totale portefeuille van minimaal 1. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2. Door weer “normaal” te gaan aflossen, verlaagt de BIM de jaarlijkse rentekosten. Dit komt ten goede aan het bedrijfsresultaat. In 2013 heeft de gemeente de oude BNG-leningen van de BIM overgenomen. Sindsdien lost de gemeente hierop jaarlijks af conform de aflossingsschema’s bij deze leningen. Ook betaalt de gemeente de relatief hoge rente op deze leningen. Op basis van de leningovereenkomsten met de BNG is vervroegde aflossing van deze leningen niet mogelijk. Per 1-1-2022 staat nog € 17,2 miljoen van deze leningen in de boeken. De gemeente heeft 7 oude leningen bij de BIM uitstaan. Totaal gaat het hierbij om een bedrag van bijna € 21,3 miljoen. Los hiervan staat de recent verstrekte lening ten behoeve van de Jamfabriek. Op deze laatste lening wordt door de BIM lineaire op basis van kwartaalbasis afgelost en vindt rentebetaling plaats. De gemeente heeft de BIM in 2013 méér geleend dan het saldo van de BNG-leningen die zij in dat jaar overnam van de BIM. Daarnaast heeft de BIM sinds 2013 niet af hoeven te lossen. Gedeeltelijk heeft zij dat wel gedaan, voor zover de liquiditeitspositie van het bedrijf dat toeliet. Het verschil tussen het saldo van de BNG-leningen en het saldo van de leningen aan de BIM maakt onderdeel uit van de totale financiering van de gemeente.

De BIM betaalt over haar leningen grotendeels (zeker voor het deel waar BNG-leningen tegenover staan) een relatief hoge rente gelijk aan de oude BNG-leningen. Als de BIM hierop kan aflossen, kan zij hierop een financieel voordeel bereiken, waarmee er financiële ruimte ontstaat om activiteiten te ontplooien om de economie te versterken. Dit geldt bij de huidige lage marktrente ook als de aflossing door de BIM vervolgens geherfinancierd moet worden. Voor de gemeente heeft dit geen nadelig effect, zolang de aflossing maar in de pas loopt met de aflossingen die de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

gemeente op haar eigen financieringen moet doen. De gemeente hoeft op de leningen aan de BIM niet te verdienen, maar ook niet een verlies te lijden. 3. Als de BIM regulier gaat aflossen, heeft de BIM (gedeeltelijke) herfinanciering nodig De BIM kan vanuit de exploitatie naar verwachting onvoldoende geld vrijmaken voor de volledige reguliere aflossing. Zeker als de BIM voldoende middelen beschikbaar moet houden om investeringen die niet leiden tot extra opbrengsten alsmede softe programmering volledig zelf te financieren. En als de BIM een minimale eigen inbreng op de overige investeringen van 15% moet bijleggen. Daarom wil ons college de in de komende jaren af te lossen bedragen opnieuw kunnen uitlenen, maar dan tegen een rente die bestaat uit de omslagrente voor vreemd vermogen binnen de gemeente, verhoogd met een beheersopslag van 0,15%. Deze herfinanciering leidt voor de gemeente niet tot een nadeel.

Kanttekeningen en risico’s 1.

De mate waarin de BIM aan haar rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen, blijft afhankelijk van de exploitatie van het vastgoed. Het financiële resultaat van de BIM wordt enerzijds bepaald door de verhuuropbrengsten die het bedrijf realiseert. Anderzijds wordt dit bepaald door de mate waarin de directie in staat is de kosten te beheersen en hierop bij te sturen als dat nodig is. Qua opbrengsten blijft sprake van een marktrisico. Aan de kostenkant is meer dan in 2013 sprake van een goede beheersing. De afspraken die gemeente en BIM nu willen maken, dragen er in ieder geval toe bij dat weloverwogen investerings- en financieringsbeslissingen worden www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

genomen. Uitgangspunt zijn daarbij normen voor een gezonde financiële uitgangspositie 2.

De BIM heeft de gemeente zekerheden verstrekt bij het afsluiten van de leningen De gemeente heeft een 1e recht van hypotheek over de huidige panden van de BIM. De actuele waarde van deze panden wordt jaarlijks door middel van taxatie vastgesteld. Per ultimo 2020 bedroeg de waarde van de panden in verhuurde staat € 47,9 mln. bij een uitstaande financiering van € 30,5 mln..

Financiën Dit voorstel heeft geen directe financiële gevolgen. Uitgangspunt bij het verstrekken van de financiering van de BIM is, dat de gemeente de door haar te maken (financierings)kosten met een beheersopslag doorberekent aan de BIM. Duurzaamheid Bij nieuwe financieringsaanvragen moet de BIM aangeven hoe de investering aansluit op de duurzaamheidsambities van de gemeente. Participatie en communicatie N.v.t.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen n.v.t. Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Comissie Sector/Afdeling Inlichtingen

11817562 Wensen en bedenkingen uitspreken Hoskam Bedrijvigheid: 14 februari 2022 Middelen & Dienstverlening / Financiën N.J.G. Klein Swormink n.kleinswormink@s-hertogenbosch.nl (073) 6155731

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704